常州中房物业有限公司、某某花园业主委员会物业服务合同纠纷民事二审民事判决书

江苏省常州市中级人民法院

民 事 判 决 书

(2022)苏04民终1206号

上诉人（原审被告）：常州中房物业有限公司，住所地常州市关河西路40号关河大楼五层，统一社会信用代码91320400137189473A。

法定代表人：王炳华，该公司董事长。

被上诉人（原审原告）：***花园业主委员会，住所地常州市天宁区常澄路18号***花园小区物业办公室。

负责人：吴培东，该委员会主任。

委托诉讼代理人：沈文庆，江苏品迈律师事务所律师。

上诉人常州中房物业有限公司（以下简称中房物业）诉被上诉人***花园业主委员会（以下简称***业委会）物业服务合同纠纷一案，不服江苏省常州市天宁区人民法院（2021）苏0402民初972号民事判决书，向本院提起上诉。本院于2022年2月28日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

中房物业上诉请求：1、请求撤销常州市天宁区人民法院（2021)苏0402民初972号民事判决书，改判：中房物业向***业委会返还公共收益款余额7333.81元2、一审及二审案件受理费、审计费由***业委会承担。事实与理由：一、一审法院将小区内景观、消防、公厕、喷淋等公共能耗费用认定为物业服务成本，包含在物业服务费用中，认定错误。首先，《物业服务收费管理办法》第十一条规定，物业服务费用实行包干制的，物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业管理企业的利润。物业服务成本一般包括“物业共用部位、共用设施的日常运行、维护费用”。“物业共用部位、共用设施的日常运行、维护费用”是指物业共用部位、共用设施运行管理的物业服务费用，并不包含共用部位、共用设施所产生的水电等能耗费用。其次，根据《江苏省物业管理条例》第五十二条规定“共用场地、共用设施设备产生的供水、供电、供气、供热的用量、单价、金额，按照实际费用和物业服务合同约定的方式由全体业主分摊。没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分占建筑物总面积的比例分摊”。该规定明确了，小区共用部位、共用设施运行过程中产生的水电等能耗费用的承担主体是小区业主，而非物业服务企业。再次，《常州市物业管理办法》第六十一条第二款规定“物业服务企业应当按照物业服务合同的约定定期将物业服务费用和经营设施收益收支情况、公共水电费分摊情况如实公示”。该条文也明确了常州市范围内，公共水电是由业主分摊，而非物业服务企业自己承担，否则物业服务企业也就没有公示的必要了。另，《常州市市区普通住宅物业公共服务分项目收费标准》后附的《说明》第2款也明确了“公共照明、公共用水”等费用不包含在本测算中。因此，根据省、市的相关规定，小区公共水电的费用的承担主体是小区业主，而非物业服务企业。一审法院将小区公共水电费用认定为物业服务成本，认定错误。二、关于《司法鉴定意见书》鉴定意见中涉及的***花园物业共有部分2018年列支的能耗费用140971元，系2015年1月-2018年12月公共能耗总额，而非2020年至2018年的公共能耗费用，中房物业在一审的代理意见中已经予以明确。该金额有常州通用自来水有限公司及国网江苏省电力有限公司常州分公司提供水电表数据及金额予以证明水电公共能耗费用发生的真实性。

备注：135919.81元（供水、供电公司金额）与140971元（上诉人财务统计金额）相差5051.19元，系由于物业公司人工抄表与供水、供电公司系统抄表的时间差的客观原因，且金额相差较小，可以忽略不计。关于2010年1月-2014年12月公共水电能耗费用，中房物业在本案中不予主张，但保留后续向***业委会另行主张的权利。综上，小区公共水电能耗费用应由小区业主分摊，中房物业在公共收益中列支公共能耗费用合理合法。恳请贵院查明事实，依法改判！

