广州城投住房租赁发展投资有限公司、广州市科城规划勘测技术有限公司房屋租赁合同纠纷民事二审民事判决书

广东省广州市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2022）粤01民终8750号

上诉人（原审原告、反诉被告）：广州城投住房租赁发展投资有限公司，住所地广东省广州市越秀区。

法定代表人：刘宇，董事长。

委托诉讼代理人：刘艺、刘璇，均为北京市盈科（广州）律师事务所律师。

上诉人（原审被告、反诉原告）：广州市科城规划勘测技术有限公司，住地所广东省广州高新技术产业开发区。

法定代表人：肖刚，董事长。

委托诉讼代理人：罗仲华、李幸，分别为广州金鹏律师事务所律师、实习人员。

上诉人广州城投住房租赁发展投资有限公司（以下简称城投公司）因与上诉人广州市科城规划勘测技术有限公司（下简称科城公司）房屋租赁合同纠纷一案，均不服广东省广州市天河区人民法院（2021）粤0106民初9108号民事判决，向本院提起上诉。本院于2022年3月30日立案受理后，依法组成合议庭进行审理。上诉人城投公司委托诉讼代理人刘艺、刘璇，上诉人科城公司委托诉讼代理人罗仲华、李幸到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

城投公司上诉请求：1.撤销一审判决第四项，改判驳回科城公司全部反诉请求。2.撤销一审判决第五项，改判科城公司向城投公司全额偿付2020年2－5月份的占用费206090.82元；科城公司向城投公司支付2021年1月1日至实际交还商铺日期间的占用费(2021年1月1日至实际交还之日以每月68696.94元标准向城投公司缴纳占用费，即按1098.97平方米，每平方米62.51元标准计算，自2021年1月1日计算至实际交还之日)；科城公司向城投公司支付2019年1月1日至实际交还商铺日期间的房屋占用费/逾期交房违约金，违约金按占用期内房屋占用费总额的100%的标准计付，即2019年1月1日至2020年12月31日的违约金为1763037.63元，2021年1月1日至实际交还之日的违约金与占用费一致；科城公司向城投公司支付房屋占用费、违约金的滞纳金，以房屋占用费、违约金的应付金额总额为基数，按每日1%计算，自2019年1月1日起计付至实际支付之日止。3.科城公司承担本案一审反诉费、二审诉讼费用。事实与理由：一、一审判决认为城投公司怠于履行交接手续并造成经营混乱进而减免科城公司违约责任，是错误的。2019年10月8日科城公司发函称退回商铺并终止租赁关系。该函是混淆视听的，首先城投公司接管广州市住房保障办公室机关服务中心（以下简称广州住保办）业务并概括承受租赁合同权利义务后，已经于2019年1月16日向科城公司发函要求交回商铺并结清占用费等，一审法院也已认定科城公司未及时交回商铺构成违约。即最迟在2019年1月16日以后，科城公司处于非法的占用状态，而不是合法的租赁经营状态，只有退出占用交还商铺的义务，不存在终止租赁关系的问题。10月8日科城公司发函时，商铺均处于占用状态，一审法院以此认为城投公司怠于履行交接手续，实属误判。科城公司拒不交还商铺，为避免国有资产利益进一步受到侵害，同时也考虑部分次承租人(科城公司的分租户)有继续经营的意向，其他潜在租户也有租赁意向，城投公司对科城公司占用的商铺进行了不交吉出租，是公开招租，不是一审法院所认为的“擅自给商铺各次承租人发放招标竞投文件”。招租的结果也证明，商铺仍被科城公司占用，无法办理交接手续。再次证明科城公司所称“退回商铺”是与事实不符。一审法院据此把产权人、出租人收回被占用商铺的努力，认定为“过错”是不当的。二、减免科城公司2020年2月至5月占用费是错误的。城投公司《关于新冠××疫情防控期间对承租市本级东片区公租房、直管公房、人才住房的单位和个人减免租金的通知》适用的是承租市、区两级公租房、直管公房、人才住房的单位和个人，涉案商铺及科城公司并非该文件的减免对象。即便是新冠疫情影响期间，合法经营的商铺，也只是在符合条件规定情况下，获得一定额度的租金减免。房屋的占用是违法、违约的。占用状态下，即便占用人闲置占用的房屋，给权利人造成的损失并不会更小。一审法院将占用行为等同于合法经营者、甚至给予比合法经营者更高的待遇，没有事实和法律依据。城投公司在一审法院对广州住保办移交的另外两个包租项目也提起了诉讼【(2021)粤0106民初9109号案】(承租人广州市置掂物业管理有限公司)、【(2021)粤0106民初9107号案】(承租人广东福泽医药有限公司)，也是由同一法官审理，同样的案情，同样的占用费主张，法院均未给予其2020年2月至5月租金优惠政策，本案处理方式不符合事实情况、政策精神及法律规定。三、一审漏判2021年1月1日至实际交还商铺日期间的占用费。城投公司在第2项诉讼请求中明确请求“2020年2月至实际交付之日以每月68696.94元标准向城投公司缴纳占用费(即按1098.97m2以每平方米62.51元标准计算，暂计至2020年12月31日)”。但一审判决未作处理。四、《租赁合同》是当事人真实意思表示，是合法有效的合同，应当作为合同当事人权利义务的依据。根据《租赁合同》第四条第1款、第二十一条第2款、第3款约定，逾期交房应承担违约金及滞纳金。城投公司的该项请求符合法律规定和合同约定，应予支持。一审判决以违约的恶意程度和新冠疫情为由不支持违约金及滞纳金是错误的。《租赁合同》是2010年约定的租金标准，从2016年合同期限届满至今，市场租金价格已经远远高于合同约定的租金标准，如果判决按当时的租金标准支付占用费，等于鼓励违法占用国有资产。而且，房屋占用是违法违约的。占用状态下，即便占用人闲置占用的房屋，给权利人造成的损失并不会更小。一审法院将占用行为等同于合法经营者、甚至给予比合法经营者更高的待遇，无疑是不公平不公正。五、科城公司不符合《租赁合同》约定的退回押金条件。根据《租赁合同》第十四条规定，押金应在科城公司清缴完毕各项费用之日起1个月内退回。根据合同约定，缴清费用的义务在先，退回押金在后，缴清费用前，退还押金的债务(义务)并未到期。而一审法院判决抵扣，属于到期债务的抵销，不符合合同约定，损害了城投公司的合同权利。

