上海中晨工程设计有限公司与上海古荷文化创意设计有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

上海市宝山区人民法院

民 事 判 决 书

（2020）沪0113民初17518号

原告(反诉被告)：上海中晨工程设计有限公司，住所地上海市宝山区上大路****。

法定代表人：种小毛，执行董事。

委托诉讼代理人：姜云，北京高文(大连)律师事务所律师。

委托诉讼代理人：刘蓉，北京高文(大连)律师事务所律师。

被告(反诉原告)：上海古荷文化创意设计有限公司，住所地，住所地上海市宝山区真大路******iv>

法定代表人：何芳斌，董事长。

委托诉讼代理人：庄振祥，公司员工。

原告(反诉被告)上海中晨工程设计有限公司(以下简称“中晨公司”)与被告(反诉原告)上海古荷文化创意设计有限公司(以下简称“古荷公司”)房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告中晨公司的委托诉讼代理人姜云、被告古荷公司的委托诉讼代理人庄振祥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告中晨公司向本院提出诉讼请求：1、确认中晨公司与被告古荷公司就上海市宝山区真大路XXX号XXX号楼XXX、XXX室房屋(以下简称“系争房屋”)签订的《房屋租赁合同》于2020年5月15日解除；2、古荷公司搬离系争房屋并将系争房屋返还给中晨公司；3、古荷公司支付中晨公司自2019年6月1日起至2020年6月30日止的房屋租金人民币(以下币种均同)650,000元；4、古荷公司支付中晨公司违约金30,000元；5、古荷公司按照每日千分之一的标准以欠付的租金为基数支付逾期支付租金的滞纳金；6、中晨公司不返还古荷公司保证金50,000元。事实和理由：中晨公司(甲方，出租方)与古荷公司(乙方，承租方)曾就系争房屋签订《房屋租赁合同》(合同编号：ZC2017-0083号)，约定甲方将系争房屋出租给乙方，租赁期限为3年，自2018年4月1日起至2021年3月31日止，每月租金50,000元，租金每两个月支付一次，先付后租，乙方向甲方支付保证金100,000元，如乙方违约则保证金不予退还。合同并约定了双方的违约责任。实际上古荷公司只支付了保证金50,000元，且自2019年6月1日起古荷公司未向中晨公司支付过租金，故涉诉。

被告古荷公司辩称，古荷公司确实未向原告中晨公司支付过2019年6月1日之后的租金，但鉴于中晨公司在未征得古荷公司同意的情况下于2020年6月24日对系争房屋上锁，导致中晨公司无法继续使用系争房屋，故仅同意支付租金至2020年6月24日。目前古荷公司的物品仍留在系争房屋内，如中晨公司配合，古荷公司同意搬离系争房屋并将系争房屋返还给中晨公司。中晨公司擅自对系争房屋上锁的行为已经构成违约，故不同意支付中晨公司主张的违约金及滞纳金。古荷公司确实只支付了50,000元保证金，要求中晨公司予以返还。古荷公司并提出反诉诉请如下：1、中晨公司支付古荷公司违约金30,000元；2、中晨公司返还古荷公司保证金50,000元；3、中晨公司赔偿古荷公司装修损失100,000元。事实与理由：中晨公司(甲方，出租方)与古荷公司(乙方，承租方)曾就系争房屋签订《房屋租赁合同》(合同编号：ZC2017-0083号)，约定甲方将系争房屋出租给乙方，租赁期限为3年，自2018年4月1日起至2021年3月31日止，但2020年6月24日中晨公司未经古荷公司同意擅自对系争房屋上锁，导致古荷公司无法使用系争房屋。

针对被告古荷公司的反诉请求，原告中晨公司辩称，双方签订的《房屋租赁合同》系因古荷公司拖欠租金而解除，违约责任在于古荷公司。2020年5月12日，中晨公司已经向古荷公司发出租金催付通知书，要求古荷公司于2020年5月15日前支付拖欠的租金，如古荷公司未能如期支付，中晨公司将按照合同约定解除合同。后古荷公司未能在2020年5月15日前付清租金，故双方签订的租赁合同已经解除。2020年6月24日中晨公司对系争房屋上锁并不违约。古荷公司主张的装修损失缺乏事实和法律依据，不予认可。

原告中晨公司围绕诉讼请求依法提交了《房屋租赁合同》、租金催付告知书、微信聊天记录、告知函等。被告古荷公司未提交书面证据材料等。本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。

根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：

中晨公司(甲方，出租方)与古荷公司(乙方，承租方)曾就系争房屋签订《房屋租赁合同》(合同编号：ZC2017-0083号)，合同约定，甲方将系争房屋出租给乙方，租赁期限为3年，自2018年4月1日起至2021年3月31日止，每月租金50,000元，租金每两个月支付一次，先付后租，第一期租金于2018年4月10日前支付，之后每期租金应在前两个月的第二个月20日之前支付，乙方向甲方支付保证金100,000元，如乙方违约则保证金不予退还。合同第八条第三款约定，如乙方拖欠房租累计2个月以上的，甲方有权单方面终止合同，收回房屋，乙方应按照当年年租金5%向甲方支付违约金，在合同期内，乙方如逾期支付租金，每逾期一日，则乙方按照应付未付租金的千分之一支付滞纳金。

