河南兰天宾馆有限公司、核工业工程勘察院有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

河南省郑州市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2020）豫01民终14802号

上诉人（原审被告、反诉原告）：河南兰天宾馆有限公司，住所地郑州市金水区农业路**，统一社会信用代码：91410105MA479PDW2N。

法定代表人：何辅玉，总经理。

委托诉讼代理人：贾英彬，公司经理。

委托诉讼代理人：王天天，河南言东方律师事务所律师。

被上诉人（原审原告、反诉被告）：核工业工程勘察院有限公司，住所，住所地郑州市金水区农业路**社会信用代码：914710100170034430F。

法定代表人：顾皓丹，总经理。

委托诉讼代理人：汪俊英、张瑞卿，河南天基律师事务所律师。

上诉人河南兰天宾馆有限公司因与被上诉人核工业工程勘察院有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服郑州市金水区人民法院（2020）豫0105民初14778号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月3日立案后，依法采取独任审理方式进行了审理。本案现已审理终结。

河南兰天宾馆有限公司上诉请求：1、撤销一审判决，发回重审或依法改判驳回被上诉人一审的诉讼请求并且支付上诉人的一审反诉请求；2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院认定事实错误。被上诉人故意隐瞒涉案房屋存在重大安全隐患无法使用的事实，双方之间的合同应予撤销，被上诉人应赔偿上诉人损失。二、一审程序上存在错误。一审对上诉人的鉴定申请未予理会错误且一审判超所请。

核工业工程勘察院有限公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。

核工业工程勘察院有限公司向一审法院起诉请求：1、请求依法解除原、被告双方于2019年12月24日签订的房屋租赁合同；2、请求依法判令被告腾空并归还所占用的原告房屋以及停车场地；3、请求依法判令被告支付到2020年9月30日所欠房租2327057.50元（其中：2019年度474143.75元；2020年1月1日-2020年9月30日1852913.75元。直至按原租赁合同标准支付其实际占用房屋期间的全部房租为止），拖欠房租违约金46541.15元，2020年7月1日-2021年6月30日车位场地使用费100000.00元，三项合计2473598.65元；4、本案诉讼费及其他费用由被告承担。

河南兰天宾馆有限公司向一审法院反诉请求：1、请求判令撤销反诉原告与反诉被告2019年12月24日签订的编号为ZHHJ-KC-2019-008的房屋租赁合同；2、请求判令反诉被告向反诉原告赔偿损失，暂计50万元，（待司法鉴定后予以明确具体金额）；3、本案本诉和反诉的诉讼费均由反诉被告承担。

一审法院认定事实：一、2019年12月24日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，该合同主要约定以下内容：1、甲方出租办公楼位于河南省××农业路与经××交叉口东南角，建筑面积2550平方米。乙方承租该房屋，用途为商务酒店，乙方不得将该房屋转租他人，不得进行违法活动，不得改变房屋用途，不得改变房屋建筑结构。合同租期为4年，自2019年7月1日至2023年6月30日。2、租金单价为2.625元／平方米／天，一年按照365天计算，面积2550平方米。租赁期间，房屋租金额按每年5％递增。车位使用费，合同期内车位使用费共计50万元，从合同履行的第二年开始收取，第一次收费时间为2020年6月15日前，支付2020年7月1日至2021年6月30日的使用费。3、甲方于2019年7月1日将房屋交付乙方使用。4、如乙方存在拖期支付租金累计达30日，或擅自拆改承租房屋结构或改变房屋用途，甲方有权终止合同并收回房屋。合同还对违约责任以及其他事项进行了约定。

二、2019年9月4日，被告向原告转账支付35万元，备注为“河南兰天宾馆有限公司房租保证金”。2019年11月8日，被告向原告支付房租20万元。

三、被告承租涉案房屋后，除用作商务宾馆经营外，另将房屋用作足浴、按摩等场所经营。另查明，被告在涉案房屋的屋顶额外加装临时房屋八间（包含厨房一间）。截至起诉时，被告经营的商务宾馆仍在对外正常经营。

