深圳市大贸股份有限公司、***房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

广东省深圳市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2019）粤03民终30050号

上诉人（原审被告）：深圳市大贸股份有限公司

法定代表人：欧阳江兵，董事长。

委托诉讼代理人：郑杏捞，广东贤耀律师事务所律师。

委托诉讼代理人：苏戚萍，广东贤耀律师事务所律师。

被上诉人（原审原告）：***

委托诉讼代理人：闫洪师，北京大成（深圳）律师事务所律师。

委托诉讼代理人：鲁菲，北京大成（深圳）律师事务所实习律师。

原审第三人：深圳市车安科技发展有限公司

法定代表人：顿孟元，总经理。

委托诉讼代理人：***，个人身份信息同上。

上诉人深圳市大贸股份有限公司（以下简称大贸公司）因与被上诉人***、原审第三人深圳市车安科技发展有限公司（以下简称车安科技公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省深圳市龙岗区人民法院（2018）粤0307民初7648号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。

上诉人大贸公司上诉请求：1.撤销一审判决；2.依法改判：（1）大贸公司无须赔偿***房屋差价损失13300300元；（2）***承担本案全部诉讼费用及评估费32450元。

上诉事实和理由：一、一审法院认定本案主要事实错误，***不是本案适格原告。2009年11月25日，***已经将涉案《认购书》及《认购书补充协议》的权利义务概括转让车安科技公司。2009年5月9日，***与大贸公司签订涉案房产的《认购书》及《认购书补充协议》，同日支付定金10万元。2009年5月11日，***向大贸公司作出承诺“某庄园弱电智能化系统工程投标揭标后在同等条件下中标，则工程款抵房款。……如工程不能中标，承诺三天内必须办理合同按揭手续且支付完按揭款”，下有署名“***”。然而，此后某庄园智能化系统工程（B地块及A地块）的中标人分别是车安科技公司和深圳市某工程有限公司（以下简称某公司)，与大贸公司分别签订关于某庄园B地块和A地块智能化系统安装合同的也是前述两个公司，并非***。首先，根据我国《招投标法》第二十五条规定，***作为自然人并不具备参与投标的资格，即2009年5月11日其作出的参加投标并以工程款抵房款的承诺，根据现行法律规定并不具备合法有效性，此承诺系无效承诺，根本无法履行。***根本无法兑现该承诺，未能投标中标及签署合同。因此，根据《认购书》第三条、第五条及《认购书补充协议》第2条、第6条约定，***存在违约，认购书已经于2009年5月16日效力终止。因此，大贸公司有权将涉案房产另行出售，并不违反双方约定。倘若***主张其2009年5月11日作出的承诺系根据其作为车安科技公司代表向大贸公司作出的承诺，结合《某庄园B地块智能化系统安装合同》的甲、乙双方分别是大贸公司、车安科技公司，且***作为车安科技公司代表签字的客观事实，则在2009年5月11日，***与车安科技公司已经达成关于涉案房产认购书及补充协议中债权债务概括转让的合意，涉案《认购书》及《认购书补充协议》的权利义务已概括转让给车安科技公司。根据合同相对性原则，《某庄园B地块智能化系统安装合同》中明确载明“本工程无预付款及工程进度款，双方商定所有工程款的95%用以抵扣乙方所购买的D4-6房款”。该条款中“乙方”指车安科技公司，而某房屋是涉案的别墅D4-x。因此，自2009年11月25日起，车安科技公司才是涉案房屋的认购人即买方。综上，前后签订《认购书》及《认购书补充协议》、大贸公司的承诺及《某庄园B地块智能化系统安装合同》等内容存在相冲突的，应以签订时间在后的《某庄园B地块智能化系统安装合同》内容约定为准。车安科技公司及案外人在案件审理过程中单方所做的陈述答辩、出具的《情况说明》，系为***谋个人私利进而损害公司、公司其他股东及公司债权人合法权利的非法行为，于法于理不应采信。故自2009年11月25日起，***并非涉案房屋的认购入（即买方），不是本案适格主体，一审法院认定本案主要事实错误。

