舒城县第四建筑工程有限责任公司、安徽天翔建筑工程有限公司等案外人执行异议之诉民事一审民事判决书

安徽省舒城县人民法院

民 事 判 决 书

（2021）皖1523民初3730号

原告（执行案外人）：舒城县第四建筑工程有限责任公司，住所地安徽省舒城县城关镇春秋路77号，统一社会信用代码91341523153140194X（3-4）。

法定代表人：李圣鹏，总经理。

委托诉讼代理人：秦继忠，安徽龙鼎律师事务所律师。

委托诉讼代理人：宋银汉，安徽龙鼎律师事务所律师。

被告（申请执行人）：安徽天翔建筑工程有限公司，住所地安徽省舒城县千人桥镇兴桥街道，统一社会信用代码913415236726168448（4-4）。

法定代表人：陈自柱，总经理。

委托诉讼代理人：黄林，安徽龙舒律师事务所律师。

委托诉讼代理人：李磊，安徽龙舒律师事务所实习律师。

被告（被执行人）：舒城锐达置业有限公司，住所地安徽省舒城县桃溪镇三沟村合安路东侧，统一社会信用代码91341523568998192B。

法定代表人：左常年，执行董事兼总经理。

原告舒城县第四建筑工程有限责任公司（以下简称四建公司）与被告安徽天翔建筑工程有限公司（以下简称天翔公司）、被告舒城锐达置业有限公司（以下简称锐达公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2019年12月20日作出（2019）皖1523民初3644号民事判决，判决驳回原告四建公司的诉讼请求。判决后，原告不服，上诉于六安市中级人民法院，六安市中级人民法院于2021年5月12日作出（2020）皖15民终651号民事裁定书，裁定：一、撤销安徽省舒城县人民法院（2019）皖1523民初3644号民事判决；二、发回安徽省舒城县人民法院重审。本院于2021年6月7日立案受理，依法适用普通程序，于2021年8月5日公开开庭进行了审理。原告四建公司的委托诉讼代理人宋银汉，被告天翔公司的委托诉讼代理人黄林、李磊到庭参加诉讼，被告锐达公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，依法缺席审理。本案现已审理终结。

原告四建公司诉请，1、依法确认位于舒城县建公司所有；2、停止对位于舒城县的执行；3、诉讼费用由被告承担。事实和理由：2018年8月6日，天翔公司诉锐达公司建设工程施工合同纠纷一案,案件审理过程中，天翔公司申请诉讼财产保全，2018年8月22日，舒城县法院作出（2018）皖1523民初3578号民事裁定，查封锐达公司开发的舒城县城关镇梅河路相约河畔小区Ａ3栋102-202等多套房地产；2018年10月28日，舒城县法院作出（2018）皖1523民初3578号民事判决，确定锐达公司给付天翔公司160万元工程款。锐达公司未履行上述生效裁判文书确定的义务，天翔公司申请强制执行，上述诉讼财产保全裁定依法转为执行中的查封裁定后，四建公司对该查封裁定不服，于2019年4月22日提出书面异议，2019年4月25日，舒城县法院作出（2019）皖1523执异38号的执行裁定，裁定驳回四建公司的异议请求。2012年10月10日，四建公司与锐达公司签订了《建设工程施工补充协议》，由四建公司承建锐达公司发包的相约河畔1＃、2＃、3＃楼及商业工程项目；2014年11月22日，在舒城县维稳办领导的主持和监督下，双方就工程价款（包含保修金）进行协商，达成了以房抵款的协议，锐达公司将其名下的由四建公司承建的12套房产（其中包含涉案房产Ａ3栋102-202房产）作为工程款抵偿给四建公司；四建公司取得上述房产后，部分进行了销售，其余部分占有使用至今；因签订协议时，工程未经决算且保修期未满，锐达公司以此为由拒绝将房产（包括本案的涉案房产）过户至四建公司名下；2016年10月10日，前述工程已经进行了决算且保修期已经届满，在四建公司多次沟通催促下，锐达公司仍然拒绝配合四建公司办理房产过户手续。基于上述案件事实，四建公司认为，1、法院查封的房产（舒城县）实际所有权人为四建公司，根据物权法的规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，自合同成立时生效，未办理物权登记的，只是物权未设立不影响合同的效力。四建公司与锐达公司签订的以房抵工程款协议，是双方真实意思表示，自签订之日起即发生法律效力，且四建公司实际占有使用至今，其应为房屋的实际所有权人；2、四建公司与锐达公司签订以房抵工程款协议是在天翔公司与锐达公司建设工程施工合同纠纷判决生效前，天翔公司无逃避债务的主观恶意；3、四建公司与锐达公司的以房抵工程款协议是在建设工程竣工后6个月之内，四建公司享有优先受偿权；4、以房抵工程款协议签订之时，四建公司即享有了对涉案房产要求过户至四建公司名下的物权请求权，参照买卖合同司法解释第十条的规定，该物权请求权足以对抗天翔公司对锐达公司的债权请求权，也足以对抗法院对涉案房产的执行，且涉案房产未能及时过户至四建公司名下是因锐达公司拒绝配合所致，非四建公司的过错。综上，请求法院解除对四建公司所有的位于舒城县的查封并确认该房产属四建公司所有。