四、2017年底至2018年初，原告委托河南省建筑工程质量检验测试中心站有限公司对涉案办公楼现状进行检测鉴定。该检测机构于2018年6月13日出具《检测报告》一份，该报告认为：“1、根据现场检测，老办公楼原结构材料强度较低，在使用过程中进行改造扩建，部分改造部位采取了一定加固措施，但仍存在影响结构安全的题，整理如下：（1）已加固部位构件加固方法不规范，加固用型钢外观锈蚀严重；（2）部分墙体拆除及承重墙开洞口处未采取加固措施；（3）卫生间新增墙体直接砌筑于现浇板上，未采取加固措施；（4）原结构部分现浇板板底混凝土脱落、钢筋外露锈蚀严重；（5）室外钢楼梯外观锈蚀，部分焊点脱落。2、建议按该工程后续使用功能要求并结合工程现状，对该工程采取可靠措施进行加固处理。”

五、2019年12月16日，原告向被告发函，内容如下：“我公司在2019年8月8日召开安全生产会议，对贵司租赁我司的老办公楼改造和墙体加建安全报告书及施工图进行了研究讨论，要求贵司要切实承担房屋改造工程安全责任，及时向公司提交老办公楼改造竣工验收后专业机构出具的安全评估报告，并于当日将会议纪要（中核勘察院安全生产纪要［2019］3号）送达至贵司负责人。在2019年11月25日我司进行消防安全检查时发现贵司已经装修完成，且已正常经营，再次向贵司下达了《隐患整改通知单》，明确了贵司需按照要求提交专业机构出具的安全评估报告。截止今日，我司仍未收到贵司提交的专业机构出具的安全评估报告，我司也与贵司相关负责人多次面谈及电话联系，贵司均未给予明确回复。请贵司秉承‘合法经营、互利共赢、诚信守约’的原则，切实履行好安全承诺及相关安全责任，接函后务必于2019年12月19日前提交由专业机构出具的所租赁房屋的安全评估报告。否则，由此产生的一切后果由贵司承担。”

2020年3月27日，原告向被告发函，内容如下：“一、我司在2019年8月8日召开安全生产会议，专题研究贵司租赁我司的老办公楼改造和墙体加建安全报告书及施工图，要求贵司切实承担房屋改造工程安全责任，及时向我司提交老办公楼改造竣工验收后专业机构出具的安全评估报告，并于当日将会议纪要（中核勘察院安全生产纪要［2019］3号）送达至贵司负责人。其后，我司在多次进行安全检查时，再次向责司下达了《隐患整改通知单》，明确了贵司需按照要求提交专业机构出具的安全评估报告。截止今日，我司仍未收到贵司提交的专业机构出具的安全评估报告，我司也与贵司相关负责人多次约谈及电话联系，贵司均未给予明确回复。二、我司在2020年3月18日复工复产安全检查时，发现贵司在楼顶自行建造构筑物，贵司行为已违反双方签订的《房屋租货合同》中相关条款，请贵司依法依规履行合同约定。三、根据贵司与我司签订的《房屋租赁合同》，截止2020年3月末，贵司已欠我司房屋租金共计人民币：1429928.13元（其中包合：2019年7月-12月拖欠的房屋租金824143.75元、2020年1月-3月欠缴的房屋租金605784.38元），请贵司接函后，本着双方友好合作长远发展的目的，积极配合我司的工作，诚信履约，尽快缴纳所欠的房屋租金。鉴于此，请贵司秉承‘合法经营、互利共赢、诚信守约’的原则，切实履行双方《房屋租赁合同》、安全承诺及相关安全责任，接函后请立即停止楼顶加建，及时提交由专业机构出具的所租赁房屋的安全评估报告，尽快缴纳所欠我司的房屋租金。否则，由此产生的一切后果由贵司承担。”

六、2020年9月7日，原告法定代表人顾皓丹与被告法定代表人何辅玉进行电话沟通。原告要求被告将其在承租房屋楼顶搭建的房屋立即拆除，并指出被告存在未经原告同意的情况下改变房屋用途用于经营足浴、按摩等其他业务。同时，原告要求被告对就对房屋的拆改行为再次进行安全鉴定。在双方通话录音4分27秒，顾皓丹称房屋并非危房，结构没有问题，只是在某些地方需要加固。何辅玉亦称“包括我们做试验也好，质量风险评估也好，这不是都没问题吗，为什么能走到现在这一步呢，为啥要去打官司……”

