北京鑫恒昌建筑装饰有限公司与北京新领域房地产开发有限公司返还原物纠纷二审民事判决书

北京市第一中级人民法院

民 事 判 决 书

（2022）京01民终8586号

上诉人（原审被告）：北京鑫恒昌建筑装饰有限公司，住所地北京市海淀区信息路30号上地大厦3层3022室。

法定代表人：崔春红，董事长。

委托诉讼代理人：解培明，男，北京鑫恒昌建筑装饰有限公司项目经理。

委托诉讼代理人：肖梅霞，北京安翔律师事务所律师。

被上诉人（原审原告）：北京新领域房地产开发有限公司，住所地北京市昌平区新干线家园一区11号楼01层02号。

法定代表人：胡卫国，董事长。

委托诉讼代理人：娄强，北京市易和律师事务所律师。

委托诉讼代理人：郑宇，北京市易和律师事务所律师。

上诉人北京鑫恒昌建筑装饰有限公司（以下简称鑫恒昌公司）因与被上诉人北京新领域房地产开发有限公司（以下简称新领域公司）返还原物纠纷一案，不服北京市昌平区人民法院（2021）京0114民初29466号民事判决，向本院提起上诉。本院于2022年8月30日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

鑫恒昌公司上诉请求：撤销一审判决第一项、第二项，改判驳回新领域公司在一审的诉讼请求或将本案发回重审；本案一、二审诉讼费由新领域公司承担。事实和理由：一审法院未全面查明案件事实，作出错误判决。位于北京市昌平区3单元102房屋、北京市昌平区4单元102房屋、北京市昌平区5单元102房屋是新领域公司向鑫恒昌公司提供，由鑫恒昌公司无偿用于办公、材料、设备、机具用房及员工宿舍的房屋。2019年1月28日双方商谈3925万元工程款时，同时商谈了本案的房屋，当时新领域公司谈判的负责人郝某、王某、闫某等人同意鑫恒昌公司免费使用本案房屋至质保期结束并结清所有维修工程款为止。一审中，鑫恒昌公司也提供新领域公司郝某等人电话以及申请法院通知其到庭核实情况，一审法院庭审过程中未拒绝鑫恒昌公司提出的申请，也未告知鑫恒昌公司核实结果，在未全面查明案件事实的情况下直接作出的判决错误。

新领域公司辩称，同意原判，不同意鑫恒昌公司的上诉请求及理由。

新领域公司向一审法院起诉请求：1.判令鑫恒昌公司立即腾退、返还新领域公司位于北京市昌平区3单元102室房屋；2.鑫恒昌公司按照每月8000元的标准支付上述房屋实际使用费，自2019年4月23日起计算，最终计至实际腾退之日。

一审法院认定事实：新领域公司系北京市昌平区3单元132号房屋（实际门牌号为102号，以下简称102号房屋）的所有权人，房屋规划用途为管理用房，面积79.15平方米。2017年6月20日，鑫恒昌公司员工解鑫向新领域公司出具承诺书，内容为：我公司在新干线家园一区内进行外墙砖修复及地下室漏水维修工作，特再借用一套3单元102室房屋作为维修工长住宿及办公使用，我公司保证借用房屋内的设备设施完好无损，并由我公司承担上述房屋借用期间的一切安全责任。借用期限为一个月，保证按时将上述借用房屋腾退，并与物业公司做好房屋交接记录。

2019年4月22日，新领域公司向鑫恒昌公司送达《关于贵司〈关于腾退借用房屋回复的函-004〉和〈紫金新干线一期19栋楼外墙零星维修工程维保事宜工作回复函〉的回复》，其中载明：由于霍营街道要求我司向紫金新干线居委会尽快移交设置在一期的居委会用房（22-1-102；22-2-102），请贵司即日起履行贵司承诺，腾退该两间借用房屋。并于2019年5月30日前履行贵司承诺腾退剩余两间借用房屋（22-3-102；22-4-102），以便我司向物业单位办理移交手续。同日，鑫恒昌公司向新领域公司送达《关于新干线住宅小区19栋楼维保、地下室堵漏工程结算、房屋腾退回复函》，其中载明：房屋腾退问题我司领导已经与贵司闫总商定5月30日前腾退两间，剩下的两间作为维保办公和工人住宿及库房等使用。现贵司函件提出又让我司腾退房屋，且贵我双方均已商定的事，贵司又反悔没有道理，此房贵司未与我司结算和未支付已签订的协议书的尾款我司无法腾退。

2019年9月29日，新领域公司向鑫恒昌公司送达《关于腾退借用房屋的函》，内容为：“贵司向我司借用3单元102室、4单元102室、5单元102室共计3套房屋，作为新干线家园一区外墙砖修复及屋面漏水维修工作期间办公使用。贵司向我司出具了房屋借用承诺书，承诺在维修工作结束后或应我司的要求，保证按时将上述借用房屋腾退，并与物业公司做好房屋交接记录。现新干线家园一区外墙砖修复及屋面漏水维修工作已经结束，请贵司于2019年10月10日前将上述3套借用房屋腾退归还我司。”2019年10月15日，新领域公司向鑫恒昌公司再次送达《关于腾退借用房屋的函》，要求鑫恒昌公司于2019年10月20日前将上述借用房屋腾退归还。2020年11月11日，新领域公司再次函至鑫恒昌公司，要求其立即腾退占用房屋。

