菏泽戴德梁行物业服务有限公司与菏泽牡丹区金盾花园业主委员会、山东金佳物业服务有限公司物业服务合同纠纷一审民事判决书

山东省菏泽市牡丹区人民法院

民 事 判 决 书

(2017)鲁1702民初3469号

原告：菏泽***行物业服务有限公司，住所地：菏泽市开发区长江路99号馨润家园小区转盘西60米物业办公室一层。

法定代表人：成继勇，经理。

委托诉讼代理人：王继祥，山东晟韵律师事务所律师，特别授权。

被告：菏泽牡丹区金盾花园业主委员会，住所地：菏泽市中华西路999号。

法定代表人：王涛，主任。

委托诉讼代理人：邢振涛，男，1972年1月2日出生，住菏泽市牡丹区，金盾花园业主委员会副主任，特别授权。

委托诉讼代理人：侯美旭，山东九州苑律师事务所律师，特别授权。

被告：山东金佳物业服务有限公司，住所地：菏泽中华西路金盾花园（金盾街D7）。

法定代表人：王海荣，经理。

委托诉讼代理人：崔显涛，男，汉族，1974年8月4日出生，住菏泽市牡丹区，系金佳物业服务有限公司副总经理，特别授权。

委托诉讼代理人：魏赋征，山东贵和律师事务所律师，特别授权。

原告菏泽***行物业服务有限公司（以下简称***行公司）与被告菏泽牡丹区金盾花园业主委员会（以下简称金盾业主委员会）、山东金佳物业服务有限公司（以下简称金佳物业公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2017年7月4日立案后，分别于2017年8月2日、2017年9月1日两次公开开庭进行了审理。本案当事人原告***行公司的委托诉讼代理人王继祥、被告金盾业主委员会的委托诉讼代理人邢振涛、侯美旭、被告金佳物业公司的委托诉讼代理人崔显涛、魏赋征到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

***行公司向本院提出诉讼请求:1、依法判令被告金盾业主委员会履行与原告签订的《物业服务合同》，由原告立即对菏泽牡丹区金盾花园物业等实施管理服务。2、判令被告金佳物业公司停止侵害，立即撤离菏泽金盾花园小区，与原告或金盾业主委员会办理业务交接手续。3、二被告赔偿原告经济损失50000元。4、本案一切诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告于2017年4月22日，通过菏泽牡丹区金盾花园业主大会的公开招标，选聘，同被告金盾业主委员会签订了《物业服务合同》，为菏泽牡丹区金盾花园小区提供物业服务，但被告金盾业主委员会与原物业服务公司被告金佳物业公司因金盾花园物业管理服务中存有争议，被告金佳物业公司既不撤离菏泽金盾花园小区，又不与原告或被告金盾业主委员会办理业务交接手续，导致原告无法履行《物业服务合同》，对菏泽牡丹区金盾花园物业等实施管理服务，严重侵犯了原告的合法权益，给原告造成了较大经济损失。为维护原告的合法权益，请求法院依法判如所请。

原告为支持其诉讼主张，向本院提交下列证据1、***行的营业执照、资质证书。证明:原告的诉讼主题资格及原告从事物业管理的资格。2、原告与被告金盾业主委员会签订的服务合同及招标告知书、通知书，西城办事处出具的证明，百园社区居民委员会与金盾业主委员会联合发布的敬告。金盾业主委员会聘用物业公司的通知及公告、撤离的通知。证明：原告与金盾业主委员会签订的服务合同是真实有效的。签订的合同主体适格，程序合法。二被告没有与原告办理交接手续，二被告的行为已构成侵权。3、牡丹晚报发布的公告、工商部门办理的企业变更信息。证明：原告在2017年5月24日之前，公司所有的公章依然合法有效。4、原告的工资单、考勤表、工人收到工资收条。证明：二被告未与原告办理交接手续，原告造成的经济损失。