原告为支持其主张，向本院提交了如下证据：证据1、营业执照、法定代表人身份证明、公司变更信息、被告公司的企业信息、内部承包合同，证明原告主体适格及被告身份情况；原告原公司名称为“安徽京东建筑工程有限公司”；原告将相约河畔A1、A2、A3楼发包给许先照、武礼斌实际施工，涉案房产A3栋102-202室包含在A3楼内。证据2、被告锐达公司企业信息，证明被告锐达公司企业信息及股东等情况。证据3、（2018）皖1523民初3578号民事裁定书、（2019）皖1523执异38号执行裁定书，证明因锐达公司与天翔公司工程款纠纷，天翔公司于2018年8月20日申请法院查封了相约河畔小区部分房产，其中包含本案异议房产A3栋102-202室；原告对法院执行不服，于2019年4月22日提出书面异议，舒城县法院受理后经审查，裁定驳回原告的异议请求。证据4、《以房抵工程款协议书》、《情况说明》、电费发票两份、供电部门提供的用户情况截图、物业费欠费停电通知书、电费缴费短信通知，证明锐达公司欠付原告工程款，将本案涉案房产A3栋102-202室抵付给原告；案涉房产由原告实际占有使用至今。证据5、《建设工程施工补充协议》、工程造价审核定案表、竣工验收报告、（2018）皖1523民初3578号民事判决书，证明涉案房屋由原告所建，协议签订时间在竣工后六个月内，原告对涉案房产享有优先受偿权；以房抵债协议签订在天翔公司与锐达公司纠纷判决之前，原告与锐达公司不存在逃避债务主观故意。证据6、《函》、情况说明，证明原告多次向锐达公司以发函及口头通知的方式，要求锐达公司及时支付剩余工程款，并将涉案房产过户到原告名下，但锐达公司一直以各种理由拒绝办理过户，房产未能过户的过错不在于原告。