二、一审法院认定大贸公司与***关于工程款抵扣房款的约定条件已成就，属于认定事实错误。1.《某庄园A地块智能化系统安装合同》双方当事人系本案大贸公司与车安科技公司，根据合同相对性原则，***不享有并承担该合同的主合同权利及义务。且该合同并无用车安科技公司工程款代付***购房款的意思表示。2.《某庄园B地块智能化系统安装合同》约定该工程总价为1750000元，该价格明显不足以支付涉案房屋的购房款，更何况上述合同约定仅用其中95%的工程款抵扣购房款。车安科技公司在明知其中标工程的价格不足以抵扣购房款的情况下，未按照2009年5月11日作出的承诺在三日内办理按揭手续并支付按揭款，也未与大贸公司协商不足部分购房款如何支付，其怠于支付购房款的行为已明确表示其拒绝履行购房义务。因此，根据《认购书》第三条、第五条及《认购书补充协议》第2条、第6条约定，***明显存在违约，认购书已经于2009年11月28日效力终止，大贸公司有权将涉案房产另行出售。3.2012年6月12日，大贸公司与案外人某公司签订的《某庄园A地块智能化系统安装合同》，根据合同相对性原则，合同双方当事人系大贸公司与某公司，***仅作为案外人代表签字，并不享有并承担该合同的主合同权利及义务。该合同并无用某公司工程款代付***购房款的意思表示。然而，涉案房屋已于20Π年3月7日转移登记至黄礼智名下，大贸公司与案外人关于用工程款抵扣涉案房屋购买款的约定事实上已不能履行，应当由大贸公司与案外人另寻法律途径解决。4.车安科技公司及某公司与大贸公司签订的合同虽约定以工程款抵房款，但工程款至今尚未结算，并不存在可以抵扣的基础，事实上也无从抵扣。故暂且不论***是否本案适格主体或上述两份安装合同的相对人，其尚未履行购买涉案房屋支付对价的义务，因此其亦无要求赔偿损失的权利。综上，一审认定关于工程款抵扣涉案房屋购房款的约定条件已成就，属认定事实错误，适用法律错误。

三、一审法院推定本案《认购书》及《认购书补充协议》为房屋买卖合同与事实不符，且适用法律错误。首先，涉案房屋的买方于2009年11月25日已转移至车安科技公司。其次，《认购书》第四条、第五条及《认购书补充协议》第四条、第六条等条款可以充分证实双方对签订正式买卖合同系有明确的约定，既非约定不明，又非无约定。认购书及补充协议属预约性质。最后，涉案《认购书》及《认购书补充协议》明显缺失《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的形式要件，一审法院引用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定，将认购书及补充协议认定为商品房买卖合同，适用法律错误。涉案房屋的购买价格是5052504元，***除支付10万元定金外，仅支付首付款中的部分款项人民币70万元，并不符合该条规定的“并且出卖人已经按照约定收受购房款的”情形。且涉案《认购书补充协议》第8条赋予大贸公司在***付清全部房款之前，对于是否签订正式商品房买卖合同具备多重的选择权，同样符合预约合同的法理特征。

四、一审法院以2016年4月28日为基准日对涉案房屋进行评估，判决大贸公司赔偿***房屋差价损失13300300元，无事实及法律依据，显失公平公正。1.本案涉及有关数据：（1）涉案《认购书》及《认购书补充协议》约定，涉案房屋2009年5月9日出售价为5052504元；（2）大贸公司实付80万元（定金10万，部分首期款70万）；（3）2011年3月涉案房屋另行出售价为9000000元；（4）涉案房屋2016年4月28日鉴定总价值13300300元。2.尚且不论***非《认购书》及《认购书补充协议》中的买方，仅就上述数据结合现行法律法规规定，一审判决认定有误，主要如下：（1）本案中***主张的损失应为可得利益损失。根据《最高人民法院关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》第9条规定，本案涉案房屋原定价5052504元，后出售价格9000000元，转售利润仅为3947496元。（2）根据《最高人民法院关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》第7条、第10条的规定，双方仅存在认购协议，尚未签订正式的房屋买卖合同，所付款项不足购房款交易价的16%，且***自身怠于行权长达数年，同时未尽到合理谨慎注意义务，对损失的产生具备明显过失。故适用过失相抵原则，即参照其实付金额的比例进行裁决。一审法院让***以80万元的对价谋取13300300元的赔偿，有违《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的原则，显失公平公正。（3）一审法院判决大贸公司赔偿***房屋差价损失，然13300300元即2016年4月28日房屋鉴定总价值，并非房屋差价损失。（4）根据《合同法》第一百一十三条的规定，其第1款规定了违约方预见赔偿守约方损失金额的预见时间为“订立合同时”，预见的主体是“违约方”。而本案《认购书》及《认购书补充协议》签订时间为2009年5月9日，涉案房屋转售登记第三方的行为发生在2011年3月。大贸公司订立认购书及补充协议时能预见的或应当预见的因违反合同可能造成的损失不能迟于2011年3月，即涉案房屋的估值时间不能迟于2011年3月。

