***、**鸳等房屋租赁合同纠纷民事一审民事判决书

湖北省荆州市沙市区人民法院

民 事 判 决 书

(2021)鄂1002民初2253号

原告：***，男，汉族，1971年9月13日出生，住湖北省荆州市沙市区。

原告：**鸳，女，汉族，1973年1月5日出生，住湖北省荆州市沙市区。

二原告共同委托诉讼代理人：康丛林，湖北楚龙律师事务所律师。

被告：武汉大本营商业管理有限公司，住所地：湖北省武汉市硚口区解放大道201号。

法定代表人：王昉，该公司执行董事兼总经理。

委托诉讼代理人：张雨珊，女，汉族，1993年12月14日出生，住湖北省武汉市洪山区，系该公司员工。

原告***、**鸳诉被告武汉大本营商业管理有限公司（以下简称：大本营公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年7月5日立案受理后，依法适用简易程序于2021年9月7日公开开庭进行了审理。原告***、**鸳的委托诉讼代理人康丛林，被告大本营公司的委托诉讼代理人张雨珊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告***、**鸳向本院提出如下诉讼请求：1.判令被告大本营公司给付原告***、**鸳租金22911.54元；2.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2012年8月30日，原告***、**鸳与荆州大本营公司签订《产权商铺委托租赁管理合同》，约定：原告将其购买的“南国大家装”A座4层4237号和4368号商铺委托荆州大本营公司管理及租赁。原告向荆州大本营公司交房时间以开发商向原告交付房产的时间为准。荆州大本营公司代原告收房，原告同意在房产交付之前，荆州大本营公司可与开发商协商并组织商户提前进场装修。正式开业时间不迟于2013年7月1日。原告在市场正式开业之日起二个月内给予商户免除租金的优惠政策，免租期内承租人无需支付租金，故荆州大本营公司也无需向原告支付委托收益。其后，原告将商铺委托被告进行市场培育，培育期为三年。市场培育期的起租日为免租期满之日。培育期内荆州大本营公司按每平方米一元的标准享有培育期收益。市场培育期满后，自动转入委托租赁管理期，按照合同第四条约定支付基本租金和增值租金。

上述合同签订后，原告即将商铺交给荆州大本营公司租赁和管理。经查，“南国大家装”的开业时间为2013年5月1日，依合同约定，二个月免租期为2013年5月1日至2013年6月30日。三年市场培育期为2013年5月1日至2016年4月30日，委托租赁管理期应从2016年5月1日开始计算。但荆州大本营公司尚欠1个月培育期租金和5个月基本租金没有给付，分别是2013年7月的市场培育租金122.18元，2016年5月的基本租金4509元、6月基本租金4509元、7月的基本租金4509元（以上三月均已扣除培育期租金）、2018年3月的基本租金4631.18元、2020年12月基本租金4631.18元，以上合计22911.54元未付。

经查，荆州大本营公司于2021年3月1日办理注销登记，其债权债务由被告大本营公司承担，但经原告多次催收，被告均未支付。

被告大本营公司辩称：1.原告的诉讼请求中2013年、2016年、2018年租金收益的主张，已经超过诉讼时效。2.即使不谈诉讼时效问题，原告的诉请也无事实和法律依据。若按照原告所述，开业时间为2013年5月1日，则两个月免租期为2013年5月1日至2013年6月30日；三年培育期为2013年7月1日至2016年6月30日；委托管理期应自2016年7月1日起算。本案中原告主张被告欠付租金分为三类。其一，2013年、2016年租金，是因开业日争议引发原告认为被告欠付租金。从原、被告签订的合同可以看出，商铺交付时间和预计开业时间均为2013年7月15日，可见原告已经预期知悉其购买的商铺需等到2013年7月才能起算委托租赁管理期。且实际情况也是，只有部分有实力的商户在2013年4月29日提前开业，故商场开始宣传推广试营业。但当时大部分商户还处于装修阶段，商场并未整体正式营业，直至2013年7月商场才普遍性正式营业。其二，2018年3月租金，是因为被告支付租金收益时间调整。2018年4月之前的每月租金均为上个月25日支付（即2018年2月底发放3月租金收益）。自2018年4月起改为当月1日支付每月租金收益（即2018年4月初支付4月租金收益），因此2018年3月无支付行为，导致原告误认为被告未付租金。其三，2020年12月租金，是因为新冠疫情，荆州自2020年1月24日封城至3月17日才逐步解封复工复产，导致“南国大家装”两个月无法经营。被告根据商户具体情况给予了三到六个月租金或物业费减免政策。被告认为公平原则，应与原告共同承担。故被告与原告多次协商减免一个月租金收益，但原告不予理会，因此被告在2020年12月扣减一个月租金。综上，原告主张的请求中，2013年、2016年、2018年租金收益已经超过诉讼时效，2020年租金收益无事实法律依据，请求驳回原告全部诉讼请求。