2020年5月12日，原告中晨公司向被告古荷公司出具《租金催付告知书》，中晨公司要求古荷公司支付2019年6月1日起至2020年4月30日止的租金550,000元。如古荷公司未能在2020年5月15日前付清上述租金，中晨公司将解除合同，收回系争房屋。古荷公司确认于2020年5月12日收到该份《租金催付告知书》。

被告古荷公司于2020年6月24日向原告中晨公司出具《告知函》，古荷公司在该份《告知函》中确认其欠付房租，中晨公司也有权单方面解除合同，但对中晨公司给系争房屋上锁提出异议。

庭审中，原、被告双方一致确认被告古荷公司未支付过2019年6月1日之后的租金，古荷公司实际支付的保证金金额为50,000元，古荷公司实际使用系争房屋至2020年6月24日，2020年6月24日中晨公司对系争房屋上锁。

庭审中，原、被告双方均确认系争房屋所涉的水费、电费、燃气费等公共事业费由双方自行结算，无需法院处理。

本院认为，原、被告双方签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守。根据合同约定，被告古荷公司拖欠租金累计达2个月以上的，原告中晨公司有权解除合同，现古荷公司欠付租金金额已超2个月，中晨公司要求古荷公司在2020年5月15日前支付拖欠的租金，否则将解除《房屋租赁合同》，但古荷公司未能在2020年5月15日前支付拖欠的租金，古荷公司在《告知函》中亦确认中晨公司有权解除合同，故本院确认中晨公司与古荷公司就系争房屋签订的《房屋租赁合同》于2020年5月15日解除，古荷公司应当支付中晨公司自2019年6月1日至2020年5月15日的租金计575,000元。古荷公司逾期支付租金，中晨公司主张滞纳金符合合同约定，本院对此予以确认。但中晨公司主张的金额过高，本院酌情调整为按照实际欠付金额每日万分之二的标准计算。原、被告双方均确认古荷公司实际使用系争房屋至2020年6月24日，古荷公司亦同意支付2020年6月24日前的房屋使用费，故本院根据双方合同约定的租金标准酌情确定古荷公司支付中晨公司2020年5月16日起至2020年6月24日止的房屋使用费65,000元。

合同解除后，被告古荷公司应向原告中晨公司返还系争房屋。现古荷公司表示同意搬离并将系争房屋返还给中晨公司，本院对此予以确认。鉴于目前系争房屋已经由中晨公司上锁，中晨公司在古荷公司搬离时应予以配合。

关于保证金和原、被告各方主张的违约金。鉴于原告中晨公司与被告古荷公司签订的《房屋租赁合同》系因古荷公司违约而解除，故中晨公司主张不返还保证金50,000元及要求古荷公司支付违约金30,000元均符合合同约定，本院对此予以支持。古荷公司主张违约金缺乏合同依据，本院不予支持。

关于被告古荷公司主张的装修损失，一方面《房屋租赁合同》系因古荷公司违约而解除，另一方面古荷公司亦未提供相应证据予以证实，故本院对古荷公司该项诉请不予支持。

据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第三项、第一百零七条、第一百一十四条第一款之规定，判决如下：

一、原告(反诉被告)上海中晨工程设计有限公司与被告(反诉原告)上海古荷文化创意设计有限公司就上海市宝山区真大路XXX号XXX号楼XXX、XXX室房屋签订的《房屋租赁合同》于2020年5月15日解除；

二、被告(反诉原告)上海古荷文化创意设计有限公司于本判决生效之日起十日内搬离上海市宝山区真大路XXX号XXX号楼XXX、XXX室房屋并将该房屋返还给原告(反诉被告)上海中晨工程设计有限公司；

三、被告(反诉原告)上海古荷文化创意设计有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)上海中晨工程设计有限公司自2019年6月1日起至2020年5月15日止的租金575,000元，并按照每日万分之二的标准支付逾期支付租金滞纳金(自2019年5月21日起至2019年7月20日止以100,000元为基数；自2019年7月21日起至2019年9月20日止以200,000元为基数；自2019年9月21日起至2019年11月20日止以300,000元为基数；自2019年11月21日起至2020年1月20日止以400,000元为基数；自2020年1月21日起至2020年3月20日止以500,000元为基数；自2020年3月21日起至实际付清之日止以575,000元为基数)；

四、被告(反诉原告)上海古荷文化创意设计有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)上海中晨工程设计有限公司自2020年5月16日起至2020年6月24日止的房屋使用费65,000元；

五、原告(反诉被告)上海中晨工程设计有限公司不予返还被告(反诉原告)上海古荷文化创意设计有限公司保证金50,000元；

六、被告(反诉原告)上海古荷文化创意设计有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)上海中晨工程设计有限公司违约金30,000元；

七、驳回被告(反诉原告)上海古荷文化创意设计有限公司其余诉讼请求。

若未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本诉案件受理费减半收取6,072元，由原告(反诉被告)上海中晨工程设计有限公司负担25元、被告(反诉原告)上海古荷文化创意设计有限公司负担6,047元；反诉案件受理费收取计1,950元，由被告(反诉原告)上海古荷文化创意设计有限公司负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。

审判员　　陆建泉

二〇二〇年九月十七日

书记员　　张雨柏

附：相关法律条文

一、《中华人民共和国合同法》

第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。

……

第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：

……

（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；

……

第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。

……

二、《中华人民共和国民事诉讼法》

第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。