七、另查明，涉案办公楼的原承租人为河南展昭实业有限公司。2019年7月6日，原告与河南展昭实业有限公司签订《关于河南展昭实业有限公司租赁房屋继续履约协议书》一份，该协议中，原告同意河南展昭实业有限公司引进战略合作伙伴继续履行与原告的租赁合同。2019年10月31日，原告与河南展昭实业有限公司、河南碧水兰天酒店有限公司签订《三方协议》一份及相关附件《商务谈判备忘录》《声明》各一份，主要内容为，河南碧水兰天酒店有限公司接替河南展昭实业有限公司成为新的主体，继续履行与原告之间的房屋租赁合同，河南展昭实业有限公司不再作为房屋租赁合同的承租人。2019年12月13日，河南碧水兰天酒店有限公司出具《关于合同主体变更情况说明》一份，载明：“我公司自2019年7月1日起承接河南碧水兰天酒店有限公司以来，由于原河南碧水兰天酒店有限公司实际控制人存在个人经济纠纷原因，导致公司银行账户、税务系统以及工商行政管理系统出现异常状态，无法正常使用，直接影响合同正常履约。鉴于此情况，为了工商、银行、税务等业务正常使用以及与贵公司的房屋租赁合同的正常接续，我公司于2019年8月成立河南兰天宾馆有限公司，主要从事酒店经营，注册资本为1000万元，法人为何辅玉，涉及消防安全及特种行业资格证照均以此公司办理完成，满足正常营业需要。因此，基于贵我《商务谈判备忘录》和《三方协议》有关原则，为体现诚信履约精神，我公司特此申请与贵公司签订的房屋租赁合同的主体由河南碧水兰天宾馆有限公司直接变更为河南兰天宾馆有限公司，原河南碧水兰天酒店有限公司的一切债权债务由河南兰天宾馆有限公司承担。”。

一审法院认为，关于合同效力问题，原告与被告签订的《房屋租赁合同》系各方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律及行政法规的强制性规定。至于原告在与被告签订合同时是否存在欺诈的问题，原审法院认为被告的理由不足，不应予以支持，理由如下：首先，涉案房屋是否属于危房而不能使用。根据检测机构出具的检测报告，检测机构对涉案房屋的处理意见是“按该工程后续使用功能要求并结合工程现状，对该工程采取可靠措施进行加固处理。”也就是说，涉案房屋虽有瑕疵，但并不影响继续使用，只是在后续的使用过程中需要特别注意，并对相关部位予以加固。因此，本案所涉的房屋不存在不能使用的问题。其次，原告是否对被告存在隐瞒的问题。双方的合同虽然签订于2019年12月，但本案的合同系从其他的合同主体变更而来，与之前的合同存在承继关系。原告委托检测机构对涉案房屋进行检测时，其与河南展昭实业有限公司的租赁合同尚在履行中。房屋检测时，检测人员需要实地勘验，因此，应当推定河南展昭实业有限公司对涉案房屋的情况是知情的。此外，在原告法定代表人顾皓丹与被告法定代表人何辅玉的通话中，顾皓丹称房屋的情况已经告知过被告，何辅玉并未明确提出异议。另外，被告在庭审中称其在2020年1月才得知涉案房屋的相关问题，此时，通常且合理的做法应当时立即联系原告沟通房屋的质量问题。但被告在2020年未交纳房租期间，并没有留下任何证据证明被告就房屋的质量问题向原告沟通，在2020年3月、2020年4月原告两次向被告发函催交房租，被告均未回函，亦未提到房屋质量问题。因此，被告以其不知房屋质量为由主张原告构成欺诈，原审法院不予采信。综上，原、被告双方签订的《房屋租赁合同》合法有效，被告主张撤销该合同无事实及法律依据，原审法院不予支持。

关于合同履行问题。根据合同约定，自2019年8月1日至2020年6月30日，共计334天，该时间段内的租金为2235712.5元。根据庭审查明的情况，被告仅向原告支付了房租20万元及保证金35万元。保证金抵做房租后，被告还应支付原告房租1685712.5元。自2020年7月1日暂计算至2020年9月30日，房租为641345元。以上两项合计2327057.5元。根据合同约定，被告应当于2020年6月15日前支付原告2020年7月1日至2021年6月30日的车位费10万元。鉴于2021年6月30日尚未届期，暂计算至2020年9月30日，车位费为25000元。关于违约金问题，被告长期迟延支付房租构成违约，应当按照合同约定支付相应的违约金。原告主张违约金46541.15元符合合同第十六条的相关约定，原审法院予以支持。

