上海东方明珠传输有限公司
上海意如建材有限公司诉上海东方明珠传输有限公司房屋租赁合同纠纷一案二审民事判决书
来源：中国裁判文书网
上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪01民终11558号
上诉人（原审被告）：上海意如建材有限公司，住所地上海市金山区山阳镇浦卫公路236号5幢二层P区。
法定代理人：刘宏国，董事长。
委托诉讼代理人：方建军，北京盈科（上海）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：上海东方明珠传输有限公司，住所地上海市浦东新区世纪大道1号。
法定代表人：林定祥，总经理。
委托诉讼代理人：孟建俊，上海汇银律师事务所律师。
上诉人上海意如建材有限公司（以下简称意如公司）因与被上诉人上海东方明珠传输有限公司（以下简称传输公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市闵行区人民法院（2015）闵民五(民)初字第2360号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月2日受理后，依法组成合议庭，于2017年1月10日公开开庭审理了本案。上诉人意如公司法定代表人刘宏国先生、代理人方建军律师，被上诉人传输公司代理人孟建俊律师到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
上诉人意如公司上诉请求：撤销一审判决第一项，改判驳回被上诉人此部原审诉讼请求；撤销一审判决第二项，改判确定原判“场地使用费”性质为租金。
事实和理由：原判认定双方租赁关系终止缺乏事实依据，所谓《承诺书》仅为应被上诉人要求应付上级部门检查由上诉人签署，双方并无终止租赁意思。就双方租赁履行行为而言，双方并无终止之意思，即承诺书前十三天，双方刚签署转移协议，不可能逆转履行意思；承诺书本身并未就租约解除法律后果特别是上诉人百余员工遣散、增设设备及设施补偿等处理达成一致，解约于情理不符；承诺书所谓14.7万元押金实际是2013年租金,承诺书未实际履行；虽然转移协议一年期届满，但按惯例系一年一签，不能就此认定租期届满。被上诉人要求终止租约实则因其上级部门行政命令。
被上诉人辩称，一审判决正确，要求维持原判。
被上诉人传输公司一审诉请判令：1、意如公司立即将其占据的位于上海市闵行区XX镇XX街坊XX丘的场地及地上设施腾退并归还给传输公司；2、意如公司支付场地使用费，按每年16万元计算，从2014年1月1日起计算至判决生效之日止；3、本案诉讼费由意如公司负担。
一审法院认定事实，上海XX公司为上海市XX镇XX街坊XX丘土地的权利人。
2010年7月15日，上海A有限公司（签约甲方）与意如公司（签约乙方）签订《租赁合同》一份，约定：甲方出租给乙方的场地坐落于天线场地T6内，场地出租面积为8亩，乙方应在不影响甲方该场地地网及各种广播设施和甲方车辆进出、临时停放的前提下，使用租借场地；乙方承诺不在T6天线场地内建任何建筑（房屋、围墙），乙方在返还租借场地时，乙方在场地内增设的一切设施，甲方均不作任何补偿；乙方承租甲方的T6部分场地用作临时堆场，租赁期自2010年7月28日起至2011年7月27日止，乙方在合同期满要求续签合同时，在与其他租赁方租赁条件相同的情况享有优先租赁权；甲乙双方约定该天线场地每666平方米每年租金2万元，共计年租金16万元，租金按年支付，乙方应于2010年7月底前向甲方支付全年年租金，甲方收到年租金后应向乙方开收款凭证；乙方如果在租赁期间中途退租，甲方不退还租金；由于在租赁期间该天线场地动迁，如乙方有提前支付租金，甲方将予以退还；如题桥发射台拆迁，乙方必须在收到甲方就该天线场地区域将进行动迁改造的书面通知后2个月内将所置生产经营等财产搬离，并将所租天线场地交还给甲方，逾期返还天线场地，造成动迁工作无法进行，一切后果由乙方全部承担；该天线场地因城市建设、发射台改造需要被列入动迁改造范围的，甲乙双方同意在租赁期内终止合同互不承担责任等。
