珠海市联基控股有限公司、珠海卓宝建设工程有限公司等合同纠纷执行异议执行裁定书

广东省珠海市中级人民法院

执 行 裁 定 书

（2022）粤04执异10号

异议人（案外人）：珠海市联基控股有限公司，住所地：珠海市香洲兴华路130号第二层东半层6号房。

法定代表人：何海涛，董事长。

委托代理人：黄海涛，北京大成（珠海）律师事务所律师。

委托代理人：全培锋，北京大成（珠海）律师事务所实习律师。

申请执行人：珠海卓宝建设工程有限公司，住所地：珠海横琴新区宝华路6号105室-33900（集中办公区）。

法定代表人：沙建明。

委托代理人：刘俊，广东英驰律师事务所律师。

被执行人：中国城市建设控股集团（珠海）置业有限公司，住所地：珠海市吉大九洲大道1088号。

法定代表人：张海涛，执行董事兼经理。

委托代理人：王浩杰，该公司员工。

委托代理人：李朋挥，该公司员工。

本院立案执行珠海卓宝建设工程有限公司申请执行中国城市建设控股集团（珠海）置业有限公司（以下简称“中城建珠海公司”）合同纠纷一案。案外人珠海市联基控股有限公司不服，向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查。现已审查终结。

案外人珠海市联基控股有限公司的异议请求：解除（2020）粤04执659号案件中对珠海市香洲区房屋（以下简称案涉房产）的查封，并中止对案涉房产的执行。

其主要的事实和理由如下：异议人是由珠海市人民政府国有资产监督管理委员会出资设立的负责监督管理国有企业资产的国有企业。根据市国资委的相关文件指示，异议人对原归属于珠海经济特区副食品总公司名下的位于珠海市的“副食总办公室”（房产证号为：粤房地证字第Ｃ××1号）有权进行资产处置。

2011年12月26日，因“副食总办公室”临近中城建珠海公司正在进行的三旧改造开发建设的“中城建珠海大厦”项目，异议人与中城建珠海公司达成合作开发协议，将“副食总办公室”纳入“中城建珠海大厦”项目范围一并进行三旧改造，待“中城建珠海大厦”建成以后,以大厦相应面积补偿给异议人。双方对此签订了《合作协议书》，约定“乙方（异议人）获得“中城建珠海大厦”价值人民币1024万元的相应面积，此项交易中双方不涉及任何现金交割和往来转款。在此价值范围内乙方有权优先挑选“中城建珠海大厦”物业（甲方自用物业和自留面积除外），物业单价以甲方开盘实际销售价格的90%确定;甲方负责将物业确权办证至乙方或乙方指定的第三人名下。”同日，异议人与中城建珠海公司及“副食总办公室”的承租户签订《副食总办公室移交协议书》，约定由承租户在签订该协议之日起30日内将“副食总办公室”地上建筑物拆除移交给中城建珠海公司进行开发改造。

2016年3月4日，异议人与中城建珠海公司签订了《珠海〈中城建大厦〉补充协议意向书》。该补充协议意向书进一步确定异议人有权获得中城建珠海公司开发的“中城建珠海大厦”价值人民币1024万元的相应面积补偿，且明确了以中城建大厦十八层1804号房（建筑面积约为286平方米）和1805号房（建筑面积为230平方米）作为补偿物业单元。该补充协议意向书还约定：“5、在本协议签订后，甲方不得将乙方选定的单位出售给任何第三方。”期间，按照三旧改造政策规定，异议人向政府相关部门出具了作为被拆迁房屋的原产权人同意进行拆迁旧改的证明文件，政府主管部门在发出的中城建大厦《商品房预售许可证》中也明确规定了应回迁补偿给异议人的1栋1804、1805号房屋不得预售。

2018年2月1日，异议人获悉“中城建珠海大厦”于2017年下半年年底己经交付使用，因此向中城建珠海公司发送了《问询函》，请求交付“中城建珠海大厦”十八层1804、1805号房屋。后，异议人在珠海市不动产登记中心处查询了解到“中城建珠海大厦”己经办理了预售登记，涉案的第十八层1804、1805号房屋亦己登记为不可预售房屋，并且贵院对珠海市香洲区房屋（即“中城建珠海大厦”）进行了查封（2020）粤04执659号之二，其中也包含了异议人所有的第十八层1804号房屋。

异议人认为，异议人系位于珠海市的原“副食总办公室”（房产证号为：粤房地证字第Ｃ××1号）的权利人，原合法产权房屋因“中城建珠海大厦”三旧改造项目而被拆迁，并获得了相应的回迁补偿房屋，即中城建珠海大厦十八层1804号房和1805号房，合法拥有该2套房屋的产权，且获得了政府相关部门的认可并将该2套回迁补偿房屋排除在预售商品房范围之外。只是由于“中城建珠海大厦”工程尚未完工，暂未能办理相关的产权确权、更名手续。

《民事诉讼法》第三百三十四条规定：“执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。”据此，异议人认为本院查封的珠海市香洲区房屋（即“中城建珠海大厦”）中的第十八层1804号房屋应属于异议人所有，因客观原因未能及时办理产权变更登记手续，且异议人对此并无过错。异议人对1804房依法享有排除执行的权利。

