**、***等物业服务合同纠纷民事二审民事判决书

广东省广州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2023）粤01民终23887号 上诉人（原审被告、反诉原告）：**，男，1980年8月7日出生，汉族，住广东省珠海市香洲区。 上诉人（原审被告、反诉原告）：***，女，1983年8月30日出生，汉族，住广州市海珠区。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：深圳市金地物业管理有限公司，住所地深圳市福田区福田街道福南社区深南中路3031号汉国城市商业中心1205。 法定代表人：**。 委托诉讼代理人：***，该公司员工。 委托诉讼代理人：**，该公司员工。 上诉人**、***因与被上诉人深圳市金地物业管理有限公司（以下简称金地公司）物业服务合同纠纷一案，不服广东省广州市海珠区人民法院（2022）粤0105民初22801号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人**、***上诉请求：1.撤销一审判决；2.判令按照《中华人民共和国民法典》《广州市发展改革委、广州市住房城乡建设委关于规范我市住宅物业服务收费管理的通知》（粤发改规字[2016]4号）、《广州市普通住宅前期物业服务标准》《广州市物业管理条例》等法律法规内容以及金地公司实际的物业服务水平所对应的物业服务等级、收费标准，降低物业管理费收费标准；3.判令金地公司赔偿因不按物业服务合同约定履行内外墙渗漏整改责任而导致的**、***房屋财产损失（包括但不限于：**、***居住的23栋xxx房内外墙需重新进行防水工程修复据实产生的人工费、材料费，房屋内墙重新粉刷涂料的人工费、材料费，**、***监督现场施工产生的误工费、交通费等），或者判令金地公司在30天内负责修复23栋xxx房的内外墙渗漏情况；4.判令金地公司赔偿因负一楼地下停车场管理不善导致的**、***停放的车辆前挡风玻璃被停车位上方的生锈水管滴漏的铁锈水弄脏而产生的洗车清洁费用441元；5.判令金地公司在《缴费通知单》中，删除不应该由**、***承担的公摊水费、公摊电费；6.判令金地公司按照《广州市物业管理条例》规定，在芳草轩显著位置向所有业主公开真实的、详细的小区收支情况不少于7天，包括但不限于：小区正门（东门）外的社区团购所占用位置所产生的公共收益、冰柜电费构成情况、摊位出租合同原件；小区正门（东门）外及8-10栋楼下的电动自行车充电桩的公共收益及合同原件；小区游泳池出租所产生的公共收益及合同原件；小区停车场入口墙壁上的广告位、以及入口及出口闸机广告位所产生的公共收益及合同原件；小区西门临时摊位出租所产生的的公共收益及合同原件；小区物业管理处四楼平台位置安装的3台移动电信信号发射塔的公共收益、电费构成情况、环评报告、安全评估报告、合同原件。同时，判令金地公司按照《芳草轩物业服务委托合同》约定，****小区赔偿因故意隐瞒、侵占上述项目真正收益对芳草轩小区公共收益造成的损失；7.判令金地公司按照物业服务合同要求****全体业主公布2018年至2022年期间每年一次的物业服务满意率调查报告；8.判令金地公司在7日内拆除物业管理处四楼平台位置安装的3台移动通信信号发射塔。如需再次安装信号发射塔，必须至少取得距离最近的23栋、1栋的三分之二以上的业主的书面签字同意书；9.判定金地公司在7日内向法院及芳草轩全体业主提供所有从业人员的专业资格证书、工作人员数量及对应的劳动合同/社保缴纳记录；10.判定金地公司在芳草轩小区的服务团队不具备《广州市物业管理条例》规定的及《芳草轩物业服务委托合同》第三十六条中约定的从业人员专业资格条件，不具备芳草轩小区的物业服务资质，且严重违反进驻芳草轩小区前的公开承诺、以虚假承诺内容骗取部分业主信任（使其投票选择金地公司为新物业公司）所签订的《芳草轩物业服务委托合同》无效；11.判定金地公司于2022年9月未****全体业主依法公示的、与原广州市海珠区芳草轩业主委员会在距离到期卸任仅剩3天情况下临时突击倒签的、有效期却为2021年11月1日至2026年10月31日的《芳草轩物业服务委托合同》无效；12.