科城公司辩称：一、一审判决不支持城投公司要求科城公司支付违约金的诉讼请求正确。根据科城公司与原出租人于2010年签订的《广州市直管房租赁合同》第21条第2项，只有在合同到期或因故解除，城投公司要求收回房屋而科城公司拒不交出时，才有权要求科城公司支付违约金。但本案不是科城公司拒不交出房屋，而是城投公司屡次拒绝接收房屋，科城公司不存在违约事实。2016年9月19日，原出租人向科城公司出具《场地使用证明》，确认涉案场地在合同到期届满后，暂由科城公司继续使用并交纳费用，这表明双方已建立不定期租赁合同关系。城投公司概括承受原出租人在该合同上的权利义务后，虽然于2019年1月16日向科城公司发出一份《尽快交还占用商铺通知》，但该函双方实际上均未履行。科城公司自2019年1月至10月，每月仍照常向城投公司缴纳租金，城投公司收取后也没有提出异议，这表明双方都认可存在不定期租赁合同关系。依据《中华人民共和国民法典》第七百零八条的规定，城投公司作为出租人，负有按约将出租物交付科城公司使用的义务。但2019年8月之后，城投公司在没有通知科城公司的情况下直接将招标通知发给次承租人，还多次直接向次承租人发函收铺，导致部分商铺以科城公司没有管辖权为由不肯缴纳租金，造成科城公司无法再继续管理该部分店铺。城投公司的上述行为构成违约。科城公司被迫先后于2019年10月8日、2020年3月1日、7月8日、12月25日及2021年1月25日共计五次向城投公司发出书面通知，要求解除合同并办理商铺交接。上述事实表明，由于城投公司违约在先，科城公司被迫多次积极主动要求解除不定期租赁合同，将商铺交还并要求城投公司配合办理交接手续，不存在“拒不交出房屋”的事实，不构成违约。二、科城公司已于2021年1月25日第五次书面通知解除合同并将案涉剩余商铺交还给城投公司，不再使用城投公司商铺，无需再向其交纳租金。科城公司与城投公司之间存在不定期租赁合同关系，依《中华人民共和国民法典》第七百三十条的规定，科城公司先后于2019年10月8日、2020年3月1日、7月8日、12月25日及2021年1月共计四次向城投公司发出书面解除合同通知，依法均产生合同解除效力。由于城投公司怠于履行商铺交接义务，科城公司被迫对部分商铺继续代管。2021年1月25日，科城公司第五次向城投公司发出《棠德花苑西二街商铺合同解除通知函》，再次表示合同解除并将剩余商铺全部交还。城投公司怠于履行商铺交接的责任应该由其自行承担。城投公司要求科城公司支付2021年1月至实际交换商铺期间的占用费没有事实依据，一审判决不存在漏判。三、一审判决确认2020年2月至5月的租金应当减免，有政策依据。首先，2020年2月至5月，科城公司与城投公司之间存在不定期租赁合同关系，科城公司使用案涉房屋有合法依据，不属于违约占用。其次，城投公司发布的《关于新冠××疫情防控期间对承租市本级东片区公租房、直管房、人才住房的单位和个人减免租金的通知》是为落实广州市政府发布的《广州市人民政府关于印发广州市坚决打赢新冠××疫情防控阻击战努力实现全年经济社会发展目标任务若干措施的通知》(穗府规[2020]2号)，城投公司作为国有企业有义务贯彻落实其上级机关发布的政策。再次，科城公司与原出租人广州住保办于2010年9月25日签订的《广州市直管房(非住宅)租赁合同》也说明科城公司承租房屋的性质属于直管房，科城公司属于《关于新冠××疫情防控期间对承租市本级东片区公租房、直管房、人才住房的单位和个人减免租金的通知》的减免对象。四、一审判决支持科城公司要求退回租赁押金的反诉请求合情合理。科城公司与城投公司之间的不定期租赁合同，因城投公司在合同未解除情况下实施招标及直接向次承租人发函收铺的违约行为，导致合同被迫解除。科城公司要求城投公司退回租赁押金，符合合同约定。一审判决支持科城公司主张正确。

科城公司上诉请求：1.撤销一审判决第一、三项；2.变更一审判决第二项为：科城公司向城投公司支付租金102264元。事实与理由：一、一审判决认定科城公司尚有第一判项所列商铺未交还给城投公司，不符合事实。事实上，上列商铺科城公司已全部交还。1.2019年11月至2020年2月，科城公司将城投公司招标成功及部分空置的棠德西二街6号(180平方米)、8号之一(65平方米)、18号之一(120平方米)、20号(106平方米)、38号A(65平方米)、38号之一(87平方米)、38号之二(60平方米)、40号之一二(118平方米)、44号之一二(100平方米)、46号之一二(88平方米)及50号之二(50平方米)，合计1039平方米的商铺移交给城投公司，剩余647平方米由科城公司继续承租。2.2019年12月4日，城投公司擅自逐一向科城公司管理的商铺次承租人发出《关于交还占用商铺的函》，要求次承租人在2020年1月23日前将商铺腾空交还。次承租人据此以科城公司无权向其收租为由，拒绝向科城公司交纳租金。2020年3月1日，科城公司向城投公司发出《情况说明》，表示自2020年1月31日后不再承租。2020年7月8日，科城公司再次向城投公司发出《情况说明》，除说明52号(228平方米)、26号之一二(88平方米)及44号之二(50平方米)的商铺次承租人自城投公司于2019年12月4日发函后一直不同意向科城公司交租外，还要求尽快办理商铺交接，终止承租关系。3.2020年12月25日，科城公司向城投公司发出《关于棠德花苑西二街部分商铺交接的函》和《棠德花园西二街商铺申请交接函》，除告知18号之一商铺(50平方米)已于2020年12月完成交接、此后按231平方米计租(每月租金为14438元)外，再次要求尽快完成剩余商铺交接。2021年1月25日，科城公司再次向城投公司发出《棠德花苑西二街商铺合同解除通知函》，告知自发函之日起解除剩余商铺租赁合同。鉴于原租赁合同于2016年9月30日到期后，原出租人广州住保办虽未与科城公司续订书面租赁合同，但同意由科城公司继续使用、管理并向其交纳租金；城投公司自2019年1月承继原出租人权利后，同样接受了科城公司向其交纳的租金。《中华人民共和国民法典》第七百三十四条第一款、第七百三十条的规定，科城公司与城投公司之间，存在不定期租赁合同关系。科城公司作为不定期租赁合同的当事人，上述解除合同的意思表示，产生合同解除的效力。科城公司交还商铺的经过可概括表述为：2019年11月至2020年2月科城公司将城投公司招租成功及部分空置商铺合计面积1049平方米交还；2020年3月科城公司将52号、26号之一二及44号之二商铺合计366平方米交还；2020年12月又交还18号之一商铺，面积50平方米；2021年1月剩余231平方米商铺全部交还。城投公司对合计597平方米(647平方米减去2020年12月交还的18号之一商铺，面积50平方米)的商铺怠于履行接管义务，不配合交接，责任应该自行承担。科城公司已于2021年1月，向城投公司交还了全部商铺的事实，应当依法认定。一审判决还要求科城公司交还商铺不正确。二、一审判决要求科城公司向城投公司支付2019年11月1日至2020年12月31日期间的房屋占用费合计345668.81元，定性不准，计租时段及面积计算有误。科城公司只应支付2020年7月至12月的租金合计102264元。首先，如上所述科城公司与城投公司之间存在不定期租赁合同关系，科城公司管理商铺，有合同依据，不属于无合同依据的占用。科城公司向城投公司交纳的是租金，不是占用费。其次，一审判决按城投公司单方提供的时段和商铺面积计租是不正确的。正确的计租时段和面积应该是：2019年11月到2020年1月按647平方米计租(每月租金40496元)，2020年2月到2020年11月按281平方米计租(每月租金17565元)，2020年12月按231平方米计租(每月租金14439元)。其中，科城公司在2020年7月分五次按承租面积补交了自2019年11月至2020年6月的全部租金156738元(其中2019年11月、12月及2020年1月，每月租金为40496元；2020年2月后，每月租金为17565元；因为疫情依政策2月和3月应免除租金，4月和5月租金减半)。2020年7月至11月，每月租金为17565元；12月租金为14439元，6个月租金合计102264元。该部分租金之所以未交，是因为在2020年7月，科城公司原以为结清2020年7月前的租金后，城投公司会接受退还商铺；但科城公司结清租金后，城投公司仍未接受退铺；科城公司被迫继续与城投公司交涉退铺事宜。交涉期间科城公司未交租。再次，一审判决按城投公司提供的面积面积的计租明显不正确，一审期间科城公司提供的证据三《商铺场地交接验收表》，该表是双方共同确认，累加后可以算出科城公司返还的面积为923.3945平方米，一审判决书中虽对科城公司证据3的事实进行了罗列，但是租金面积全是按城投公司的起诉状面积进行计算，是明显不正确的。一审判决对移交商铺的情况进行了记录，这些面积已经达到了923平方米，所以一审判决仍按城投公司起诉状的面积计算显然是错误的。科城公司确认租金标准为每平方米62.51元。原出租人广州住保办在合同于2016年9月30日到期以后，给科城公司出具了场地使用证明，确认在资产移交完成之前，都由科城公司继续使用场地，详见科城公司一审证据1。不定期合同履行到2019年1月，涉案资产被政府无偿划拨给了城投公司，城投公司承继广州住保办对合同的权利义务，在广州住保办和城投公司之间是存在着合同权利义务的转让关系。根据《中华人民共和国民法典》第五百五十五条的规定，应该是要征得义务人、权利人的同意，但这是国家划拨，科城公司就不再追究，但城投公司承受了权利义务以后，不定期租赁合同关系还是存在的，根据《中华人民共和国民法典》第七百三十条的规定，城投公司虽然可以随时解除，但是也要在合理期限内通知科城公司。城投公司是没有履行通知的义务，在2019年1月16日发函称科城公司违约，城投公司的行为是没有依据的，与双方的不定期租赁关系是相违背的。交租的账户是城投公司给科城公司，不能说是科城公司强行交租。城投公司在2019年8月就开始招租，并发函给商铺的次承租人，导致管理混乱，产生纠纷。三、一审判决要求科城公司承担城投公司的律师费，没有事实依据。首先，原租赁合同第22条第三款虽有违约方承担诉讼费、调查取证费的约定，但该约定中的“诉讼费”，是指法院收取的费用，不包括律师费。其次，科城公司没有违约行为，不是违约方。城投公司虽曾于2019年1月16日向科城公司发出过《关于尽快交还占用商铺的通知》，但是，自2019年1月至10月，城投公司一直接受科城公司交纳的租金，未对科城公司使用商铺提出过异议，依《中华人民共和国民法典》第七百三十四条，双方仍然属于不定期租赁合同关系，不构成违约。相反，城投公司在未通知科城公司解除不定期租赁合同的情况下，不仅擅自单方组织商铺招租，而且还多次向次承租人发函收铺，妨碍科城公司正常使用商铺，其行为已构成违约。科城公司先后五次向城投公司发出书面通知，要求解除合同并办理商铺交接，但均未得到城投公司配合。上述事实表明，违约方是城投公司，不是科城公司。

