掋其兴、胡路琴等房屋买卖合同纠纷民事一审民事判决书

安徽省芜湖市镜湖区人民法院

民 事 判 决 书

（2021）皖0202民初4027号

原告:王其兴,男,汉族,1986年10月19日生,住所地安徽省合肥市包河区。

原告:胡路琴,女,汉族,1983年12月19日生,住所地安徽省芜湖市镜湖区。

二原告委托诉讼代理人：罗年新，安徽吐哺律师事务所律师。

二原告委托诉讼代理人：俞滔滔，安徽吐哺律师事务所律师。

被告：安徽伟星置业有限公司，住所地安徽省芜湖市北京中路7号伟星时代金融中心27楼，统一社会信用代码91340200743082211Q。

法定代表人：姜礼平，董事长。

委托诉讼代理人：王海燕，安徽银佳律师事务所律师。

被告：深圳唐彩装饰科技发展有限公司，住所地深圳市南山区粤海街道高新区社区高新南七道07号国信投资大厦4层，统一社会信用代码91440300796603148D。

法定代表人：万晓红，总经理。

委托诉讼代理人：张丽，安徽银佳律师事务所律师。

原告王其兴、胡路琴诉被告安徽伟星置业有限公司（以下简称“伟星置业公司”）、深圳唐彩装饰科技发展有限公司（以下简称“唐彩装饰公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年4月21日立案后，依法适用简易程序，于2021年7月12日公开开庭进行了审理。后本院裁定转为普通程序审理，于2021年11月5日公开开庭进行了审理。原告王其兴、胡路琴的委托诉讼代理人罗年新、俞滔滔，被告伟星置业公司的委托诉讼代理人王海燕、被告唐彩装饰公司的委托诉讼代理人张丽到庭参加诉讼。本案在审理过程中，当事人向本院申请两个月和解期限。本案现已审理终结。