2020年12月12日，鑫恒昌公司向新领域公司回函，内容为：“1、上述3套房屋不是借用，是我司承包你司维修工程期间，双方约定你司为我司提供的用于办公、材料、设备、机具用房及员工宿舍，交付我方无偿使用，提供房屋使用期直至我司施工的所有工程质保期结束且你司结清我司的所有工程款。现我司为你司施工的部分工程维修期还没有结束，且你司对部分到期质保金没有结清的情况下，我司有权按照你司原承诺合法无偿使用3套房屋。2、你司不守承诺，违反诚实信用原则。2019年10月26日在我司不知情的情况下，私自撬锁进入我司使用的房屋内，擅自搬出我方物品。你司采取粗暴强行抢房的方式，致使我司房屋内原存放的名贵字画、机械设备、施工工具、员工物品等，有的损毁、有的丢失。后我司报警，警察对此事宜也出警予以记录，我司又继续依约使用现有3套房屋。我司也曾致函你司，要求你司解决损坏物品的赔偿事宜，但你司至今都未对我方损坏及丢失的物品进行赔偿，请你司尽快解决对我司已损坏及丢失物品进行赔偿，我司暂保留通过法律途径向你司追究赔偿的权利。3、再次提醒你司，我司现是依约使用3、4、5单元102室的3套房屋，你司无权私自采取任何强行措施收回房屋，若发生人员肢体冲突造成人伤、经济损失及产生的一切损失都由你方承担”。

另查，102号房屋现仍由鑫恒昌公司占有使用。

一审法院认为，国家、集体、私人的物权和其他权利人的物权受法律平等保护，任何组织或者个人不得侵犯。无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。新领域公司作为涉案房屋所有权人，要求鑫恒昌公司腾退房屋，有事实与法律依据，法院予以支持。鑫恒昌公司辩称双方口头约定房屋借用至维保义务完成，但并未提供充分证据予以证明，法院对此不予采信。依据鑫恒昌公司员工出具的承诺书，新领域公司可随时要求其腾退房屋。故在新领域公司发函要求鑫恒昌公司于2019年5月30日前腾退涉案房屋，鑫恒昌公司仍不予腾退，其应支付此后的占有使用费。新领域公司要求鑫恒昌公司腾退房屋并支付占有使用费有事实及法律依据，但鑫恒昌公司应自2019年5月31日起支付占有使用费，且新领域公司主张的占有使用费金额过高，关于鑫恒昌公司应负担的占有使用费，法院参照一般房屋租金标准予以确定，对新领域公司主张的过高部分不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第二百零七条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第四十条第二款、六十七条之规定，判决：一、北京鑫恒昌建筑装饰有限公司于判决生效之日起十五日内将位于北京市昌平区3单元102号（房屋所有权登记簿中记载为132号）房屋腾退与北京新领域房地产开发有限公司；二、北京鑫恒昌建筑装饰有限公司于判决生效之日起十五日内向北京新领域房地产开发有限公司支付占有使用费（以每月5000元为标准，自2019年5月31日起支付至实际腾退之日止）；三、驳回北京新领域房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了举证质证。鑫恒昌公司提交如下证据：证据1.闫某、郝某于2022年8月10日出具的临时维修用房情况说明，证明2019年1月28日鑫恒昌公司与新领域公司协商一致由鑫恒昌公司一直无偿使用涉案房屋，待所有维修工程款结算完毕后一个月内腾退房屋；证据2.2018年12月10日关于王某、闫某等任免的通知，证明二人身份。新领域公司质证意见为：证据1真实性、合法性、关联性均不认可；证据2真实性认可，关联性、证明目的不认可。王某已于2019年8月离任，闫某于2022年5月离任。新领域公司提交了闫某的离职证明，证明闫某与新领域公司存在利害关系，证人证言不应被采信。鑫恒昌公司的质证意见为真实性无异议。对于上述证据的认证意见，在本院认为中一并论述。

本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。二审中，鑫恒昌公司书面申请闫某、郝某出庭作证。

本院认为，无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。鑫恒昌公司主张双方就涉案房屋无偿使用事宜曾达成口头协议，新领域公司予以否认，鑫恒昌公司并未提供充分证据予以证明。二审中，鑫恒昌公司所提交的证据无法证明闫某、郝某曾代表新领域公司与鑫恒昌公司达成上述口头协议，故双方提交的相关证据均不属于二审新证据，本院不予认定。鑫恒昌公司未举证证明闫某、郝某曾系代表新领域公司履行职务行为与鑫恒昌公司进行协商，故证人出庭申请，与本案无直接关联，本院不予准予。此外，鑫恒昌公司书面承诺保证按时腾退房屋。鉴于此，新领域公司作为涉案房屋所有权人，请求鑫恒昌公司腾退房屋并支付占有使用费，于法有据。一审法院判令鑫恒昌公司腾退房屋，同时酌定的占有使用费数额，符合法律规定，本院予以确认。

综上所述，鑫恒昌公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费70元，由北京鑫恒昌建筑装饰有限公司负担（已交纳）。

本判决为终审判决。

审 判 长　柳适思

审 判 员　刘佳洁

审 判 员　王　新

二〇二二年九月二十九日

法官助理　张　治

书 记 员　杜　莹