重庆联建祥实业有限公司与重庆**建筑工程有限公司,**买卖合同纠纷执行裁定书

重庆自由贸易试验区人民法院 执 行 裁 定 书 （2022）渝0192执737号之八 申请执行人：重庆联建祥实业有限公司，住所地重庆市沙坪坝区西部现代物流园重铁巨龙钢材市场D区3号楼202，统一社会信用代码91500106MA5YPX7F0B。 法定代表人：***，该公司总经理。 被执行人：重庆**建筑工程有限公司，住所地重庆市渝中区长江二路135号，统一社会信用代码91500103202932463U。 法定代表人：***，该公司执行董事。 被执行人：**，男，1985年4月11日出生，汉族，住重庆市江北区。 申请执行人重庆联建祥实业有限公司与被执行人重庆**建筑工程有限公司、**买卖合同纠纷一案，本院作出的（2021）渝0192民初442号民事判决书已经发生法律效力。因被执行人重庆**建筑工程有限公司、**逾期未履行生效法律文书确定的义务，申请执行人重庆联建祥实业有限公司于2022年3月18日向本院申请强制执行。 在执行过程中，本院以（2022）渝0192执737号之五、之六执行裁定书、协助执行通知书首查封了被执行人**名下的位于重庆市江北区**号**号-**号的车位，共计73个。 本院查明，上述车位所在小区建成年代为2004年，小区有5栋楼房，共计445套住房。车位所在大楼为钢筋混凝土结构，车库共3层，车位配比约为1：0.3。上述车位均为建筑区划内规划用于停放汽车的车位，车位处于承租人租赁使用状态。小区周边为市政道路，道路相对狭窄，小区停车车位紧张。上述查封车位系小区建成后被执行人**一次性购买取得，2009年12月10日**初次取得车位产权，2021年7月6日换发新产权证。**目前并非小区业主。 本院认为，**从开发商处取得73个车位时没有充分保障小区业主需求，本次司法处置应当参照建设单位出售车位的相关规定执行。《中华人民共和国民法典》第二百七十六条规定，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。《重庆市物业管理条例》第七十七条第一、二款规定，物业管理区域内规划用于停放机动车的车位（库），应当首先满足业主的需要。建设单位依法出售车位（库），应当进行公告，不得出售给业主以外的单位或者个人。公告之日起六个月内，属住宅配套车位（库）的，每户业主只能购买一个车位（库），公告之日起满六个月有多余车位（库）的，可以向其他业主出售，每户业主总计购买住宅配套车位（库）不得超过二个；属非住宅配套车位（库）的，每户业主购买的车位（库）数量的比例，不得超过持有房屋面积占总非住宅建筑物面积的比例。经人民法院生效法律文书或者仲裁裁决确认将建设单位的车位（库）权属登记给业主以外的单位或者个人的，其车位（库）的出售、租赁应当首先满足业主的需要。鉴于此，处置建筑区划内规划用于停放汽车的车位时，应综合考虑拟处置车位性质、小区业主需要、小区车位配比、涉案当事人合法权益等问题。具体而言，处置建筑区划内规划用于停放汽车的车位应当遵循以下三个标准：一是要首先满足小区业主需要。这是法律、法规的明确要求，也是处置车位应到遵循的首要原则。二是要维护各方当事人利益。这是公平原则在执行过程中的具体体现。在处置过程中应妥善维护小区业主、申请执行人、被执行人的合法利益。三是处置方案要高效经济、切实可行。执行效率原则讲求高效与经济，要求法院以最短的时间，最小的花费实现当事人胜诉权利。为实现上述目的需要解决以下两个问题：一是如何理解首先满足业主的需要；二是如何实现首先满足业主的需求及兑现申请执行人债权。以下分述之。 一、关于如何理解首先满足业主的需要 本院认为，首先满足业主的需要不同于同等条件下业主享有优先购买权或优先承租权。首先满足业主需要不仅包括业主对车位享有优先购买的权利、优先承租的权利以及优先使用的权利等，还暗含在业主的合理需求未被满足前，不能将车位任意处置给除业主外的第三人。此外，首先满足业主的需要也不等同于只能满足业主需要，一定条件下应当准许车位出售给业主以外的第三人。具体阐述如下。 首先，住宅小区内部规划车位属于小区重要生活配套设施，与小区业主日常生活息息相关，甚至已成为在城市生活不可缺少的部分。小区业主作为房屋所有权人，在使用房屋的过程中对车位具有不同程度的现实需要。在对车位进行处置时，即便其具有独立产权，持有人亦不能将其等同于一般不动产任意处置。必须首先保证小区业主的需要，此种需要具有排他性、优先性，即在小区业主需要未充分满足前，车位不得对外出租或出售。 其次，首先满足业主的需要并非优先购买权或优先承租权。优先购买权或优先承租权看似对小区业主的权利进行了保障，但其存在两个前提：一是同等条件；二是遵循市场规则。车位持有人只要变相提价，就能在非业主出价更高的情况下，将车位卖给非业主。这样一来，车位持有人完全可以利用“同等条件”规避法律约束，致使首先满足小区业主需要的立法目的无法实现。 最后，首先满足业主的需要并非住宅小区内部的规划车位只能出售或出租给小区业主。在保证小区业主权益的前提下，也应当兼顾其他权利人的合法权益。