内***物流有限责任公司、中国移动通信集团四川有限公司内江分公司等房屋租赁合同纠纷民事一审民事判决书

四川省内江市市中区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川1002民初3253号 原告：内***物流有限责任公司，住所地内江市中区交通乡人民政府B区办公楼，统一社会信用代码91511000754716507F。 法定代表人：***。 委托诉讼代理人：***，男，汉族。 被告：中国移动通信集团四川有限公司内江分公司，住所地内江市东兴区汉安大道西段663号，统一社会信用代码915110007090159123. 负责人：**。 委托诉讼代理人：**，男，汉族，1981年4月29日出生。 委托诉讼代理人：**，四川川达律师事务所律师。 被告：中国铁塔股份有限公司内江市分公司，住所地四川省内江市东兴区红牌楼677号，统一社会信用代码91511000MA6271MM0D。 负责人：***。 委托诉讼代理人：**，男，汉族，1981年6月28日出生。 第三人：内江市市中区交通镇人民政府，住所地内江市甜城大道103号，统一社会信用代码11510901008517856C。 负责人：***。 委托诉讼代理人：***，四川朴治律师事务所律师。 原告内***物流有限责任公司（以下简称永宏公司）与被告中国移动通信集团四川有限公司内江分公司（以下简称移动公司）、中国铁塔股份有限公司内江市分公司（以下简称铁塔公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年8月24日立案受理，被告铁塔公司申请追加内江市市中区交通镇人民政府（以下简称交通镇政府）为第三人参加诉讼，本院予以准许，并依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告永宏公司的法定代表人***及委托诉讼代理人***，被告移动公司的委托诉讼代理人**、**，被告铁塔公司的委托诉讼代理人**，第三人交通镇政府的委托诉讼代理人***到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告永宏公司向本院提出诉讼请求：1.判决移动公司支付永宏公司2013年6月10日至2016年6月9日三年基站场地租赁费合计19,350元，并支付五年按当年银行定期存款利率3.3%计算的利息3,193元；2.判决铁塔公司支付永宏公司2016年6月10日至2023年6月9日六年基站场地租赁费，按当年市场租赁最低价格9,600元/年计算，合计57,600元；3.判决移动公司承担30%诉讼费，铁塔公司承担70%诉讼费。事实和理由：2005年5月24日，永宏公司通过四川省宝利拍卖有限公司竞买拍得交通镇政府B区办公楼，因交通镇政府原因于2021年1月18日办完房屋产权。在永宏公司不知情的情况下，2013年5月24日，移动公司与交通镇政府签订了基站场地租赁合同，租金每年6,450元、租期为2013年6月10日至2023年6月9日，基站建在永宏公司B区办公楼顶楼。2016年8月22日，铁塔公司与交通镇政府签订基站场地租赁合同，租金每年6,450元，租期为2013年6月10日至2023年6月9日。建立基站的场地系永宏公司所有，所以租金也应当***公司享有。 被告移动公司辩称，2013年6月10日至2016年6月9日期间，交通镇政府将案涉场地租赁给移动公司，租金每年6,450元，移动公司已支付三年租金共计19,350元。从2016年6月10日起，案涉场地由铁塔公司租赁。根据《中华人民共和国民法典》第二百零九条规定，2021年1月18日前案涉办公楼的所有权属于交通镇政府，移动公司对房屋买卖不知情，系善意第三人，基于物权登记的公信力，与交通镇政府签订《租赁合同》并支付租金并无不当，双方租赁关系应受到法律保护，永宏公司主张移动公司支付三年租金及利息无事实和法律依据，应当驳回其全部诉讼请求。 被告铁塔公司辩称，永宏公司主张的租金系铁塔公司与交通镇政府签订相应租赁合同期间的租金，在租赁合同合法有效的情形下，铁塔公司仅负有向合同相对方交通镇政府支付租金的义务，永宏公司与铁塔公司不存在合同关系，无权主张租金。租金属于债权，受三年诉讼时效期间的限制，永宏公司主张的2016年6月10日至2018年6月10日的租金已过诉讼时效，不应得到支持。自本案审理至2023年6月9日止，租金未实际产生，也未造***公司实际损失，永宏公司主张租金支付至2023年6月9日无事实和法律依据。永宏公司与交通镇政府通过拍卖签订《房屋买卖协议》，在办理过户登记取得所有权之前，永宏公司不是所有权人，无权主张租金。