原、被告围绕诉讼请求及抗辩理由依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对原告提交的证据1《大本营公司企业信用信息公示报告》《清理债权、债务完结证明书》《荆州大本营商业管理有限公司清算报告》，证据2《商品房买卖合同》《南国大家装产权商铺委托租赁管理合同》，证据3《2013年4月28日荆州晚报》《2014年7月31日，感谢您与南国一路同行》，证据4《银行流水》，被告提交的证据1《台账》《商铺租赁合同》《补充协议》，证据2《台账（***、**鸳）》，证据3《短信截屏》，证据4《湖北省武汉市硚口区人民法院民事判决书》，对原告补充提交的证据《录像光盘》（2020年12月25日），原、被告对对方证据真实性均无异议，本院对上列证据予以确认。对原告补充提交的证据《录像光盘》（2020年12月13日、2020年12月15日），被告对上述证据有异议，本院认为虽然原告主张上述录像光盘进过剪辑、删减，但并不能否认视频中未删减部分的真实性，故本院对上述证据予以采信。

根据当事人的陈述和经本院审查确认的证据，本院认定事实如下：

2010年10月9日，原告***、**鸳（买受人）与案外人荆州市南国商业发展有限公司（出卖人）签订了合同备案号分别为Ｎ12610810488、Ｎ12710010707的两份《商品房买卖合同》，约定：***、**鸳购买荆州市南国商业发展有限公司开发的位于荆州市沙市区国大家装1单元4层4368号、1单元4层4237号房屋，建筑面积分别为51.92平方米、70.26平方米。出卖人应当在2013年7月15日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经综合验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。