***业委会答辩称：一、一审法院关于小区内景观、消防等公共内耗费用认定为物业服务成本，事实认定清楚。小区内公共能耗费用，和本案中公共收益没有任何的关联性，也并不属于收益本身的成本，所以一审法院认定不从公共收益中扣除，属于认定事实清楚，适用法律正确。二、一审法院认定的常州中房物业有限公司在小区公共收益中扣除的成本过高，明显不合理，适用法律错误。按照《江苏省物业管理条例》六十六天的规定“业主大会成立前，需要占用业主共有的道路或者其他场地停放汽车的，应当在前期物业服务合同中约定。物业服务企业应当将汽车停放费单独列账，所得收益的百分之七十纳入住宅专项维修资金，其余部分可以用于补贴物业费。业主大会成立后，需要占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车，以及利用业主共有部分从事广告等经营性活动的，物业服务企业应当提请业主大会或者业主大会授权的业主委员会决定后，依法办理有关手续并公示。利用业主共有部分从事广告等经营性活动的，还应当经有利害关系的业主同意。利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，所得收益属于业主共有，应当单独列

账。收益按照业主大会或者业主大会授权的业主委员会决定、物业服务合同约定使用。”省条例在条文内明确了“合理”二字，该小区实际用于公共收益的路面停车位只有58个，却要计算三个路面车管员的人力成本，非机动车库在没有任何收益的情况下，也要计算一个人力成本，这样明显不合理。如此计算下单单人力成本就占到了收益的80%以上，还要再扣除所谓8%的管理成本，剩下的收益还以再扣除30%的收益归物业公司所有，这样层层扣减下来，实际归全体业主的己经寥寥无几了，明显违背了省条例的规定。《常州市住宅物业管理条例》第四十九条规定“前期物业服务期间，建设单位和物业服务企业可以在前期物业服务合同中约定公共收入、公共收益的使用管理。前期物业服务期间公共收益作为本物业管理区域维修资金的比例不得低于百分之七十。”该法条更是直接明确规定不低于70%的收益，作为小区物业管理区域维修资金。我方认为这样规定的根本目的就是为了更好地保护小区业主的合法权益。我方认为按照该法条的精神，将小区公共收益的30%补贴物业，就己经考虑到了物业公司的管理成本问题。一审法院认定如此高额的人力成本属于合理，是适用法律不当。三、一审法院认定***业委会提交的2015年的审计报告中内容，是双方的交易习惯，认定有误。中房公司在一审庭审中提交的一份由常州天越会计事务所有限公司出具的审计报告，该报份报告只是记载了2010年9月至2014年12月小区公共收益的收支情况，且完全是根据上诉人提供的数据记载的，这份报告只是常州天越会计事务所有限公司的单方审计意见，并没有双方的任何确认，双方当时也没有完全按照改份审计意见结算，所以并不能认定为双方的交易习惯，更不能认定为全体业主直接认可审计报告中的分配方案。所以一审法院认定，扣除所谓8%的管理成本是双方的交易习惯，属于认定事实有误。四、一审法院认定的结果完全违反了公平原则。《民法典》第二百八十二条规定“建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有。”在法律层面上更加明确了公共收益的归属问题，与省条例的规定完全一致，都强调了合理二字，这样才符合公平原则。中房公司在***花园小区服务长达十年的时间，所结余的公共收益却只有不到一万元。但相比之下2020年进驻小区的银城物业一个季度的公共收益，同样在扣除成本后，支付给全体业主的就高达7万余元，且都是按时结算。强烈的反差更是让***花园的全体业主无法接受。代理人认为上诉人通过单方面提高成本的方法，将成本占到总收益的80%以上，来达到占有小区公共收益的目的，称得上是巧取豪夺。如果所有的物业服务企业都通过这种巧取豪夺的方式，任意提高收益成本，那么《民法典》二百八十二条的规定将变得毫无意义。这种行为，也严重违反了民事主体从事民事活动，应当遵循的公平原则。综上所述，恳请求贵院在查明事实的基础上，依法判决，维护***花园小区业主的合法权益。

***业委会向一审法院起诉请求：1.判令中房物业返还自2010年9月1日至2019年11月30日期间***小区共用部分公共收益款暂定436215.1元（具体金额以司法审计金额为准），并支付从2019年12月1日起至实际支付之日止按同期银行贷款利息计算的违约金。2.判令由中房物业承担本案诉讼费用。

