德州广博土石方工程有限公司、平原县华恒物流有限公司租赁合同纠纷二审民事判决书

山东省德州市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2020）鲁14民终542号

上诉人（原审被告）：德州广博土石方工程有限公司，住所地：山东省平原县金河源东区商铺9-2号。

法定代表人：张淑萍，总经理。

委托诉讼代理人：张海霞，山东指南针律师事务所律师。

被上诉人（原审原告）：平原县华恒物流有限公司，住所地：山东省平原县平安西大街（桃园小区）。

法定代表人：张恒，总经理。

委托诉讼代理人：何红庆，山东智点律师事务所律师。

上诉人德州广博土石方工程有限公司（以下简称广博公司）因与被上诉人平原县华恒物流有限公司（以下简称华恒公司）租赁合同纠纷一案，不服山东省平原县人民法院（2019）鲁1426民初1359号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月16日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。

德州广博土石方工程有限公司上诉请求：撤销山东省平原县人民法院（2019）鲁1426民初1359号民事判决书，驳回被上诉人平原县华恒物流有限公司的诉讼请求或发回重审。事实和理由：一、一审认定事实不清，被上诉人已经构成根本违约。（一）一审在认定合同有效的情况下，认定上诉人解除合同不符合《合同法》第九十四条规定，让上诉人承担违约责任是错误的。被上诉人阻止与上诉人有关的车辆及工作人员正常进出租赁场地大门，导致工人只能肩抬人挑设施设备用品出入大门，沉重设备因抬不出来根本不能正常使用，上诉人无法达到经营顺畅之目的，无法全身心投入到经营中去，无法实现订立合同使用租赁场地的目的，被上诉人违反了《合同法》第六十条第二款规定，已经构成根本违约，而非一审认定的在合同履行过程中“发生争议”。因此，上诉人有权依据《合同法》第九十四条第（四）项解除合同。首先，被上诉人拒不履行合同义务行为明显。被上诉人从开始阻止上诉人车辆及工作人员正常进出入租赁场地大门时，合同已经履行一年半的时间，在一年半的时间内被上诉人从没有阻止与上诉人有关的车辆及工作人员正常进出租赁场地大门，合同履行是正常的。从而证实被上诉人的阻止行为不是合同履行过程中“发生争议”。之后被上诉人故意阻挡上诉人车辆及其人员出入，甚至直接禁止车辆出入，形成明显的故意违约行为；第二，上诉人租赁土地的目的就是为了经营使用，合同约定的上诉人的义务是租金交付义务、“合法经营”、承担“租用期间，有关市容环境卫生、门前三包等费用”及“生产经营期间因生产经营所发生的所有事故及造成他人损害的”责任等，本案中上诉人按照合同约定履行了自身的义务，被上诉人就应当依据《合同法》第六十条第二款履行协助义务，允许与上诉人有关人员车辆正常出入，但被上诉人却故意阻止，严重影响了上诉人的正常生产经营；第三，一审法院没有证据证明本案是合同履行过程中所谓争执，从所有的材料和双方当庭陈述可以看出是被上诉人明显违约，才导致上诉人无法使用，从而与之交涉；第四，一审认定双方没有进行协商是错误的。一审出庭证人均证实，事件发生后上诉人派员到现场进行协调才最终进行的处理，但被上诉人一而再再而三地拒绝协商，故意影响上诉人对场地的正常使用，导致上诉人无法正常经营。（二）一审在认定合同有效的情况下，认定合同没有解除，让上诉人承担违约责任错误。被上诉人自2018年年末开始，一直阻止上诉人正常出入租赁场地。上诉人于2019年3月31日向被上诉人下达了《解除租赁合同通知书》，解除租赁合同并由被上诉人为上诉人拆除自建设施、运回相关生产设备提供方便。被上诉人收到通知后，没有采取任何阻止行为，也没有告知上诉人不同意解除合同，因此本案应当视为被上诉人已经以自己的行为表明同意解除合同，一审认定合同没有解除是错误的。在合同有效的情况下，被上诉人故意阻挡上诉人使用租赁场地，严重影响了上诉人的经营，无非是达到其变相解除合同而又获利的目的，违反诚实信用原则，已经构成根本违约，因此，上诉人向被上诉人发出解除合同通知，被上诉人在没有任何反对意见和表示的情况下，协助上诉人拆除、运回，双方的合同已实际解除。二、一审适用法律错误。（一）涉案土地属于平原县龙门街道办事处光明社区陈三里居民小组集体土地，一审适用实施日期为2020年1月1日的《中华人民共和国土地管理法》的条款错误。根据《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》第20条、《山东省高级人民法院关于印发全省民事审判工作会议纪要的通知鲁高法〔2011〕297号》“（二）关于集体土地以租代征合同的效力问题”、《中华人民共和国土地管理法》第四十三条、第五十三条、第六十三条规定，华恒公司与平原县龙门街道办事处光明社区陈三里居民小组签订的《土地流转合同书》属于无效合同，本案合同作为转租合同自然无效。（二）上诉人向被上诉人下发《解除租赁合同通知书》后，已经将相关设施设备拆除移走，双方租赁合同已经没有履行的可能性，一审判决上诉人继续履行《租赁合同》，违反了《合同法》第九十四条规定。三、一审对上诉人提供的证据认定错误。（一）一审认定职工张某、石某与本案具有利害关系错误。首先，证人张某、石某的证言与证人刘某、于某、赵某的证言部分存在一致，一审认定了证人刘某、于某、赵某的证言证明的事实的情况下，不采信证人张某、石某的证言错误；第二，证人张某、石某虽然是职工，但与本案并无利害关系，如果认定其证言虚假，可以依法予以处罚；第三，对被上诉人的阻止行为最了解的就是上诉人的职工，如果一概以职工有利害关系为由否认其证言的效力，违反客观公正的原则，而且法律也并不排除职工作为证人。（二）上诉人提供的视频已经证实被上诉人对上诉人返还的土地允许他人使用。