被告天翔公司辩称，一、原告诉请无事实及法律依据。1、原告对案涉房产A栋102-202门面房不享有优先权。2014年11月22日，原告（原名安徽京东建筑工程有限公司）与锐达公司签订以房抵工程款协议书，案涉房产A栋102-202门面房并不在抵商铺明细表中，后是原告为达到诉讼目的，故意涂改原1#楼116-216和117-217后增加的，而原告只顾更改该房号、面积、价款，而忘记变更总房款为15006156元，与原总房款17345612元相差了2510190元。退一步讲，假设原告与锐达公司于2014年11月22日签订《以房抵工程款协议书》以及抵商铺明细均属实，依据2019年5月4日锐达公司出具的情况说明来看，直至2016年11月12日，原告与锐达公司才将原1#楼116-216和117-217商铺变更为案涉房产A栋102-202门面房，此时已经超过竣工（2014年9月1日）6个月的优先受偿权。原告与天翔公司享有的均是普通债权，而天翔公司通过诉讼、保全、申请执行等程序依法主张了自己的权利，天翔公司有充分理由对抗原告的执行异议。2、原告在施工过程中存在违法分包行为，其陈述与所举证据自相矛盾。原告诉称自2014年11月22日至今一直占有使用案涉房产，但2019年5月4日的情况说明又证实2016年11月12日才将抵商铺明细变更为案涉房产的。原告既然主张案涉房产一直占有和使用，就应当按期足额缴纳物业费、水电费，而不应举证个人欠费催缴证明，原告作为法人单位与实际施工人许先照、徐礼斌个人是不同的主体。3、2014年11月22日，原告与锐达公司签订的《以房抵工程款协议书》，该协议并不能等同于《商品房买卖合同》。协议书第二条约定，如原告按第三方购房名义以房抵工程款，原告必须授权与第三方后方可按第三方名义签订《商品房买卖合同》，该条款充分说明此时双方完全有条件签订正式的《商品房买卖合同》，并办理不动产权证登记。如原告称是以实际施工人名义以房抵工程款，那么也应该由原告授权委托实际施工人与锐达公司签订《商品房买卖合同》，但是原告及实际施工人均没有与锐达公司签订《商品房买卖合同》和办理不动产权证登记，按狭义的法律解释，原告并不属于买受人。因此，原告的主张无事实及法律依据。二、2018年10月28日，在诉争房产被舒城县法院查封之前，原告并未合法占有，一直是由锐达公司占有。原告称诉争房产是由实际施工人占有使用，缴纳了水电费用，与物业形成实际的物业管理关系，但原告提交的证据并不能形成完整的证据链。首先，《以房抵工程款协议书》的签订主体为原告及锐达公司，合法占有诉争房产的主体为原告而非实际施工人。其次，锐达公司并未将诉争房产交付给原告。根据原告与被告锐达公司签订的《以房抵工程款协议书》第六条约定，以房抵款购房手续按等额工程款支付手续开具建安发票办理。原告无法提供该房产在查封之前产生的建安发票，也就意味着原告并没有办理购房手续。原告没有房屋移交的书面材料，截至目前原告也未证明有诉争房屋钥匙，如何合法占有该房产。再次，原告并没有缴纳水电费，原告提供的电力公司的短信订阅，联系人为许先照，并不是户名，该用户名称仍未变更，且该份打印时间为2019年7月15日，此时在法院查封之后。如原告主张其实际占有使用，就应该提供其一直缴纳水电费票据。最后，从原告提交的证据看，原告并没有与物业公司签订《前期物业管理协议》，未与物业公司形成物业管理关系。综上，原告没有充分证据证明其占有和使用并交纳相关费用。针对原告提交的《欠费停电通知单》，第一、原告提交的《欠费停电通知单》并未载明欠费的户号；第二、相约河畔物业服务中心出具的时间为2019年8月24日，通知单上物业费欠费时间为2014年9月14日至2019年9月14日，这与常理明显不符，出具时间在欠费时间之前。第三、原告与锐达公司2014年11月才签订的协议，2016年11月才将抵房房产变更为诉争房产，不会是2014年9月就开始欠物业费。第四、该份通知单出具的时间在法院查封房产之后。如按原告所称一直合法占有，那么原告就应该及时足额缴纳物业费。综上所述，该《欠费停电通知单》明显系伪造。三、因原告怠于行使权利的自身原因未办理不动产权证登记。原告主张其多次要求锐达公司将诉争房产办理产权过户事宜，但其并未提供书面要求办理过户的往来函件。原告主张锐达公司拒绝办理过户手续，事实为，原告担心产生二次买卖房屋的税费，因自身原因未办理过户登记，退一步说，自工程竣工已逾多年，原告可以通过司法途径要求锐达公司办理过户手续，但其怠于行使权利，躺在权利上睡觉，其应承担不利的法律后果。四、原告对诉争房产与天翔公司均享有平等债权。原告主张的优先受偿权的行使时间自2014年9月2日至2015年3月1日止，2016年11月12日，将原1栋楼116-216和117-217商铺变更为案涉房产A3栋102-202门面房时，原告已丧失了优先受偿权6个月的期限。原告主张的以房抵工程款协议也是基于工程款产生，与天翔公司的工程款债权，均系一般债权。五、原告与锐达公司恶意串通，伪造证据，损害天翔公司权利。天翔公司起诉锐达公司工程款案件，诉讼期间天翔公司申请诉讼保全，人民法院依法查封了案涉工程锐达公司名下的多套房产，其中包括A3栋102-202门面房。在人民法院判决生效后，天翔公司依法申请强制执行，天翔公司对案涉房产委托法院评估同时，解除了对其他房产的保全措施，在首次评估结论出来后，锐达公司对评估结果不服申请重新评估，并进行了二次评估。在长达近一年的时间里，锐达公司从未声明天翔公司申请法院查封A3栋102-202门面房已抵付给四建公司，对此未提出任何异议。充分证实，在此之前锐达公司并未将案涉房产抵付给原告，而是原告和锐达公司为达到目的而伪造了相关证据，故意损害天翔公司主张工程款的权利。综上所述，诉争房产不论从外观上，不动产登记簿记载，还是从实际占有上，均为锐达公司，而非原告，天翔公司依法申请强制执行处置案涉房产符合法律规定。