城投公司辩称：2019年1月1日城投公司开始管理、出租涉案物业，1月16日发出通知要求科城公司退出场地、交还场地，在城投公司发出通知至起诉前，科城公司仍没有交还商铺。科城公司说其要交还商铺但城投公司不收回，是自相矛盾的说法。关于交租的账户是城投公司给科城公司的，城投公司发出通知是要求科城公司向城投公司交还场地支付占用费，科城公司交了钱说是租金，城投公司认为占用费。科城公司强调其是物业的管理人，科城公司认为城投公司不能与小租户接触，不能对外招租，是没有任何的依据的。

城投公司于2021年3月12日向一审法院提起诉讼，请求判令：l.科城公司将涉案房屋交还城投公司（未交还商铺有14个：棠德西二街52号之一、之二、之三、之四、之五，棠德西二街26号，棠德西二街18号之二，棠德西二街50号之一，棠德西二街22号，棠德西二街14号之二、之一，棠德西二街12号，棠德西二街8号之一，棠德西二街44号之二）；2.科城公司向城投公司支付2019年11月1日至2020年12月31日期间房屋占用费551759.63元；2019年11月以81530.35元标准（即按1304.28平方米以每平方米62.51元标准计算）、2019年12月以75329.78元标准（即按1205.08平方米以每平方米62.51元标准计算）、2020年1月以70758.95元标准（即按1131.96平方米以每平方米62.51元标准计算）、2020年2月至实际交付之日以每月68696.94元标准向城投公司缴纳占用费（即按1098.97平方米以每平方米62.51元标准计算，暂计至2020年12月31日）；3.科城公司支付自2019年1月1日起计至实际交还涉案房屋之日止的违约金，违约金按占用期内房屋占用费总额的100%的标准计付，即2019年1月1日至2020年12月31日的违约金1763037.63元，2021年1月1日至实际交还之日的违约金与占用费一致；4.科城公司向城投公司支付违约金、赔偿金的滞纳金，以上述第2、3项的金额总额为基数，按每日1%计算，自2019年1月1日起计至实际支付之日止；5.科城公司承担城投公司因诉讼产生的律师费80000元、财产保全保险费暂计3000元；该案财产保全费和诉讼费用由科城公司承担。科城公司提起反诉，请求判令：城投公司立即返还押金人民币273285元；由城投公司承担本案的诉讼费用。

一审法院认定事实：2010年9月25日，广州住保办（出租人、甲方）、科城公司（承租方、乙方）签订一份《广州市直管房（非住宅）租赁合同》，订明：一、甲方同意将坐落在天河区棠德西二街6、8、12、14、18、20、22、26、38、40、44、46、50、52号首层Al型7-11栋部位的房地产出租给乙方作商业（综合）用途使用，建筑面积1686.9397平方米。二、……

租赁期限

月租金

2010年10月1日至2010年12月31日

装修免租期

2011年1月1日至2012年9月30日

91095

2012年10月1日至2013年9月30日

91095

2013年10月1日至2014年9月30日

95650

2014年10月1日至2015年9月30日

100432

2015年10月1日至2016年9月30日

105454

租金按月结算，乙方在每月的第15日前将当月的租金按委托银行或现金、支票的付款方式缴付给甲方。租金标准、房屋结构及装修条件变动时，租金若进行调整，乙方须按新调整的租金缴付给甲方。三、租赁期内，甲方承担下列责任：1、按约定时间交付房屋给乙方使用。2、交付使用房屋的主体结构安全、门窗基本完好。3、配备基本水、电。4、承担房屋主体结构自然损坏的维修和费用。5、负责对房屋进行定期安全检查。四、租赁期内，乙方承担下列责任：1、依时交纳租金。逾期交付租金的，每逾期1日乙方须按拖欠租金额的百分之一向甲方支付违约金；如逾期1个月，甲方有权终止本合同并收回房屋，并有权追讨乙方拖欠的租金和违约金。由此造成的损失，由乙方承担。2、严格按房屋用途使用房屋，爱护和正常使用房屋及其设备。发现房屋及其设备自然损坏应及时通知甲方，并积极配合甲方检查和维修。但是，下列事项由乙方承担修缮责任及其费用：（1）户内或水、电分表后的管线、设施设备的养护维修费用。（2）定期清洗食用水池的分摊费用。（3）门窗玻璃、小五金及梯间灯泡更换等费用。（4）排水管、厕兜、化粪池的日常清疏，发生堵塞时，应积极配合管理单位进行维修，并支付本户应分摊相关费用。（5）公共防盗门的维护费用和水电、消防设备的维修、更换费用。（6）负责对需增加电梯、空调和喷淋系统等设备的投资和养护费用。（7）物业管理费、电梯费、水电费、排污费、卫生垃圾费、联防费、有线电视费、电话费和网线费及其他相关费用。……七、……2、甲方同意乙方可以将所租房屋分租，但乙方和次承租人签订的租赁合同必须报甲方备案登记，且转租和分租合同中约定次承租人应承担的义务不得低于本合同中约定的乙方的义务。否则，甲方可以解除本合同，乙方已缴纳的租金和押金不予退还，未缴纳租金或占用费（比照租金）的应当缴纳，因此造成的一切损失由乙方负责。乙方分租后，承租房屋必须由乙方统一经营和管理，次承租人违反本合同中约定的乙方应尽的义务时，视为乙方违约，经甲方警告后不改正的，甲方可以解除本合同，乙方已缴纳的租金和押金不予退还，因此造成的一切损失由乙方负责。八、需要对房屋进行扩、加、改建（含改变内间隔）室内装修或增加设备，必须经甲方书面同意并订立书面协议。……十三、租赁期满且甲方要求收回房屋的，乙方应交回原承租房屋和设备给甲方，并在《房屋交接及设备清单》上签名或盖章，房屋交接后乙方遗留在房屋内的物品，视为乙方放弃所有权，甲方有权自行处置。如需继续承租该房屋的，乙方应提前3个月与甲方协商，并重新签订租赁合同。第十四、乙方向甲方交纳（人民币）273285元押金（非住宅用房押金，可以收取不超过三个月月租金数额）。租赁期满不再续租或终止解除本合同后，乙方必须缴清与房屋有关的水费、电费、物业管理费及其他费用。甲方应在乙方清缴相关费用之日起1个月内将押金不计利息退回，因乙方违约而终止或解除合同的，押金不予退回。……十九、乙方必须服从甲方及受甲方委托的房地产管理机构管理，甲方同时委托广州市棠苑物业管理有限公司对上述房屋进行租金收缴、修缮和日常管理等事项。……二十一、违约责任1、任何一方未能履行本合同规定的条款或者违反房地产租赁管理法律、法规，另一方有权依法提前解除合同，造成的损失由责任方承担。2、租赁期届满或合同因故解除时，甲乙双方未续订合同而甲方要求收回房屋，乙方拒不交出承租房屋的，甲方除要求乙方限期迁出和补交占用期的房屋占用费（房屋占用费比照租金收取）外，并有权按占用期内房屋占用费总额的100%收取乙方违约金。3、违约金、赔偿金应在确定责任后10日内付清，每逾期一天，按应付金额1%支付滞纳金。