大贸公司在二审期间补充其上诉事实与理由称，一、一审对涉案合同法律主体及法律关系审查、认定错误和混淆。1．***在2009年5月9日与大贸公司签订涉案房屋的《认购书》及《认购书补协议》后，在2009年5月11日与大贸公司、车安科技公司对涉案房屋《认购书》及《认购书补充协议》权利义务的转让达成口头合意，因此***才在2009年5月11日代表作出以工程款抵扣房款的承诺。此后，2009年11月25日大贸公司与***、车安科技公司签订《某庄园B地块智能化系统安装合同》是三方达成涉案房产权利义务概括转让的书面合意。2.涉案房产的权利义务已经明确转让车安科技公司。二、一审对涉案房产购房款已付数额审查错误，错误将车安科技公司、某公司的工程款累计为***购房款，对此大贸公司一直予以否认。1.本案中是大贸公司分别与车安科技公司、某公司约定用某庄园B、A地块工程款抵扣涉案房屋购房款，与***无关。2.车安科技公司工程款仅能抵扣自己的购房款。3.车安科技公司未能按照约定履行付款义务，导致涉案房屋《认购书》及《认购书补充协议》自然终止，大贸公司有权依约将涉案房产另行出让。4.车安科技公司承包的某庄园B地块智能化系统安装工程至今未能结算，不能以不确定的工程款抵扣房款。大贸公司对车安科技公司承包的某庄园B地块智能化系统安装工程质量问题存在异议，该工程至今未能进行竣工验收，更未能进行结算。如大贸公司、车安科技公司基于某庄园B地块智能化系统安装工程合同有纠纷，双方应当另寻途径解决，不应在本案中进行审理。三、某公司与大贸公司签订的《某庄园A地块智能化系统安装合同》涉及的工程款抵扣房款，与本案无关。1.《某庄园A地块智能化系统安装合同》是2012年6月12日才签署的，当时涉案房屋已转他人名下。经过大贸公司多方查询，确认关于《某庄园A地块智能化系统安装合同》以工程款抵扣房款指向的是另外单元的房产，当时系书写笔误。2.《某庄园A地块智能化系统安装合同》工程款抵扣房款指向的房屋标的是原***认购的某庄园一期项目某号房。2010年5月5日，***曾向大贸公司认购某庄园一期项目某号房，并与大贸公司签订了《认购书》及《认购书补充协议》，但***未履行购房义务导致认购书失效终止。后因某公司承包了大贸公司某庄园A地块智能化系统安装工程，双方协商可以用大贸公司某庄园一期项目L组团某号房产抵某公司的工程款，双方于2012年6月12签订了《某庄园A地块智能化系统安装合同》，明确了房产抵工程款的事情，这是房地产开发建设工程中普遍存在的现象。因某公司与车安科技公司承包的是同类工程，仅是安装区域不同，故大贸公司与某公司2012年6月12日签订《某庄园A地块智能化系统安装合同》时沿用了2009年与车安科技公司签订的《某庄园B地块智能化系统安装合同》合同版本，因合同管理人员疏忽未将抵扣工程款的房号更改过来，才导致未能将该合同上的“某房”变更为“某房”。四、一审法院违反不告不理原则，错误合并审理不同法律事由纠纷。车安科技公司、某公司与大贸公司之间关于建设工程施工合同的纠纷，不能与本案合并审理。