平原县华恒物流有限公司辩称，一审判决认定事实清楚，证据确凿，适用法律正确，应予维持，上诉人上诉理由不成立，请求驳回。

平原县华恒物流有限公司向一审法院起诉请求：1.要求被告方继续履行双方签订《租赁合同》；2.要求被告缴纳2019年度租金28000元及违约金；3.被告承担诉讼费用。

一审法院认定事实：2017年4月华恒公司与广博公司签订《租赁合同》一份，双方约定：一、租赁的地点：华恒公司院内北边长度92米，宽度28米，总平方数2576平方；经双方协商，如华恒公司在此地另有需求，租用的地点可在华恒物流院内变动，但平方数不变。二、租赁的年限：2017年4月17日至2027年4月16日。三、租赁的费用及付款时间：租金每年28000元，广博公司应在每年4月1日之前将前一年的租金交付华恒公司。四、华恒公司的权利和义务：1、租赁土地的所有权属于华恒公司、华恒公司向广博公司收取租赁费；2、华恒公司向广博公司提供电源，水源，按市场价格收费；3、广博公司未按合同支付租金，华恒公司可解除合同，并有权要求违约金；4、华恒公司有权监督广博公司对土地的使用，广博公司不得随意更改土地面貌，如需修建，必须经华恒公司同意。五、广博公司的权利和义务：1、广博公司承租本宗土地必须进行合法经营，否则华恒公司有权收回土地使用权，终止合同；2、广博公司租用期间，有关市容环境卫生、门前三包等费用由广博公司承担；国家行政收费，按有关规定由华恒公司、广博公司双方各自负担；3、广博公司在租赁期间因生产经营所发生的所有事故及造成他人损害的，由广博公司承担责任，与华恒公司无关；4、租赁期限界满后，广博公司有优先的承租权；5、水电费用广博公司应在每月初交付给华恒公司。六、违约责任：1、如广博公司不按时向华恒公司交纳租赁费从滞纳之日起每日按应交纳费用的1%交纳滞纳金；2、如华恒公司中途无故终止合同，应赔偿广博公司租金的10%。……2019年3月31日，广博公司向华恒公司发放《解除租赁合同通知书》，写明在合同履行过程中，华恒公司门卫阻止广博公司向外运出生产设备设施等，严重影响了承租方广博公司的正常生产经营。鉴于以上事实，现广博公司正式通知华恒公司：一、在华恒公司收到本通知之日起解除广博公司和华恒公司于2017年4月22日签订《租赁合同》；二、华恒公司为广博公司拆除自建设施、运回相关生产设备设施提供方便。2019年4月4日，华恒公司向广博公司发放《催缴租金通知书》，写明贵公司与我本公司2017年4月22日签订的《租赁合同》约定每年4月1日前将一年的租金交付我公司，如贵公司不按时向我公司缴纳租赁费，我公司有权向您公司收取租金本金及滞纳金。另查明，2014年1月1日，华恒公司与平原县龙门街道办事处光明社区陈三里居民小组（以下简称陈三里小组）签订《土地流转合同书》，约定为进一步加快经济发展，本着互惠互利的原则，在平等自愿的基础上，经双方友好协商，就陈三里小组自愿为华恒公司流转土地建设“华恒物流”项目的有关事宜达成本合同。一、土地方位和面积：此宗土地所有居民小组，位于龙门工业项目区、陈三里村南，面积43.4亩；二、土地使用期限和付款方式：1、双方协议土地使用期限为50年，自2014年1月1日至2063年12月31日；……2014年3月5日，平原县龙门街道办事处作出《关于平原县华恒物流有限公司华恒物流项目的批复》，写明华恒公司：你公司新建“华恒物流”项目的申请报告收悉，经龙门工业项目区管委会研究，同意你公司在龙门工业项目区新建“华恒物流”项目，望你公司按照县直相关部门的要求组织实施好该项目建设。