上述合同签订后，广州住保办向科城公司移交了涉案商铺，科城公司按期缴纳押金和租金。

2016年9月19日，广州住保办向科城公司出具一份《场地使用证明》（此证明只限于办理工商营业执照），载明：科城公司承租我中心管理的天河区棠德西二街6-52号首层Al型7-11栋商铺，建筑面积为1686．9397平方米。租赁期限2010年10月1日至2016年9月30日，因目前我市正开展清产核资工作，暂不能进行公开招租，下一步将进行公开转让或以其它形式确定使用人。为避免国有资产闲置，现暂由科城公司继续使用和管理上述商铺以及原分租户使用场地，并向我中心缴纳该场地使用费。

2016年9月30日，租赁到期后，科城公司继续使用和管理上述物业并缴纳使用费。

2018年6月6日，广州市保障性住房事务中心发出《通知》：各物业承租方（使用方）：根据《广州市住房和城乡建设委员会关于印发市属国企专业化住房租赁公司组建方案的通知》（穗建住办[2018]354号）及《广州市住房保障办公室关于印发广州市保障性住房事务中心业务移交住房租赁公司工作方案的通知》（穗住保[2018]42号）要求，自2018年6月1日起，由城投公司、广州珠江住房租赁发展投资有限公司按上述方案的东、西片区划分，负责市本级保障性住房配套物业的运营管理，包括物业招租、物业转让、合同签订、租金及保证金收缴、维修养护、日常巡查、物业管理服务等工作。根据上述方案规定，其中2018年12月31日前保障性住房项目配套的商铺租金（场地使用费）仍由我中心收取；2019年1月1日起保障性住房项目配套的商铺租金（场地使用费）将分别由两家住房租赁公司收取；承租方（使用方）原向我中心缴交的保证金，我中心将统一划转给两家住房租赁公司，由其按规定办理退款手续。特此通知。

2018年6月22日，广州市住房保障办公室发出《通告》：经市人民政府批准同意，按照广州市住房和城乡建设委员会印发的《市属国企专业化住房租赁公司组建方案》要求，由广州城投住房租赁发展投资有限公司、广州珠江住房租赁发展投资有限公司按片区组织实施市本级政策性住房及配套经营性物业的运营管理。根据工作安排，自2018年6月1日起，由上述两家住房租赁公司负责以下业务：1.政策性住房的出租、出售、回购及日常管理，包含合同签订、租金及保证金收缴、安排入住、组织销售、维修养护、日常巡查、物业管理服务等工作；2.政策性住房配套经营性物业的经营管理，包含物业招租、物业转让、合同签订、租金及保证金收缴、维修养护、日常巡查、物业管理服务等工作；3.依法追究政策性住房及配套经营性物业运营管理中违约（侵权）者的法律责任，同时承担相应的法律责任。特此通告。附件中列明城投公司管理的政策性住房项目包括有棠德花苑、棠悦花园等。

2018年12月5日，科城公司工作人员罗志明向广州住保办付款105454元，附言“科城租金”。

2019年1月8日，科城公司工作人员罗志明向广州住保办付款105454元，附言“科城租金”。

2019年1月16日，城投公司向科城公司发出《关于尽快交还占用商铺的通知》【穗城投住字（2019）11号】称：科城公司：根据《广州市住房和城乡建设委员会关于印发市属国企专业化住房租赁公司组建方案的通知》（穗建住办[2018]354号）及《广州市住房保障办公室关于印发广州市保障性住房事务中心业务移交住房租赁公司工作方案的通知》（穗住保[2018]42号）的工作部署，自2018年6月1日起，由我司负责东片区的保障性住房配套商业物业的运营及管理工作；并于2019年1月1日起，我司负责保障性住房配套商业物业的自主运营管理工作。阁下与住保办签订的租赁合同已于2016年9月30日到期，请阁下于收到此函之日后、立即按照合同的约定将阁下现占用的物业交还回给我司、支付占用费并承担违约责任。否则，我司将依法追究。专此通知。科城公司签收了该通知。

2019年1月28日，科城公司工作人员罗志明向城投公司付款105454元，附言“棠德西二街科城租金”。

2019年2月28日，科城公司工作人员罗志明向城投公司付款105454元，附言“棠德西二街科城租金”。

2019年4月2日，科城公司工作人员罗志明向城投公司付款105454元，附言“棠德西二街科城租金”。

2019年5月10日，科城公司工作人员罗志明向城投公司付款105454元，附言“科城规划棠德西二街租金”。

2019年6月4日，科城公司工作人员罗志明向城投公司付款105454元，附言“科城棠德西二街租金”。

2019年7月2日，科城公司工作人员罗志明向城投公司付款105454元，附言“科城棠德西二街租金”。

2019年8月6日，科城公司工作人员罗志明向城投公司付款105454元。

2019年9月16日，科城公司工作人员罗志明向城投公司付款105454元，附言“科城规划棠德西二街租金”。

2019年10月8日，科城公司工作人员罗志明向城投公司付款105454元，附言“科城规划棠德西二街租金”。

2019年10月8日，科城公司向城投公司发出《退铺申请》称：……2019年8月城投公司给各商铺发放参加招标竞投文件，没有通知我司参加竞投。8月起很多商铺不肯交纳租金，9月起很多商铺相继退铺搬走，现已空置很多商铺，商铺以我们无权管理为由拒交租金不服从管理，我们之前收取的分租商铺保证金已抵扣完，商铺租金收不上来，我公司已产生亏损，无法继续管理。2019年9月租金、管理费我司已正常缴纳完毕，2019年10月1日起，我公司将不再管理该区域，退还给城投公司自行处理，即日起该区域商铺产生的纠纷与其他事宜与我公司无关。我公司之前签署房屋租赁合同缴纳的273285元租房押金请予以退回。

2019年10月18日，广州市财政局发出《广州市财政局关于市住房保障办商铺车位无偿调拨给城投公司问题的复函》称：市住房保障办：发来《关于无偿调拨商辅和车位给城投公司的函》收悉。经研究，现函复如下：一、根据《广州市住房和城乡建设委员会关于印发市属国企专业化住房租赁公司组建方案的通知》（穗建住办[2018]354号）、《广州市财政局关于印发的通知》（穗财规字[2017]5号）规定，同意你办依据广东世纪人土地与房地产评估咨询有限公司《房地产估价报告》（粤世房评报字[2018]第0362号），将权属你办的保障性住房小区配套78处商铺、车位经营性物业（账面值合计1853996848元，评估价值合计1853996848元，建筑面积合计244152．1489平方米，实际面积以国土房管部门测量为准，详见附件）无偿调拨给城投公司，并按评估价值作为增加市政府对广州市城市建设投资集团有限公司的国家资本金投入（或资本公积）。二、请你办督促落实继续按规定完成保障性住房项目资产尚未完成工程结算、整体决算工作。三、接文后，请相关单位及时办理上述资产交接及权属变更相关手续。四、资产权属变更后，请相关单位按现行财务会计制度规定调整有关账目，并请你办及时更新行政事业资产管理信息系统相关信息。

2019年10月18日，城投公司网上发布《棠德花苑商铺中选候选人公示（第一批）》，其中列明：棠德西二街46号-1、2（80平方米）候选人为倪少安；棠德西二街38号之二（50平方米）候选人为广州唯家房地产有限公司；棠德西二街38号之一（50平方米）候选人为广州艾香阁皮肤管理科技有限公司。

2019年10月22日，城投公司网上发布《棠德花苑商铺中选候选人公示（第二批）》，其中列明：棠德西二街50号之二（50平方米）候选人为马君绪；棠德西二街6号（180平方米）候选人为广州市天河区棠下绘本教育咨询服务部。

2019年10月23日，科城公司的工作人员在微信中询问城投公司的工作人员陈良斌：陈总，我们那里到底怎样处理？申请收到了吗？

陈良斌：收到了。这边领导给意见处理的，你等等吧。

2019年11月1日，城投公司网上发布《棠德花苑商铺中选候选人公示（第三批）》，其中列明：棠德西二街26号（87平方米）候选人为汤建华；棠德西二街18号之一（120平方米）候选人为汤建华。

