浙江盛超建设有限公司、长兴欣诺房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

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浙江省长兴县人民法院

民事判决书

（2021）浙0522民初990号

原告：浙江盛超建设有限公司，住所地浙江省湖州市长兴县太湖街道县前东街801号云峰大厦11楼东侧。

法定代表人：沈丹，执行董事兼总经理。

委托诉讼代理人：沈学峰，浙江六和（长兴）律师事务所律师。

委托诉讼代理人：陆华杰，浙江六和（长兴）律师事务所实习律师。

被告：长兴欣诺房地产开发有限公司，住所地浙江省长兴县雉城镇金陵南路209号三层。

法定代表人：张嗣旭，董事长。

委托诉讼代理人：许智荣，浙江兴长律师事务所律师。

原告浙江盛超建设有限公司（以下简称盛超公司）与被告长兴欣诺房地产开发有限公司（以下简称欣诺公司）建设工程施工合同纠纷（本案立案时确定案由为房屋买卖合同纠纷，在案件审理过程中变更为现案由）一案，本院于2021年3月1日立案受理后，依法适用简易程序，于2021年4月14日、2021年7月14日两次公开开庭进行了审理，并应双方要求进行了调解。因案情复杂，转为普通程序审理，于2021年9月7日、2021年11月1日、2021年11月22日公开开庭进行了审理。上述庭审中，盛超公司的委托诉讼代理人沈学峰、陆华杰，欣诺公司的委托诉讼代理人许智荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结，并当庭宣判。

盛超公司的诉讼请求：1、欣诺公司立即交付卡地亚庄园一期S3#楼105商业房并协助盛超公司办理产权登记；2、本案诉讼费用由欣诺公司承担。在诉讼过程中，盛超公司于2021年7月14日变更第一项诉讼请求为：“欣诺公司立即支付案涉商业房对应的房款5963430元，并支付5963430一倍的赔偿款”。在案件审理过程中，本院根据本案的实际情况变更本案案由为建设工程施工合同纠纷，向盛超公司进行了释明，并就基于案由变更是否变更诉讼请求征求其意见，盛超公司明确表示坚持其2021年7月14日提出的诉讼请求。事实与理由：盛超公司与欣诺公司于2018年6月26日签订《香悦四季花园二期石材幕墙工程施工合同》一份，合同约定，由盛超公司承建欣诺公司开发的卡地亚庄园工程外墙装饰。工程完工后经双方结算，欣诺公司欠工程款5963430元未支付。经协商，欣诺公司将卡地亚庄园一期S3#楼105，建筑面积为542.13平方米的商业房按11000元／平方米，折合金额5963430元作为工程款支付，并签订了《房抵债协议书》。后欣诺公司以长兴县商务局要求整体销售，无法将S3#楼分出建筑面积为542.13平方米单独办证为由拒绝交付房屋并拒绝办理权属证书。现欣诺公司承诺交付的卡地亚庄园一期S3#楼105商业房客观上已无法交付并协助办证，欣诺公司与盛超公司签订房抵债协议书的行为已然构成欺诈，严重侵害了盛超公司的合法权益，欣诺公司应当向原告支付案涉商业房对应的房款，并承担房款一倍赔偿责任。

欣诺公司辩称：一、盛超公司诉称2018年6月26日双方签订施工合同情况属实，但是盛超公司诉状中所称的双方结算的工程款未付才签订房抵债协议书与事实不符，事实上双方签订施工合同的同时，就已经签订了房抵债协议书，工程款到目前为止还没有进行结算。二、卡地亚庄园一期3号楼1到3层是一个整体，规划设计都是整体，现状也是按照长兴县商务局的要求，只能作为一个权属单元整体销售，不得分割销售。欣诺公司得知按照商务局的要求该房产不能分割销售后，在告知盛超公司时把这个情况做了充分说明，通知盛超公司取消施工合同中的房抵债协议的内容，并且通知已经送达盛超公司。2021年2月4日，盛超公司向欣诺公司提出，因为未交付房屋，所以盛超公司要求支付全部的剩余工程款。因为当时关于剩余工程款，已经有了一个初步结论，盛超公司按照初步结论要求欣诺公司支付相应工程款。欣诺公司回复，在扣除已付工程款、借款和质保金的基础上同意支付应付全部工程款。事实上，原、被告双方已经就解除房低债协议达成一致。三、本案中双方在签订施工合同的同时约定部分工程款以签订以房抵债协议的方式履行，仅是对工程款的实现方式做了一个担保，双方签订的并非商品房买卖合同，盛超公司并没有支付相应的购房款，现在欣诺公司同意按盛超公司要求在工程款确定后支付应付全部工程款。故盛超公司提出诉讼请求为返还对应的房款，并支付一倍的赔偿款，缺乏事实、法律依据，应予驳回。

盛超公司为证明其主张，向本院提交了以下证据材料：

1、《房抵债协议书》一份，拟证明盛超公司与欣诺公司通过协议约定，欣诺公司承诺将卡地亚庄园一期S3#楼105商业房折抵人民币5963430元抵消应付盛超公司工程款；

