深圳市金地物业管理有限公司、宁波荔港大酒店有限公司物业服务合同纠纷二审民事判决书

.MsoNormal{margin-top:0cm;margin-bottom:0px} .MsoNormal{margin-top:0cm;margin-bottom:0px} 浙江省宁波市中级人民法院 民事判决书 （2023）浙02民终2263号 上诉人（原审被告、反诉原告）：宁波荔港大酒店有限公司，住所地：浙江省象山县石浦镇皇城大道1号。 法定代表人：***，该公司董事长。 委托诉讼代理人：***，该公司员工。 委托诉讼代理人：***，浙江纽华律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：深圳市金地物业管理有限公司，住所地：广东省深圳市福田区福田街道福南社区深南中路3031号汉国城市商业中心1205。 法定代表人：**，该公司副总经理。 委托诉讼代理人：***，该公司员工。 上诉人宁波荔港大酒店有限公司（以下简称荔港大酒店）与被上诉人深圳市金地物业管理有限公司（以下简称金地物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服浙江省象山县人民法院（2022）浙0225民初3504号民事判决，向本院提起上诉。本院于2023年4月27日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 荔港大酒店上诉请求：撤销原判，改判支持其反诉诉请，驳回金地物业公司的本诉诉请，本案上诉费由金地物业公司承担。事实与理由：一、根据双方签订的补充协议，首年度物业费按六折计算，那么2018年12月1日至2019年11月30日的物业费应按六折计算，一审仅就2019年9月30日前的物业费按六折计算不当。金地物业公司主张物业费以户为计算标准不当，且车位部分已出售，不应计算在物业费中。双方的合同期自2017年9月5日至2020年9月4日，故2020年9月至2021年3月金地物业公司未提供物业服务，不应计算物业费。二、金地物业公司未履行相关维护、养护、管理义务，应承担相应赔偿责任，一审未支持荔港大酒店的反诉诉请不当。2019年2月电缆线失窃，说明安保存在严重问题，金地物业公司管理不当。金地物业公司在物业服务期间仅派遣十余名工作人员进行物业服务，导致小区花草树木大量死亡，还导致小区地下车库和消防系统瘫痪，损坏近70％。一审支持了70％的物业费不合理，使金地物业公司逃避了违约责任。二审期间又补充上诉理由，认为《物业费确认单》的形式和内容均不具有真实性，应对荔港大酒店的公章进行鉴定；确认单中的户数、车位数量也与事实不符。2018年10月至11月不应计算物业费，因已超过了诉讼时效。 荔港大酒店辩称，一审判决正确，应予维持。 金地物业公司向一审法院起诉请求：1．判令荔港大酒店支付2018年10月至2021年3月期间的空置物业费合计1259299.53元，并以此为基数按银行同期贷款利率计算利息至实际给付之日止；2．判令荔港大酒店支付2018年10月至2021年3月期间空置车位管理费合计294084元，并以此为基数按银行同期贷款利率计算利息至实际给付之日止；3．本案诉讼费由荔港大酒店承担。 荔港大酒店向一审法院反诉请求：判令金地物业公司赔偿荔港大酒店损失2143702.68元。 一审法院认定事实：荔港大酒店系晶都佳苑小区的开发建设单位。荔港大酒店作为甲方，金地物业公司作为乙方签订《晶都佳苑前期物业服务合同》一份，由金地物业公司聘请荔港大酒店对晶都佳苑一、二期实施前期物业管理服务，双方对物业管理服务内容及收费标准作出约定。关于物业服务的内容包括：1．物业共用部位的维修、养护和管理；2．物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；3．物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；4．