原告王其兴、胡路琴向本院提出诉讼请求：1、两被告退还装修差价款491042.68元,并以此为基数,按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算,自起诉之日起至实际付清之日止的利息；2、两被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2018年9月19日,原告与被告伟星置业公司签订《商品房买卖合同》,约定原告向被告购买芜湖市的房屋,建筑面积为144㎡,套内建筑面积122.14㎡,毛坯单价为11292.61元／㎡,共计1626136元。装修价款为2900元／㎡,装修总价款为417600元。合计2043736元。合同第十条约定,出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定（附件二）的标准,达不到约定标准的,买受人有权要求出卖人按照下述第2种方式处理:出卖人赔偿装饰、设备差价。合同约定了其他权利义务及具体的装饰、设备标准,如卫生间洁具:科勒8756Ｔ-Ｂ＋Ｋ座厕、科勒2210Ｔ-0洗面盘、科勒16027Ｔ-Ｂ4-ＣＰ水龙头、科勒99463Ｔ-4-ＣＰ花洒,圣格兰迪浴室柜,奥普ＱＴＰ8022Ａ浴霸。客厅阳台:东鹏玉墅、多乐士抗甲醛5合1内墙涂料Ａ512白色乳胶漆饰面,黑金花2ＣＭ大理石门槛石。电梯为日立电梯。每个单元配两部电梯……同日,被告伟星置业公司要求原告签订《安徽省商品住宅销售明码标价书》,在《商品房买卖合同》及《安徽省商品住宅销售明码标价书》中将2900元／㎡的装修费用计入了建筑面积单价中,即由原约定的11292.61元／㎡变成14191.61元／㎡,总售价2043736元,以应付备案。《商品房买卖合同》签订之后,被告伟星置业公司其销售人员宣称可以升级装修,装修标准及档次远高于其自身的装修,业主只有升级装修才能达到样板房的装修标准及档次,原告为此同意升级装修。被告伟星置业公司遂提供已加盖唐彩装饰公司合同印章的《委托装修改造协议》及《委托装修改造协议之补充协议》两份格式合同,要求原告与被告伟星置业公司、唐彩装饰公司签订三方协议。《委托装修改造协议》第一条第二款约定,本协议所称“装修升级及改造”指由原告委托伟星置业公司在《商品房买卖合同》约定的精装修及设施设备的基础上替代升级上述精装修及设施设备并支付相应差价费用,唐彩装饰公司无需将《商品房买卖合同》约定的精装修及设施设备向原告进行交付,亦不退还《商品房买卖合同》约定的精装修及设施设备的费用。升级装修改造费用为460800元。《委托装修改造协议之补充协议》呈现严重的权利义务不对等,严重限制了甲方的权利,放大了甲方的义务。如第1条,甲方（原告）不可撤销地全权委托乙方（唐彩装饰公司）按照双方签订的主协议的附件图纸对房屋进行改造施工等,甲方承诺上述委托关系一经成立,任何情形下,甲方均不得撤销或变更,否则应按委托装修改造费的20%向乙方支付违约金并承担由此引起的全部责任及损失……,第2条、第3条亦是如此。同时,将相关装修、设施设备标准进行了变更,如卫生间洁具:ＴＯＴ0或科勒（或同档次其他品牌）座厕、洗面盘、水龙头、花洒,定制浴室柜（未明确品牌）,奥普（或同档次其他品牌）浴霸。客厅阳台:多乐士或立邦（或同档次其他品牌）白色乳胶漆饰面,大理石门槛石（未明确品牌）,没有明确电梯品牌。在原告支付巨额升级装修改造费用后,相比《商品房买卖合同》约定的装修、设施设备标准没有明显的差异,甚至出现缩水化、低层次化,如升级装修改造后衣柜、窗帘等装修、设施设备却无故消失,两被告的上述行为显然违约。上述合同签订后,原告依约向被告伟星置业公司支付了全部的房款、装修款、升级改造装修款。被告唐彩装饰公司进场装修,期间原告发现材质及装修层次明显低于合同约定。2020年7月,小区逾百户业主多次向两被告以及主管部门反映装修质量问题,后在主管部门的主持下,业主委托江苏宜居工程质量检测有限公司对装修质量进行检测,从进户门、客餐厅、玄关、卧室、厨房、卫生间、阳台、甲醛超标等方面发现诸多质量问题,装修材料价高质劣,装修过程粗制滥造。2020年11月16日,原告委托安徽吐哺律师事务所代理处理上述事宜,安徽吐哺律师事务所委托安徽长平房地产土地资产价格评估有限公司（下称长平评估公司）对伟星置业公司的三类户型（01、02、03）的装饰装修、设施设备的价值进行了评估,长平评估公司的评估意见为:01户型装修总价值387357.32元,与原告共交纳的装修总款878400元差距491042.68元。严重违反了合同的约定及诚实信用原则,损害了原告的合法权益。综上,被告伟星置业公司作为安徽省知名地产企业,天玺作为芜湖市高端房企项目,理应肩负起正向示范和行业标杆的社会责任,但其枉顾原告等业主的整体利益,将2900元／㎡的装修款变相调整为房屋单价,并串通被告唐彩装饰公司,以低价、劣质的装饰装修、设施设备冒充高价,进而糊弄原告等业主,造成原告巨额损失,已构成违约。原告为维护自身合法权益,特依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条之规定诉至法院,请求判如所请。