被上诉人***未作答辩。

***向一审法院起诉请求：1.判令大贸公司赔偿***2000万元；2.本案诉讼费用由***承担。一审庭审中，***增加诉讼请求：确认***、大贸公司之间签订的《深圳市房地产认购书》及补充协议解除。

一审法院认定事实：2009年5月9日，***与大贸公司签订了一份《深圳市房地产认购书》（以下简称认购书），***认购大贸公司的某庄园（二期）项目的第某号房（以下简称涉案房屋），合同总价款为5052504元；***采取向银行借款方式付款；签订本认购书时，***向大贸公司支付定金100000元。合同五条约定，自签订认购书之日起7日内，买卖双方应签订正式的买卖合同。买卖合同一旦签订，本认购书的效力即行终止。若买卖双方未在约定的时间内签订买卖合同，除非买卖双方书面同意本认购书时效延期，否则本认购书的效力即行终止，本房地产可另行出售。如因***原因导致买卖合同无法在约定时间内签订，***已付定金不予退还。如因大贸公司原因导致买卖合同无法在约定时间内签订，大贸公司应双倍返还***已付定金。

同日，***、大贸公司签订了一份《认购书补充协议》（以下简称补充协议）。该补充协议第2条约定付款方式如下：***须于2009年5月16日前支付不低于30%的房款，即1522504元（含定金）；按揭金额、按揭年限以银行最后批复为准，如银行贷款金额减少，首期款将有所增加；***自签订认购书之日起7日内与按揭银行办妥按揭相关手续。第3条约定，若***未按期支付任何一笔款项，每延期一日，***应按逾期金额的万分之三向大贸公司支付违约金。第4条约定，***应在付清全部购房款或付清首期款、办妥按揭手续的同时，与大贸公司签订《深圳市房地产买卖合同》。第6条约定，认购书中所称的“买方（***）原因”包括：（1）***逾期付款超过三个自然日；（2）***逾期未按大贸公司要求办理按揭手续，或因***提交资料不合格、资信状况或其他***原因导致银行按揭未获批准；（3）***逾期未与大贸公司签订买卖合同或***单方解除认购书或补充协议；若发生上述事由之一，认购书及补充协议自动终止，***所交定金不予退回。第8条约定，在下述情况下，大贸公司有权拒绝与***签订买卖合同，且不视为大贸公司违约：（1）选择一次性支付购房款的，在***付清购房款之前；（2）选择银行按揭方式支付购房款的，在***付清首期款及提交按揭所需全部材料、签署按揭相关文件、获得银行同意贷款之前。补充协议的其他约定与认购书约定一致。

同日，大贸公司出具收款收据确认收到了***支付的涉案房产购房定金10万元。

2009年5月11日，***在前述认购书上出具承诺，内容如下：***承诺某庄园弱电智能化系统工程投标揭标后，在同等条件下中标，则工程款抵房款。另***先期支付房款800000元，即按认购书付款时间规定支付完800000元。补充说明：若工程不能中标，承诺三天内办理合同按揭手续且支付完按揭款。案外人梁仲滔亦在认购书上书写如下内容：经请示欧总后，同意此承诺及补充说明，请预算部配合。

2009年5月15日，***向大贸公司支付购房款70万元，大贸公司出具收款收据予以确认。

2009年11月25日，大贸公司（发包方、甲方）与车安科技公司（承包方、乙方）签订《某庄园B地块智能化系统安装合同》，约定车安科技公司承包大贸公司位于龙岗区的“某庄园”项目B地块智能化系统安装工程，工程总价175万元（已包含设备费、材料费、安装费、税金及完成全部工程及交付使用前一切费用）；承包方式为总价包干，包设备、材料采购，包工程施工、设备安装、调试；包质量、包安全、包验收；工程无预付款及工程进度款，双方商定所有工程款的95%用以抵扣“乙方”所购买的某房款，剩余5%为质保金，保修期两年满无质量缺陷后一次性无息付清，抵扣房款相关手续时，应提供相应金额的合法有效工程款发票给大贸公司，财务与车安科技公司另办理购房相关交易手续。合同还约定了工程承包范围、工期及质量要求、双方责任、设计变更及结算计价办法等。

2011年3月7日，涉案房产转移登记至案外人黄礼智名下。

2012年6月12日，大贸公司（发包方、甲方）与案外人深圳市某工程有限公司（承包方、乙方，以下简称某公司）签订《某庄园A地块智能化系统安装合同》，约定案外人某通讯公司承包大贸公司位于某项目A地块智能化系统安装工程，工程总价360万元（已包含设备费、材料费、安装费、税金及完成全部工程及交付使用前一切费用）；承包方式为总价包干，包括但不限于设备、材料采购，包工程施工、设备安装、调试；包质量、包安全、包验收等一切费用；工程无预付款及工程进度款，双方商定工程竣工验收合格并结算后，大贸公司应支付的所有工程款的95%用以抵扣“乙方”向大贸公司所购买的某庄园房款，剩余5%作为保修金，待保修期满无质量问题并结清相关款项后一个月内无息付清；办理抵扣房款相关手续时，案外人某公司应提供相应金额的合法有效工程款发票给大贸公司，待本合同工程竣工且验收合格后、双方确认结算结果时，由大贸公司财务与案外人某公司另办理购房相关交易手续。合同还约定了工程承包范围、工期及质量要求、双方责任、结算及变更的计价办法等。