2、告知函两份、回复函一份，拟证明双方通过协商将卡地亚庄园一期S3号楼105商业房抵折5963430元给盛超公司，欣诺公司未交付卡地亚庄园一期S3#楼105商业房，且未协助盛超公司办理产权登记。

欣诺公司向本院提交了以下证据材料：

1、香悦四季二期石材幕墙工程施工合同，拟证明9.3.1条约定，本工程付款根据现场完成的形象进度情况进行支付，合同暂定总价为11800000元（投标报价下浮后的付款基数），本工程合同结算中，甲方（欣诺公司）将指定以卡地亚庄园一期S3#楼部分商业房作为工程款支付，面积为542.13平方米，最终抵商品房面积以建设单位实测数据为准，抵扣商品房单价为11000元／平方，折合抵工程款总价为5963430元，该抵工程款房价不随建设单位实际销售房价的涨跌而变更；

2、房抵债协议书，拟证明明确了抵消工程款的房屋为卡地亚庄园一期S3#楼105，抵消工程款5963430元，约定在2019年1月31日前由盛超公司与欣诺公司确认应支付的工程款，并由盛超公司完成付款审批相关流程后，盛超公司与欣诺公司或指定的产权人签订《商品房买卖合同》；

3、长房权证雉城字第XXXX号，拟证明卡地亚庄园一期S3#楼的所有权人为长兴欣诺房地产开发有限公司，三层面积共3508.57平方米；

4、长土国用（2014）第1000426号，拟证明长兴欣诺房地产开发有限公司为案涉地块的国有土地使用权人；

5、长政发（2008）101号文件和长兴县商务局关于卡地亚庄园一期商业部分销售意见，拟证明长兴县商务局要求“S3#商业楼作为一期商业部分销售意见”；

6、设计图纸，拟证明整体设计；

7、照片，拟证明整体现状；

8、告知函，拟证明欣诺公司于2020年8月28日向盛超公司发送“告知函”，明确告知“取消‘施工合同’和‘房抵债协议书’中对S3#楼中建筑面积542.13平方米的商业房抵作工程款的约定，按照同等金额支付5963430元的工程款”；

9、回复函，拟证明盛超公司于2020年9月7日向欣诺公司送达了“回复函”，认为房抵债协议合法有效，并要求协助办理产权登记；

10、申请书，拟证明盛超公司于2021年2月4日向欣诺公司出具申请书，认为欣诺公司未将卡地亚一期3号楼105交付，要求支付全部剩余工程款；

11、关于“申请书”的回复，拟证明2021年3月1日欣诺公司回复盛超公司同意按照审计金额扣除已付工程款和借款以及质保金后，支付全部应付工程款。

12、借款协议，拟证明借款情况：借款300万元，在应付工程款中扣除；

13、长兴县不动产登记查档证明，拟证明案涉房屋已办证过户给汪书祥；

14、商品房买卖合同，拟证明涉案房屋销售价格为6400元／平方米；

15、已付工程款及借款清单及附件，拟证明已付工程款600万元，盛超公司向欣诺公司借款300万元。

本院对盛超公司、欣诺公司提交的证据，经庭审质证，并经审查后认证如下：（一）对盛超公司提供的证据1、2，欣诺公司对证据的真实性、合法性、关联性均无异议。本院审查认为，对盛超公司提供的证据1、2，应予确认。（二）对欣诺公司提供的证据1-15，盛超公司对证据本身的真实性、合法性均无异议，对证据5，认为长兴县商务局无权出具该意见，对证据10、11、12、15与本案的关联性有异议。本院审查认为，欣诺公司提供的证据1-15，符合证据的真实性、合法性、关联性，应予确认。

依据上述采信的证据，并结合双方当事人的陈述，本院查明本案事实如下：

2018年6月26日盛超公司（当时公司名称为浙江长兴盛超建设工程有限公司，后变更公司名称为浙江盛超建设有限公司）与欣诺公司签订《香悦四季花园二期石材幕墙工程施工合同》一份，由盛超公司承建欣诺公司开发的卡地亚庄园工程外墙石材幕墙和GRC构件安装工程。合同约定了双方的权利义务，该合同9.3.1条约定，本工程付款根据现场完成的形象进度情况进行支付，合同暂定总价为11800000元（投标报价下浮后的付款基数），本工程合同结算中，甲方（欣诺公司）将指定以卡地亚庄园一期S3#楼部分商业房作为工程款支付，面积为542.13平方米，最终抵商品房面积以建设单位实测数据为准，抵扣商品房单价为11000元／平方米，折合抵工程款总价为5963430元，该抵工程款房价不随建设单位实际销售房价的涨跌而变更。嗣后，盛超公司与欣诺公司签订《房抵债协议书》一份，约定抵消工程款的房屋为卡地亚庄园一期S3#楼105，抵消工程款5963430元，并约定了抵消方式和时间以及其他条款。