被告金盾业主委员会对原告提供证据的质证意见：对证据1、2、3证实性无异议，对证据4有异议，真实性请法庭核实，有部分工人并没有到我们金盾花园小区提供服务，同时我们已经履行了合同义务，至于金佳物业公司没有撤离，没有向我方或原告交接事务，均是金佳物业公司的单方行为，损失应有金佳物业公司承担。

被告金佳物业公司对原告提供证据的质证意见：对证据1没有异议，对证据2有异议：鉴于金盾花园业主大会和金盾业主委员会没有有效成立，所以合同不具有法律效力。对证据3：真实性无异议，对证明目的有异议，证明在公告之日起***行公司的行政专用章等印章不再具有法律效力。对证据4：该组证据来源不具有合法性，领款人签名同属一人。工资数额每人每月达到7000元，明显与菏泽的收入状况不符且2017年以来金盾花园小区的物业服务，保安、保洁完全由金佳物业公司的工作人员来完成。***行公司没有一人在金盾花园小区进行物业服务。因此足以证明该组证据不具有合法性和真实性。

金盾业主委员会辩称，1、被告金佳物业公司的物业服务合同已于2016年12月31日履行期满终止，双方未签订新的物业服务合同；我方通过金盾花园业主大会公开招标，选聘，于2017年4月22日和原告***行公司签订了物业服务合同，该合同真实有效。2、被告金佳物业公司作为物业服务企业无资格对被告金盾业主委员会组成人员及是否合法成立提出质疑。3、我方已经让原告入住菏泽金盾花园小区，履行了合同义务，被告金佳物业公司拒不撤离菏泽金盾花园小区和办理交接手续，是单方侵权行为，给原告造成的经济损失不应由我方赔偿，请求驳回对我方的起诉。

被告金盾业主委员会为支持其诉讼主张，向本院提交下列证据：1、（1）金盾业主委员会备案表；在第五页情况说明，应当参加票数是1800票，实到票数是1000票。候选人当时是33名，选举产生11名业主委员会成员。根据业主委员会选举办法实行差额选举得票高者当选，未参与选票者视为同意多数票者。（2）、2017年4月19日，菏泽市牡丹区西城街道办事处出具的证明，证明：金盾业主委员会均合法有效，选举结果已备案，且公章已在公安机关备案。（3）金盾业主委员会组成人员房产证明或其说明。证明：委员会人员具备资格。（4）菏泽牡丹区《金盾花园业主大会议事规则》、《金盾花园业主委员会章程》、《金盾花园业主委员会选举办法》、《金盾花园业主服务公约》。证明：金盾业主委员会组成人员系由牡丹区金盾花园业主大会选举产生的，合法有效，并依法备案。

2、金盾业主委员会与***行公司签订《物业服务合同》。证明：《物业服务合同》真实合法有效。

3、（1）2017年3月15日，金盾业主委员会公告；（2）2017年4月10日，金盾业主委员会公告；（3）2017年4月17日，金盾业主委员会公告；（4）2017年4月17日，金盾业主委员会通知四份；（5）2017年4月17日，金盾业主委员会及菏泽市牡丹区西城街道办事处百园社区联合出具的通知；（6）菏泽牡丹区金盾花园业主大会选聘物业公司录像；（7）菏泽牡丹区金盾花园业主大会及业主委员会聘用物业公司通知；（8）菏泽牡丹区金盾花园业主大会及金盾业主委员会聘用物业公司公告；（9）菏泽牡丹区金盾花园业主大会及金盾业主委员会要求金佳物业公司立即撤离菏泽金盾花园小区通知；（10）菏泽牡丹区金盾花园业主大会及金盾业主委员会及菏泽市牡丹区西城街道办事处百园社区联合要求金佳物业公司撤离并交接的录像；（11）菏泽牡丹区金盾花园业主联名签署信。证明：金盾花园业主1200余户联名表达：要求金佳物业公司立即撤离菏泽金盾花园小区，认可新选聘的物业公司。金盾业主委员会因与***行公司于2017年4月22日，通过菏泽牡丹区金盾花园业主大会的公开招标，选聘，签订了《物业服务合同》，金盾业主委员会已履行了该合同义务，让原告入住菏泽牡丹区金盾花园小区，金盾业主委员会也多次要求被告金佳物业公司撤离菏泽金盾花园小区，并与原告或金盾业主委员会办理业务交接手续，但被告金佳物业公司置之不理。金盾业主委员会已履行《物业服务合同》合同义务，原告要求金盾业主委员会赔偿原告经济损失于法无据，请求予以驳回。