公共绿化的养护和管理；5．车辆停放秩序管理，应禁止停车场地设立警示标志以告示业主；6．公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；7．装饰装修管理服务；8．物业档案资料管理。关于物业费收费标准的约定包括：物业服务费用由业主按其拥有的物业建筑面积交纳，包干使用，盈余或亏损均由物业公司享有或承担，具体标准为：高层1.7元／平方米／月；别墅2元／平方米／月；商业经营用房：2元／平方米／月。关于物业服务费用的用途包括：管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利等；共用部位、共用设施设备和相关场地的管理维护；物业管理区域清洁卫生费用；物业管理区域绿化养护费用；物业管理区域秩序维护费用；办公室费用；物业服务企业固定资产折旧；法定税费；物业服务企业的利润。关于停车场收费标准为：1．停车场车位所有权或使用权由业主购置的，车库车位30元／个／月标准向乙方交纳停车管理服务费；2．停车场非产权车位（地下人防工程等由物业服务公司代理），车位使用人汽车包月停放标准按300元／个／月缴纳停车管理服务费；3．产权属业主共同所有的场地车位、小型汽车停放收费每辆每月150元；4．乙方从停车费中按露天车位收入的80％的标准提取，车库车位80％的标准提取停车管理服务费，其余用于设施、设备维修；5．临时停车费、产权车位、非产权车位按宁波市象山县物价最新文件执行。关于物业管理设施的约定为：甲方应于2018年6月之前按有关规定向乙方提供能够直接使用的物业管理用房。关于合同期限的约定为：合同期限自2017年9月5日起至2020年9月4日止。合同终止之日起15日之内，乙方将物业管理用房、物业管理相关资料等属于全体业主所有的财物及时完整移交给业主委员会。 在金地物业公司、荔港大酒店未就继续维持物业服务关系达成一致后，荔港大酒店作为甲方，金地物业公司象山分公司作为乙方，浙江甬黔物业服务有限公司作为丙方，签订《晶都佳苑物业管理三方交接协议书》一份，约定：一、甲方已另行选聘丙方作为“晶都佳苑”物业管理服务企业，于2021年4月1日正式全面接手小区物业服务工作；二、甲、乙、丙三方一致确认并同意三方于2021年3月25日起至2021年3月31日期间共同办理完成晶都佳苑小区物业管理事务的移交接收，移交工作由乙方和丙方进行，由甲方监督和见证；三、移交事项：乙方在管理和服务“晶都佳苑”期间，由前期开办费采购的物品，全部移交给丙方并列清单双方**确认。 金地物业公司退出案涉小区后，向荔港大酒店出具了《物业费确认单》一份，载明：金地物业公司于2018年9月30日正式进驻晶都佳苑项目至2020年12月31日止，合计产生的空置物业费1241422.01元；因项目延迟2个月交付，其中2018年（9月、10月）两个月的空置费用双方另行协商，以上费用经荔港大酒店确认无误，且荔港大酒店承诺该费用在2021年8月1日之前以房产抵付。后荔港大酒店在该确认单上加盖公司印章。 另查明，在金地物业公司提供物业服务期间，晶都佳苑小区出现电缆被盗事件。 一审法院认为，金地物业公司、荔港大酒店签订的《晶都佳苑前期物业服务合同》《晶都佳苑前期物业服务合同补充协议》，系双方真实意思表示，协议内容不违反法律规定，一审法院予以确认。对金地物业公司提供的《物业费确认单》，荔港大酒店虽抗辩称确认单中的金额错误，但对确认单中荔港大酒店印章的真实性无异议，一审法院亦予以确认。本案的争议焦点为物业管理费以及车位管理费计算的时间、金额；金地物业公司提供物业服务是否存在不足；绿化部分损失是否应由金地物业公司承担；消防设备维修费、文件柜和电脑材料费、电费是否应予扣除。 关于争议焦点一，物业费和车位管理费的起算时间、金额，荔港大酒店认为补充协议约定物业费在交付之日起一年内由金地物业公司按六折计算，而金地物业公司现仅就交付进场之后10个月按六折计算，整体计算错误。根据查明事实，因荔港大酒店建设的晶都佳苑小区延期交付，实际交付日期为2018年11月28日，金地物业公司进场时间推迟。