四川省成都市龙泉驿区东安街道某某村民委员会、中国电信股份有限公司成都分公司等土地租赁合同纠纷民事一审民事判决书

四川省成都市龙泉驿区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川0112民初8278号 原告：四川省成都市龙泉驿区东安街道***村民委员会，住所地四川省成都市龙泉驿区原大面街道***16组200号。 法定代表人：***，主任。 委托诉讼代理人：**，四川德斯普律师事务所律师。 委托诉讼代理人：郑珺丹，四川德斯普律师事务所律师。 被告：中国电信股份有限公司成都分公司，营业场所成都市成华区双林北支路473号。 负责人：***，总经理。 委托诉讼代理人：张娟，四川发现律师事务所律师。 委托诉讼代理人：**，四川发现律师事务所律师。 第三人：中国**股份有限公司成都市分公司，营业场所中国（四川）自由试验区成都高新区天府大道中段1577号10楼。 负责人：***，总经理。 委托诉讼代理人：***，四川发现律师事务所律师。 原告四川省成都市龙泉驿区东安街道***村民委员会（以下简称***委会）与被告中国电信股份有限公司成都分公司（以下简称电信成都分公司）土地租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，被告向本院申请追加中国**股份有限公司成都市分公司（以下简称***都分公司）为第三人参加诉讼，本院审查后，依法通知***都分公司为第三人参加诉讼。依法适用简易程序于2021年11月8日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人**、郑珺丹，被告的委托诉讼代理人**，第三人的委托诉讼代理人***均到庭参加诉讼。本案现已依法审理终结。 ***委会向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告双方的不定期租赁关系已解除并判令被告限期腾退租赁场地；2.被告向原告支付2015年4月13日起至实际腾退之日止的场地租金及违约金，暂计至2021年7月12日拖欠的租金为156250元，违约金为67907.65元；3.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2009年起，原告与案外人签订《场地租赁合同》，将***4组的场地及部分相关通道（使用面积为120平方米）出租给案外人安装电信移动基站设备及相关线路。租赁期内，双方经协商将承租人变更为被告，并与被告于2015年8月6日另行签订《移动基站场地使用合同》（以下简称租赁合同），租期至2018年4月12日，租金为每年2.5万元，逾期支付租金按年租金每天0.03%标准支付违约金，超过60天，原告有权解除合同。租赁合同签订后，被告使用场地至今，但从未支付过任何租金。双方法律关系已属于不定期租赁合同关系，原告多次向被告催收费用，于2019年向被告邮寄催收函；2021年7月，原告向被告送达《解除合同通知书》，要求被告腾退场地并支付相关费用。至今被告仍未支付任何费用，原告为维护合法权益，特提起诉讼。 电信成都分公司辩称，1、被告没有与原告建立不定期租赁合同的意思表示，未与原告建立不定期租赁合同关系，不应承担租金及违约金；并认为原告主张的违约金过高，希望进行调整；被告没有收到过原告的催收通知，且原告在2020年4月以前，也未进行过催收；租赁合同明确了租金给付方式为按期给付，每一期属于独立的债权，诉讼时效应当分别计算，故其主张违约金、租金的诉讼时效均已逾过。2、在租赁合同期内，原告未能履行出租人提供安全场地的义务，导致被告设施被盗、无法放置设备等，现修建的基站已经废弃，被告并未实际使用案涉场地，没有实现租赁目的；即使根据租赁合同约定，出租期间发生安全事故，也应由原告承担责任。3、被告与原告分别签订了租赁合同，租期至2018年4月12日届满，在租期届满前（2015年12月17日），被告已将租赁场地上基站的所有权移交给第三人，被告不是案涉场地上基站的所有权人，无法进行腾退，也无腾退义务。4、对解除合同通知书真实性予以认可，但认为并不发生法律效力。故，应驳回原告的诉讼请求。 ***都分公司述称，原告提供的合同显示系与被告签署，我公司不是合同主体，故应由被告承担租金、违约金及相应腾退义务；认为原告提供的微信聊天记录，能反映在2015年12月17日以后，仍是被告在履行租赁合同；被告确于2015年12月17日将租赁场地上基站的所有权移交给第三人，根据双方确认函第4.3条的约定，租赁合同没有进行变更，租赁合同权利义务并未转移；案涉基站已没有再使用。 本院经审理认定事实如下：2009年4月3日，原告（出租方）与中国电信集团公司四川网络资产分公司（承租方）签订《移动通信基站设置土地租赁合同》，约定将龙泉驿区大面××××组土地（土地面积120平方米）出租给承租方作为通信设施用地，租期为2009年4月13日至2012年4月12日。 2012年4月9日，原告（出租方）与与中国电信集团公司四川网络资产分公司（承租方）签订《移动基站设置场地土地使用租赁合同》，约定将龙泉驿区大面××××组土地（土地面积120平方米）出租给承租方作为通信设施用地，租期为2012年4月13日至2015年4月12日。 2015年8月6日，原告（甲方）与被告（乙方）签订租赁合同，约定甲方将龙泉驿区大面××××组土地（土地面积120平方米）出租给乙方作为通信设施用地，租期为2015年4月13日至2018年4月12日。使用费为25000元每年，乙方应于本协议生效后三个月支付当年使用费；以后于每年的4月前预付当年的使用费；乙方的权利与义务，除续约外，合同期届满，乙方应自行拆除相关设施设备，并向甲方交还场地，逾期不拆除的，甲方有权自行处理；违约责任，乙方逾期缴纳场地租赁费的，乙方应向甲方支付年场地租赁费0.3‰／天的违约金；若逾期超过60天，甲方有权解除合同，乙方应向甲方支付年场地租赁费30%的违约金；其他约定，若双方需要续签合同，乙方应于本合同的期限届满之前三个月内向甲方提出，再由双方进行协商解决。 