2011年7月28日，上海B有限公司（以下简称签约甲方）与意如公司（签约乙方）签订《租赁合同》，约定：甲方出租给乙方的场地坐落于天线场地T6内，场地出租面积为8亩，乙方应在不影响甲方该场地地网及各种广播设施和甲方车辆进出、临时停放的前提下，使用租借场地；乙方承诺不在T6天线场地内建任何建筑（房屋、围墙），乙方在返还租借场地时，乙方在场地内增设的一切设施，甲方均不作任何补偿；乙方承租甲方的T6部分场地用作临时堆场，租赁期自2011年7月28日起至2012年7月27日止，乙方在合同期满要求续签合同时，在与其他租赁方租赁条件相同的情况享有优先租赁权；甲乙双方约定该天线场地每666平方米每年租金2万元，共计年租金16万元，租金按年支付，乙方应于2011年7月底前向甲方支付全年年租金，甲方收到年租金后应向乙方开收款凭证；乙方如果在租赁期间中途退租，甲方不退还租金；由于在租赁期间该天线场地动迁，如乙方有提前支付租金，甲方将予以退还；如题桥发射台拆迁，乙方必须在收到甲方就该天线场地区域将进行动迁改造的书面通知后2个月内将所置生产经营等财产搬离，并将所租天线场地交还给甲方，逾期返还天线场地，造成动迁工作无法进行，一切后果由乙方全部承担；该天线场地因城市建设、发射台改造需要被列入动迁改造范围的，甲乙双方同意在租赁期内终止合同互不承担责任等。
2012年7月28日，上海B有限公司（以下简称签约甲方）与意如公司（签约乙方）签订《租赁合同》，约定：甲方出租给乙方的场地坐落于天线场地T6内，场地出租面积为8亩，乙方应在不影响甲方该场地地网及各种广播设施和甲方陈亮进出、临时停放的前提下，使用租借场地；乙方承诺不在T6天线场地内建任何建筑（房屋、围墙），乙方在返还租借场地时，乙方在场地内增设的一切设施，甲方均不作任何补偿；乙方承诺不在T6天线场地内建任何建筑（房屋、围墙），乙方在返还租借场地时，乙方在场地内增设的一切设施，甲方均不作任何补偿；乙方承租甲方的T6部分场地用作临时堆场，租赁期自2012年7月28日起至2013年7月27日止，乙方在合同期满要求续签合同时，在与其他租赁方租赁条件相同的情况享有优先租赁权；甲乙双方约定该天线场地每666平方米每年租金2万元，共计年租金16万元，租金按年支付，乙方应于2012年7月底前向甲方支付全年年租金，甲方收到年租金后应向乙方开收款凭证；乙方如果在租赁期间中途退租，甲方不退还租金；由于在租赁期间该天线场地动迁，如乙方有提前支付租金，甲方将予以退还；如题桥发射台拆迁，乙方必须在收到甲方就该天线场地区域将进行动迁改造的书面通知后2个月内将所置生产经营等财产搬离，并将所租天线场地交还给甲方，逾期返还天线场地，造成动迁工作无法进行，一切后果由乙方全部承担；该天线场地因城市建设、发射台改造需要被列入动迁改造范围的，甲乙双方同意在租赁期内终止合同互不承担责任等。
2012年12月20日，传输公司（签约甲方）与王某（签约乙方）签订《租赁合同》一份，约定：甲方出租给乙方的场地位于天线场地T6内，场地出租面积为30亩，乙方承诺不在T6天线场地内建任何建筑（房屋、围墙），乙方在返还租借场地时，乙方在场地内增设的一切设施，甲方均不作任何补偿；乙方承租甲方的T6部分场地用作临时堆场，租赁期自2013年1月1日起至2013年12月31日止，乙方在合同期满要求续签合同时，在与其他租赁方租赁条件相同的情况享有优先租赁权；甲乙双方约定该天线场地每666平方米每年租金9,000元，共计年租金27万元，租金按年支付，乙方应于2013年1月底前向甲方支付全年年租金，甲方收到年租金后应向乙方开收款凭证；乙方如果在租赁期间中途退租，甲方不退还租金；由于在租赁期间该天线产地动迁，如乙方有提前支付租金，甲方将予以退还；如题桥发射台拆迁，乙方必须在收到甲方就该天线场地区域将进行动迁改造的书面通知后2个月内将所置生产经营等财产搬离，并将所租天线场地交还给甲方，逾期返还天线场地，造成动迁工作无法进行，一切后果由乙方全部承担；该天线场地因城市建设、发射台改造需要被列入动迁改造范围的，甲乙双方同意在租赁期内终止合同互不承担责任等。