判令金地公司承担本案的所有诉讼费用。事实和理由：一、一审判决认定事实存在错误。1.**、***已提供了大量关于金地公司严重不履行投标前的公开承诺及物业服务合同内容、小区物业服务存在重大瑕疵、公共环境长期脏乱差、新冠疫情期间防疫消毒多次弄虚作假、用铁丝锁死并长期阻塞小区消防通道大门、楼梯间瓷砖破损情况不断加重、负一楼通道铁皮多处腐烂破损存在严重安全隐患却长期不进行**、众多业主对金地公司的服务不满意等方面问题的照片证据、小区业主聊天记录、金地公司APP及管家回复记录等证据资料证明金地公司严重违反《物业服务合同》（第十八条、第二十条、第二十二条、第二十三条、第二十七条、第二十八条、第三十条、第三十一条、第三十二条、第三十五条、第三十六条、第四十条、第四十五条、第四十六条、第四十八条、第五十条、第五十一条、第五十四条等等）的情况下，一审法院仍判定**、***要按物业服务合同上的管理费标准进行缴纳，明显不公平、不合理，严重违背《民法典》的公平原则、诚实信用原则，不符合民事主体间的对等原则，严重违背合同契约精神，严重失信，甚至故意隐瞒并侵吞小区公共收益，也完全达不到物业服务合同约定的物业服务级别、服务水平、服务质量，理应降低物业管理费收费标准；2.**、***在反诉时提出金地公司因不履行物业服务合同导致**、***房屋出现严重渗漏，请求一审法院判决金地公司赔偿损失或进行修复的诉求，为此还出具了专业防水机构作出的检测报告及现场照片，但一审法院明显忽视了这一客观事实，未能支持**、***的诉求。金地公司在2018年参与芳草轩小区物业管理招投标前向所有业主发布公开承诺海报，且在《芳草轩物业服务委托合同》第三十二条也承诺“乙方自进场之日起六个月内，自行投资人民币15万元，用于本小区……地下车库……内外墙渗漏……的整改。该投资总金额乙方不需要甲方归还”。**、***多次向金地公司反馈房间渗漏情况，但直至今日，金地公司始终未能按物业服务合同约定对芳草轩23栋外墙及xxx房的内墙渗漏情况进行修复（导致在xxx房与xxx房之间的外墙飘台上长出了一颗小树），导致外墙出现裂缝，导致**、***xxx房有两间卧室出现严重渗漏、墙体多次起皮掉皮等情况；3.**、***自2019年4月购买芳草轩负一楼地下停车场05号停车位以来，一直足额提前向金地公司缴纳停车位物业管理费（已提前缴费至2023年12月。如果不缴纳，**、***的车辆无法通过停车场入口的闸机，无法进入地下停车场）。金地公司收取了地下停车场管理费，理应承担相应的管理、**等责任，但对地下停车场管理不善，对**、***05号停车位上方的、反馈多次的、生锈的水管缺乏**，导致**、***停放的车辆（车牌号粤Ｆ×××**）前挡风玻璃多次被停车位上方锈迹斑斑的水管滴漏的铁锈水弄脏弄花、普通洗洁精无法去除污渍而在洗车店产生的洗车清洁费用；4.**、***《缴费通知单》中的“公摊水费”“公摊电费”等项目，违反广州市第十五届人民代表大会常务委员会第四十二次会议于2020年10月28日通过的《广州市物业管理条例》第七十五条第（二）（三）（四）款规定，属于违法违规收费；金地公司《缴费通知单》中“公摊电费”“公摊水费”“公摊电费（新）”罗列的“费用期间”“金额”等数据非常凌乱，前后矛盾、不一致，并且没有对公摊水电费数字的计算过程进行说明，真实性、准确性严重存疑；金地公司对公共区域的电灯、水龙头疏于管理，浪费水电费，最后还得由业主公摊水电费，明显不公平、不合理；6.金地公司与分众传媒等第三方签订的电梯电子广告机广告合同约定“金地公司应向业主（包括**、***）返还一定比例的电子广告机所产生的电费”。但直至今日，电子广告机的电费仍由业主承担（向全体业主包括**、***收取公摊电费），一直未有任何电费的返还，也一直未向业主（包括**、***）支付广告机收益；7.部分业主在小区微信群发表了对小区公共收益情况有异议的言论并多次向金地公司及其管家表示异议，但金地公司从未****所有业主公开真实的小区收支详细情况；8.