2012年8月30日，原告***、**鸳（甲方）与荆州大本营商业管理有限公司（乙方）签订了两份《南国大家装产权商铺委托租赁管理合同》，约定：鉴于甲方系荆州南国商业发展有限公司商铺的购买者，乙方系专业从事商业地产运营管理的公司，甲方在购买商铺之前，开发商荆州南国商业发展有限公司已委托乙方对荆州“南国城市广场南国大家装·旗舰店区（一期）”（以下简称：南国大家装）进行统一招商运营管理，因此双方就甲方购买的商铺的委托租赁及管理事宜，在友好协商基础上签订如下协议，以资共同遵照执行。标的物分别为甲方于2012年8月30日签约购买了荆州南国商业发展有限公司（以下简称：开发商）开发的“南国大家装”Ａ座4层4368号、Ａ座4层4237号商铺，建筑面积分别为51.92、70.26平方米。根据甲方与开发商签订《商品房买卖合同》的约定，甲方向乙方交付房产的时间以开发商向甲方交付房产时间为准，乙方代甲方收房。甲方同意在房产正式交付之前，乙方可与开发商协商并组织商户提前进场装修，为市场正式开业作充分的准备，以达尽量提前开业之目的，正式开业时间不迟于2013年7月15日。为吸引商户、营造商业氛围，甲方同意在市场正式开业之日起两个月内给予商户（承租人）免租金的优惠政策，免租经营期内承租人无需支付租金，故在免租经营期内，乙方无需向甲方支付委托收益，甲方对此不持异议。市场培育期，由于本市场繁荣需要乙方在初期投入大量的人力资源和资金等进行培育，后期方可获得经济效益…对此，甲乙双方一致同意共同努力培育市场，并按如下条款执行。甲方将上述商铺委托给乙方进行市场培育，市场培育期为三年，在此三年市场培育期内收益分配方式为甲方按每平方米（建筑面积）每月1元的标准享有市场培育期收益，并于每月的28日或之后5个工作日内收取。乙方在市场培育期中所获超出上述收益的任何收益均由乙方完全享有和支配，甲方不得干涉。计租周期为月初第一日至月末最后一日（首次计租时间不满一个月的按天计算，并在首次支付市场培育期收益时一并支付下月市场培育期收益）。甲乙双方同意市场培育期的起租日为甲方付清全部购房款（包括首付款、按揭款、实测面积和预测面积的差额结算款），且南国大家装正式开业后，实际承租人两个月免租期满之日。本合同三年市场培育期满，双方按本合同第四条的约定支付基本租金收益和增值租金收益（即委托收益）。委托租赁管理期，本合同第三条约定的市场培育期满后，双方自动转入委托租赁管理期。甲方同意将其购买的商铺委托乙方进行统一经营管理，委托租赁管理期间双方的权利义务按本合同第四条约定执行。本合同委托租赁管理期限为十七年，总共分为四个委托租赁管理期，其中第一个委托租赁管理期为两年，后三个委托租赁管理期每期为五年，分别为初始委托租赁管理期、第二个委托租赁管理期、第三个委托租赁管理期和第四个委托租赁管理期。委托租赁的基本租金收益为每平方米（建筑面积）每月37.87元×商铺建筑面积，委托租赁的基本租金收益是甲方委托乙方对外招租的底限租金，基本租金收益全部由甲方享有。委托租赁的增值租金收益是乙方尽谨慎、勤勉、专业之职责，有效实施市场统一招商、推广、经营管理后实现的实际租金超过双方约定该年度基本租金收益的增值部分（即为该商铺本年度实际收取商户的租金减去该商铺本年度的基本租金收益），增值租金收益由甲方和乙方共同享有，按本合同第四条第4.5.4款约定的办法进行分配。委托租赁管理服务费是乙方努力完成受托事项，实现甲方上述商铺租金增值目标后，甲方按增值租金收益的一定比例向乙方支付的运营管理费用和代理服务费用（以下简称：服务费），当增值租金收益＞0时，服务费按本合同第四条第4.5.4款的约定计提；当增值租金收益≤0时，甲方不向乙方支付任何服务费。起租日的约定，甲乙双方同意本合同所述委托租赁的起租日为甲方付清全部购房款，且本合同第三条约定的市场培育期满之日的下一日。如果因甲方未向开发商付清全部购房款，无权享受委托收益，甲方在付清全部购房款之前的所有委托收益归开发商享有，甲方对此不持异议。基本租金收益按月支付，支付时间为每月的28日或之后五个工作日内，计租周期为月初第一日至月末最后一日（首次计租时间不满一个月的按天计算，并在首次支付基本租金收益时一并支付下月租金）。增值租金收益按年度结算，首次增值租金收益年度结算为第四条4.6.1款约定的委托租金收益结算年度，结算年度期满之日起60日内，乙方应根据本合同第四条4.5.4款的约定进行年度结算和增值租金收益的分配，依据结算结果在结算年度期满之日起90日内将甲方应分得的增值租金收益支付给甲方，同时乙方按约计提应获得的服务费。同日，***、**鸳向荆州大本营商业管理有限公司出具《授权委托书》，载明“委托人授权荆州大本营商业管理有限公司有权直接以受托人自己的名义对外出租委托人所有之商铺，签署商铺租赁合同，并收取租金（包括可直接以受托人自己的名义提起诉讼的方式收取租金）。”并确定卡号为62×××45的中国建设银行账户为***、**鸳所购商铺委托收益收款账户。