本案中，金地物业公司、荔港大酒店在前期物业服务合同及补充协议中约定交付后开始一年内的物业费按六折计算，后金地物业公司在退出晶都佳苑小区物业管理后制作了物业费、车位管理费的物业费确认单，该确认单中明确载明2018年12月1日至2019年9月30日期间按六折计算，荔港大酒店未提出异议并在确认单中**，由此可推定荔港大酒店认可确认单中关于物业费和车位管理费的计算时间、标准及金额，现荔港大酒店以金地物业公司违反补充协议为由否认物业费确认单效力，与此前荔港大酒店已作出的意思表示相违背，一审法院对该抗辩意见不予采纳。 关于争议焦点二，荔港大酒店辩称金地物业公司的物业费以户为计算标准计算错误，且车位已有部分售出，不应计算在金地物业公司主张的物业费内。一审法院认为，针对荔港大酒店在第一次庭审中辩称车位已有部分售出的情况，一审法院给予其四十天举证期，要求其提供车位出售及交付的证据，后荔港大酒店虽提供了晶都佳苑二期地下车位已签约明细，但该明细系其自行制作，既未得到金地物业公司确认，也未提供其他补强证据佐证上述车位已经售出的事实。现荔港大酒店提供的各项证据均不能否定物业费确认单的证明力，故荔港大酒店该辩称一审法院难以采纳。 关于争议焦点三，金地物业公司提供的物业服务质量是否存在不足。虽然金地物业公司、荔港大酒店对2019年2月荔港大酒店电缆线失窃的责任有不同意见，但对电缆线失窃的事实均予以认可。一审法院认为，金地物业公司虽辩称电缆线失窃是否属于荔港大酒店员工所为，但该时段金地物业公司已开始提供物业服务，对小区负有安全保卫义务，对小区的治安状况、安全管理负有责任，电缆线失窃说明金地物业公司安全保卫问题存在疏漏。结合庭审证人***、***的证言，一审法院认为金地物业公司在对晶都佳苑小区方面的物业服务存在瑕疵，对金地物业公司主张的物业服务费酌情按70％予以支持。 关于争议焦点四，绿化部分损失是否应由金地物业公司承担。首先，荔港大酒店提供的证据虽能反映晶都佳苑小区内的花木存在一定程度的死亡，但导致花木死亡的原因众多，是否与金地物业公司对花木的管护之间存在必然的因果关系无证据证明；其次，金地物业公司、荔港大酒店就物业费进行结算时，荔港大酒店并未对花木死亡及赔偿提出任何异议，此与荔港大酒店此次之反诉存在矛盾；再次，荔港大酒店为证明其绿化损失提供了景观绿化承包合同、增值税发票等，领款凭证等证据，该几份证据中有部分发票在本案立案后开具，仅能说明荔港大酒店为小区绿化工程支出一定款项，不能作为因金地物业公司管理不善造成的绿化损失来主张。 关于争议焦点五，荔港大酒店为主张消防设备维修费用提供消防设备维修合同，但该份合同签订时间在立案后，也缺乏相应支付凭证，一审法院对该部分损失不予认定。关于购买文件柜、电脑等材料费用，金地物业公司、荔港大酒店、浙江甬黔物业服务有限公司签订了三方交接协议书，一审法院有理由认定各方已完成相关办公用品的转交手续，各方在该时段未提出异议，而荔港大酒店在本案中主张相关费用，一审法院不予支持。关于荔港大酒店于2019年1月17日、1月30日、2月26日先行垫付的电费2900元、4350元、8121.31元，金地物业公司并未提供证据证明该款项已返还给荔港大酒店，荔港大酒店现主张其垫付的电费15731.31元，应予以支持。对荔港大酒店主张的其他反诉请求，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五百零九条、第九百四十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第六十七条之规定，判决：一、荔港大酒店支付金地物业公司空置房物业管理费881509.67元，并支付逾期利息损失（自2022年6月14日起按全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算至实际履行之日止）；二、荔港大酒店支付金地物业公司车位管理费294084元，并支付逾期利息损失（自2022年6月14日起按全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算至实际履行之日止）；三、金地物业公司支付荔港大酒店垫付的电费15731.31元；上述款项均定于本判决生效后30日内付清。