被告伟星置业公司、唐彩装饰公司辩称：1、原、被告之间签订的《商品房买卖合同》及《委托装修改造协议》和《委托装修改造协议之补充协议》均是各方真实意思表示，没有违反法律规定，合法有效，对各方均具有约束力。在案涉项目中有两种风格迥异价格迥异的装修可供选择，本案商品房买卖合同、装修协议及补充协议对房屋装修价格、内容、设施设备、品牌、数量等均作出了具体明确的约定，并且有样板房作为参考，约定清楚明确。原告慎重考虑后自愿作出选择，认货认价与被告签订前述商品房买卖合同、装修协议及补充协议，上述合同及协议对原告具有约束力；2、被告没有任何违约行为，原告要求退还装修差价款没有合同依据，也没有证据证明，是严重违反禁止反言原则的，其诉讼请求不应得到支持；3、原告提交的评估报告试图证明装修改造价值低于其协议约定的装修价款，进而证明被告违约，显然没有协议约定和法律规定的依据。原告所提及评估报告仅是对装修造价的评估，而装修造价不等于装修价格，不能以造价代替价格，价格是协议约定的，不需要评估。况且，该评估报告的内容本身也严重背离市场规律，与市场价格相差很大，报告内容不客观不真实，不应被采信。综上，请求法庭依法驳回原告的全部诉讼请求。

本院经审理认定事实如下：2018年9月19日，原告（买受人）与被告伟星置业公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》一份，约定：1、买受人购买出卖人开发建设的伟星天玺9＃楼1单元601室，建筑面积为144平方米，毛坯单价为每平方米11292.61元，总金额1626136元。装修价款为2900元／㎡,装修总价款为417600元，该商品房（含所有部分）为每平方米14192.61元，总金额2043736元；2、买受人于2018年9月17日前支付房款613736元，余款1430000元由买受人在2018年9月24日前办理银行贷款或付款;3、出卖人应当在2021年3月31日前将经验收合格的商品房交付买受人，出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定（附件二）的标准，达不到约定标准的，买受人有权要求出卖人赔偿装饰、设备差价。同日，双方签订《安徽省商品住宅销售明码标价书》一份，载明所售住宅为9＃楼1单元601室，该商品住宅销售价格属市场调节价，房地产开发经营企业确定的房款计价方式为按建筑面积计价，单价每平方米14192.61元，总售价2043736元。另，2018年8月30日,原告（甲方、委托方）与被告唐彩装饰公司（乙方、受托方）、被告伟星置业公司（丙方、开发商）签订《委托装修改造协议》一份，约定：1、甲方购买丙方开发的位于安徽省芜湖市镜湖区，并委托乙方对该房屋原有装修进行升级及改造。本协议所称“装修升级及改造”是由甲方委托乙方在《商品房买卖合同》约定的精装修及设施设备的基础上替换升级上述精装修及设施设备并支付相应差价费用。丙方无需将《商品房买卖合同》约定的精装修及设施设备向乙方进行交付，亦不退还《商品房买卖合同》约定的精装修及设施设备的费用；2、甲方委托乙方按照本协议附件的平面图就该房屋升级装修改造委托设计并实施升级装修及改造，具体升级装修、改造内容包括但不限于替换原装修装饰设计内容、材料、设备，部分指定的阳台封闭、楼板浇筑、门窗改造等，具体升级装修改造后布局详见本协议所附平面图，该平面图的布局作为最终交付的标准，如与《商品房买卖合同》平面图不一致的，以本协议所附平面图为准；3、甲、乙双方一致同意，该房屋的升级装修改造由乙方包工、包料完成。甲方同意签订本协议当日，支付定金2万元整，余款440800元整于2018年10月30日付清；4、甲方委托乙方装修改造的房屋，甲方知晓并且同意乙方委托丙方对装修升级改造后的房屋进行交付，验收标准以本协议约定、附件图纸为准，不以丙方的任何销售广告、销售宣传资料及样板房为准。同日，三方签订了《委托装修改造协议之补充协议》，载明：甲、乙、丙三方在达成《委托装修改造协议》的基础上，经平等、自愿协商，就《委托装修改造协议》约定事宜达成一致补充意见，要点为：1、甲乙双方签订的《委托装修改造协议》项下的装修升级改造事宜系乙方根据甲方意愿，为满足甲方对该房屋的实际使用需要，应甲方主动要求而进行；2、甲方同意如因装修改造升级设备材料供应方原因或其他非乙方原因导致乙方无法采用《委托装修改造协议》项下装修改造升级设备及材料，乙方可采用相近档次、相近功能材料代替，无须另行告知甲方且不承担违约责任；3、装修及改造标准是基于甲方与开发商签订的《商品房买卖合同》附件二的基础上进行了升级标准的优化，并详细具体说明了优化后的升级装修项目，例如（6）厨房：顶棚：“可耐福”（或同档次其他品牌）防水石膏板＋成品扣板吊顶；地面：地砖；墙面：墙砖；大理石门槛石；定制橱柜；电器：“西门子”（或同档次其他品牌）油烟机、燃气灶和消毒柜，“摩恩”或“欧琳”（或同档次其他品牌）水槽、龙头……