2013年4月28日，荆州晚报刊登南国大家装4月29日盛大开业的宣传报道。

2013年8月28日起，被告开始向原告***、**鸳支付市场培育期收益。2016年8月30日起，被告开始向原告***、**鸳支付委托租赁管理期基本租金。其中2016年8月30日支付基本租金4631.18元至2019年1月2日，支付29个月基本租金，每月支付4631.18元（即2016年8月1日至2018年12月31日期间租金）。

经查，荆州大本营商业管理有限公司于2021年3月9日注销，其清理债权、债务完结证明书中载明“今后如发现还有债权债务由股东承担”。大本营公司在荆州大本营商业管理有限公司持股比例为100%。

2020年12月13日原告等南国大家装商铺购买者到被告处主张2018年3月及2020年12月未支付基本租金。

因新冠疫情暴发，荆州市新型冠状病毒感染肺炎疫情防控指挥部于2020年1月24日发布公告，公共交通暂停运营，暂时关闭了离返荆州通道，荆州大本营商业管理有限公司经营的“南国大家装”商城停止了对外经营。2020年2月23日，荆州大本营商业管理有限公司向原告发送短信“尊敬的业主：您好！自贵我双方签署《产权商铺委托租赁管理合同书》以来，您委托我司对您名下位于南国城市广场南国大家装项目的产权商铺进行租赁管理，感谢信任与支持。然而，当前××疫情肆虐，自荆州市××防控指挥部进行公共交通管制之日，您商铺已停止经营，我司将难以继续按原合同执行有关租金收益的条款。且本次疫情符合不可抗力的认定条件。基于法定不可抗力的有关免责条款，我司及实际承租人有权要求暂缓支付或调减相应租金收益。我司提出的具体执行方案详见下一条短信…。下一条短信为：尊敬的业主，您委托我司对您名下位于南国城市广场南国大家装项目的商铺进行租赁管理，但基于当前××疫情肆虐，您商铺已停止经营，我司将难以继续按原委托租赁合同执行有关租金收益条款。我司特此致函，提出租金收益的具体减免方式。经过慎重考虑，并参照湖北省政府办公厅2月8日所下发通知的规定，我司提出具体方案，2020年2月1日起三个月内免除我司按原合同应支付的租金收益，此后六个月减半支付租金收益。我司充分体谅因上述方案将可能遭受的损失，但疫情所导致损失将远超出上述方案中请求您所分担部分，超出部分实际上系由我司承担。请您在收到本信息十日内通过您在原合同下所提供的手机号码，向我司指定手机号码（即186××××****）发送消息”。2020年3月17日，因疫情缓解，荆州市重新开放了部分离荆通道，疫情管控措施逐步降级，“南国大家装”商城逐步恢复正常经营。被告陈述，疫情期间，被告公司正常向原告支付基本租金，后因原、被告就疫情期间损失沟通未达成一致意见，被告遂自行将2020年12月份基本租金4631.18元扣除抵扣损失。

本院认为，原告***、**鸳与荆州大本营商业管理有限公司签订的《南国大家装产权商铺委托租赁管理合同》，系双方当事人真实意思表示，且未违反国家法律法规的强制性规定，故合法有效，双方当事人应依约履行合同义务。荆州大本营商业管理有限公司已经于2021年3月9日注销，其权利、义务由大本营公司继承和负担。本案中，原告***、**鸳将其购买的南国城市广场南国大家装商铺交由大本营公司进行市场培育并对外出租，被告公司应按照约定向原告支付市场培育期收益、委托租赁管理期租金及增值租金。根据原告***、**鸳提交的证据载明，“南国大家装”于2013年4月29日开业，根据合同约定，免租期应为2013年4月29日至2013年6月28日，而原告在起诉状中自认免租期为2013年5月1日至2013年6月30日是对自己民事权益的合理处分，本院予以支持。故被告应自2013年7月1日起向原告支付市场培育期收益，支付期限应为2013年7月1日至2016年6月30日。自2016年7月1日起被告应按合同约定向原告支付委托租赁管理期基本租金及增值租金。