以上事实由原告提交的《租赁合同》、《解除租赁合同通知书》、《催缴租金通知书》、《土地流转合同书》、《关于平原县华恒物流有限公司华恒物流项目的批复》等证据在卷佐证。针对原、被告之间争议的事实，原告申请证人刘某、于某、赵某、张某、石某出庭作证：（一）刘某，吊车司机，与原告不认识，与被告有业务往来，出庭证明去年不是太冷的时候，我的吊车在华恒公司给广博公司装机，头一天没装完，第二天装完要停车费钱，给广博公司的老板打电话，之后不知怎么协商的，没给钱让走了。（二）于某，挖掘机司机，与原告不认识，给被告公司干活。于某出庭证明2019年2、3月份，为广博公司敲钻杆，把拖拉机放到广博公司租赁华恒公司的地方十天，出来的时候门卫给要了50元停车费。（三）赵某，叉车出租个体，与原告不认识，与被告没有关系，有活的时候给被告干活。赵某出庭证明2019年3月7日，去给广博公司装车时，一个胖老头不让装，等了两个小时才让装车走。（四）张某，广博公司电工。张某出庭证明三月份，广博公司为威海装机厂加工的电盘，给厂家发货时物流公司老板不让叉车装车，等了好长时间才让装；有两次我和技术员开货车去那里拉东西，门卫不让进，说人可以进，车不让进，东西是我和技术员抬出来的。（五）石某，广博公司技术员。石某证明去华恒公司拉东西不让开车进去，能拿动的东西自己往外拿。被告提交张广胜与往威海运送电盘司机的录音一份，以证明2019年3月7日，原告阻止被告往威海线路车上装电盘，不允许车出门，拖延了近两个小时。被告提交2019年6月20日被告录制的原告在被告退租的土地上存放车辆的录像及照片，证实原告已经对被告退租土地进行使用的事实，证明原告同意解除租赁合同的事实。原告质证认为对五位证人证言的真实性不予认可，特别是石某和张某属于被告方的员工，属于被告方的陈述，并且是为了和前面的证人相印证而凑的证言材料，所以其证明效力不能作为定案的依据，并且其证言自相矛盾，例如：不让他们的车进去拉东西，也没有陈述不让拉什么东西，门卫是履行公司院内财产安全的职责，并且其拉东西广博公司老板也不知情，他们也没向公司老板汇报，所以称是门卫阻止广博公司拉东西，其证言是不真实的，也是自相矛盾的。原告对录音对人物、事件、地点均不清楚，包括证人的身份也不清楚，不能作为证据使用。原告对被告提交的录制现场无异议，因该块土地由被告租赁，上面是否存放物品属于被告管理，并且上面还有被告的物品，说明被告仍在使用租赁土地，被告向外拉东西，更证实原告没有阻止和妨碍被告使用该土地。一审法院认为，证人刘某、于某、赵某虽与被告有合作关系，但其证明的事实均与工作有关，其证人证言具有真实性，一审法院予以采纳；证人张某、石某系被告职工，与被告有利害关系，且原告对真实性有异议，一审法院依法不予采纳；对被告提交的录音，被告不予认可，录音当事方不明，与本案的关联性存疑，一审法院依法不予认定；对被告提交的视频，原告认可录制现场，一审法院予以认定。根据原、被告的陈述及一审法院认定的证据，查明事实如下：刘某在去年不是太冷的时候，开吊车在华恒公司给广博公司装机时，第二天走时华恒公司门卫向刘某要停车费钱，后经协商，未交钱让车开走。2019年2、3月份，于某开挖掘机给广博公司敲钻杆时，在华恒公司的广博公司租赁处停车十天，出门时，门卫要停车费，给门卫50元停车费。2019年3月7日，赵某开叉车为广博公司装车时，一个胖老头不让装，等了两个小时才让装车走。