金地公司严重侵犯了**、***的知情权、选择权，在没有征求业主（尤其是距离发射装置最近的23栋、1栋的业主）意见、没有向业主出示环评报告、安全评估报告的前提下，私自在小区物业管理处四楼楼顶位置的天台上允许第三方安装大功率的通信发射装备；9.《芳草轩物业服务委托合同》明确约定了金地公司的相关责任或承诺，但金地公司直至今日，始终存在不按合同约定标准进行卫生保洁、公共环境脏乱差、尤其是在新冠疫情期间电梯防疫消毒明显“弄虚作假”“事后补签字”存在较大公共卫生安全风险、小区公共设施设备（特别是消防通道的铁门、一楼大堂顶上的玻璃、负一楼通道的铁皮等等）长期破损但拒不**等情况，存在较大安全隐患，也达不到合同约定的物业服务水平，严重违背合同契约精神；10.《芳草轩物业服务委托合同》第十八条约定“委托服务期限为自2018年11月1日至2021年10月31日，为期三年。采取1+2的形式，即第一年为试用期，试用期满由甲方组织业主满意度考评（满意度考核规则由甲方制定），业主满意度≥75%，续聘两年，三年内，乙方须与小区业主根据本合同约定另行签订新的物业服务合同”。但金地公司至今未向全体业主公布满意度考评结果，且金地公司未另行签订新的物业服务合同。所以，应认定2018年10月8日签订的《芳草轩物业服务委托合同》在2019年11月1日后属于无效合同，金地公司无权据此向业主收取物业管理费。11.金地公司于2022年9月，在未****全体业主依法公示即将最后签订的新物业合同的全部内容、****业主委员会仅剩两三天即将到期解散、上百位业主集体向街道办/居委会提交（对与金地公司继续签订物业服务合同等事项的）电子投票结果异议书、反对续签新合同的情况下，临时突击，倒签了一份新的、为期五年的《芳草轩物业服务委托合同》（合同有效期为2021年11月1日至2026年10月31日），该合同无效。综上，请求判如所请。 被上诉人金地公司答辩称：一、我司从不存在《芳草轩物业服务委托合同》的严重违反行为。我司是在芳草轩业主大会经过招投标并且经过双过半选聘出来的物业，与广州市海珠区芳草轩业主委员会（以下简称芳草轩业委会）签订物业服务合同，并经广州市海珠区住建局备案，芳草轩属于老旧小区，金地公司在进驻之前小区设施老旧严重，环境脏乱差，经过金地公司的垫资改造，和悉心管理后，小区环境对比之前已经极大改善。物业服务企业是对小区的各个方面提供物业服务，包括房屋共用部位，共用设施的维护和管理，公共秩序的管理，公共环境卫生等。提供的服务具有公共性和整体性，是服务于整个小区，对于业主的诉求会存在众口难调，以及会存在合理范围内的滞后性，**、***提供的证据也是属于片段式截取，不足以还原整个小区的真实情况。再加上芳草轩小区属于老旧社区的历史原因，我司已经自行垫资进行小区各项旧设施更新（合同也有约定），因此整个小区具有复杂和多变性，我司在逐步进行改造，广大业主有目共睹，也是得到广大业主的认可，绝大部分的业主均按时缴纳物业管理费，因此，**、***由于个人原因，拒绝缴纳物业服务费会对整个小区的整体服务产生不利的影响对于其他按时缴纳费用的业主也极为不公。 二、关于**、***所诉内外墙渗漏问题，我司与芳草轩小区签订的物业服务合同内约定“自行投资人民币15万元，用于……内外墙渗漏……的整改”为公共区域内外墙渗漏整改，户内因各种原因造成之渗漏，与本案无关。 三、关于电费、水费公摊，根据被告所述《广州市物业管理条例》第七十五条：住宅物业服务区域内已独立装表计费的水泵、电梯以及大堂、走廊、楼梯、小区道路和场地等公共照明产生的用电量，供电单位应当按照本市居民用电收费标准和实际费用直接向业主收取分摊电费。物业服务人对共用部位、共用设施设备产生的水电用量执行分摊工作的，应当按水电收费周期及时向业主公开公共水电用量、单价、金额等情况，按照约定方式向业主合理分摊实际费用。没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分面积占专有部分总面积的比例分摊。物业服务人不得将下列费用列入分摊：（一）物业服务人办公、生活的自用水电费用；（二）物业服务区域内地下停车场、绿化养护、园林水池喷泉、值班室、***的水电费用；（三）物业服务区域内开展喜庆、**、装饰等公共活动的水电费用；（四）利用共用部位、共用设施设备开展经营活动的水电费用。