2016年4月28日，某公司向大贸公司开具深圳市建筑行业统一发票，发票记载大贸公司向案外人某公司支付某庄园A地块智能化系统安装合同的工程进度款3420000元。大贸公司对该发票的真实性、合法性予以认可，但辩称没有收到。

因***、大贸公司对于上述工程款是否用于抵扣***购买涉案房产的购房款以及前述认购书及其补充协议的效力产生分歧，***遂诉至一审法院并提出前述请求。

另查，***系车安科技公司的股东，占股28.75%。***系案外人某公司的法定代表人兼股东，占股95%。

一审庭审中，双方确认A、B地块智能化系统安装工程尚未结算工程款，并确认大贸公司未支付工程款。***主张工程施工过程中增加了工程量，大贸公司代理人称不清楚是否增加了工程量。

***提交了两份《分部分项工程竣工验收单》、一份《工程移交单》和工程施工的签证审批流程单，用以证明A、B地块智能化系统安装工程已竣工验收合格并交付使用。两份竣工验收单记载的施工单位分别是案外人某公司和车安科技公司（加盖的均是案外人某公司的公章），建设单位是大贸公司，“建设单位”一栏分别有档案资料员、工程部经理、项目副总经理、项目总经理出具“验收合格”的意见，但未加盖大贸公司公章。大贸公司对该证据的真实性、合法性、关联性均不予认可。《工程移交单》记载移交单位是案外人某公司，建设单位是大贸公司，接收单位是深圳市某庄园管理处，移交内容为前述A、B地块智能化系统安装工程，接受意见处记载“同意接收”，落款时间为2015年7月15日，但未加盖大贸公司或接收单位公章。大贸公司对该证据的真实性、合法性、关联性均不予认可，但大贸公司在一审庭审中称其知晓***与物业公司办理了工程的交接手续，大贸公司认为不能因此视为大贸公司同意接收工程。

***还提交了某公司出具的《情况说明》，用以证明某公司同意将某庄园A地块智能化系统安装工程的95%工程款用于抵扣***购买涉案房产的购房款。某公司出具《情况说明》称，***系某公司的股东兼法定代表人，某公司没有同***签署房屋买卖合同，《某庄园A地块智能化系统安装合同》中所称工程款抵扣购房款实际为***购买的大贸公司的一套别墅（D4-x），某公司同意以工程款的95%用于抵扣该购房款，并称上述工程已于2014年9月1日竣工、于2015年7月15日移交大贸公司使用。大贸公司对该证据的真实性、合法性、关联性均不予认可。

***向一审法院申请评估涉案房产2016年4月28日的价值，以证明大贸公司违约行为所致***房屋差价损失。评估过程中，一审法院另增加2015年7月15日作为评估价值时点。经摇珠委托，深圳市深美林房地产评估有限公司作出深美林估字[2019]第2号《房地产估价报告》，评估结果为：涉案房产2016年4月28日的评估总值为13300300元，2015年7月15日的评估总值为10052400元。***垫付评估费用32450元。***对评估报告的真实性、合法性、关联性均没有异议，但认为应当依据2016年4月28日的评估结果作为衡量***经济损失的标准，理由是：1.***是在2018年4月涉案房屋开始装修时才知晓房屋已被另售；2.2016年4月28日涉案房产的评估单价63395元/㎡已低于当时的实际成交价69000元/㎡；3.即便法院认为***有防止损失扩大的义务，该义务应建立在***知道或应当知道大贸公司违约行为的前提下，但***是在2018年4月才知晓大贸公司的违约行为，且根据双方约定，办理涉案房产交易手续需以双方确认结算工程款为前提。综上，***认为采纳某公司向大贸公司开具工程款发票的时间即2016年4月28日作为衡量***经济损失的时间节点更为合理。大贸公司对评估报告提出如下异议：1.涉案房产不具备评估的客观条件，不能以评估结果推定***遭受损失。2.评估报告以2015年7月15日、2016年4月28日为基准日，不具备合法依据。认购书及其补充协议因***的违约行为已于2009年5月16日终止。涉案工程合同的签订时间是2009年11月25日，该期间***作为涉案工程的负责人也时常出入小区，其理应知晓涉案房屋的业主入伙，故即使***认为其权利受损，也应在2009年11月25日之前便知情。关于***主张的开具工程款发票的时间2016年4月28日，***对开票时间具有单方决定权，且发票并未送达给大贸公司，发票的开具时间与***是否知情以及何时知情权利受损并不存在必然的因果关系。3.因大贸公司违约在先才导致涉案房产交易失败，大贸公司至今未支付涉案房产的购房款，即使其认为权利受损，也应当扣除购房成本。4.即使按2015年7月15日认定***对其权利受损知情，***起诉之日也已过了诉讼时效，其主张不应得到支持。