上述合同、协议等签订后，原告先后支付了购房款和装修款以及装修升级改造费用。被告方也已经完成了装修，并交付了案涉商品房。

2020年11月16日，原告委托安徽吐哺律师事务所代理处理案涉房屋买卖合同纠纷事宜。安徽吐哺律师事务所委托长平评估公司对伟星天玺小区一期的三类户型(01、02、03户型)的装饰装修、设施设备价值进行了评估，评估意见为，案涉房屋（01户型）装修总价值为387357.32元。因案涉房屋装修评估价值与原告交纳的装修总款878400元差距491042.68元，故原告认为，被告严重违反了合同约定及诚实信用原则，损害了原告的合法权益，已构成违约，遂提起本案诉讼。

审理中，办案人员前往伟星天玺小区现场勘验，勘验后同原、被告双方当事人制作谈话笔录，双方一致确认被告伟星置业公司交付的装修房屋符合《委托装修改造协议之补充协议》约定的装修范围、用材及设备设施的品牌标准，但原告仍坚持认为被告交付的房屋的装修价值远低于合同约定的装修总价格，不符合合同约定。

以上事实，有当事人提交的《商品房买卖合同》、《安徽省商品住宅销售明码标价书》、《委托装修改造协议》、《委托装修改造协议之补充协议》、《评估报告》、发票、样板房照片、房屋交接书等证据及当事人陈述等在卷证实，本院予以确认。

本院认为，本案主要争议焦点在于：被告交付的装修房屋是否符合合同(协议)约定？原告要求被告退还已收装修款与实际装修价值的差价款及其利息损失的主张能否成立？现分析评判如下：

一、本案双方当事人之间合同关系的性质和特征

案涉《商品房买卖合同》、《委托装修改造协议》及《委托装修改造协议之补充协议》系当事人真实意思表示，内容不违反法律规定，合法有效，对合同各方具有约束力。《委托装修改造协议》明确约定了装修总价格，并约定以该协议所附平面图的布局作为交易房屋最终交付的标准，《委托装修改造协议之补充协议》也对装修改造的具体范围、项目及相关设备设施的品牌进行了约定，被告方并提供样板房展示了案涉装修的效果。应当指出的是，《委托装修改造协议之补充协议》虽对案涉装修的用材、设备设施的品牌等作出了详细规定，但并无任何关于装修材料、设备设施的具体分项价格的预算，更遑论决算。根据上述协议约定的内容和本案装修实际，可以认定，原、被告双方交易的标的是带装修的商品房，装修价格是所交易商品房价格的组成部分，案涉装修不能脱离交易商品房而单独存在，原、被告之间实质上是包含装修内容的商品房买卖合同关系，而非独立于商品房买卖合同关系之外纯粹的装饰装修法律关系。