首先，在该份合同中并未约定绿化水费包含在物业费中，应当按照谁受益谁分摊的原则，此后，根据此条例第一百一十条：本条例自2021年1月1日起施行，我司于2021年起并无收取公摊水费，收取的公摊电费为园区照明、污水泵等公共用电，且每月进行公示。 四、关于公共收益收支情况，我司在芳草轩小区西门公告栏处进行每季度定期公示，不存在**、***所诉故意隐瞒、侵占公共收益之情况。综上，一审法院已经查明事实，作出公平判决，请求法院维护金地公司的合法权益，依法驳回**、***的诉讼请求。 金地公司向一审法院起诉请求：1.判令**、***立即向金地公司支付物业服务费本金4719.76元（自2020年4月1日至2021年10月31日期间，共计19个月）及违约金670.73元（以每月应缴纳的物业服务费为本金，按每日千分之五的标准，均从次月11日起计至付清款之日止，暂计至2021年10月31日），水费1409.33元（2019年7月1日至2021年8月31日期间，共计26个月），水电公摊费219.28元（2019年7月至2021年10月期间，共计27个月），合计7019.10元；2.本案诉讼费由**、***承担。 **、***提出反诉请求：1.判令金地公司赔偿**、***因负一层楼地下停车场管理不善导致**、***车辆前挡风玻璃被锈水弄脏而产生的洗车清洁费789元；2.判令金地公司按照与分众传媒等第三方签订的电子广告机广告合同约定，向**、***返还一定比例的芳草轩23栋电梯内及一楼电梯广告机所产生的收益；3.确认金地公司与海珠区芳草轩业主委会签订的《芳草轩物业服务委托合同》无效；4.判令金地公司承担本案诉讼费用。 一审法院认定事实：2018年10月8日，金地公司（受托方、乙方）与芳草轩业委会（委托方、甲方）签订《物业服务委托合同》，约定：甲方将其管理的芳草轩住宅商业小区项目委托乙方进行物业管理服务；委托服务期限自2018年11月1日起至2021年10月31日，为期三年；采取1+2的形式，即第一年为试用期，试用期满前三个月由甲方组织业主满意度考核（满意度考核规则由甲方制定），业主满意度≥75%，续聘两年；三年内，乙方须与小区业主根据本合同约定另行签订新的物业服务合同，乙方与业主签订委托服务合同后，物业服务费用收费标准、支付方式、以及物业服务相关的权利义务，由业主与乙方具体约定；自乙方正式进驻实施物业服务之日起，物业服务费用由乙方分三类标准计付，向业主或物业使用人收取，住宅按照2.5元每月每平方米收取；业主或物业使用人按月交纳物业服务费代收代缴费用，本项目的物业服务费、代收代缴费用每次缴纳时间为每月11日前；业主或物业使用人逾期缴纳物业服务费的，从逾期之日起每天按应交物业服务费的万分之五交纳合同违约金；等。 金地公司向**、***催收管理费等费用无果，遂提起本案诉讼。诉讼中，金地公司、**、***确认：金地公司自2018年11月1日起进驻涉案小区，**、***从2020年4月1日起没有支付物业服务费。**、***确认2019年7月至2021年8月没有交过涉案物业自用水费，2021年10月之前涉案小区的水费均由金地公司代收代缴。 金地公司为证明**、***欠缴2019年7月1日至2021年8月31日期间水费1409.33元，2019年7月至2021年10月期间的公摊水电费的事实，提交证据如下：1.缴费通知单（2020年10月-2021年3月公摊电费78.15元、2021年4月-2021年10月公摊电费23.12元、2020年10月-2020年12月公摊水费118.01元；2020年9月-2021年8月水费1406.33元），其上显示水费计费单价为2.93元/吨；2.xxx房水费抄表读数明细；3.水电公摊明细公示表；4.水费发票。**、***质证认为：确认收到证据1的缴费通知单，对2-4的真实性因无**、***签名确认，故真实性无法确认，对于水费2.93元/吨的单价有异议，认为按照金地公司提交的水费发票显示单价仅为1.92元/吨。金地公司表示水费按照2.93元/吨计收，是因为自来水不含税单价为1.92元/吨，含税价位1.98元/吨，污水处理费为0.95元/吨，二者合计为2.93元/吨，因两项费用由金地公司统一代收代缴，未分开列明，故水费显示为2.93元/吨。