4、告知书一份，证明：2017年3月24日已向金佳物业公司告知要求其参与2017年4月22日由业主大会公开选聘物业公司的活动，如不能中标，将办理解聘手续，并与新中标的物业服务办理交接手续。

原告***行公司对被告金盾业主委员会提供证据没有异议。

被告金佳物业公司对被告金盾业主委员会提供证据的质证意见：对证据1：选举程序不合法，选举人数没有达到法定人数，所以金盾业主委员会并未有效成立，业主大会的成立不具有合法性。证据2：鉴于业主委员会成立不合法，所以业主委员会与***行公司签订的合同无效。证据3：由于金盾业主委员会与业主大会没有有效成立，因此以王涛为首的所谓的业主委员会发布的通知等均不具有约束力，录像中所显示的交接是非法驱离金佳物业公司工作人员，严重干扰金佳物业公司正常的服务工作，使办公设施设备遭到非法损坏、丢失，相关物品及业主资料和相关管理档案的丢失，我们已向西城派出所报案。

金佳物业公司辩称，1、以王涛为首的金盾业主委员会不具有合法性。2、金盾业主委员会成员王涛等五人不是物业服务合同中登记的业主，不能当选为金盾业主委员会成员。3、王永春等七人欠交2015、2016年的物业费不能当选为金盾业主委员会成员。4、以王涛为首的金盾业主委员会不具有合法性，与原告签订的物业服务合同当然无效。5、原告使用的是2017年5月24日之前的公章与被告金盾业主委员会签订的合同，因该公章已作废，用该公章签订的合同不具有法律约束力，应驳回原告的诉请。6、因为金盾花园小区没有合法的业主委员会，金盾花园小区所在的百园社区领导决定仍有被告金佳物业公司为该小区提供物业服务，因此我方为该小区提供物业服务依法有据。