一审法院认为，***、大贸公司签订的认购书及补充协议是双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应严格履行。***在认购书上所作承诺及补充说明变更了原来约定的付款方式，案外人梁仲滔代表大贸公司书写同意字样，***、大贸公司双方对此均无异议，双方理应按照变更后的付款方式履行合同义务。认购书及其补充协议虽约定在7日内签订房屋买卖合同，但协议的内容已经约定了双方当事人名称或者姓名和住所、认购房屋的基本状况、销售方式、房屋总价款及付款方式、付款时间，已经具备房屋买卖合同主要条款，并且大贸公司已经按照变更付款方式后的约定收受了80万元的购房款，该认购书及其补充协议应当认定为房屋买卖合同。

***、大贸公司约定剩余购房款的支付方式为“若在同等条件下中标，则工程款抵房款；若工程不能中标，承诺三天内办理合同按揭手续且支付完按揭款”，该约定为附条件的民事法律行为。根据大贸公司与车安科技公司、案外人某公司分别签订的A、B地块智能化系统安装合同，合同中均约定“工程无预付款及工程进度款，双方商定所有工程款的95%用以抵扣乙方所购买的D4-6房款”，并约定“抵扣房款相关手续时，应提供相应金额的合法有效工程款发票给大贸公司，（大贸公司）财务与车安科技公司另办理购房相关交易手续”。结合***系车安科技公司及案外人某公司的股东身份，综上可知，签订涉案A、B地块智能化系统安装合同时，大贸公司知道并且应当知道涉案工程合同约定的“所有工程款的95%用以抵扣乙方所购买的D4-6房款”即为前述认购书上约定的“若在同等条件下中标，工程款抵房款”，即***、大贸公司关于工程款抵扣房款的约定条件已成就。因此，大贸公司辩称认购书及其补充协议的效力已于2009年5月16日终止，理由不成立，一审法院不予采纳。

***已依约支付了购房款80万元，在认购书及其补充协议没有解除的情况下，大贸公司将涉案房产转移登记至案外人黄礼智名下的行为已构成根本违约，***据此主张解除合同并要求大贸公司赔偿***房屋差价损失，合法合理，一审法院予以支持。大贸公司辩称***未付清首期款1522504元，但根据双方2015年5月11日作出的变更付款方式约定，***的付款义务已变更为“先期支付房款800000元”、剩余房款以工程款抵扣，且***已依约支付了购房款80万元，故对大贸公司该项辩解，一审法院不予采纳。大贸公司辩称***并非车安科技公司及案外人某公司的唯一股东，其无权代表该两公司作出工程款抵扣房款的意思表示，但该两公司在涉案A、B地块智能化系统安装合同中已然同意工程款抵扣房款，大贸公司亦未能提交证据证明其在签订了B地块智能化系统安装工程后基于不安抗辩而通知***提供继续履行认购书及其补充协议的适当担保，故对大贸公司该项辩解，一审法院亦不予采纳。