一审法院认为，本案的争议焦点有三个：一是原被告签订的《租赁合同》是否有效；二是若合同有效，是否应当继续履行；三是被告是否承担违约责任。针对第一个争议焦点，华恒公司与广博公司签订的《租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，双方均无争议，是否无效的关键在于是否违反法律、行政法规的强制性规定。原告认为，华恒物流项目已经与村民小组签订合同，且经过政府部门批复，具有合法使用权；被告认为，原告无权出租《租赁合同》中的土地，其土地使用违反了土地管理法第四十三条、五十三条、六十三条之规定，其无合法的土地使用权，违反土地管理法的规定，《租赁合同》属于无效合同。一审法院认为，2019年8月26日第十三届全国人民代表大会常务委员会作出决定，对《中华人民共和国土地管理法》进行了修正，其中原《中华人民共和国土地管理法》的第四十三条被删除，六十三条第一款修改为土地利用总体规划、城乡规划确定为工业、商业等经营性用途，并经依法登记的集体经营性建设用地，土地所有权人可以通过出让、出租等方式交由单位或者个人使用，并应当签订书面合同，载明土地界址、面积、动工期限、使用期限、土地用途、规划条件和双方其他权利义务，原被告之间的《租赁合同》符合新修订《中华人民共和国土地管理法》的规定，并不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效。关于被告主张的违反《中华人民共和国土地管理法》第五十三条规定的抗辩，本条适用于国有建设用地，不适用于本案所涉的集体土地。针对第二个争议焦点，华恒公司与广博公司签订的《租赁合同》是否应当解除。一审法院认为，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同，依法成立的合同，受法律保护。双方签订的《租赁合同》并未约定被告享有解除权；原被告之间在合同履行过程中虽发生争议，但被告以严重影响了承租方广博公司的正常生产经营为由解除合同不符合《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，被告要求解除合同，于法无据。双方在发生争议时，应当进行协商，完善合同款项，而非解除合同。因此，广博公司向华恒公司发放《解除租赁合同通知书》，不应当发生解除《租赁合同》的效力，该合同应当继续履行。针对第三个争议焦点，广博公司是否应当承担违约责任。一审法院认为，合同约定租金应当于每年的4月1日交纳，但被告未缴纳租金，明显违反合同约定，应当承担违约责任，但合同约定的滞纳金过高，违约金应当以2.8万元为基数，以中国人民银行同期同类贷款基准利率，自2019年4月1日始计算至给付之日止为宜。综上，原、被告之间签订的《租赁合同》应当继续履行，被告应当向原告支付2.8万元租金，并以此为基数，按中国人民银行同期同类贷款基准利率，自2019年4月1日起计算至给付日止支付违约金。判决：一、平原县华恒物流有限公司与德州广博土石方工程有限公司签订的《租赁合同》继续履行；二、德州广博土石方工程有限公司于本判决生效后十日内向平原县华恒物流有限公司支付租金2.8万元及违约金（并以2.8万元为基数，按中国人民银行同期同类贷款基准利率，自2019年4月1日起计算至给付日止）。如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费250元，由被告德州广博土石方工程有限公司负担。