关于原告的诉请是否已超过诉讼时效的问题。诉讼时效是指民事权利受到侵害的权利人在法定的时效期间内不行使权利，当时效期间届满时，人民法院对权利人的权利不再进行保护的制度。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。本案中，原告主张被告未按约定向其支付2013年7月市场培育期收益、2016年5月、6月、7月基本租金差额（上述三个月按市场培育期收益支付）及2018年3月基本租金。对于诉讼时效的起算点，原告主张应从最后一期租金履行期限届满之日起算，被告主张应从每期租金履行期限届满之次日分别起算。本院认为，依照债务发生时间以及给付方式的不同，分期履行之债可分为两类：一类是分期给付债务，即同一债务发生后，当事人按照约定分期履行，债务在分期履行方式达成时已经产生，并非在分期履行过程中产生，该债务具有同一性和整体性，如分期买卖合同中约定分期付款、分期交货、借款合同中约定分期还款等；另一类是定期给付之债，即产生定期给付债务的合同在履行过程中具有双务性，在合同履行过程中按期产生新的债务，各债务相互独立存在，如租金、水电费、燃气费等定期给付之债。本案所涉债务属于定期给付之债，在合同履行过程中不断产生新的债权、债务，故诉讼时效应从每笔租金支付期限届满之日起算。由此可知，原告所主张的2013年7月市场培育期租金、2016年5月、6月、7月基本租金差额部分已超过诉讼时效期间，本院对原告的上述诉讼请求不予支持。

对原告主张被告支付2018年3月基本租金4631.18元的诉讼请求，因原告于2020年12月13日向荆州大本营商业管理有限公司主张过权利，诉讼时效应从2020年12月13日重新计算，至原告向本院起诉之日并未超过诉讼时效期间，故本院对被告的上述抗辩理由不予支持。根据《南国大家装产权商铺委托租赁管理合同》约定，租金支付方式为基本租金收益按月支付，支付时间为每月的28日或之后五个工作日内，计租周期为月初第一日至月末最后一日（首次计租时间不满一个月的按天计算，并在首次支付基本租金收益时一并支付下月租金），即每月月尾28日至下月头支付上个月的租金。据被告提交的《银行流水》记载，被告自2016年8月30日起首次支付2016年8月基本租金至2019年1月2日支付2018年12月份基本租金，一共支付29笔租金，而此期间实际应支付租金月数也为29个月，由此可见被告并不欠付此期间的租金，也即不会欠付2018年3月租金，故对原告的上述诉讼请求不予支持。

对于被告是否应付2020年12月基本租金4631.18元。最高人民法院《关于依法妥善审理涉××疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第6条规定：“承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同”。由于疫情及疫情防控措施造成被告运营的商铺在疫情期间无法正常营业，疫情过后大本营公司对商城租户也给予了相应租金减免政策，其营业收入必然受到影响，继续按原租赁合同支付租金对大本营公司明显不公平，从公平原则出发，疫情期间的租金损失不应由被告大本营公司全部承担，故对被告大本营公司主张其未支付的一个月租金作为原告共摊损失费用的辩解意见，本院予以采纳，故对原告主张被告支付2020年12月租金4631.18元的诉讼请求，本院不予支持。

本案案涉房屋租赁合同履行期间截止日期在民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。据此，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第三款、《中华人民共和国民法典》第六条、第一百八十八条、第一百九十二条、第一百九十五条、第七百零三条、第七百二十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、第一百五十二条、第一百五十七条、第一百六十条、最高人民法院《关于依法妥善审理涉××疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第6条的规定，判决如下：

驳回原告***、**鸳的诉讼请求。

案件受理费373元，减半收取186.5元，由原告***、**鸳负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于荆州市中级人民法院。

审判员　梁　昊

二〇二一年十二月十三日

书记员　徐凡淼