2019年11月8日，城投公司向科城公司发出《关于收回商铺的函》（穗城投住函[2019]307号）：我方与贵司签订的棠德西二街6—54号首层商铺租赁合同已到期，请贵司将上述商铺按合同约定腾空，自收到本通知之日起5天内与广州市城壹物业发展有限公司办理移交手续，否则，由此产生的所有责任由贵司自行承担。特此函达。

2019年11月11日，科城公司（移交方）与广州市城壹物业发展有限公司（接收方）签订《商铺场地移交验收表（收铺）》，移交了棠德西二街6号（面积180平方米），并注明水电费、管理费已交清。

2019年11月11日，科城公司（移交方）与广州市城壹物业发展有限公司（接收方）签订《商铺场地移交验收表（收铺）》，移交了棠德西二街46号1、2（面积80/88平方米），并注明水电费、管理费已交清。

2019年11月11日，科城公司（移交方）与广州市城壹物业发展有限公司（接收方）签订《商铺场地移交验收表（收铺）》，移交了棠德西二街50号之二（面积50/69平方米），并注明水电费已交清。

2019年11月11日，科城公司（移交方）与广州市城壹物业发展有限公司（接收方）签订《商铺场地移交验收表（收铺）》，移交了棠德西二街38号之一（面积50/78平方米），并注明水电费、管理费已交清。

2019年11月11日，科城公司（移交方）与广州市城壹物业发展有限公司（接收方）签订《商铺场地移交验收表（收铺）》，移交了棠德西二街38号之二（面积50/55平方米），并注明水电费、管理费已交清。

2019年11月26日，科城公司（移交方）与广州市城壹物业发展有限公司（接收方）签订《商铺场地移交验收表（收铺）》，移交了棠德西二街8号之二（面积53．17/64平方米），并注明已交清费用。

2019年11月26日，科城公司（移交方）与广州市城壹物业发展有限公司（接收方）签订《商铺场地移交验收表（收铺）》，移交了棠德西二街18号之一（面积64．25平方米）。

2019年11月26日，科城公司（移交方）与广州市城壹物业发展有限公司（接收方）签订《商铺场地移交验收表（收铺）》，移交了棠德西二街20号（面积78/106．0049平方米）。

2019年11月26日，科城公司（移交方）与广州市城壹物业发展有限公司（接收方）签订《商铺场地移交验收表（收铺）》，移交了棠德西二街38号之三（面积64.33平方米）。

2019年11月26日，科城公司（移交方）与广州市城壹物业发展有限公司（接收方）签订《商铺场地移交验收表（收铺）》，移交了棠德西二街40号之二（此铺与西二街44号之一面积共100/76平方米）。

2019年11月26日，科城公司（移交方）与广州市城壹物业发展有限公司（接收方）签订《商铺场地移交验收表（收铺）》，移交了棠德西二街40号之二（面积28．77平方米）。

2019年12月4日，城投公司向棠德西二街22号格维画室、棠德西二街52号家和发出《关于交还占用商铺的函》，要求占用人于2020年1月23日前将占用商铺腾空交还，并结清占用期间所有的费用款项。

2019年12月13日，城投公司网上发布《棠德花苑商铺中选候选人公示（第五批）》，其中列明：棠德西二街44号之一、40号之二（100平方米）候选人为陆秋花。

2020年2月1日，科城公司（移交方）与广州市城壹物业发展有限公司（接收方）签订《商铺场地移交验收表（收铺）》，移交了棠德西二街44号之一（此铺与西二街40号之二面积共100/50平方米）。

2020年3月1日，科城公司向城投公司发出《情况说明》称：我公司承租棠德花园西二街6#-52#商铺租赁面积合计为1686．9397平方米管理，2019年8月以上商铺重新进行了招标，我公司将已中标的商铺6号(180平方米)、8号之一(65平方）、18号之一(120平方)、20#(106平方)、38#A（65平方）、38号之一（87平方）、40号之一二（118平方）、44号之一二（100平方）、46号之一二（88平方）及50号之二（50平方）合计商铺面积1039平方米10月移交给了广州市城壹物业发展有限公司棠德分公司，剩余面积647.9397平方米继续由我司代管。2020年1月，贵司直接给各商铺下发了关于交还占用商铺的通知函，交还日期为2020年1月23日。各商铺收到通知后函以我司没有管辖权拒绝缴纳2月以后的租金、管理费、水电费，我公司自2020年2月1日后将不再代管以上商铺。我公司水电费已经缴费截止到2020年1月31日，后续租金水电管理费由贵司管理收取，我公司不再参与管理。

2020年3月12日，城投公司发出《关于新冠××疫情防控期间对承租市本级东片区公租房、直管公房、人才住房的单位和个人减免租金的通知》【穗城投住字（2020）43号】，通知免收2、3月份的租金，视疫情情况可减半收取4、5月份租金。

2020年7月1日，科城公司工作人员罗志明向城投公司付款40496元，附言“科城租金”。

2020年7月2日，科城公司工作人员罗志明向城投公司付款17625元，附言“科城5月租金”。

2020年7月2日，科城公司工作人员罗志明向城投公司付款17625元，附言“科城6月租金”。

2020年7月6日，科城公司工作人员罗志明向城投公司付款40496元，附言“科城12月租金”。

2020年7月6日，科城公司工作人员罗志明向城投公司付款40496元，附言“科城1月租金”。

2020年7月8日，科城公司再次向城投公司发出《情况说明》称：我公司承租棠德花园西二街6#-52#商铺租赁面积合计为1686平方米管理……收到通知函后52号商铺(228平方)、26号商铺之一二(88平方)、44号之二商铺(50平方)以我司没有管辖权拒绝缴纳2月以后的租金、管理费、水电费，至今不肯缴纳仍继续经营，我公司在此期间提交了退铺申请未给予答复。我公司申请尽快办理交接，早日完结代管协议退回保证金，上述不肯缴纳租的商铺租金我公司不予承担。今年疫情造成2、3月商铺无法经营，我公司恳请给予减免2、3月租金。

2020年7月22日，城投公司发出《关于新冠××疫情防控期间对承租市本级东片区公租房、直管公房、人才住房的单位和个人减半收取4、5月份租金的通知》【穗城投住字（2020）161号】，通知减半收取4、5月份租金，对于应减半收取的2020年4、5月份租金统一在2020年7月之后的应缴租金中进行冲抵。

2020年7月30日，科城公司的工作人员在微信中询问广州市城壹物业发展有限公司的工作人员谢文佳：领导，明天定的几点钟交接？

谢文佳：领导在开会，晚点通知。

2020年7月31日，谢文佳：领导说了，之前沟通提供给你的二个方案，你两个方案都处理不了，那现在交接是交不了，除非你全部结清费用清空，商铺现在可以安排交接。

你自己回想一下吧，总之现在该做的都做了，剩余就等你可以结清你占用的商铺的所有费用之后就可以安排交接了。

科城公司的工作人员：我要怎样结清费用呢？你们总要给一个书面标准吧。你们出一份委托我们管理的授权书。

谢文佳：现在业主这边是叫你结清费用腾空交还商铺办交接手续啊，出什么委托管理授权书啊？

科城公司的工作人员：分租商铺说我们没有权利管理商铺，我们怎样清空呢？

2020年12月20日，科城公司再次向城投公司发出《关于棠德花苑西二街部分商铺交接的函》，要求做好剩余231平方米的商铺的交接，并退回保证金。未果。

2020年12月23日，科城公司再次向城投公司发出《棠德花苑西二街商铺申请交接函》，要求做好剩余231平方米的商铺交接，并申请退回保证金。未果。

2021年1月25日，科城公司再次向城投公司发出《棠德花苑西二街商铺合同解除通知函》，通知因无授权管理商铺的书面文件，即日起解除租赁合同不再代收租金。

经招投标，就棠德西二街26号商铺，城投公司（甲方、出租人）与汤建华（乙方、承租人）、郭浩（保证人）于2019年12月2日签订《物业租赁合同》，约定由乙方向甲方承租使用位于天河区棠德西二街26号物业（计租面积87平方米），租赁期限从2019年12月1日开始至2022年11月30日止，租赁物业移交日为2019年12月1日，甲方有权推迟移交日，但最多不超过两个月，租赁期限相应顺延。……因租赁物业由占用人占用，乙方需自行与占用人办理物业移交手续，因办理移交产生的一切费用由乙方自行承担。2019年12月27日，汤建华向城投公司递交《申请书》称：本人汤建华，系棠德花苑棠德西二街26号商铺中选人，我方与贵司签订了《物业租赁合同》。签订合同后，经多次与原租户（占用人）协商，原占用人不愿搬离商铺，本人无法进驻商铺装修及经营，不愿再继续为交接商铺耗费时间和精力。现本人申请与贵司解除租赁合同，不再承租棠德花苑棠德西二街26号商铺，请贵司全额退回本人所缴交的保证金。特此申请。