双方均认可，被告租赁案涉场地后，在案涉场地上已设置通信基站（**），该基站早已废弃，不再使用，但未拆除。 原告提供的微信软件电子数据显示，原告工作人员***于2020年3月至5月期间与显示为被告的工作人员周创彬就被告欠付租金问题进行沟通协商，要求被告尽快给付欠付租金，被告工作人员称需公司领导会商后才能确定是否欠付，以及如何支付问题。 2021年7月5日，原告工作人员***向被告邮寄《解除合同通知书》，明确被告收到该解除合同通知书之日，双方租赁合同解除，并要求被告支付尚欠的租金和违约金，并腾退租赁场地；该次邮寄信息显示被告拒收（2021年7月7日）。2021年7月7日，原告派人将解除合同通知书张贴于被告营业场所围墙上。 另查明，2019年12月25日，成都市人民政府作出《关于同意龙泉驿区调整部分乡镇（街道）行政区划的批复》，成府函﹝2019﹞23号，确认大面××××组归入新设立的东安街道行政区域。 还查明，2015年12月17日，被告与第三人签署《成都公司资产交割确认函》一份，显示双方确认被告已将在租赁合同项下的土地上修建的通信基站移交给第三人，并由第三人所有。 上述事实有当事人的陈述，《移动通信基站设置土地租赁合同》《移动基站设置场地土地使用租赁合同》《移动基站场地使用合同》，微信软件电子数据，《解除合同通知书》《关于同意龙泉驿区调整部分乡镇（街道）行政区划的批复》《成都公司资产交割确认函》等证据在案在案证实，本院予以认定。 本院认为，原告与被告签订的租赁合同是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的效力性禁止规定，双方应按约履行。现对双方争议问题分析如下：1、被告对诉讼时效的抗辩能否成立。双方签订的租赁合同显示，租赁期限至2018年4月12日届满，但在合同届满后，被告并未退还原告土地而是继续使用，因此，原告要求被告支付租金可视为分期履行债务，其诉讼时效应自最后一期债务履行期限届满时计算，原告的请求并未超过三年的诉讼时效。被告认为诉讼时效已逾过的抗辩不能成立。2、被告是否应当给付租金和违约金。双方签订的租赁合同的事实和履行过程均发生于民法典实施前，应适用合同法进行处理。租赁合同到期后双方法律关系的认定，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条之规定，双方未在租期届满后就租赁场地问题进行协商的情况下而继续使用原告所有的土地，依法该租赁关系可视为不定期租赁，原告可以随时解除合同。被告应当按约给付未给付租金，并承担相应违约责任。被告拒收原告邮寄送达的解除租赁合同通知，原告于2021年7月7日将解除合同通知书张贴于被告的营业场所外，可视为原告将解除的意思达于被告，双方之间的不定期租赁关系于该日解除。，双方租赁合同于当日应视为已解除原告主张被告未付的租金（2015年4月13日-2021年7月12日期间）为156250元，根据租赁合同约定，租赁期限内的租金为75000元，；故不定期租赁期间应计算至当日，该期间租金为80903元，以上租金共计155903元。后期场地占用事实客观存在，原告请求按照租赁合同约定标准予以支付，本院予以支持。关于违约金，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，本院结合原告已就案涉租赁场地已与多个主体订立多次租赁合同，但在与被告的租赁合同履行期满后，未见双方协商继订租赁合同情形，对扩大损失部分，原告亦应承担一定责任；以及被告抗辩、原告的实际损失、合同履行情况等，酌情确定被告应承担违约金22586元。3、关于腾退场地。被告主要抗辩理由为租赁场地上修建的通信基站在合同履行期间，已由第三人享有所有权，故其不应支付租金，且无权进行腾退。被告的抗辩没有任何法律依据，本案租赁合同的主体并未发生变化，双方亦未对此进行明确约定，原告向被告出租的系案涉场地的使用权，租赁合同解除后，被告应当履行腾退场地的义务，而进行腾退则必然涉及对通信基站的拆除问题；租赁合同履行期间，租赁场地上客观上已修建通信基站，且现已查明该通信基站属于第三人所有，客观上与本案判决结果存在利害关系。本案，第三人已参加诉讼，对此情形已客观知悉，故作为通信基站的所有权人，其在被告履行腾退义务时，具有相应协助义务，该协助义务限于不阻挠腾退进行，及必要的关于权利所有人的见证，认可等行为，在本案中不包含给付腾退费用；如被告与第三人就通信基站相关权利义务另有约定的，可另行依法处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百三十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 一、确认原告四川省成都市龙泉驿区东安街道***村民委员会与被告中国电信股份有限公司成都分公司于2015年8月6日签订的《移动基站场地使用合同》已于2021年7月7日解除； 二、被告中国电信股份有限公司成都分公司于本判决生效后十日内向原告四川省成都市龙泉驿区东安街道***村民委员会给付租金155903元，违约金22586元；并从2021年7月8日起按25000元每年的标准支付场地占用费至实际腾退之日止； 三、被告中国电信股份有限公司成都分公司于本判决生效后三十日内将《移动基站场地使用合同》项下土地上修建的通信基站予以拆除，并清理；第三人中国**股份有限公司成都市分公司应予以协助（在本案中不包括支付腾退相关费用）； 四、驳回原告四川省成都市龙泉驿区东安街道***村民委员会的其余诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2331元，由原告四川省成都市龙泉驿区东安街道***村民委员会承担431元，由被告中国电信股份有限公司成都分公司承担1900元（于本判决生效后七日内向本院缴纳）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员　　*** 二〇二一年十一月二十五日 书记员　　白　轩