关于房屋差价损失的认定。***主张其于2018年4月才知晓涉案房产被另售他人，但主动将其知道或应当知道权利受损的时间节点确定为2016年4月28日即案外人某公司向大贸公司开具工程款发票的时间。大贸公司不予认可，认为***应于2009年11月25日之前便知情。一审法院认为，大贸公司在一审庭审中确认其将涉案房产另售他人之前并未通知***，大贸公司也未提交证据证明涉案房产早有业主入住、装修且足以使出入同一小区的***引起注意，***关于涉案房产于2018年4月进行装修方知晓权利受损的说法与一审法院组织评估时的现场勘查现状相符。根据涉案工程合同约定，涉案房产办理转移登记手续的前提是双方结算工程款，而***、大贸公司在一审庭审中均确认工程款尚未结算，即在工程款未结算的情况下，***不具备要求大贸公司办理涉案房产转移登记手续的条件。综上，大贸公司认为***应于2009年11月25日之前知晓权利受损，证据不充分，一审法院不予采纳。根据***提交的发票，案外人某公司向大贸公司开具工程款发票的时间为2016年4月28日，大贸公司在一审庭审中对该发票的真实性认可，但辩称未收到。一审法院认为，根据法律规定，某公司应按其开具的发票种类及票面金额承担相应的税费，结合前述论述，在大贸公司未通知***涉案房产已转卖他人且大贸公司并未向某公司支付任何工程款的情况下，某公司非应大贸公司要求而自行开具工程款发票342万元的可能性不大。据此，***将该开票时间作为其知道或应当知道权利受损的时间节点较为合理，一审法院予以采纳。根据评估报告，涉案房产在该时点的评估总值为13300300元。双方约定以工程款抵房款，现工程款尚未结算，双方因工程款结算所致纠纷可另循法律途径解决，并在工程款结算时将涉案房产的购房款予以相应抵扣。综上，***诉请大贸公司赔偿2000万元，超过了涉案房产在2016年4月28日评估时点的评估总值13300300元，超出部分一审法院不予支持，未超出部分予以支持。

关于大贸公司的诉讼时效抗辩。同前述论述，大贸公司未能证明***知道或理应知道其权利受损的时间系在2009年11月25日之前，大贸公司主张的***所称工程移交时间2015年7月15日亦不符合双方约定的工程结算后再办理涉案房产转移登记手续。大贸公司提出的诉讼时效抗辩，证据不充分，一审法院不予采纳。

综上所述，根据《中华人民共和国民法总则》第一百五十八条、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第二项、第一百零七条、第一百一十三条第一款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十条之规定，一审判决：一、解除***、大贸公司签订的《深圳市房地产认购书》及其补充协议；二、大贸公司于判决生效之日起十日内赔偿***房屋差价损失13300300元；三、驳回***的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费141800元、评估费32450元（***已预交），由***负担受理费47501元、大贸公司负担受理费94299元、评估费32450元。

本院审理查明，一审查明的事实清楚，本院予以确认。另查，车安科技公司于一审中提交书面答辩状称，其并未与大贸公司签署房屋买卖合同，《某庄园B地块智能化系统安装合同》中“乙方”所购买的房屋，实际上是指车安科技公司股东***购买的涉案房屋，车安科技公司同意以工程款抵扣该房购房款，大贸公司与车安科技公司均清楚该事宜。

本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。依大贸公司上诉主张，本案二审争议焦点为：一、涉案合同性质、合同主体问题；二、违约方的确定和违约责任的承担问题。针对前述争议焦点，本院逐一分析如下：

关于焦点一。首先，合同性质问题。依本案查明事实，***与大贸公司于2009年5月9日签订涉案认购书及补充协议，此后，***于2009年5月11日出具承诺且大贸公司对此表示同意。本院认为，前述认购书及其补充协议、***的承诺及大贸公司表示同意的内容，均系涉案各方的真实意思表示，合法有效，各方均应恪守履行。依***出具承诺的内容，结合此后***持股的车安科技公司中标涉案小区智能化系统工程的情形，足以认定***与大贸公司已就买卖涉案房屋达成合意，且具体约定购房款支付事宜即以工程款抵房款、***仅需先期支付房款800000元。该约定实际已变更原认购书及其补充协议中关于双方于七日内签订正式买卖合同、***于2009年5月16日前支付房款1522504元的内容；且本案中，***已依该约定向大贸公司实际支付购房款800000元。据此，本院认为，***与大贸公司成立房屋买卖合同关系。大贸公司上诉主张其双方仅为预约合同关系，与事实不符，本院不予采纳。