2020年1月1日，城投公司与汤建华、郭浩签订《解除物业租赁合同协议》，解除上述租赁合同，退回保证金。

2020年12月1日，城投公司与北京市盈科（广州）律师事务所签订《民事委托代理合同》，委托该律师事务所起诉要求科城公司返还物业等租赁合同纠纷一案，并于2020年12月4日支付一审代理费40000元。

2021年3月12日，城投公司诉至一审法院，提出上述诉讼请求。

本案在审理过程中，一审法院对涉案物业发出公告，限令对棠德西二街52号之一、之二、之三、之四、之五，棠德西二街26号，棠德西二街18号之二，棠德西二街50号之一，棠德西二街22号，棠德西二街14号之二、之一，棠德西二街12号，棠德西二街8号之一，棠德西二街44号之二的物业有主张权利的公民、法人或其他组织，自公告张贴之日起七个工作日内向一审法院申报权利。

2021年7月6日，案外人梁羡眉代表公司（广州市润乐原创文化传媒有限公司的法定代表人）申报权利称：1、2018年5月份开始跟第三手房东租下棠德西二街52号之五铺，楼下面积只有13平方左右（自己测量的），由于第三手房东存在合同欺诈，根本就办不了营业执照的地址变更，2020年1月三手房东甩手给了二手房东科城公司后便逃之夭夭。科城公司接手后，要求我们棠德西二街52号的5家商铺协商，要把三手房东的租金平分到5家商铺，因此得出棠德西二街52号之五铺的租金是4900元（包含了管理费）并且不能跟我们签订合同。2、2020年5月份开始，因为有两家商铺不交租，科城公司就对52号的5家商铺不间断的停电，手段非常恶劣，直接影响到我们琴行的运营。经过多方协商后，科城公司愿意把52号商铺交回城投公司，并让棠德西二街52号的5家商铺跟科城公司结清所有的租金和水电费，我们也配合结清了科城公司的水电和租金。我们又被忽悠了一次，最可恶的是科城公司并没有跟城投公司结算，一直拖欠着城投公司的所有费用。因为科城公司不跟城投公司结算费用，我们52号的5家商铺也整日惶恐，不知道还有什么事情要发生。3、2020年8月份，我们交租给城投公司。由于城投公司没有合法的收费依据，也没有跟我们签订合同，公开招投标工作一直停滞不前，我们商铺都不知道该怎么办好，因为没有收费标准和依据，我们交了租金也是不合法的，因此大家就等着公开招投标的通知，一等就是一年！4、物业管理费用，都按照每月的单据当月交清。如今，法院出了缴费标准，按照62.51元/平方计算，我们商铺的面积按照13平方算，租金也就是812.63元/月，过去交的8个月租金也完全能抵扣新的租金总金额，请法院为我们核算，多还少补，并做好工作的交接。5、2019年注册公司，发现棠德西二街52号在工商局没有备案，不能办理任何的地址变更和新公司注册，无奈之下做了自主申报，把旁边的棠德西二街56号备案并办理了营业执照，否则都无法经营下去。6、由于场地的不合法性，导致不敢放手做事，租金交了，只能将就着用，根本没有一点安全感。希望法院帮我们老百姓找到解决方法，尽快恢复该地址合法性经营问题。谢谢！

另：2020年7月6日，广州市润乐原创文化传媒有限公司支付科城公司工作人员罗志明5月租金4900元；2020年7月31日，支付罗志明6月、7月租金共9800元，支付2月至7月份电费3707.20元。2020年8月24日，广州市润乐原创文化传媒有限公司支付城投公司8月租金和管理费4900元。

一审法院认为，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条规定，民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。本案的租赁纠纷一直持续至民法典施行后，因此本案可以适用民法典的相关规定。

科城公司与广州住保办于2010年9月25日签订《广州市直管房（非住宅）租赁合同》，租赁天河区棠德西二街6、8、12、14、18、20、22、26、38、40、44、46、50、52号首层A1型7-11栋部位的房地产作商业用途使用，建筑面积为1686．9397平方米。该合同于2016年9月30日期满，但双方均未按合同约定“如需继续承租该房屋的，乙方应提前3个月与甲方协商，并重新签订租赁合同”重新签订租赁合同，由科城公司继续使用上述租赁物，对此科城公司与广州住保办均违反了合同约定，应当各自承担违约责任。

《中华人民共和国民法典》第七百三十四条规定，租赁期限届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但是租赁期限为不定期。租赁期限届满，房屋承租人享有以同等条件优先承租的权利。第七百三十条规定，当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁；当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方。

城投公司根据政府有关部门工作安排，自2018年6月1日起负责经营管理政策性住房项目，其中包括有棠德花苑，且广州市住房保障办公室已发出相应《通告》。因此，广州住保办与科城公司之间履行《广州市直管房（非住宅）租赁合同》权利义务部分，应当由城投公司概括承受。

《广州市直管房（非住宅）租赁合同》约定的租赁期限2016年9月30日到期后，由科城公司继续使用租赁物，广州住保办没有提出异议，因此原租赁合同继续有效，但是租赁期限为不定期。

2019年1月16日，城投公司向科城公司发出《关于尽快交还占用商铺的通知》后，科城公司理应将租赁商铺交还给城投公司，并结清欠付的各种费用。科城公司未能及时交还房屋，构成违约，应当承担一定的违约责任。合同对房屋交还方式明确约定为“租赁期满且甲方要求收回房屋的，乙方应交回原承租房屋和设备给甲方，并在《房屋交接及设备清单》上签名或盖章”，科城公司辩称已将全部房屋交还城投公司与事实不符，对此一审法院不予认定。2019年10月8日，科城公司向城投公司发函要求退回商铺并终止租赁合同关系、退回押金，但城投公司怠于履行交接手续，且未能按照合同相对性原则主张权利，擅自给各商铺次承租人发放招标竞投文件，对科城公司的统一经营和管理造成一定的混乱，因此城投公司对本案纠纷的引起，也应承担一定的过错责任，为此，可以适当减轻科城公司的违约责任。

现城投公司要求科城公司交还如下商铺（棠德西二街52号之一、之二、之三、之四、之五，棠德西二街26号，棠德西二街18号之二，棠德西二街50号之一，棠德西二街22号，棠德西二街14号之二、之一，棠德西二街12号，棠德西二街8号之一，棠德西二街44号之二）有理，一审法院予以支持。

关于城投公司要求科城公司支付2019年11月1日至2020年12月31日期间房屋占用费551759.63元问题。根据城投公司《关于新冠××疫情防控期间对承租市本级东片区公租房、直管公房、人才住房的单位和个人减免租金的通知》精神，2020年2、3月份租金可免收，4、5月份租金减半收取，故2019年11月1日至2020年12月31日期间房屋占用费551759.63元-68696.94元-68696.94元-68696.94元/2-68696.94元/2=345668.81元。城投公司主张科城公司应支付占用费未超出的部分，一审法院予以支持。

关于城投公司主张科城公司按应付房屋占用费100%计付违约金、赔偿金问题，科城公司从2020年2月1日起未按合同约定支付房屋占用费的情形，但考虑到合同实际履行情况以及延期支付房屋占用费的恶意程度，加上新冠疫情造成的不利影响，基于共克时艰、共担风险的精神以及公平原则，一审法院对城投公司此项诉请不予支持。

关于城投公司主张科城公司支付律师费80000元一审法院予以支持。城投公司主张科城公司支付财产保全保险费3000元，因城投公司在本案中未申请财产保全，其支付的财产保全保险费用由城投公司自行承担，对该项诉讼请求一审法院不予支持。