本案系民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，应适用当时的法律、司法解释的规定。被拆迁人（异议人）对案涉房屋享有的权利优先于卓宝公司的工程款优先受偿权。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款的规定：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”民法典于2021年1月1日施行，本案事实发生在民法典施行之前，应当适用当时的法律规定。根据当时（法释［2003］7号）《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条第一款规定：“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持”，被拆迁人对补偿安置房屋产享有的权利优于买受人的物权期待权。而根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条“人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权”、第二条“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。”的规定，建筑工程承包人就工程款的优先受偿权优于抵押权和其他债权,但其所享有的优先权不得对抗买受人。由此可见，被拆迁人对补偿安置房屋产享有的优先权优先于买受人的物权期待权，买受人的物权期待权优先于工程承包人对工程款的优先受偿权，而工程款的优先受偿权又优先于债权人对不动产享有的抵押权。本案中，案涉中城建大厦1804房屋属于异议人管理的原珠海经济特区副食品总公司名下位于珠海市”的补偿安置房屋。异议人与中城建珠海公司于2011年12月26日签订《合作协议书》，约定“乙方（联基公司）获得“中城建珠海大厦”价值人民币1024万元的相应面积”，2016年3月4日，异议人与中城建珠海公司签订了《珠海〈中城建大厦〉补充协议意向书》明确了以中城建大厦十八层1804号房（建筑面积约为286平方米）和1805号房（建筑面积为230平方米）作为补偿安置房屋，且住建部门认可1804、1805房属于补偿安置房屋，在预售许可证中已排除出预售范围，因此联基公司对案涉房屋的权利优先于卓宝公司工程款的优先受偿权，联基公司有权请求优先取得补偿安置房屋。

从公平角度看，拆迁补偿安置是以牺牲原产权人的物权，以产权调换的方式作为补偿来满足城市、社会对城市更新的公共利益需要，被拆迁人（异议人）理应就已经特定化的补偿安置房屋享有优先权利。

2018年异议人曾就1804、1805房向珠海市香洲区人民法院提出执行异议申请【案号：（2018）粤0402执异336号】，香洲区人民法院支持了异议人对1805房的异议申请，终止了1805号房的执行。但香洲区人民法院审理后查明1804房的首封法院是珠海横琴新区人民法院，故驳回了异议人对1804房的执行异议申请。鉴于“中城建珠海大厦”即将在另案中进行处置，经珠海市不动产登记中心查询贵院现为1804房的首封法院，为了维护异议人对1804房的合法权益，特依法提出执行异议，请求本院支持异议人的申请，对珠海市香洲区房屋解除查封并中止执行。

案外人珠海市联基控股有限公司向本院提交如下证据：1.不动产限制（查封）登记表：证明内容：证明案涉1804房屋被珠海中级人民法院查封，1804房原首封法院珠海横琴新区已解除查封。查封案号为：（2020）粤04执659号之二裁定书。2.《合作协议书》：证明内容：证明异议人与中城建珠海公司达成协议，将“副食总办公室”纳入“中城建珠海大厦”项目范围一并进行旧改造，待“中城建珠海大厦”建成以后，以大厦相应面积补偿给异议人的事实。3.房地产权证（粤房地产证字第Ｃ××1号）：证明内容：证明异议人有权处置“副食总办公室”相关资产。4.《副食总办公室移交协议书》；证明内容：证明异议人已实际移交“副食总办公室”给中城建珠海公司。5.《保证函》：证明异议人对“副食总办公室”拥有合法、完全的处置权。6.《珠海〈中城建大厦〉补充协议意向书》：证明中城建珠海公司已明确了以中城建大厦十八层1804号房、1805号房作为补偿物业单元补给异议人。7.《问询函》：证明异议人曾发函催促中城建珠海公司办理补偿物业过户证明手续。8.《关于中城建大厦改造项目申请办理项目预售事宜的函》：证明珠海市香洲区住房和城市更新主管部门批准，因系补偿的回迁房，为该中城建大厦旧改项目审理预售许可时已将案涉1804、1805房办公用房排除在外。9.《关于协助查询市属国有关停托管企业房产登记信息的复函》、10.《商品房预售许可证》编号：Ｓ201600011：9和10共同证明经珠海市不动产登记部门批准，因系补偿的回迁房，政府预售许可时已将案涉1804、1805办公用房排除在批准预售之外。11.（2018）粤0402执异336号执行裁定书、12.（2018）粤0402执异336号之一执行裁定书、13.（2018）粤0402执异336号生效证明：11-13共同证明2018年异议人曾就1804、1805房向珠海市香洲区人民法院提出执行异议申请，香洲区人民法院支持了异议人对1805房的异议申请，终止了1805号房的执行。但香洲区人民法院审理后查明1804房的首封法院是珠海横琴新区人民法院，故驳回了异议人对1804房的执行异议申请。14.《珠海〈中城建大厦〉补充协议意向书》：证明中城建珠海公司在办理预售证前已与异议人签订协议，明确了以中城建大厦十八层1804号房、1805号房作为补偿物业单元，补给异议人。15.中城建大厦项目办理预售证申请书：证明中城建珠海公司向珠海市香洲区住房和城市更新主管部门申请办理预售时，己向主管部门说明1804房、1805房属于回迁房，不纳入对外销售范围，依据中城建珠海公司与异议人的协议，中城建珠海公司将在确权后过户给异议人。16.《关于中城建大厦改造项目申请办理项目预售事宜的函》：证明珠海市香洲区住房和城市更新主管部门，因案涉房屋系回迁房，为该中城建大厦旧改项目审理预售许可时已将案涉1804、1805房排除在预售范围外。