一审法院认定事实：

2008年7月31日，金昌公司（甲方）与中房物业（乙方）签订《常州市前期物业服务合同》，约定金昌公司将***花园小区委托中房物业实行前期物业管理。第三条约定，乙方提供的物业管理服务内容之一为“物业共用部位和物业共用设施设备的日常维护和管理”。第六条约定，物业服务收费采用包干制方式。第七条约定，物业公用设施设备运行费用按其实际发生的运行成本由业主向乙方均摊交纳。第十一条约定，本物业管理区域内的属于全体业主所有的非营业性公建统一委托乙方经营管理，乙方取得的经营收益按《江苏省物业管理条例》的规定执行。第二十五条约定，本合同期限自2008年7月31日起至业主大会选聘物业管理企业止。

根据***业委会的委托，常州天越会计师事务所有限公司（以下简称天越公司）对中房物业***花园物业服务项目2010年9月至2014年12月电梯运行维护费欠款情况及物业共用部分收支情况进行了审计，于2015年7月16日出具了常天越专审（2015）030号专项审计报告。该报告第三部分“物业共用部分收支情况”列表载明，“11、管理费（当年收入×0.08）”；“四、本年收益补贴公共服务费不足（收益×30%）”合计28623.2元；“五、当年累计实际结余”合计23916.19元。

2020年5月22日，***业委会向中房物业发送了“关于***花园工作移交的工作联系函”，载明中房物业自2019年12月1日从小区撤场，要求中房物业移交资料及返还费用。

2020年5月25日，中房物业回函给***业委会，称公司已于2019年12月1日正式撤管***花园，并就***业委会的要求进行了回复。

在诉讼过程中，经***业委会申请，本院委托常州金正兴业会计师事务所（普通合伙）（以下简称金正兴业事务所）对2015年1月至2019年11月期间***花园小区物业共有部分收支情况进行审计。2021年7月9日，金正兴业事务所出具了常金正（2021）E006号司法鉴定意见书。鉴定意见第三项“鉴定过程”载明，2018年能耗为140971元，2019年能耗（公共厕所水电、景观）为26234.46元，2019年年末余额为7333.81元。鉴定意见指出，“***花园物业共有部分2018年列支的能耗费用140971.00元系2010年8月至2018年12月的总额，常州中房物业有限公司未能提供2014年末***花园物业共有部分水电抄表数据，我们无法准确获取2015年1月至2019年11月的能耗金额；2017年快递柜报修电话费及电费11075.00元为预估费用，截止本报告日尚未取得相关票据；2015年1月-2019年11月列支的管理费79060.80元未有相关法律法规和行业条例依据。”除上述事项外，金正兴业事务所认为中房物业提供的数据真实的反映了***花园2015年1月-2019年11月物业共有部分收支情况。

为解决上述司法鉴定意见书中指出的问题，中房物业申请该院开具调查令，至相关部门调取了水电抄表及金额数据。分别为：***花园2011年1月至2018年10月期间景观用水、公厕用水、消防用水的抄表数据及收费金额详细数据；***花园2010年9月至2018年12月期间景观用电、公厕用电、消防用电、喷淋用电的抄表数据及收费金额详细数据。

中房物业（甲方）提供了其与上海富友电子商务有限公司（乙方，简称富友公司）签订的“富友收件宝便民业务合同协议”，该协议第三条合作费用第1条载明，“乙方支付费用采用包干形式，每年向甲方支付综合管理费3000元/台，该费用包括收件宝场地占用、管理服务及设备用电等成本（占地及电费1200元，保安巡检费800元，清洁服务费800元，报修联系电话费200元）。”

中房物业提供了由丁雅超出具的“关于快递柜补贴费用的情况说明”，载明的主要内容为：丁雅超在中房物业***花园服务处任职物业维修主管岗位。负责***花园快递柜设备报修、安全巡检等工作，其已领取2015年至2017年补贴合计4600元。

中房物业还提供了由林全大出具的“关于快递柜补贴费用的情况说明”，载明的主要内容为：林全大在中房物业***花园服务处任职物业保安主管岗位。负责***花园快递柜清洁巡查等工作，其已领取2015年至2017年补贴合计4200元。

上述事实有当事人陈述、常州市前期物业服务合同、常天越专审（2015）030号专项审计报告、常金正（2021）E006号司法鉴定意见书、水电抄表数据、富友收件宝便民业务合同协议、关于快递柜补贴费用的情况说明等证据证实。