金地公司一审庭审后，向一审法院补充提交了其交纳污水费的发票。 **、***主张因金地公司未及时**车库水管漏水问题导致其车辆前挡风玻璃被锈水污损，并产生车辆清洗费用。为证明该主张，**、***提供了与金地公司工作人员的微信聊天记录（2020年12月10日金地公司对**、***反映的车位上方水管漏水问题进行**，但并未彻底**好，直至2021年12月10日才完成**）、生锈水管、车辆前挡风玻璃污损照片、洗车费用支出记录（2020年10月至2021年12月期间，**、***因洗车8次共支出洗车费用441元）。 **、***主张金地公司提供的物业服务存在重大瑕疵。为证明该主张，**、***提供了涉案小区照片为证，拟证明金地公司对公共区域的电灯、水龙头疏于管理，浪费水电费，隐瞒及侵占小区业主公共收益、未经小区业主同意私自允许第三方安装大功率通信发射装备、不按照合同约定标准进行卫生保洁、公共环境脏乱差、新冠疫情期间电梯防疫消毒弄虚作假，拒不**小区消防通道大门、一楼大堂顶上玻璃，等。金地公司认为上述照片不能反映全过程，只是**、***片段式截取，甚至改造，不能证明**、***所主张的问题。 一审另查，根据编号为粤（2019）广州市不动产权第0xxx9号不动产权证书记载：广州市xxx区xxx街xxx房的产权人为本案两**、***，建筑面积为99.55平方米。 一审法院认为：根据《中华人民共和国民法典》第九百三十九条的规定，金地公司与芳草轩业委会签订的《物业服务委托合同》，对作为业主的**、***具有约束力。金地公司根据芳草轩业委会的委托对涉案小区包括**、***在内的业主提供了物业管理服务，**、***实际接受了该管理服务，故应按上述协议约定向金地公司支付物业服务费用。物业管理服务是一个动态的长期的过程，物业管理服务本身具有长期性和综合性的特性，由多项服务内容组成，**、***认为金地公司的服务存在问题应当及时向金地公司提出，金地公司应予以积极回应和改进，但不能成为**、***拒绝缴纳物业服务费的理由。故对**、***以金地公司服务质量存在问题为由抗辩不缴纳物业服务费意见，一审法院不予采纳。因此，金地公司要求**、***按每月每平方米2.5元标准支付2020年4月1日至2021年10月31日期间物业服务费4719.76元的诉请有理，一审法院予以支持。 关于违约金的问题。根据**、***提交的证据可知，金地公司在涉案小区进行物业管理服务过程中确存在**修复业主反映公共设施问题的情况，并导致**、***车辆玻璃被污损的后果，**、*****交纳管理费事出有因，故金地公司主张**、*****支付物业服务费违约金的请求，一审法院不予支持。 关于金地公司主张的2019年7月1日至2021年8月31日期间自用水费1409.33元的诉请。金地公司已提供了xxx房水费读数明细及代缴水费发票，**、***也确认其未交纳上述期间的水费以及2021年10月前是由金地公司代收代缴水费的事实，故一审法院对金地公司所主张的**、***欠费的事实予以认定，对金地公司的该项诉请，一审法院予以支持。 关于金地公司主张的2019年7月1日至2021年8月31日期间公摊水电费的诉请。**、***已实际入住涉案房屋，理应按实际发生的公摊水电费缴费。**、***所援引的《广州市物业管理条例》于2021年1月1日才施行，金地公司所主张的公摊水电费发生在该条例施行之前，且根据金地公司出具的缴费通知单记载显示，金地公司所主张的公摊水费仅计至2020年12月，之后再未计收。金地公司就其所主张的上述公摊水电费已向供水供电部门垫付费用的事实，提供了欠费明细表、水电公摊明细公示表、水费发票等证据证明，**、***对上述证据有异议，但**、***提交的证据不足以证明其抗辩事实，故对上述费用是**、***实际发生的公摊水电费数额事实，一审法院予以合理采信，对金地公司的该诉请，一审法院予以支持。 关于**、***反诉的汽车玻璃清洁费用。**、***提供的微信聊天记录及照片已能反映出确实存在因金地公司未能及时修复地下车库水管渗漏问题，导致**、***汽车的前车窗玻璃污损的情况，**、***因此产生相应的清洁费用，合情合理。