被告天翔公司为证明其主张，向本院提交了如下证据：证据1、天翔公司诉锐达公司建设工程施工合同纠纷案件受理案件通知书、天翔公司诉讼保全申请书、人民法院保全裁定书、执行回执通知书及判决书复印件，证明天翔公司在诉讼阶段依法对案涉房产和锐达公司其他房产采取了保全措施，当时案涉房产等均登记在锐达公司名下。证据2、天翔公司执行申请书，人民法院执行通知书、执行受理通知书、评估报告、拍卖裁定书的送达回证、中信评估报告、拍卖执行裁定、国华《评估报告》，证明天翔公司依法申请强制执行，人民法院执行程序合法，锐达公司对首次鉴定结果不服，申请重新鉴定，因锐达公司对案涉房产自始至终未提出任何异议，充分证实锐达公司对案涉房产享有所有权。

被告锐达公司未到庭应诉，也未提供证据。

被告天翔公司对原告提供的证据质证意见如下：证据1、2、3的三性没有异议。证据4中的以房抵工程款协议书三性不认可，协议书背面的抵商铺明细（附件）可以看出，原先抵给原告的是116-216、117-217两间商铺，房款分别是1265280元和1074176元，后人为改动为A3栋102-202，也没有锐达公司签章确认，价格变动为2510190元，两比有差价，但在合计项中并未改动，原告为达到诉讼目的而伪造的证据；第一份情况说明三性不认可，没有时任法定代表人签字，从情况说明内容中，看出涉案房产抵付工程款是后来（2016年11月12日）达成的，不在六个月工程款的优先权期限内，另一份情况说明上签字的两个人并非原告和锐达公司的法定代表人，虽然加盖印章，达不到其证明目的；情况说明，既没有法人签章，也没有单位印章，两份情况说明的内容完全一致。对2018年9月25日电费发票，其户名为3号楼门面107，与本案无关联性，户号也反映不出来是原告；许先照物业费欠费通知单与本案无关；截图真实性无法确认；许先照缴费短信与本案无关联性。2021年6月28日电费发票只有户号，没有名字，不能证明是原告为案涉房产缴纳电费，与本案无关联性；从原告提交的零散的缴费单据可以证实，案涉房产原告并未实际占有和使用。证据5《建设工程施工补充协议》、工程造价审核定案表、竣工验收报告的真实性、合法性无异议，证明目的不认可，案涉房产原先不在以房抵工程款协议中，不享有优先受偿权；(2018）皖1523民初3578号民事判决书的真实性、合法性没有异议，可以反映2018年10月28日判决时锐达公司代理人是龙鼎律师事务所秦磊律师，被告对案涉房产查封诉讼执行时，原告及其代理人都是知晓的，没有提出任何异议。证据6《函》的三性不认可；对情况说明的真实性请法庭核实，情况说明上没有锐达公司法定代表人的签字，也没有落款时间，不符合单位出证的证据规则要求；如果情况说明是真实的，则与《以房抵工程款协议书》的附件中改动为涉案房产有关联性，情况说明中陈述因主要股东意见不能达成一致，说明锐达公司主要股东并未一致同意将涉案房产抵付给原告用于清偿工程款。