四、驳回金地物业公司的其他诉讼请求；五、驳回荔港大酒店的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条及相关司法解释之规定，加倍支付**履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×**履行期间）。本案案件受理费18780元，反诉受理费23950元，合计42730元，由金地物业公司负担4763元，荔港大酒店负担37987元。 二审期间，荔港大酒店向本院提交了其从象山县自然资源和规划局查询的案涉小区房产过户时间清单，以证明金地物业公司在一审中提供的空置物业费明细表中的户数错误。经质证，金地物业公司认为，经过比对，双方确有部分房屋空置费计算区间不一致，金地物业公司计费区间有超出过户时间的，也有不到过户时间的，部分房屋未在不动产登记的清单上体现，根据该证据计算的空置费为1630199.13元，而根据金地物业公司一审提供的数据计算的空置费为1578733.20元，故仍应以金地物业公司起诉金额1259299.53元为准；对于车位费294084元，荔港大酒店并未提出异议。本院对该证据的真实性予以确认，对其关联性将结合本案其他事实综合确认。 本院对原审法院认定的事实予以确认。 本院认为，荔港大酒店上诉主张2018年12月1日至2019年11月30日的物业费应按六折计算，一审对于2019年10月至11月的物业费未按六折计算不当。经审查，双方签订的前期物业服务合同及补充协议约定交付后开始一年内的物业费按六折计算，金地物业公司退出小区物业管理时制作了关于物业费、车位管理费的《物业费确认单》，其中明确写明金地物业公司2018年9月30日进驻晶都佳苑项目至2020年12月31日，合计产生空置物业费1241422.01元，其中2018年12月1日至2019年9月30日的物业费按六折计算；因项目延迟2个月交付，其中2018年9、10月的空置费双方另行协商，以上费用经荔港大酒店确认无误，且承诺该费用在2021年8月1日前以房产抵付。荔港大酒店在该确认单中**，应视为其认可确认单中的内容，其在一审中并未对确认单的真实性提出异议，现又要求对确认***所盖公章进行鉴定，本院不予准许。荔港大酒店主张2019年10月至11月的物业费也按六折计算，与确认单内容不符，一审法院未予采纳，并无不当。荔港大酒店在二审提供的证据亦不足以推翻其对各项费用已作出的确认。关于2018年10、11月的物业费，从确认单的内容看，亦未超出诉讼时效。 根据双方当事人及浙江甬黔物业服务有限公司签订的交接协议书，三方一致确认2021年3月25日至3月31日办理物业管理事务的移交接收手续，荔港大酒店也无证据证明此前提供物业服务的并非金地物业公司，一审对金地物业公司主张2020年9月至2021年3月的物业费予以支持，亦不违反法律规定。荔港大酒店要求金地物业公司赔偿未履行相关维护、管理、养护义务的损失，但其提供的证据不足以说明花木死亡系金地物业公司造成，也不足以证明其所主张的消防设备维修费用，且双方结算时荔港大酒店并未提出该项赔偿问题。综合本案案情，一审认为金地物业公司的物业管理存在不足，对其所主张的物业费酌情支持70％，亦为合理。综上，荔港大酒店的上诉理由均不成立，本院不予支持。原审法院对本案事实认定清楚，适用法律正确，判决无误。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费24590元，由上诉人宁波荔港大酒店有限公司负担。 本判决为终审判决。 （此页无正文） 审判长    ** 审判员    *** 审判员    ** 二○二三年七月十一日 代书记员    **