但**、***所提供的洗车费用支出记录并未能反映出均是因被污损的车窗玻璃而产生，不排除存在**、***日常洗车费用支出的可能，故一审法院酌情判令金地公司向**、***赔偿车窗清洁费用300元。 关于**、***反诉金地公司返还广告机收益的反诉请求，即便存在该项收益，也应归全体业主所有，**、***并无全体业主授权，无权提出该起诉。 关于**、***反诉要求确认金地公司与海珠区芳草轩业主委会签订的《芳草轩物业服务委托合同》无效的诉请。涉案委托合同没有违反法律、行政法规的强制性规定，不存在无效的法定情形，合同中关于另行续签服务合同的约定，在双方未另行签署合同的情况下，亦不必然导致原合同失效。**、***的该项反诉请求，缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第九百三十九条、第九百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，一审法院判决：一、**、***在本判决生效之日起10日内支付2020年4月1日至2021年10月31日期间物业服务费4719.76元给金地公司；二、**、***在本判决生效之日起10日内支付2019年7月1日至2021年8月31日期间自用水费1409.33元、2019年7月至2021年10月期间水电公摊费219.28元给金地公司；三、金地公司赔偿**、***洗车清洁费300元；四、驳回金地公司其他的诉讼请求；五、驳回**、***其他的反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条之规定，加倍支付**履行期间的债务利息。一审本诉受理费50元，由**、***共同承担。反诉受理费50元，由金地公司、**、***各承担25元。 经审查，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。 二审期间，上诉人**、***向本院提交证据：照片，证明金地公司提供服务存在瑕疵。被上诉人金地公司质证称：**、***提供的证据带有片段性，不能证明小区的物业整体情况，不足以证明我方提供物业服务存在瑕疵的情况。 二审查明，本院于2021年8月11日作出（2021）粤01民终13605号民事判决，该判决认定“《芳草轩物业服务委托合同（住宅全委包干制）》是由广州市海珠区芳草轩业主委员会和金地公司签订，双方均有在上述合同上加盖公章予以确认，上述委托合同自双方盖章之日起成立生效。金地公司已按上述委托合同约定为芳草轩小区提供物业管理服务，***作为芳草轩小区业主之一，应受上述委托合同的约束，支付相应的物业管理费。……至于***主张上述委托合同没有向全体业主和业委会委员公示，合同条款内容未取得业主同意签订而无效，在未经正当程序撤销广州市海珠区芳草轩业主委员会与金地公司签订的委托合同的情况下，***的该主张不能成立。” 另查，一审庭审中，一审法院告知**、***因其反诉请求金地公司赔偿因涉案房屋内外墙渗漏导致其财产损失或修复属于侵权纠纷，公开的公共收益情况及赔偿损失属业主知情权纠纷，均与本案不属于同一法律关系，一审法院不予受理。 本院认为，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第三款规定：“民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”本案中，相关的案件事实持续至《中华人民共和国民法典》于2021年1月1日施行后，故本案适用民法典及司法解释的规定。 本案系物业服务合同纠纷。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十一条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。”之规定，本案二审仅对当事人提出的上诉请求进行审查。故综合双方当事人的诉辩意见，本案二审的争议焦点为：涉案《物业服务委托合同》的效力认定、**、***主张金地公司无权收取物业服务费及降低相应的标准的主张能否成立的问题。 