原告对被告天翔公司提供的证据质证意见如下：证据1三性无异议，达不到证明目的，在天翔公司对案涉房产采取保全措施之前，该房产已经抵付给了原告，原告对案涉房产享有准物权，能够对抗天翔公司的执行，证据1中的判决书能够证明两被告之间的债权形成在以房抵债协议之后，也证明了原告与锐达公司不存在恶意逃避债务的故意。证据2的真实性和合法性无异议，此份证据只能证明锐达公司存在某些恶意逃避债务的故意，并不影响原告对自己合法权利的主张，也证明了原告对两被告案涉房产的诉讼执行一直是不知情的，被告天翔公司提交的两被告之间的诉讼不存在法律上的冲突。

经庭审举证、质证，对原告四建公司、被告天翔公司提供的证据，本院认定如下：原告提供证据1中的营业执照、法定代表人身份证明及公民身份证、四建公司信息变更打印件的三性及证明目的均予以认定；承包合同具有真实性。证据2、3证据的三性及证明目的予以确认。证据4，《以房抵工程款协议书》，加盖双方印章并经承办人签名，对其真实性、合法性予以认定，协议书中记载“双方确定的房号见附件”，附件页双方加盖了印章，并有经办人签名，对其真实性予以认定，就变更部分，由原先的打印116-216、117-217变更为手写A3102-202，未加盖天翔公司印章，变更部分真实性不予认定；两份情况说明不符合书证的要求，不予认可；电费票据，物业费欠费通知书等不具有完整性，与本案原告诉争房产纠纷无关联性。证据5中的工程造价审核定案表复印件、工程竣工验收报告三性予以认定；《以房抵工程款协议书》签订的时间在工程竣工后6个月内，四建公司对附件中确定的房产具有优先受偿权，其中包括116-216、117-217；双方于2016年11月12日将116-216、117-217变更为A3102-202，此时视为四建公司放弃对116-216、117-217房产的优先受偿权；因四建公司在2016年11月12日对A3102-202不具有优先受偿权（优先受偿权的行使时间自2014年9月2日起至2015年3月1日止），故以房抵工程款协议书中变更的部分不具有优先受偿权的法律效果；（2018）皖1523民初3578号民事判决书，天翔公司于2018年8月申请诉讼财产保全由法院查封了锐达公司名下的A3102-202房产，后法院判决锐达公司给付天翔公司工程款，四建公司与锐达公司于2016年11月12日达成以A3102-202房抵工程款协议，两者均系一般债权，具有平等受偿的性质。证据6中函，加盖四建公司印章并有锐达公司项目负责人周光兵签名，与本案中认定的事实一致，故《函》的三性及证明目的予以认定；情况说明，加盖锐达公司印章，有锐达公司项目负责人或者主要股东周光兵、刘春俊、童友敏、韦健等人签名，对其三性予以认定，但对证明目的不予认定，四建公司的目的不是为了将涉案房产过户到自己名下，其目的是将涉案房产出售给他人。对被告天翔公司提供的证据1、2证据的三性及证明目的均予以确认。