本案的争议焦点可归纳为以下三点：

一、小区内景观、消防、公厕、喷淋等水电能耗产生的费用是否属于共有部分的合理成本，进而从共有部分产生的收入中扣除。

***业委会认为，上述能耗的费用并不是公共收益的成本，该费用不能从公共收益中支出。

中房物业认为，根据物业管理条例的规定，上述费用应由全体业主分摊，应作为成本进行列支。

对此一审法院认为，根据《物业服务收费管理办法》（发改价格[2003]1864号）第十一条的规定，实行物业服务费用包干制的，物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业管理企业的利润。其中物业服务成本包括了“物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用”。本案中，前期物业合同中约定物业服务费采取包干制方式，而小区内景观、消防、公厕、喷淋所用水电产生的费用应属于“物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用”。因此，小区内景观、消防、公厕、喷淋等水电能耗产生的费用，应作为物业服务成本，包含在物业服务费中，而不应再从共有部分产生的收入中扣除。***业委会主张返还该部分费用，有事实及法律依据，予以支持。

二、中房物业按照年收入8%计收管理费，是否系原中房物业之间的习惯做法。

***业委会认为，其提交的由天越公司出具的审计报告，只是记载了2010年9月至2014年12月小区公共部位的收支情况，且完全依据中房物业提供的数据，双方对此并没有确认，因此中房物业按年收入8%计收管理费不能认为是双方的交易习惯。

中房物业认为，天越公司在2015年出具的审计报告系根据***业委会委托出具，该报告中明确了管理费按年收入8%计算，***业委会对此没有提出异议，因此按照行业惯例以及双方之间的习惯做法，管理费应该按年收入8%计算。

对此一审法院认为，中房物业按照年收入8%计收管理费，应认定为原中房物业之间的习惯做法。天越公司在2015年出具的专项审计报告中，在第三部分“物业共用部分收支情况”中明确记载了管理费计算方式为“当年收入×0.08”，中房物业自2010年每年也是按该标准提取管理费。自该报告出具之日，***业委会对中房物业从物业共用部分收入中提取管理费及提取标准已明知，但***业委会并未就此提出异议，应认定为***业委会对中房物业的该行为是认可的，且一直按该标准计收。故中房物业就管理费部分的抗辩意见成立，予以采纳。

三、关于快递柜费用11075元是否合理。

***业委会认为，中房物业所提交的合同没有日期，系后补，且合同内容显示快递柜租金收入的60%都归于成本，不合理。两份由个人出具的情况说明均系后补，不是当时员工的实际收入，不能证明管理成本。而且两份情况说明中补贴总和是8800元，与11075元不一致。

中房物业提出，在与快递公司签订合同时已约定了相关费用的构成，所有款项已入账，因此该成本应予认定。

对此一审法院认为，小区安装快递柜，在为小区居民提供便利的同时，也必然产生电费、保安巡检费及保洁费等费用。中房物业提出的费用构成是合理的，对中房物业的该项抗辩，予以采纳。

一审法院认为，金昌公司与中房物业签订的***花园小区《前期物业服务合同》，合法有效，中房物业、金昌公司及小区业主均应按约履行。中房物业利用小区业主共有部分产生的收入，在扣除合理成本后，属于业主共有。在物业服务合同终止后，中房物业应将扣除合理成本后的收入交付给小区业主。业委会是业主大会的执行机构，经业主代表授权，有权提起本案诉讼，并接收公共部分收入，纳入维修基金。中房公司应予返还的费用为2019年的年末余额7333.81元及2018年能耗费用140971元、2019年能耗费用26234.46元，合计174539.27元。因双方对于是否返还及返还金额存有争议，故***业委会要求中房物业自2019年12月1日起承担违约金，没有依据，本院不予支持。综上，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国物权法》第七十条、国务院《物业管理条例》第五十四条第二款、参照适用《江苏省物业管理条例》第三十三条的规定，判决：中房物业于本判决发生法律效力之日起十日内向***花园业委会返还174539.27元。如果未按本判决指定的期间履行义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，支付迟延履行金。

案件受理费7844元，审计费8800元，合计16644元，由中房物业负担6660元，由***业委会负担9984元。

本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。对一审法院查明的事实，本院依法予以确认。

本院认为，

综上所述，中房物业的上诉理由不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费7844元，由中房物业负担。

本判决为终审判决。

审 判 长　赵德升

审 判 员　王昊东

审 判 员　董　维

二〇二二年五月五日

法官助理　叶　健

书 记 员　李　双