铁塔公司工作人员进入顶楼维护基站需要征得交通镇政府工作人员同意获取钥匙，机关法人具有较高的公信力，铁塔公司有理由相信交通镇政府对租赁场地有所有权，自己对买卖事项不知情，已向交通镇政府支付相应租金，系善意相对人，即便应***公司支付租金，也应由交通镇政府退还已收租金给永宏公司。案涉房屋顶楼基站涉及公共利益，应当妥善协调。永宏公司针对铁塔公司的诉讼请求与事实不符，于法无据，应当驳回。 第三人交通镇政府述称，本案案由为房屋租赁合同纠纷，交通镇政府通过拍卖将案涉房屋出售给永宏公司，2021年1月18日确认产权，租赁关系在前，买卖关系在后，2021年1月18日产权变更后的租金由铁塔公司***公司支付，交通镇政府收取的该部分租金可以返还给铁塔公司，产权变更前的租金由交通镇政府合法享有。 本院经审理认定事实如下：对当事人无异议的事实，本院予以确认。2005年5月24日，永宏公司通过竞拍购买交通镇政府自建的B区办公楼，永宏公司按照约定支付了60%购房款并占有该办公楼，后缴纳了2010年4月、2011年1月至2021年6月房产税及城镇土地使用税。2013年5月22日，移动公司与交通镇政府签订《交通乡政府基站场地租赁合同》，约定移动公司租赁交通镇政府屋顶建设移动通信基站，租赁场地面积60平方米，租期从2013年6月10日至2023年6月9日，每年租金6,450元。移动公司向交通镇政府支付了2013年6月10日至2016年6月9日租金合计19,350元，后与铁塔公司协商案涉场地由铁塔公司租赁。2016年8月22日，铁塔公司与交通镇政府签订《基站场地租赁合同》，约定铁塔公司租赁交通镇政府的顶楼60平方米的场地建设无人值守的基站机房，租期从2016年6月10日至2023年6月9日，每年租金6,450元。合同签订后，铁塔公司每年向交通镇政府支付租金，2016年6月10日至2021年6月9日已付租金合计32,250元。移动公司与铁塔公司租赁场地均位***公司向交通镇政府购买的B区办公楼顶楼，2021年1月18日，永宏公司办理该办公楼不动产权登记。 以上事实，有原告永宏公司提交的《拍卖公告》、《竞买协议书》、《拍卖成交确认书》、《房屋买卖协议》、《补充协议》、四川省非经营性结算统一票据、2010年至2021年完税证明若干、两份租赁合同，被告移动公司提交的发票、结算票据两张、《房屋、土地租赁续签确认书》，被告铁塔公司提交的对账单、银行客户回单3张等有效证据及各方当事人陈述在案为凭。 本院认为，因引起本案纠纷的法律事实发生于《中华人民共和国民法典》施行前，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，本案应适用《中华人民共和国民法典》施行前的法律、司法解释的规定予以处理。本案系房屋租赁合同纠纷，租赁合同是指出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案的争议焦点在于谁是案涉房屋顶楼的出租权利人。依照《中华人民共和国物权法》第十五条“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”之规定，永宏公司与交通镇政府签订《房屋买卖合同》及其补充协议，就案涉房屋的转移达成合意，系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，应受法律保护。合同签订后，永宏公司按约支付了购房款并占有、使用房屋、缴纳房产税及城镇土地使用税，即使未办理产权转移登记，但对该房屋应享有收益权利，交通镇政府将案涉房屋顶楼对外出租并收取租金的行为系无权处分。在产权登记尚未发生变更的情况下，移动公司及铁塔公司与交通镇政府建立租赁关系并缴纳租金，移动公司及铁塔公司均为善意第三人，永宏公司主张移动公司支付租金及利息以及主张铁塔公司支付高于租赁合同约定的租金，于法无据，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第十五条、《中华人民共和国合同法》第二百一十二条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定，判决如下： 驳回原告内***物流有限责任公司的诉讼请求。 案件受理费1,598元，减半收取799元，由原告内***物流有限责任公司负担。 如不服本判决，可以在本判决送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省内江市中级人民法院。 审判员　　*** 二〇二一年十二月三日 书记员　　贺　源