其次，合同主体问题。依前述查明事实，2009年11月25日，大贸公司作为甲方、车安科技公司作为乙方，共同签订《某庄园B地块智能化系统安装合同》约定相关工程事宜，并约定“工程款的95%用以抵扣乙方所购买的某房款”。本院认为，前述合同约定内容虽使用“乙方所购买的某房款”表述，但本案中，一方面，未有证据表明大贸公司与车安科技公司曾就该D4-6房（即涉案房屋）签订买卖合同，车安公司亦出具书面意见称涉案房屋实际系由其股东***购买、其同意以工程款抵扣***购房款；另一方面，***确系车安科技公司股东，其此前关于以工程款抵房款的承诺亦与前述合同约定内容相互印证，且***已实际支付购房款800000元。综合前述情形，本院认为，***、车安科技公司主张涉案房屋买卖合同的买方主体为***，具事实和合同依据，本院予以采纳。大贸公司仅据前述《某庄园B地块智能化系统安装合同》中的表述上诉主张涉案房屋买卖合同的买方主体应为车安科技公司，该主张依据不足，亦有悖合同履行情形，本院对其主张不予采纳。

关于焦点二。如前述，***与大贸公司成立涉案房屋买卖合同关系，双方约定以工程款抵房款、***先期支付房款800000元。本案中，***已依约支付该笔购房款800000元，未有证据表明***存在违约行为；而大贸公司在涉案房屋买卖合同并未解除的情形下，将涉案房屋另售案外人，其行为已致合同无法继续履行，构成根本违约。据此，***可依法解除涉案认购书及其补充协议，大贸公司亦应承担相应的违约责任。***诉请大贸公司赔偿其关于涉案房屋的差价损失，符合《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条的规定，于法有据，应予支持。

关于计付房屋差价损失的时间节点。依本案查明事实，大贸公司在2011年3月7日已将涉案房屋另售案外人，但此后在2012年6月12日，大贸公司仍与***持股的某公司约定以工程款抵扣***购房款，其行为显有悖诚信；截至2016年4月28日某公司开具工程款发票时，大贸公司仍未向***告知涉案房屋已另售案外人。据此，本院认为，大贸公司就涉案房屋的差价损失承担赔偿责任的时间点应为2016年4月28日，具体赔偿金额应为：13300300元-5052504元=8247796元。一审计付差价损失时未扣除购房价款5052504元，处理有误，本院予以纠正。大贸公司上诉主张计付差价损失应以2011年3月7日作为时间节点，该主张理据不足，本院不予采纳。另，关于大贸公司上诉称其与某公司签订的《某庄园A地块智能化系统安装合同》中的“D4-6房”（即涉案房屋）系笔误，其就此未提供充分证据予以证明，本院不予采信。至于大贸公司与车安科技公司、某公司之间的工程款问题，与本案纠纷属不同法律关系，非本案审理范围，本案不作处理，各方可另循法律途径解决。***未诉的800000元购房款，亦可另循法律途径解决。

综上，大贸公司的部分上诉请求成立，就其成立部分，本院予以支持；一审部分处理欠妥，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第（二）项之规定，判决如下：

一、维持广东省深圳市龙岗区人民法院（2018）粤0307民初7648号民事判决第一项；

二、撤销广东省深圳市龙岗区人民法院（2018）粤0307民初7648号民事判决第三项；

三、变更广东省深圳市龙岗区人民法院（2018）粤0307民初7648号民事判决第二项为：深圳市大贸股份有限公司应于本判决生效之日起十日内赔偿***房屋差价损失8247796元；

四、驳回***的其他诉讼请求。

如未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

一审案件受理费141800元、评估费32450元，合计174250元（***已预交），由***负担102807元，深圳市大贸股份有限公司负担71443元。二审案件受理费101601.8元（深圳市大贸股份有限公司已预交），由深圳市大贸股份有限公司负担62993元，***负担38608.8元。一审法院向***退回诉讼费用71443元，本院向深圳市大贸股份有限公司退回诉讼费用38608.8元。深圳市大贸股份有限公司应于本判决生效之日起七日内向一审法院交纳诉讼费用71443元，***应于本判决生效之日起七日内向本院交纳诉讼费用38608.8元。逾期不交纳的，法院强制执行。

本判决为终审判决。

审判长　马　　　　龙

审判员　周　　　　敏

审判员　路　 德　 虎

二〇一九年八月二十八日

书记员　陈晓莹（兼）