关于合同的解除问题。根据庭审查明的情况，被告存在长期迟延支付租金的行为，且未经原告同意加盖构筑物，并将承租房屋用于商务宾馆以外的经营。被告的行为符合合同第十三条约定的终止合同的情形。故原告主张解除合同，原审法院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，合同解除后，被告应当腾空涉案房屋及附属车位场地并交付原告，且应将其私自加盖的涉案房屋楼顶的八间临时建筑予以拆除并恢复原状。在被告实际腾空房屋之前，仍应当按照合同约定的金额向原告支付相应的房屋使用费及车位场地使用费。

关于被告反诉主张的损失问题，由于原审法院认定被告系合同解除的违约一方，故对被告主张的损失不予支持。

综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十四条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十条之规定，判决如下：一、解除原告核工业工程勘察院有限公司与被告河南兰天宾馆有限公司于2019年12月24日签订的《房屋租赁合同》；二、被告河南兰天宾馆有限公司于判决生效后三十日内迁出位于郑州市农业路与经××交叉口东南角建筑面积为2550平方米的办公楼及其附属停车场地，并将该办公楼及其附属停车场地交付原告核工业工程勘察院有限公司；三、被告河南兰天宾馆有限公司于判决生效后三十日内拆除位于郑州市农业路与经××交叉口东南角建筑面积为2550平方米的办公楼楼顶的八间临时建筑；四、被告河南兰天宾馆有限公司于判决生效后十日内支付原告核工业工程勘察院有限公司房租2327057.5元及违约金46541.15元，共计2373598.65元；五、被告河南兰天宾馆有限公司于判决生效后十日内支付原告核工业工程勘察院有限公司房屋使用费，按照7028.44元／天的标准，自2020年10月1日计算至实际迁出之日止（如实际迁出日期超过2021年6月30日，则自2021年7月1日起，房屋使用费按照7379.86元／天计算，此后每年7月1日依次递增5％）；六、被告河南兰天宾馆有限公司于判决生效后十日内支付原告核工业工程勘察院有限公司车位场地使用费25000元（暂计算至2020年9月30日，此后按照每季度25000的标准计算至实际迁出之日止，如实际迁出之日超过2021年6月30日，则自2021年7月1日起，车位场地使用费标准按照每季度50000元计算）；七、驳回原告核工业工程勘察院有限公司的其他诉讼请求；八、驳回被告河南兰天宾馆有限公司的反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费适用简易程序减半收取13294元，由原告负担294元，被告负担13000元；反诉受理费4400元，由被告负担。

本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院对一审查明的相关事实予以确认。

本院认为，《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按合同履行义务。上诉人未按合同约定支付租金，其行为违反了双方合同约定，且至今仍占有并使用涉房屋，故被上诉人有权按照合同约定解除双方之间的合同并要求上诉人支付相应租金及房屋占用费。上诉人称被上诉人故意隐瞒涉案房屋存在重大安全隐患无法使用的事实，在签订合同时存在欺诈。本院认为，根据检测机构出具的检测报告，涉案房屋虽有瑕疵，但并不影响继续使用，只是在后续使用过程中需要对相关部位予以加固。且被上诉人法定代表人顾皓丹与上诉人法定代表人何辅玉的通话中，顾皓丹称房屋情况已告知上诉人，何辅玉并未明确提出异议。上诉人自2020年1月得知涉案房屋的相关问题后，未提供证据证明其就房屋质量问题与被上诉人沟通，在被上诉人两次向其发函催交房租时亦未提到房屋质量问题。故现有证据无法证明被上诉人对上诉人在签订合同时存在欺诈行为，对上诉人的辩称本院不予采信。一审法院判项符合双方合同约定，不存在判超所请的情形。经查，一审法院程序符合法律规定。

综上所述，河南兰天宾馆有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费34800元，由河南兰天宾馆有限公司负担。

本判决为终审判决。

审判员　　蒋德军

二〇二〇年十一月三十日

书记员　　李苗苗