二、本案装修价格的法律属性、形成机制与合同效力的关系。

基于前述分析，本案装修价格属于当事人双方交易的特定商品房价格的组成部分，不能单独存在，而包含装修的商品房作为交易商品，其所包括的装修价格的形成自当符合市场价格的规律。本案合同（协议）约定的装修价格的形成，既是开发商综合交易市场的供求关系、价值规律，以及装修材料和人员成本、管理成本、利润空间等因素的综合考量，也取决于开发商的品牌、商誉乃至物业管理水平等多项因素的影响，因此，案涉装修价格不是案涉房屋装修中各单项项目用材及设备设施价值的简单累加，不能简单与装修价值划等号。换言之，案涉装修的价格，如同所涉房屋本身的交易价格一样，属于商品（房屋）价格的一部分，具有商品价格的商业属性，因此，评价和讨论装修的材料及设备设施等的具体价值，如同评价和讨论所涉交易房屋的建筑造价一样，在本案各方合同关系中没有意义。总之，案涉装修的价格不同于价值，价格才是案涉商品房交易关系中的合同要素。被告伟星置业公司作为出卖人，根据市场等因素享有自主定价权，原告作为买受人则享有自主选择权。被告方对案涉房屋售价以及升级改造装修费用进行明码标价，原告系在实地查看样板房，综合考量后慎重作出选择，与被告签订的相关协议，因此，本案交易关系的形成是各方自愿平等协商达成的合意，案涉装修相关协议的签订过程中体现的自愿、平等、意思真实符合民事法律行为合法有效的基本要件。另一方面，案涉“装修”价格的形成也具有一般商品价格形成的一般特征，“装修”本身是由两被告单方实施装修行为而达成的结果，在这一过程中，是不需要购房者参与的，如同一般定制商品的制造无需定制者参与制造一样。本案装修协议和补充协议，反映了装修过程的单方实施性和完成装修的通常规制，原告所谓“《委托装修改造协议之补充协议》呈现严重的权利义务不对等,严重限制了甲方的权利,放大了甲方的义务”、该协议因而无效的观点，既不符合案涉装修价格的形成机制，也于法无据，故该主张不能成立。因此，从案涉装修价格的形成过程分析，也不能否定本案装修协议及补充协议的有效性。

三、本案被告是否构成违约

通过前述分析，关于本案双方当事人权利义务关系的法律规制已经明确，关于当事人是否违约，应当而且只能在特定法律关系中予以考察。基于案涉装修属于确定价格的定制化的装修，在此特定情况下，关于案涉装修房屋是否符合双方协议的约定，应以装修房屋的实物是否符合装修协议和补充协议的约定作为判断。比如，装修所用材料、设备的品牌是否符合约定，装修施工的质量是否达到相关规范标准等等，简言之，就是看案涉装修实物与协议约定是否相符，由此判断被告关于装修是否构成违约，是双方合同关系的真实内涵。原告方诉称被告方违约的基本理由是案涉装修物所不值（装修实际价值远不及价格），但基于前述关于案涉装修价格的法律分析，装修价值不是双方合同关系的组成要素，除装修价格以及装修范围、具体用材、设备设施品牌等内容外，双方并无就装修价值达成一致的合意，故本案实际装修价值与价格是否相符不能构成对被告装修是否违约的判断。就本案而言，无论是办案人员现场勘验时，还是庭审中的双方当事人陈述，均未否认被告交付的案涉房屋装修的范围、所用材料、设备设施的品牌等与协议约定相符的事实，故可以认定，被告交付的案涉房屋符合合同（协议）约定，未构成违约。原告委托专业机构对案涉房屋装修所作出的评估报告，系针对案涉房屋装修工程的造价（价值）所作的评估，与本案双方约定的装修价格缺乏关联性，因此，原告以案涉房屋装修的实际造价（评估结论）未达其交付的装修价款而主张被告违约，并据此要求被告返还差价款及其利息损失没有事实和法律依据，本院对其诉讼请求难以支持。综上，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条、《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条之规定，判决如下：

驳回原告王其兴、胡路琴的诉讼请求。

案件受理费收取8666元，予以免收4333元，实收4333元，由原告王其兴、胡路琴负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省芜湖市中级人民法院。

审判长　　陈永鑫

审判员　　刁智蓉

审判员　　凌　峰

审判员　　申　军

审判员　　马甜甜

审判员　　丁玉婷

审判员　　雷　潇

二〇二一年十一月二十三日

书记员　　张　贤

本案适用法律

《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》

第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。

民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。

民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。

《中华人民共和国合同法》

第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。

依法成立的合同，受法律保护。

第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。