申请执行人珠海卓宝建设工程有限公司答辩称，一、申请执行人是涉案房产的合法查封权利人。依据珠仲裁字（2018）第258号生效裁决书，深圳市瑞青科技有限公司对被执行人享有债权，且就工程款本金享有优先受偿权。依据（2021）粤04执异200号执行裁定书，申请执行人受让了深圳市瑞青科技有限公司对被执行人享有的债权，成为（2020）粤04执659号案件的申请执行人。依据（2020）粤04执659号之二执行裁定书，申请执行人依法申请珠海市中级人民法院续封了被执行人的房产。

二、异议人对涉案房产只享有债权，且该债权不能排除本案执行。理由在于：1、涉案房产未登记于异议人名下，其未取得所有权，仅享有债权；2、申请执行人对涉案房产依法享有建设工程价款优先受偿权，依《民法典》807条、《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》第36条之规定，优于抵押权和其他债权；3、异议人对涉案房产享有的债权，无优先性质，不能对抗申请执行人。2020年12月23日,最高人民法院对《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》进行了修改，删除了原第七条对被拆迁人给予特殊性保护的规定；同日，最高院还废止了《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》。此后，被拆迁人对特定房屋所享有的债权再无优先效力,不能对抗建设工程价款优先受偿权。4、异议人没有其他排除执行的法定情形。

申请执行人珠海卓宝建设工程有限公司对异议人提交的证据真实性、合法性无异议，但认为与本案不具有关联性。

被执行人中城建珠海公司同意异议人的异议请求，应当中止执行案涉房产，同时对异议人提交的证据三性均予以认可。

经审查查明，异议人所称的上述事实属实，本院予以确认。

另查明，深圳市瑞青科技有限公司与中国城市建设控股集团（珠海）置业有限公司建设工程合同纠纷一案，珠海仲裁委员会珠仲裁字（2018）第258号裁决书已发生法律效力，裁决：一、解除双方签订的《中城建大厦项目防水工程施工合同》，合同自本裁决生效之日解除。二、被申请人向申请人支付工程款1,181,530.43元，被申请人向申请人支付工程款的利息以1,181,530.43元为基数，自合同解除之日起至实际付清日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。三、申请人就中城建大厦工程折价或拍卖的价款在1,181,530.43元范围内享有优先受偿权。四、被申请人向申请人支付律师费45000元。仲裁费用46755元，由申请人承担4676.4元，被申请人承担42089.4元。仲裁费用已经由申请人预交，被申请人在履行上述义务时一并向申请人支付。根据深圳市瑞青科技有限公司的申请，本院于2020年4月10日立案执行，此后本案申请执行人依法变更为珠海卓宝建设工程有限公司。

执行中，向被执行人中国城市建设控股集团（珠海）置业有限公司发出执行通知书，其没有履行生效法律文书确定的义务，违反报告财产制度，本院将其限制高消费。通过最高人民法院查控系统查询，被执行人无银行存款。本案仲裁阶段，保全轮候查封被执行人中国城市建设控股集团（珠海）置业有限公司名下的位于珠海市香洲区。

本院认为，异议人主张案涉房产系回迁房，请求中止执行，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十四条之规定进行审查处理。基于执行程序的特点，本院对案外人、申请执行人等所述的事实及提出的证据仅进行形式审查。

本案拆迁安置及申请执行人申请执行的工程款债权均发生在《中华人民共和国民法典》实施之前，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条：“……民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外……”的规定，本案应当适用当时的法律、司法解释的规定。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释[2003]7号）第七条规定：“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。”被拆迁人对补偿安置房屋产享有的权利优于消费者的物权期待权。而根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条“人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权”、第二条“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。”的规定，建筑工程承包人就工程款的优先受偿权优于抵押权和其他债权,但其所享有的优先权不得对抗消费者。由此可见，被拆迁人对补偿安置房屋产享有的优先权优先于消费者的物权期待权，消费者的物权期待权优先于工程承包人对工程款的优先受偿权，而工程款的优先受偿权又优先于债权人对不动产享有的抵押权。根据该条规定的精神，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋应优先于申请执行人的普通债权，故应中止对案涉房产的执行。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十四条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第一项、参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条、《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条、第二条的规定，裁定如下：

中止对珠海市香洲区房屋的执行。

如不服本裁定，可在本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。

审判长　　王显荣

审判员　　陈永成

审判员　　邓飞熊

二〇二二年四月十四日

书记员　　谢有根