另科城公司反诉请求城投公司返还押金273285元，一审法院予以支持，在实际执行中进行冲抵。

综上所述，一审法院依照《中华人民共和国民法典》第七百三十条、第七百三十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条第一款的规定，于2022年2月23日作出判决：一、广州市科城规划勘测技术有限公司于判决发生法律效力之日起十日内将天河区棠德西二街52号之一、之二、之三、之四、之五，棠德西二街26号，棠德西二街18号之二，棠德西二街50号之一，棠德西二街22号，棠德西二街14号之二、之一，棠德西二街12号，棠德西二街8号之一，棠德西二街44号之二房地产交还广州城投住房租赁发展投资有限公司；二、广州市科城规划勘测技术有限公司于判决发生法律效力之日起十日内支付广州城投住房租赁发展投资有限公司房屋占用费合计345668.81元；三、广州市科城规划勘测技术有限公司于判决发生法律效力之日起十日内支付广州城投住房租赁发展投资有限公司律师费80000元；四、广州城投住房租赁发展投资有限公司于判决发生法律效力之日起十日内退还广州市科城规划勘测技术有限公司押金273285元；五、驳回广州城投住房租赁发展投资有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费25982元，由广州市科城规划勘测技术有限公司负担，反诉费2699元，由广州城投住房租赁发展投资有限公司负担。

经查，一审查明的事实无误，本院予以确认。

另查明，城投公司一审起诉状所附占用费计算表载明科城公司2019年11月已缴占用费80992元，2019年12月已缴35250元，2020年1月已缴40496元。

二审庭审后，城投公司提交《情况说明》（落款日期2022年6月23日），就涉案商铺腾退交还时间说明如下：（1）2019年11月11日收回商铺共计410㎡，包括棠德西二街6号、棠德西二街38号之一、棠德西二街38号之二、棠德西二街46号-1、2、棠德西二街50号之二；（2）2019年11月26日收回商铺共计338.52㎡，包括棠德西二街8号之二、棠德西二街18号之一、棠德西二街20号、棠德西二街38号之三、棠德西二街40号之一、之二；（3）2020年2月1日收回商铺共计50㎡，包括棠德西二街44号之一；（4）2022年6月1日收回商铺共计399.9169㎡，包括棠德西二街52号之一、之二、棠德西二街50号之一、棠德西二街14号之一、棠德西二街12号、棠德西二街8号之一、棠德西二街44号之二；（5）尚未交还的商铺共计488.5028㎡，包括棠德西二街52号之三、之四、之五、棠德西二街26号、棠德西二街18号之二、棠德西二街22号、棠德西二街14号之二。城投公司另提交《占用费统计表》，占用费单价一列均为62.51元/㎡（即原租赁合同2015年10月至2016年9月的租金标准），该表记载截至2022年6月30日未交还面积为488.5028平方米，欠缴占用费为2024931.66元。

二审庭审后，城投公司提交《情况说明》（落款日期2022年7月28日），就尚未交还的商铺情况说明如下：尚未交还的7间商铺与2022年6月23日《情况说明》一致，该7间商铺现状为：1.处于占用状态的商铺（2间）：棠德西二街52号之四、棠德西二街22号。该2间商铺科城公司在庭审中称“已交还”，实际上并未办理移交手续，目前处于占用状态；科城公司未提交占用人资料，一审法院现场张贴公告无人主张权利。2.处于空置、闭锁状态的商铺（5间）:棠德西二街52号之三、之五、棠德西二街26号、棠德西二街18号之二、棠德西二街14号之二。该5间商铺科城公司在庭审中称“已交还”，实际上并未办理移交手续，城投公司近期巡查发现处于空置状态。科城公司未提交占用人资料，一审法院现场张贴公告无人主张权利。城投公司并附彩色打印的现场照片，其中空置的商铺处于关闭卷闸门或上锁状态，从玻璃门可见空置商铺内仍有部分物品未清空。

二审庭审后，科城公司提交补充证据2份：1.科城公司向广州市城壹物业发展有限公司棠德分公司发出的《关于棠德花园西二街商铺水电表交接的函》（落款日期为2020年9月27日）复印件；2.商铺场地移交验收表（收铺）照片打印件，其中承租方或委托代理人处有签名，签写日期为2020年9月30日，业主方或委托代理人、物业管理方或委托代理人处无签名。科城公司拟证明：2020年7月初，科城公司补交完租金后，城投公司未按约接收商铺。整个租赁场地的商铺水电费，包括城投公司已经正式接收的商铺，此前都委托科城公司代收代缴。由于部分商铺实际使用人拒交水电费，2020年9月27日，科城公司向城投公司发函，表示2020年9月1日后，不再负责收取水电费，要求与城投公司尽快交接。2020年9月30日，科城公司、商铺使用人、城投公司及其委托的物业管理人广州市城壹物业发展有限公司对租赁场地内的所有商铺的水电表进行了交接。这些移交验收表均由城投公司提供，上面签名的只有科城公司和商铺实际使用人，城投公司及广州市城壹物业发展有限公司的参与人员均未签名，移交验收表原件只有一份，均被城投公司及广州市城壹物业发展有限公司现场收走，科城公司有拍照留证。这两份证据可与科城公司一审提交的证据七中有关水电表交接的内容相印证。城投公司书面质证认为：对该两份证据的真实性、合法性、关联性均不予确认。证据1、2均不属于新证据，证据1无法证明商铺已经交还，证据2所涉商铺在落款2020年9月30日时，均处于占用状态，无法交还。

本院认为：根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第三款“民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”的规定，本案争议的法律事实从民法典施行前持续至民法典施行后，故本案适用民法典的规定。