2013年5月14日，王某（签约甲方）、意如公司（签约乙方）及传输公司（签约丙方）签订《租赁合同权利义务转移协议》，约定：就甲、乙双方于2012年7月28日签订的关于上海东方明珠传输有限公司题桥发射台T6天线场地内用作堆场的8亩场地《租赁合同》中甲方的权利、义务全部转移给丙方；甲、乙、丙三方确认，自2013年元月1日起甲方将上述《租赁合同》中的权利义务全部转移给丙方，丙方完全了解上述合同的内容及其所享有的权利和承担的义务，并同意上述权利义务转移；甲、乙、丙三方确认，甲方自2013年元月1日起将其合同中的权利、义务全部转移给丙方，甲方退出原合同关系，由丙方承受甲方在原合同中的地位；乙方同意自2013年元月1日起，甲方退出《租赁合同》关系，由丙方承接甲方在《租赁合同》中的地位，并由丙方享受合同权利、承担合同义务；乙、丙双方之间不再另行签订新合同，双方仍须按照原甲、乙双方签订的《租赁合同》享受权利、履行义务；经甲、乙、丙三方确认，甲、乙双方原《租赁合同》中约定的乙方按年支付的16万元（每亩2万元），乙方只支付了原合同中租赁期限内上半年（2012年7月28日至2013年元月27日）的8万元租金，尚欠下半年（2013年元月28日至2013年7月27日）的8万元租金未支付，下半年乙方场地租金支付关系与甲方无关，由丙方直接向乙方收取租金；本协议未约定事项，按照原甲、乙之间签订的《租赁合同》中的内容执行。
2013年5月27日，传输公司（签约甲方）与意如公司（签约乙方）签订《承诺书》，约定：乙方租赁甲方所属题桥发射台T6天线场地的租赁期于2013年2月1日到期，为保证甲方T6天线场地广播设施的安全，上海市相关部门要求甲方尽快收回原出租的天线场地，为此甲方不再与乙方续签T6天线场地租赁协议，同时要求乙方尽快搬离天线场地；因乙方马上搬离天线场地有一定困难，乙方提出并经甲方同意给予乙方11月的搬离过渡期（2013年2月1日起至2013年12月31日止），作为乙方联系新的地方和将东西搬离甲方场地的时间，同时乙方向甲方支付押金14.70万元，并在2013年6月31日前向甲方一次全额付清；乙方在2013年9月30日之前搬离完毕，甲方将全额退还乙方所交的14.70万元押金，在2013年12月31日前搬离完毕的，甲方将退还乙方7万元押金，退款均在乙方搬离完毕后的五个工作日内完成，逾期未搬离的押金不再退还；在乙方对所占用场地确保安全的情况下、在乙方尽力履行搬离承诺的前提下，甲方兑现过渡期，并不采取可影响乙方经营等活动的措施；乙方承诺按甲方的要求，在过渡期内积极想办法，尽快搬离甲方场地，承担安全责任，确保所占用场地的安全，乙方按甲方开具的“安全隐患整改通知书”（包括闵行区消防局和知新村开具的安全隐患整改通知书）要求，进行安全隐患整改，切实消除安全隐患，同时应及时消除新发现的安全隐患，确保所占用场地的安全等。
2013年10月，因意如公司经营噪声扰民遭投诉，要求意如公司整改，立即停止排污行为并在规定3个月时间内搬离。
另查明，意如公司向传输公司支付了14.70万元，意如公司现仍未搬离系争场地。
一审法院认为：传输公司将系争土地租赁给王某后，再由王某（上海B有限公司）转租给意如公司，后经三方协商确定，王某将其与意如公司签订租赁合同中的权利义务概括转让给传输公司，故传输公司、意如公司成为该《租赁合同》的相对方。该合同到期前，经传输公司、意如公司双方协商终止该《租赁合同》并对终止后果进行了约定，而本案中双方争议的焦点为《承诺书》的效力。
