北京天诺物业管理有限责任公司
某某与北京天诺物业管理有限责任公司物业服务合同纠纷二审民事判决书
来源：中国裁判文书网
北京市第三中级人民法院
民事判决书
（2022）京03民终4392号
上诉人（原审被告）：***，男，1961年2月12日出生，汉族，住北京市朝阳区。
委托诉讼代理人：周缅，北京本始律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：北京天诺物业管理有限责任公司，住所地北京市东城区西水井胡同6号楼4层。
法定代表人：张剑，董事长。
委托诉讼代理人：于学文，北京市尊诚律师事务所律师。
上诉人***因与被上诉人北京天诺物业管理有限责任公司（以下简称天诺公司）物业服务合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2021）京0105民初92366号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法由审判员陈文文独任审理，公开开庭审理了本案。上诉人***的委托诉讼代理人周缅，被上诉人天诺公司的委托诉讼代理人于学文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
***上诉请求：撤销一审法院判决，改判驳回天诺公司一审的全部诉讼请求。事实与理由：诉讼时效是民法典明确规定的法律制度，一审法官无权突破法律规定随意释法。***早在2017年3月23日就将案涉xxxx家园xxxxx室的房屋卖予他人，天诺公司从那时起就应当知道与***之间的物业管理合同关系已经终止，但其直到近五年后的2021年12月9日才起诉主张2007年4月4日至2017年3月23日期间的物业管理费，显然早已超过了三年的诉讼时效。民法典第一百八十八条规定：“向人民法院请求保护护事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算……”。此处并未规定物业管理企业可以额外享有不遵守诉讼时效制度的权利。但一审法官却认为“物业服务合同系长期持续性且针对不特定多人多户，不宜过分苛求原告（即天诺公司）关于主张权利的举证责任”，所以天诺公司在合同终止近五年后再主张合同终止前的物业费也没有超过诉讼时效，这显然属于法官随意释法，而且严重违背有关诉讼时效的法律规定。综上，天诺公司在近五年后才主张2017年3月23日之前的物业管理费，早已超过诉讼时效，法院应当依法驳回其诉讼请求。
天诺公司辩称：一审判决事实清楚，证据确实充分。请求驳回***的上诉请求，维持一审判决。***出售涉案房屋前后均未及时向我方告知转让事实，我方对转让事实不知情，诉讼时效起算时间不应为2017年3月23日。我方曾于2020年2月25日因与本案同一事实起诉***，于2020年9月28日撤诉，2021年4月28日再次提起本案诉讼，不存在超过诉讼时效问题。
天诺公司向一审法院提出诉讼请求：1.判令***向天诺公司支付2007年4月4日至2017年3月23日期间所欠的物业费115 484.03元；2.判令***向天诺公司支付2007年4月4日至2017年3月23日期间的所欠垃圾清运费299.12元。
一审法院认定事实：2004年12月3日，天诺公司于北京住总房地产开发有限责任公司签订《前期物业服务合同》，约定天诺公司为北京市朝阳区北四环东路108号院千鹤家园小区提供物业服务的单位，物业费每月每平方米3.3元，垃圾清运费每年每户30元。***曾系XXX小区X号楼XXXX室业主，建筑面积292.52平方米。该房屋于2017年3月23日上市交易卖与案外人。天诺公司主张***拖欠2007年4月4日至2017年3月23日期间物业费及垃圾清运费。天诺公司提供前期物业服务合同，房屋装饰装修申请表、房屋产权登记信息、派出所证明等予以佐证。***未提交证据。
一审法院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。同时，民事活动应当遵循公平和等价有偿的原则。本案中，***系涉案房屋产权人，天诺公司为涉案房屋所在小区提供了物业服务，双方之间存在事实上的物业服务合同关系。天诺公司向***提供了物业服务，***应交纳物业费及垃圾清运费。关于***抗辩诉讼时效一节，因物业服务合同系长期持续性且针对不特定多人多户，不宜过分苛求天诺公司关于主张权利的举证责任。故法院对该抗辩不予采信。***未到庭应诉，不影响法院根据已查明的事实进行判定。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十七条之规定，判决：***于判决生效后七日内支付北京天诺物业管理有限责任公司二〇〇七年四月四日至二〇一七年三月二十三日物业费115 484.03元、垃圾清运费229.12元。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1308元，由***负担（北京天诺物业管理有限责任已预交，***于判决生效后七日内给付北京天诺物业管理有限责任公司）。
二审中，天诺物业公司向本院提交如下新证据：（2020）京0105民初29638号立案表、起诉状、撤诉情况说明，证明天诺公司于2019年起诉***，立案时间是2020年2月25日，这个案件后来撤诉了。***认可上述证据的真实性。***未提交新证据。
本院经审理查明的其他事实与一审法院审理查明的事实一致。
本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。***系涉案房屋产权人，天诺公司为涉案房屋所在小区提供了物业服务，双方之间存在事实上的物业服务合同关系，***应交纳物业费及垃圾清运费。关于***上诉主张的诉讼时效一节，因物业服务合同系长期持续性且针对不特定多人多户，不宜过分苛求天诺公司关于主张权利的举证责任，且二审中天诺公司亦提交证据证明其曾于2020年起诉过***，故***的上诉理由不能成立，一审法院判决支持天诺公司要求***支付物业费和垃圾清运费的主张正确，本院予以维持。
综上所述，***的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1308元，由***负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 员 陈文文
二〇二二年六月十六日
法 官 助 理 田艳飞
书 记 员 张 朋