本案争议焦点在于：双方的上诉请求是否成立。广州住保办与科城公司签订的《广州市直管房（非住宅）租赁合同》已于2016年9月30日到期，到期后科城公司继续履行，城投公司承继广州住保办的合同权利义务，城投公司与科城公司为租赁合同的相对方，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。不定期租赁合同的当事人依法有权随时解除合同，但应给予对方合理的交接期间。城投公司已于2019年1月16日向科城公司发出《关于尽快交还占用商铺的通知》，城投公司已履行通知义务，双方之间的不定期租赁合同关系于该日解除。科城公司作为承租人，应积极交还场地，并应对交还租赁物的时间和面积承担举证责任。科城公司承租大型场地，其履行交还场地的义务应当是指将整个租赁场地实物腾空交还给城投公司，或者将整个租赁物的经营权移交城投公司，使租赁物处于城投公司的管控之下，而不是仅仅发函要求交还即等于履行了交还义务。科城公司虽然多次向城投公司发函要求办理交接手续，但没有提交证据证明其通知次承租人向城投公司交还商铺或支付租金，也未提交证据证明将次承租人的租赁合同、已收租金等情况转交城投公司，且科城公司在2019年10月8日向城投公司发出的《退铺申请》中仍然表示很多商铺不肯交纳租金、商铺租金收不上来，科城公司已产生亏损，无法继续管理，以此为由提出不再管理，可见科城公司在2019年1月之后仍然向次承租人要求收取租金，仅仅是因未能收到次承租人支付的租金而提出退铺。一审中科城公司仅提交部分商铺交还的移交情况表，未提交证据证明科城公司已将城投公司诉请要求交还的14个商铺实物交还或将经营管理权交还，因此科城公司就其交还整个涉案场地未提交充分证据，应承担举证不能的责任，本院对科城公司已经交还全部商铺的主张不予采纳。因科城公司怠于履行交还义务，城投公司发布招租公告等行为系积极收回商铺的行为，客观上已交还的部分商铺也是城投公司自行收回，因此城投公司的行为不足以认定存在过错。二审中城投公司自认在2022年6月1日已收回棠德西二街52号之一、之二，棠德西二街50号之一，棠德西二街14号之一，棠德西二街12号，棠德西二街8号之一，棠德西二街44号之二商铺，共计399.9169平方米，无损于科城公司利益，本院予以认可，故科城公司无需再交还上述商铺。城投公司提交2022年6月23日的《情况说明》，确认了收回商铺的时间及面积，主张科城公司尚未交还商铺面积为488.5028平方米。从城投公司二审庭后提交的2022年7月28日《情况说明》表明有5间商铺处于空置、上锁状态，2间商铺仍处于使用状态。一审法院已在现场张贴公告，告知相关权利人到法院申报权利，但仅有棠德西二街52号之五商铺的承租人梁羡眉（称其代表广州市润乐原创文化传媒有限公司申报权利）到庭主张权利，其余次承租人公告期满未到庭申报视为放弃相关权利。关于棠德西二街52号之五商铺，城投公司提交的现场图片显示该商铺门头处的招牌为“家和Family便利店”，已处于空置但上锁的状态，一审法院张贴公告时现场照片显示“家和Family便利店”处于开业经营状态，一审中无人以“家和Family便利店”名义就该商铺主张权利。一审法院张贴公告时现场照片中的“润乐琴行”所在棠德西二街56号并不在未交还商铺的范围，现无其他证据反映梁羡眉或广州市润乐原创文化传媒有限公司仍在使用棠德西二街52号之五商铺，故二审亦无再追加梁羡眉或广州市润乐原创文化传媒有限公司的必要性。关于未交还的7间商铺，考虑到双方纠纷应予以清结，其中5间商铺已处于空置上锁状态，因一审法院公告后该5间商铺无人申报权利，可视为放弃相关权利，城投公司可自行收回，另2间商铺有案外人使用，城投公司可向案外人主张权利。本院认定城投公司可自2022年6月23日《情况说明》后合理时间内自行收回该7间商铺，并酌情认定占用费应计至2022年8月31日。关于2020年2月至5月占用费应否减免的问题。2019年1月16日城投公司已经发函明确要求交还商铺，科城公司未依约及时交还全部商铺，已构成违约，其违约的事实发生在新冠××疫情发生之前，无权要求减免2020年2月至5月占用费。城投公司上诉主张科城公司应支付该期间的占用费理由成立，本院予以支持。科城公司主张该期间应适用疫情减免优惠，缺乏法律依据，本院不予支持。城投公司提交的《占用费统计表》中占用费单价一列均按照原合同最后一期租金标准单价62.51元/㎡计算，未予上浮，是对其权益的处分，本院予以照准。科城公司自2019年11月起未支付占用费，于2019年11月11日交还410㎡，于2019年11月26日交还338.52㎡，于2020年2月1日交还50㎡，于2022年6月1日交还399.9169㎡。根据城投公司确认的科城公司交还商铺的情况，本院计算科城公司应支付的占用费明细如下：1.2019年11月1日至2019年11月10日科城公司应支付占用费35151.33元（105454÷30×10），2019年11月11日至2019年11月25日应支付占用费39910.75元[（1686.9397-410）×62.51÷30×15]，2019年11月26日至2019年11月30日（未交还面积为1686.9397-410-338.52=938.4197㎡）应支付占用费9776.77元（938.4197×62.51÷30×5）。故2019年11月合计应付占用费84838.85元，科城公司已付80992元，欠付3846.85元；2.2019年12月科城公司应付占用费为58660.62元（938.4197×62.51），已付占用费35250元，欠付23410.62元；2020年1月科城公司应付占用费为58660.62元（938.4197×62.51），已付占用费40496元，欠付18164.62元；合计2019年12月至2020年1月欠付41575.24元；3.2020年2月至2022年5月（未交还面积938.4197-50=888.4197㎡）应支付占用费为1554983.23元（888.4197×62.51×28）；4.2022年6月至2022年8月（未交还面积888.4197-399.9169=488.5028㎡）应支付占用费为91609.93元（488.5028×62.51×3）。合计科城公司应支付占用费1692015.25元。

关于逾期支付占用费的滞纳金，城投公司上诉主张按照每日1%计算，自2019年1月1日起计付至实际付清之日止，科城公司不同意，视为对违约金标准提出异议，本院酌情调整为按照全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率上浮50%计算，其中2019年11月欠付占用费的滞纳金以3846.85元为本金，自2019年11月16日起计算，2019年12月欠付占用费的滞纳金以23410.62元为本金，自2019年12月16日起计算，2020年1月欠付占用费的滞纳金以18164.62元为本金，自2020年1月16日起计算，2020年2月至2022年5月欠付占用费的滞纳金以每月55535.12元（888.4197×62.51）为本金，分别自当月16日起计算，2022年6月至2022年8月欠付占用费的滞纳金以每月30536.31元为本金，分别自当月16日起计算。以上各期滞纳金均计至实际付清之日止，且以不超过各期本金为限。

关于科城公司应否承担逾期交还商铺的违约金问题。合同明确约定，“双方未续订合同而甲方要求收回房屋，乙方拒不交出承租房屋的，甲方除要求乙方限期迁出和补交占用期的房屋占用费（房屋占用费比照租金收取）外，并有权按占用期内房屋占用费总额的100%收取乙方违约金”。科城公司怠于履行交还义务，构成违约，应向城投公司支付违约金，科城公司认为不应支付违约金，视为对违约金标准提出异议，本院酌情调整违约金为210908元。城投公司主张科城公司应支付逾期支付违约金的滞纳金，相当于要求科城公司就逾期交还商铺的行为承担双重违约责任，缺乏依据，本院不予支持。

关于律师费。租赁合同第而十二条第三款约定“如因乙方违约引发诉讼而造成甲方为此支付的诉讼费、调查取证费等合理费用均由乙方承担”，城投公司支出的律师费80000元属于因科城公司违约而支出的合理费用，一审法院予以支持并无不当，本院予以认可。

关于保证金问题，租赁合同第十四条约定“租赁期满不再续租或终止解除本合同后，乙方必须缴清与房屋有关的水费、电费、物业管理费及其他费用。甲方应在乙方清缴相关费用之日起1个月内将押金不计利息退回，因乙方违约而终止或解除合同的，押金不予退回”。城投公司主张应在科城公司清缴全部欠费之后1个月内不计利息退回符合合同约定，但因双方应就此终结本案纠纷，故本院认定科城公司已支付的押金273285元可予抵扣其本案应承担的付款义务。双方的其他上诉理由依据不充分，本院不予采纳。

综上所述，因二审交还场地的情况发生变化以及一审法院遗漏处理城投公司部分诉请，故本院予以改判。依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百零九条、第五百六十五条、第五百六十六条、第五百七十七条、第五百八十五条、第七百三十条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：

一、维持广东省广州市天河区人民法院（2021）粤0106民初9108号民事判决第三项；

二、撤销广东省广州市天河区人民法院（2021）粤0106民初9108号民事判决第一、四、五项；

三、变更广东省广州市天河区人民法院（2021）粤0106民初9108号民事判决第二项为：广州市科城规划勘测技术有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向广州城投住房租赁发展投资有限公司支付2019年11月至2022年8月占用费1692015.25元；

四、广州市科城规划勘测技术有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内按照全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率上浮50%向广州城投住房租赁发展投资有限公司支付逾期支付占用费的滞纳金至实际清偿之日止，其中2019年11月欠付占用费的滞纳金以3846.85元为本金，自2019年11月16日起计算，2019年12月欠付占用费的滞纳金以23410.62元为本金，自2019年12月16日起计算，2020年1月欠付占用费的滞纳金以18164.62元为本金，自2020年1月16日起计算，2020年2月至2022年5月欠付占用费的滞纳金以每月55535.12元为本金，分别自当月16日起计算，2022年6月至2022年8月欠付占用费的滞纳金以每月30536.31元为本金，分别自当月16日起计算。以上各期滞纳金以不超过各期本金为限；

五、广州市科城规划勘测技术有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向广州城投住房租赁发展投资有限公司支付逾期交还商铺的违约金210908元；

七、广州市科城规划勘测技术有限公司支付的押金273285元可予抵扣上述第一、三、四、五项债务；

八、驳回广州城投住房租赁发展投资有限公司的其他诉讼请求；

九、驳回广州市科城规划勘测技术有限公司的其他反诉请求。

如未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

一审本诉案件受理费25982元，由广州城投住房租赁发展投资有限公司负担4495元，由广州市科城规划勘测技术有限公司负担21487元；反诉案件受理费2699元，由广州城投住房租赁发展投资有限公司负担。二审案件受理费26711元，由上诉人广州城投住房租赁发展投资有限公司负担5429元，由广州市科城规划勘测技术有限公司负担21282元。

本判决为终审判决。

审判长　闫　娜

审判员　郑怀勇

审判员　戴俊英

二〇二二年八月三十日

书记员　徐毅敏