意如公司认为该承诺书系应传输公司要求签订，存在诸多不合理之处，如签订承诺书前已支付租金14.70万元、从合同权利义务概括转让至签订《承诺书》仅13天、对人员安排未作处理等。首先，关于《承诺书》约定的14.70万元，意如公司认为该款为支付至2013年底的租金，并于签订该《承诺书》前已经支付，但意如公司并未能向法院提交支付该款的相应凭证，对于意如公司陈述的付款时间无法认定。其次，依据原《租赁合同》租金系半年一付即8万元，而该14.70万元的数额明显与《租赁合同》约定的付款方式不同，但与《承诺书》中约定的过渡期自2013年2月1日起至2013年12月31日止的租金数额能相互印证，故该14.70万元所指向的为《承诺书》中约定之款项。再次，该《承诺书》系意如公司签字盖章，意如公司并按约支付了14.70万元，部分履行了该《承诺书》。从签约至履行，都能反映出该《承诺书》系双方真实意思表示。至于签约时间及人员安排系意如公司于签约时应考虑之内容，但并不能以此否认该《承诺书》之效力。现双方的《租赁合同》早已到期，意如公司也承诺搬离，同时自双方协商至今已逾三年意如公司应做好搬离之准备，现应按约搬离系争场地并将场地返还传输公司。关于传输公司主张的场地使用费，意如公司自2014年1月1日起占用并实际使用场地，传输公司参照合同约定标准向意如公司主张使用费，于法有据，法院予以支持。一审法院审理后，依据《中华人民共和国合同法》第八十八条、第一百零七条、第二百三十五条之规定，于二〇一六年八月二十五日判决：一、上海意如建材有限公司于判决生效之日起十五日内搬离并腾空位于上海市闵行区XX镇XX街坊XX丘土地中，于《租赁合同》中约定的题桥发射台T6天线场地8亩租赁场地及地上设施，并将承租场地返还传输公司；二、上海意如建材有限公司于判决生效之日起十五日内，按照年租金16万元的标准向上海东方明珠传输有限公司支付自2014年1月1日起至判决生效之日止的场地占用使用费。一审案件受理费减半收取计2,150元，由上海意如建材有限公司负担。
二审中，当事人没有提交新证据。经本院审理查明，一审法院认定事实无误，本院予以确认。
本院认为，根据查明事实，上诉人意如公司与被上诉人传输公司及案外人王某（上海B有限公司）2013年5月14日签订之《租赁合同权利义务转移协议》，明确意如公司作为承租人，传输公司作为出租人经变更确立（场地）租赁合同关系，双方权利义务确定准用上海B有限公司与意如公司（签约乙方）2012年7月28日签订《租赁合同》约定，根据上诉人与被上诉人签约及其履行行为，应该认为，双方意思表示真实，合同内容不违反强制性法律规定，意如公司、传输公司由之建立的（场地）租赁合同关系依法应属有效。
有效合同依法约束当事人全面履行。查该租赁关系履行期至2013年7月28日届满，同年5月27日，双方又签订《承诺书》，明确不再续约，并给予承租人至当年12月31日之“搬离过度（渡）期”等，原审判决已就承诺书之真实有效性论证充分、有据，本院不再赘述。就现有证据而言，该承诺书系双方真实意思表示，直接构成双方本案租赁项下合同性文件。意如公司一、二审坚持主张上述《承诺书》并非双方真实意思表示，必须指出，在被上诉人否定条件下，上诉人始终未能证明《承诺书》作为双方意思合致之（约定）合同存在法定无效或可变更、撤销之条件，其主张显然不能成立。原审据之确认双方租约至期，上诉人返还租赁标的物及支付租期届满后之场地占用费符合法律规定，本院应予维持。
综上所述，一审法院判决正确，本院予以维持。上诉人意如公司的上诉请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币4,300元，由上诉人上海意如建材有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 叶振军
审判员 刘 佳
审判员 许 京
二〇一七年一月十七日
书记员 李 庆
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……