被告金佳物业公司为支持其诉讼主张，向本院提交下列证据：一、金盾花园小区居住业主统计表一份共18页；来源：山东金佳物业服务有限公司客服前台。证明：金盾花园小区A区居住业主862户，B区居住业主932户，商业门市业主132户，共计1926户。二、金盾花园小区的公告原件1份；来源：山东金佳物业公司的工作人员2017年1月10日在金盾花园小区公示栏内取得。证明：作为本案被告金盾业主委员会委员的选举票数均在500票以内，由于金盾花园小区共有业主1926户，证明本次金盾业主委员会的选举均没有达到物业区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数业主参加，依据住房和城乡建设部2009年颁布的《业主大会和业主委员会指导规则》第22条的规定，由于参加的业主人数不足半数，因此金盾业主委员会没有有效成立。以王涛为首的本案被告金盾业主委员会不具有合法性。三、2017年本案被告操纵选举的选票样本一份；住房和城乡建设部2009年颁布的《业主大会和业主委员会指导规则》业主委员会选票样本一份；证明：2017年本案选举金盾业主委员会委员的选票没有按照住建部的规定记载参加投票选举业主的信息，不能证明所有选票为业主本人所填写，即选票不具有客观真实性，因此选票无效。四、朱玲（宋天勇）、张世银（刘金星）、杜登论（杜贵君）、邢颀颂（邢振涛）、郭华（王涛）的前期物业服务合同一份；证明：本案被告金盾业主委会会成员宋天勇、刘金星、杜登论、杜贵君、邢振涛、王涛均不是物业服务合同中登记的业主。依据山东省物业管理条例第38条业主委员会委员应当由物业管理区域内的业主担任的规定，鉴于宋天勇、刘金星、杜贵君、邢振涛、王涛等五人并非登记备案的业主，因此王涛等五人即使被选举为业主委员会成员也不具有合法性。五、金盾花园小区欠费明细表1份；证明：王永春、孙西聚、邢振涛、杜贵君、刘金星、任桂生、袁明敬等七人均欠交2015年、2016年的物业服务费、电费、水费。根据山东省物业管理条例第42条第4项的规定：拒付物业费的业主，终止其委员资格，即使王永春等7人被选举为业主委会会成员，由于王永春等7人拒付物业费，因此王永春等7人不具有成为业委会成员的资格。六、2017年5月24日牡丹晚报原件1份；证明：菏泽***行2017年5月24日前使用的行政章、财务章、法人名章、发票专用章全部作废。鉴于原告诉称2017年4月22日与所谓的业主委会会签订合同使用的印章全部作废，因此该合同不具有法律约束力。七、照片五张，证明：本案原告雇佣××人士进驻金盾花园，扰乱金盾物业服务。八、会议纪要一份，证明：金佳物业在金盾小区从事物业服务的合法性。九、1、2017年5月27日，菏泽市牡丹区住房和城市建设局《关于反应金盾小区物业有关问题的调查报告》一份，证据来源：菏泽市牡丹区住房和城市建设局办公室。2、2017年8月21日牡丹区百园社区居民委员会的公告一份。3、2017年8月25日牡丹区百园社区居委会致金盾花园小区全体业主的一封信一份。4、2017年8月25日牡丹区百园社区居委会通告原件一份。证据来源：牡丹区百园社区居委会。证明：证明牡丹区政府下辖的百园社区居委会及住建局等四家机关，共同出具的调查报告，多次书面认定，金盾花园小区2017年1月新选举的金盾业主委员会和金盾业主大会因程序违法，所以不具有合法性。金盾花园的物业服务仍由金佳物业服务。十、菏泽***行物业服务有限公司和××人李洪建、李春见于2017年6月6日签订的菏泽金盾花园物业服务项目内部承包协议影印件一份。证据来源：有××人李洪建、李春见提供。××人李洪建、李春见二人照片复印件一份。证明：长期扰乱金盾花园小区正常物业服务的数名××人为菏泽***行物业服务公司所召集和教唆。

原告***行公司对被告金佳物业公司提供证据的质证意见：对证据一、二、三、四、五均有异议，金盾业主委员会及业主大会合法与否及在筹建过程中是否存在瑕疵，作为金佳物业公司不是业主，无权提出。业主委员会属于业主的自治组织，在无业主提起及相关部门撤销的前提下，均为有效组织。证据六对被告金佳物业公司的证明目的有异议，从公告的内容可以看出，相关印章从2017年5月24日之后不在使用，公告之前相关印章依然有效，即在2017年4月22日，原告与金盾业主委员会签订的物业服务合同是合法有效的。证据七：对证据来源及证明目的均有异议。该组照片不能证明照片中所显示的人员系原告所雇佣。该组照片恰恰能证明金佳物业在没有任何理由的情况下，不撤离金盾会所，不办理物业相关的交接手续这一基本事实。证据八：对真实性及该会议纪要的来源均有异议，该会议纪要不具有任何法律效力，也不能成为被告金佳物业公司继续留在金盾花园的依据。证据九：对证据来源和证明目的均有异议，牡丹区住建局作为物业管理备案机关无权对业主自治的机关及组织做出任何决定。证据十：对证据来源是影印件不具有客观真实性，原告也从未与任何××人签订过协议。对二人的照片来源有异议，我们不知被告金佳物业公司是怎么获取的，也不能证明二人与原告有任何关系。