根据上述认定的证据，结合当事人庭审陈述，审理查明的事实：2012年5月6日，锐达公司将相约河畔1#、2#、3#及商业工程发包给安徽京东建筑工程有限公司（2015年12月30日，更名为舒城县第四建筑工程有限责任公司）；不久，安徽京东建筑工程有限公司以承包合同的方式将其中的A1、A2、A3楼非法转包给许先照、武礼斌实际施工，2014年9月1日，工程经竣工验收；2014年11月22日（建设工程优先受偿权行使期间内），四建公司与锐达公司达成以房抵工程款协议，约定锐达公司将部分房产（其中包括116-216117-217号房产）抵付给四建公司，并注明客户姓名为实际施工人许先照、武礼斌；2016年11月12日，锐达公司为给付其他工程款，与四建公司协商一致，将上述116-216117-217号房变更为A3102-202号房，四建公司获得抵付工程款的房产目的不是为了获得房产的所有权，系将其出售给他人后获得价款。锐达公司与四建公司以房抵工程款协议达成后，四建公司将抵商铺明细表（即以房抵工程款协议书附件）中的其他房产均予以出售后获得价款，但不包括A3102-202房产。在同一时期，锐达公司也将相约河畔小区的部分建设工程发包给天翔公司；2017年1月25日，天翔公司与锐达公司自行达成协议，约定锐达公司自协议签订后3个月内给付天翔公司160万元或者将相约河畔小区A2号楼301室、A5号楼1601室折价过户到天翔公司指定的人名下。2018年8月6日，天翔公司将锐达公司起诉到法院，2018年10月28日，舒城县法院作出(2018)皖1523民初3578号民事判决书，锐达公司给付天翔公司工程款160万元。诉讼期间，天翔公司申请诉讼保全，法院依法查封了锐达公司名下的房产，其中包括A3102-202房产。在天翔公司申请执行上述(2018)皖1523民初3578号民事判决时，四建公司提出执行异议，本院作出(2019)皖1523执异38号裁定，驳回天翔公司执行异议。现四建公司对(2019)皖1523执异38号裁定书不服提出执行异议之诉。

本院认为，相约河畔小区A3102-202房产属于不动产，确认不动产的权利人依据为不动产登记簿，现A3102-202房产登记在锐达公司名下，天翔公司申请诉讼保全并由人民法院予以查封，于法有据；其次，相约河畔小区A3102-202房产属于登记在锐达公司名下，四建公司主张获得相约河畔小区A3102-202房产的目的不是为了居住，且四建公司也未举证证明其名下无其他用于居住的房屋；再次，四建公司对锐达公司享有的债权不具有物权期待权，与天翔公司对锐达公司享有的债权，两者均是普通债权，具有平等性；第四，四建公司曾经对116-216117-217号房产享有优先受偿权，2016年11月12日，四建公司放弃了对该房产的享有优先受偿权，其与锐达公司协商将116-216117-217号房产变更为A3102-202房产，此时，其对A3102-202房产并不具有优先受偿权；最后，本案中，四建公司陈述并意图提供证据证明实际占有并使用相约河畔小区A3102-202房产系实际施工人许先照，但其诉请主张的事实为该房产（A3102-202-房产）由原告四建公司占有使用至今，四建公司不等同于实际施工人许先照，故其证据证明的事实与主张的事实相互矛盾。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第三百一十二条的规定，判决如下：

驳回原告舒城县第四建筑工程有限责任公司的诉讼请求。

案件受理费26881元，由原告舒城县第四建筑工程有限责任公司负担。

如不服本判决，可自判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提供副本，上诉于安徽省六安市中级人民法院。

审　判　长　　伍龙兵

人民陪审员　　夏　伟

人民陪审员　　周建国

二〇二一年八月三十日

书　记　员　　马月月

附相关法律条文

《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。

《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。

在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。

第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：

（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；

（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。

案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。