根据长兴县人民政府长政发（2008）101号文件要求，2011年6月28日长兴县商务局出具《关于卡地亚庄园一期商业部分销售意见》，要求“S3#商业楼作为一个权属单元整体销售”。2020年8月3日长兴县商务局再次明确：“S3#商业楼属于酒店业态，根据该楼业态及结构必须作为一个权属整体销售，不得分割销售”。

2020年8月28日欣诺公司向盛超公司发送“告知函”，明确告知“取消‘施工合同’和‘房抵债协议书’中对S3#楼中建筑面积542.13平方米的商业房抵作工程款的约定，按照同等金额支付5963430元的工程款”。2020年9月7日盛超公司向欣诺公司送达了“回复函”，认为房抵债协议合法有效，并要求协助办理产权登记。

2021年2月4日盛超公司向欣诺公司出具申请书，认为欣诺公司未将卡地亚一期3号楼105交付，要求支付全部剩余工程款。2021年3月1日欣诺公司回复盛超公司同意按照审计金额扣除已付工程款和借款以及质保金后，支付全部应付工程款。

另查明，2020年6月5日欣诺公司将案涉房屋所在的卡地亚庄园橡树山S3幢101、201、301号商业房共3508.57平方米，以6400元／平方米的价格出售给汪书祥，汪书祥已于2021年1月11日办理了不动产登记。

同时查明，盛超公司承建欣诺公司开发的卡地亚庄园工程外墙石材幕墙和GRC构件安装工程造价尚未最终审定，欣诺公司已向盛超公司支付工程款600万元，盛超公司向欣诺公司借款300万元，双方约定该借款在应付工程款中扣除。

本院认为，2018年6月26日盛超公司与欣诺公司签订的《香悦四季花园二期石材幕墙工程施工合同》和嗣后签订的《房抵债协议书》，双方意思表示真实，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效；双方当事人均应遵循诚实信用原则，全面履行各自的合同义务。但是，在实际履行上述合同的过程中双方当事人协商一致，可以变更合同。该施工合同中的折抵工程款条款和房抵债协议书是双方当事人对部分工程款支付方式的约定，并且明确提出了实施房抵债协议书的前提条件，只有在相应条件成就时才能实施该房抵债行为。本案中，长兴县商务局根据长兴县人民政府相关文件要求，明确提出要求“S3#商业楼作为一个权属单元整体销售”的意见。2020年8月3日长兴县商务局再次明确：“S3#商业楼属于酒店业态，根据该楼业态及结构必须作为一个权属整体销售，不得分割销售”。在此情况下，2020年8月28日欣诺公司明确告知盛超公司“取消‘施工合同’和‘房抵债协议书’中对S3#楼中建筑面积542.13平方米的商业房抵作工程款的约定，按照同等金额支付5963430元的工程款”。虽然2020年9月7日盛超公司回复欣诺公司，认为房抵债协议合法有效，并要求协助办理产权登记，但在2021年2月4日盛超公司向欣诺公司出具申请书，认为欣诺公司未将卡地亚一期3号楼105交付，要求支付全部剩余工程款。2021年3月1日欣诺公司回复盛超公司同意按照审计金额扣除已付工程款和借款以及质保金后，支付全部应付工程款。从这一过程来看，盛超公司发通知给欣诺公司由于案涉商业房未交付主张支付全部剩余工程款，欣诺公司也表示同意，盛超公司与欣诺公司已就对于施工合同中的折抵工程款条款和房抵债协议条款的变更达成一致，即由欣诺公司以货币方式支付全部应付工程款，房抵债协议不再履行。事实上，欣诺公司已将案涉房屋所在的卡地亚庄园橡树山S3幢101、201、301号商业房共3508.57平方米，以6400元／平方米的价格整体出售给第三人汪书祥，该销售价格远低于盛超公司与欣诺公司约定的11000元／平方米，并且已办理了不动产登记。本案中，盛超公司与欣诺公司之间基于履行建设工程施工合同存在工程款结算的法律关系，该工程款尚未最终审定，盛超公司也并未曾支付案涉商业房购房款5963430元。在本院根据本案的实际情况变更本案案由为建设工程施工合同纠纷的情况下，向盛超公司进行了释明，并就基于案由变更是否变更诉讼请求征求其意见时，盛超公司仍明确表示坚持其2021年7月14日提出的诉讼请求--“欣诺公司立即支付案涉商业房对应的房款5963430元，并支付5963430一倍的赔偿款”。鉴于双方已经同意不再履行以房抵工程款协议，且欣诺公司同意按照最终结算价款支付工程款，盛超公司诉称欣诺公司与其签订房抵债协议书的行为已然构成欺诈，严重侵害了盛超公司的合法权益，要求“退一赔一”的主张，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：

驳回原告浙江盛超建设有限公司的诉讼请求。

本案案件受理费93361元，由原告浙江盛超建设有限公司负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省湖州市中级人民法院。

审判长章晓华

审判员张周芳

人民陪审员周媛

二○二一年十一月二十二日

法官助理李成毅

书记员江文欣