被告金盾业主委员会对被告金佳物业公司提供证据的质证意见：对证据一，统计表是由金佳物业自己做出的统计，与事实不符。证据二，真实性没异议，说明了新的业主委员会是从33名候选人中选出的11名，是按照相关规定公开选举产生的，真实有效的。证据三、四选票的样本与住建部提供的样本不一致，并不影响选举的真实有效。选举过程在西城办事处，百园社区、牡丹区住建局物业科监督下选举产生的11名委员会委员。证据五、业主可能是产权人或者是产权共有人、产权代表人均可以认定为业主。证据六、该七人与被告金佳物业公司存在争议，争议尚在处理中，不能认定为欠交、拒交物业费。山东省物业管理条例第四十二条有明确规定，是否终止委员资格是由业主大会决定的。证据七、同原告质证意见。证据八，对真实性有异议，没有对外公布，不具有行政效力。假使证据内容真实，因违反物业管理条例等的规定，属于无效决议。证据九，调查报告是复印件，是否真实不清楚，不知道怎么获取的。该调查报告是内部报告，没有对外发布，不具有法律效力，同时该调查报告认定和处理的意见均违反法律规定。当选的业主委会成员均是业主，其成员资格的撤销和终止由业主决定，不是某个行政部门决定，选聘和解聘物业服务公司是业主的权利，是业主和物业服务公司之间的一个商业经济行为，物业服务公司不是由政府部门任命或者选派。对敬告、通告、公告有异议，以上均违反相关的法律规定，因此属于无效，是干预业主自治管理的行为。对证据十：同原告的质证意见，具体情况我们不了解。

当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、针对以王涛为主任的金盾业主委员会成立是否合法，由于被告金盾业主委员会提供了被告金盾业主委员会备案表，及2017年4月19日，菏泽市牡丹区西城街道办事处出具的证明，证明金盾业主委员会合法有效，选举结果已备案，且公章已在公安机关备案。因此以王涛为主任的金盾业主委员会成立合法。被告金佳物业公司提出选举程序中的诸多问题均不影响金盾业主委员会成立的合法性。2、原告与被告金盾业主委员会签订的物业服务合同是否有效，原告提供自己的营业执照、资质证书，证明原告的诉讼主题资格及原告从事物业管理的资格，原告与被告金盾业主委员会签订的服务合同是真实有效的，签订的合同主体适格，程序合法。3、被告金盾业主委员会是否完全履行了合同义务，由于被告金盾业主委员会没能与被告金佳物业公司办理交接手续，致使原告无法在金盾花园小区实施物业管理，因此被告金盾业主委员会没有完全履行了合同义务。4、被告金佳物业公司是否应当撤离金盾花园小区，由于原告***行公司与被告金盾业主委员会签订的物业服务合同，与被告金佳物业公司没有直接的合同关系，被告金佳物业公司是否应当撤离金盾花园小区，应由被告金盾业主委员会主张权利，与本案不是同一法律关系。5、对于原告要求的经济损失50000元，原告提供的工资单、考勤表、工人收到工资收条，属原告单位自己制作的单据，因此原告要求经济损失证据不足。

本院认为，2017年4月22日原告***行公司通过菏泽牡丹区金盾花园业主大会的公开招标，选聘，同被告金盾业主委员会签订了物业服务合同，该合同是双方当事人的真实意思表示，不违反国家法律强制性规定，应为合法有效合同。该合同应当继续履行。被告金盾业主委员会与被告金佳物业公司因金盾花园物业管理服务中存有争议，被告金佳物业公司不撤离菏泽金盾花园小区，与本案不是同一法律关系，应当另案处理。原告要求的经济损失50000元证据不足，本院不予支持。被告金佳物业公司辩称的被告金盾业主委员会成立不合法，与原告***行公司签订的物业服务合同无效的理由，本院不予采信。

综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第一百零七条；《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：

一、2017年4月22日原告菏泽***行物业服务有限公司与被告菏泽牡丹区金盾花园业主委员会签订了物业服务合同继续履行。

二、驳回原告菏泽***行物业服务有限公司的其他诉讼请求。

案件受理费1050元，由原告菏泽***行物业服务有限公司负担。

如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省菏泽市中级人民法院。

审判长　　高贤宾

审判员　　祝建设

审判员　　李　梅

二〇一七年九月二十七日

书记员　　王子昊