关于合同效力认定问题。经查，本院于2021年8月11日作出（2021）粤01民终13605号生效民事判决认定涉案《物业服务委托合同》有效。**、***上诉认为《芳草轩物业服务委托合同》第十八条约定的委托服务期限为自2018年11月1日至2021年10月31日，金地公司在2019年11月1日后无权向业主收取物业管理费，但《中华人民共和国民法典》第九百四十八条已规定：“物业服务期限届满后，业主没有依法作出续聘或者另聘物业服务人的决定，物业服务人继续提供物业服务的，原物业服务合同继续有效，但是服务期限为不定期。”故对**、***该上诉理由，本院不予采纳。 关于**、***是否应向金地公司支付物业费及标准认定问题。**、***主张金地公司未提供合格的物业服务，其可行使先履行抗辩权，拒绝交纳物业管理费。对此，本院认为，首先，物业管理服务的对象系整个小区全体业主，服务的内容含安保、卫生、消防、公共设施**保养等多个领域，且物业服务合同具有长期性和综合性的特性，物业服务本身是一个动态的长期的过程，**、***虽主张金地公司服务不到位，但其一审及二审中提交的证据尚不足以证实金地公司未履行主要合同义务或提供的物业管理服务存在重大瑕疵;其次，由于每位业主支付的物业管理费实际均系维持整个小区物业服务开支不可分割的一部分，业主如认为物业公司存在服务瑕疵，可向物业公司反映或者通过业主委员会向物业公司提出协商改进，亦可通过召开业主大会解聘该物业公司，而不应以服务存在瑕疵为由拒绝支付物业管理费。综上，一审法院判令**、***按每月每平方米2.5元标准向金地公司支付2020年4月1日至2021年10月31日期间物业服务费4719.76元，处理并无不当，本院予以维持。 至于公摊水电费的问题，鉴于金地公司就其主张的公摊水电费已向供水供电部门垫付费用的事实，提供了欠费明细表、水电公摊明细公示表、水费发票等证据证明，一审法院判令由**、***支付2019年7月至2021年10月期间水电公摊费219.28元，处理亦无不妥，本院予以维持。**、***上诉主张无需承担该笔水电公摊费，理据不足，本院不予采纳。关于**、***反诉的汽车玻璃清洁费用问题，一审法院结合地下车库水管渗漏、汽车玻璃受损情况及洗车费用支出的情况，酌情确定由金地公司向**、***赔偿车窗清洁费用300元，公平合理，本院予以维持。此外，金地公司已提供水费读数明细及代缴水费发票等，一审法院判令由**、***向金地公司支付2019年7月1日至2021年8月31日期间自用水费1409.33元，亦无不妥，本院予以维持。关于广告机收益返还的问题，因公共收益属于全体业主所有，**、***未举证其获得全体业主授权，一审法院未予审查认定，并无不妥，本院予以确认。 此外，**、***在一审提出反诉请求金地公司赔偿因涉案房屋内外墙渗漏导致其财产损失或修复渗漏、公开公共收益情况及赔偿损失，但一审法院已于庭审中告知该诉请所涉法律关系与本案不属于同一法律关系，一审法院不予受理。另，**、***上诉请求公布2018年至2022年期间物业服务满意率调查报告、拆除物业管理处四楼平台位置安装的3台移动通信信号发射塔及公开所有从业人员的专业资格证书、工作人员数量及对应的劳动合同/社保缴纳记录、确认服务期限2021年11月1日至2026年10月31日的《芳草轩物业服务委托合同》无效，均属二审新增诉讼请求。对于**、***上述请求，本院在二审中均不予审处，当事人可另循法律途径解决。 综上，上诉人**、***在二审期间提交的相关材料，不足以影响本案实体处理，本院不予采信。 综上所述，**、***的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回。一审判决认定事实清楚，处理并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第（一）项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由**、***负担。 本判决为终审判决。 审判长　　*** 审判员　　何　佐 审判员　　刘　卉 二〇二三年十一月三日 书记员　　郭　俏 ***