本案中，因被执行人未履行生效法律文书确定的义务，法院有权处置其持有的合法责任财产车位。但在处置中，应当在平衡全体业主与申请执行人、被执行人合法权益的基础上，采取合理可行的处置方式，确保既首先满足业主需要又让拟处置车位以市场价顺利成交。 二、关于如何实现首先满足业主的需求及兑现申请执行人债权 为实现首先满足业主的需求且同时兑现申请执行人债权，在执行过程中本案需要依照法律规定，结合案件实际情况制定完善的案涉车位处置方案。具体而言，涉及案涉车位处置方案的选择及具体条件的细化两个方面。 （一）案涉车位处置方案的选择 在司法实践中，处置车位的常见方式有两种。第一种是整体拍卖。即将查封的多个车位视为一个标的物整体，在拍卖时不对竞买人资格设定限制，将多个车位整体一次出售。此种情况多发生在车库处于在建工程阶段。第二种是分零拍卖，具体又分为两种拍卖方式。一种是在一拍、二拍、变卖环节依次将拍卖分为小区业主场次和不特定竞买人参与场次。即每场拍卖先由小区业主参与竞买后，随即向不特定竞买人开放。有车位在上一拍卖环节未成交的则降低保留价后依次进入下一拍卖环节继续拍卖。另一种是一拍、二拍、变卖环节均先由小区业主参与竞买，全部拍卖流程结束后再以相同保留价面向不特定竞买人再次开展竞拍。 本院认为，本案拟处置车位小区业主已入住多年，目前停车位紧张，且被执行人获得车位时未首先满足小区业主需要，为充分保障小区业主权益，本案不宜采用整体拍卖的方式。依照处置车位应当遵循的三个标准结合本案实际情况，本案车位处置宜采用分零拍卖的第二种方式。主要理由如下。 首先，采用此种拍卖方式更有利于实现首先满足小区业主需要的目的。此种拍卖方式在第一次拍卖中只允许小区业主参与竞拍，两次降价拍卖及变卖仍有车位无人竞买后，再面向不特定竞买人开展竞拍，最大限度保证了业主竞拍成功的可能性，符合立法目的。 其次，采用此种处置方式能够兼顾其他利害关系人利益。该处置方式在小区业主场次拍卖完成后，对流拍的车位以相同保留价再次面向不特定竞买人开展拍卖。此外，该小区车位配置比为1：0.3，小区周边为市政道路，道路相对狭窄，小区业主停车车位较紧张，对车位的需求迫切，车位拍卖时可以实现充分竞价。 最后，该种处置方式相对经济便捷。目前司法处置均需通过网络平台开展，网络平台一般按一拍、二拍、变卖的流程设置拍卖程序。该种处置方式无需平台更改拍卖系统，只需第一次全流程拍卖结束后再次发起一次拍卖，在第二次全流程拍卖公告中列明竞拍人资格不受限制即可。而采用分零拍卖的第一种方式需要协调拍卖平台更改拍卖系统，且需要多次发布拍卖公告更改竞买人资格条件，成本较高，程序复杂繁琐，增加竞拍成本。 综上，本案采用分零拍卖的第二种方式最佳。 （二）案涉车位处置方式的具体细化 根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第二条之规定，本院将采用网络司法拍卖方式对上述车位予以处置。但为避免因拍卖程序设置问题引发矛盾纠纷，案涉车位处置时还需注意以下几个问题。 第一，关于车位购买数量。鉴于小区住房车位配置比为1：0.3，为保证更多小区业主能够竞拍成功，本次拍卖有必要对竞买人购买车位数量予以限制。针对小区业主竞拍场次，一套住房对应只能竞买一个车位。针对非小区业主场次，为保证车位成交，对竞买人竞买车位数量则不作限制。 第二，关于申请执行人以物抵债。为首先满足小区业主的需要，同时也为了车位能够充分接受市场竞价，在针对小区业主竞拍场次拍卖结束后面向非小区业主竞拍前，申请执行人不得申请以物抵债。即申请执行人只能在非小区业主第一次竞拍结束后申请以物抵债。 第三，关于再次转让的限制。竞拍成功的非小区业主竞买人、自愿接受以物抵债的申请执行人，在获得车位产权后再次出租、出售的应当首先满足小区业主的需要。 第四，关于车位已有承租人租赁。考虑到车位与房屋同属不动产范围，且车位与房屋的交易方式相同，车位已成为人们日常生活的重要配套设施，对于车位承租人可以参照适用《中华人民共和国民法典》第七百二十六条房屋承租人优先购买权之规定。即符合竞买条件的承租人在同等条件下享有优先购买权。 综上，因被执行人未履行生效文书所确定的义务，依照《中华人民共和国民法典》第二百七十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十一条、第二百五十四条、《重庆市物业管理条例》第七十七条第一、二款之规定，裁定如下： 一、拍卖被执行人**名下位于重庆市江北区**号**号-**号的车位，共计73个。 二、针对小区业主开展一拍、二拍、变卖，一套住房对应只能竞买一个车位。若仍有车位流拍的，针对不特定竞买人再次开展一拍、二拍、变卖。 三、车位承租人符合竞拍资格的，同等条件下对租用车位享有优先购买权。 四、车位由非小区业主竞买或申请执行人以物抵债的，再次出租、出售应当首先满足小区业主的需要。 本裁定书送达后即发生法律效力。 审 判 长　　李　涛 审 判 员　　*** 审 判 员　　姚　洪 二〇二二年六月十五日 法官助理　　*** 书 记 员　　王　蕾 -1-