本院二审期间，上诉人广博公司围绕上诉请求依法提交了证据一、被上诉人华恒公司于2019年10月8日向上诉人广博公司发出的告知函一份，用以证明被上诉人因对原约定承租的土地另有用途，自2019年1月份开始阻止上诉人使用，将解除合同的责任推给上诉人；证据二、现场照片两张，用以证明原约定租赁的土地已由被上诉人建设为车间，告知函中调整后的土地现亦由被上诉人放置车辆盈利；证据三、送达第一份《解除租赁合同通知书》的快递单复印件一份、送达第二份《解除租赁合同通知书》的快递单原件一份、查询截图一份，用以证明解除合同的通知已经于2019年4月4日送达被上诉人。

本院组织当事人进行了证据交换和质证。

对当事人二审争议的事实，本院认定如下：被上诉人华恒公司对证据一、证据二的真实性均无异议，本院对该两份证据予以认定；上诉人广博公司提交的证据三中的复印件无法与原件核对，本院不予认定；另一份快递单为原件，被上诉人华恒公司虽然对《解除租赁合同通知书》的收到时间提出异议，但是认可收到了《解除租赁合同通知书》且未对收到时间提交反证，所以本院认定华恒公司于2019年4月4日收到了《解除租赁合同通知书》。

本院对一审查明的其他事实予以确认。

本院认为，本案双方当事人争议的焦点问题是：涉案《租赁合同》的效力应如何认定，一审判决支持被上诉人的诉讼请求是否正确。《中华人民共和国土地管理法（2004年修正）》第六十三条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出资用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。”《中华人民共和国土地管理法（2019年修正）》第六十三条规定：“土地利用总体规划、城乡规划确定为工业、商业等经营性用途，并经依法登记的集体经营性建设用地，土地所有权人可以通过出让、出租等方式交由单位或者个人使用，并应当签订书面合同，载明土地界址、面积、动工期限、使用期限、土地用途、规划条件和双方其他权利义务。前款规定的集体经营性建设用地出让、出租等，应当经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意。通过出让等方式取得的集体经营性建设用地使用权可以转让、互换、出资、赠与或者抵押，但法律、行政法规另有规定或者土地所有权人、土地使用权人签订的书面合同另有约定的除外。集体经营性建设用地的出租，集体建设用地使用权的出让及其最高年限、转让、互换、出资、赠与、抵押等，参照同类用途的国有建设用地执行。具体办法由国务院制定。”本案涉案土地为农民集体所有的土地，被上诉人华恒公司未能提交有审批权限的政府部门出具的关于涉案土地利用规划、建设用地计划等的审批文件或者证明，不能证明涉案土地已经有权限的政府部门进行集体经营性建设用地登记，不能证明涉案土地已经该集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意，即被上诉人华恒公司不能证明对涉案土地拥有合法的使用权。被上诉人华恒公司将未合法取得使用权的土地对外出租的行为，违背了土地利用总体规划，严重扰乱了土地市场秩序，损害了国家利益及社会公共利益，因此应当认定上诉人广博公司与被上诉人华恒公司之间签订的租赁合同无效，被上诉人华恒公司请求继续履行该租赁合同的诉讼请求没有事实和法律依据，本院不予支持。被上诉人华恒公司提出的支付租金及违约金的诉讼请求是以合同有效为前提的，在合同无效的情况下，该项诉讼请求缺乏事实和法律基础，本院不予支持。

综上所述，上诉人广博公司与被上诉人华恒公司双方签订的租赁合同无效，被上诉人华恒公司继续履行合同、支付租金及违约金的诉讼请求不能成立，应予驳回。广博公司的上诉请求成立，应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第四项、《中华人民共和国土地管理法（2004年修正）》第四条、第六十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：

一、撤销山东省平原县人民法院（2019）鲁1426民初1359号民事判决；

二、驳回被上诉人（原审原告）平原县华恒物流有限公司的诉讼请求。

一审案件受理费500元，减半收取250元，由被上诉人平原县华恒物流有限公司负担；二审案件受理费500元，由被上诉人平原县华恒物流有限公司负担。

本判决为终审判决。

审判长　　杨贵孚

审判员　　王子超

审判员　　高世民

二〇二〇年三月二十日

法官助理郝洪丽

书记员***婷