北京新领域房地产开发有限公司与北京鑫恒昌建筑装饰有限公司返还原物纠纷一审民事判决书

北京市昌平区人民法院

民 事 判 决 书

（2021）京0114民初29466号

原告：北京新领域房地产开发有限公司，住所地北京市昌平区新干线家园一区11号楼01层02号。

法定代表人：胡卫国，董事长。

委托诉讼代理人：娄强，北京市易和律师事务所律师。

被告：北京鑫恒昌建筑装饰有限公司，住所地北京市海淀区信息路30号上地大厦二层2019室。

法定代表人：崔春红，总经理。

委托诉讼代理人：肖梅霞，北京安翔律师事务所律师。

委托诉讼代理人：解培明，男，1990年1月15日出生，汉族，北京鑫恒昌建筑装饰有限公司职员，住公司宿舍。

原告北京新领域房地产开发有限公司（以下简称新领域公司）与被告北京鑫恒昌建筑装饰有限公司（以下简称鑫恒昌公司）返还原物纠纷一案，本院于2021年12月31日立案后，依法适用普通程序，由审判员宋玉希独任审判，公开开庭进行了审理。原告新领域公司的委托诉讼代理人娄强，被告鑫恒昌公司的委托诉讼代理人肖梅霞、解培明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

新领域公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即腾退、返还原告位于北京市昌平区新干线家园X室房屋；2、被告按照每月8000元的标准支付上述房屋实际使用费，自2019年4月23日起计算，最终计至实际腾退之日；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年6月20日，被告借用原告位于北京市昌平区新干线家园X室房屋作为维修工长住宿及办公使用，并向原告出具《房屋借用承诺书》，承诺借用期限。然而，被告未能按上述承诺及原告要求按时腾退并交还原告上述房屋。原告分别于2019年9月29日、2019年10月15日向被告送达了《关于腾退借用房屋的函》，未果。后原告又于2020年11月11日向被告送达《关于立即腾退占用房屋的函》，要求被告按时交还房屋，但被告仍擅自占用拒不腾退交还，给原告造成重大损失。综上，原告为维护自身合法权益，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条之规定特诉至法院，请求法院依法审理，支持原告的诉讼请求。

鑫恒昌公司辩称，不同意原告诉讼请求，案涉房屋是被告承包原告的维修工程期间双方约定用于维修的办公材料和设备及其机具用房，当时约定无偿使用，提供房屋的使用期限是指所有工程质保期结束且原告结清被告的所有工程款项包括质保金。现在维修期还没有结束，且到期质保金没有结清，另外关于地下车库维修的工程款还没有进行结算，所以被告不同意支付。且2019年1月28日双方商谈3925万元工程款时，对使用的房屋也进行了商谈和口头约定，当时原告谈判的负责人郝云刚、王哲双对被告进行承诺，房屋使用期直到质保期结束并结清所有工程款。2019年10月26日在被告不知情情况下，原告还私自撬锁进入被告使用房屋内，损坏了被告在房屋内的物品，价值比较昂贵，被告也已经起诉，后双方协商一致仍然使用现有房屋，所以被告不同意腾退房屋，也不同意支付占有使用费。第二项诉讼请求原告主张占有使用费没有任何事实依据，是原告自行定价。

当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。基于相应证据及当事人的陈述，本院认定事实如下：

新领域公司系北京市昌平区新干线家园X房屋（实际门牌号为X号，以下简称X号房屋）的所有权人，房屋规划用途为管理用房，面积79.15平方米。2017年6月20日，鑫恒昌公司员工解鑫向新领域公司出具承诺书，内容为：我公司在新干线家园一区内进行外墙砖修复及地下室漏水维修工作，特再借用一套X室房屋作为维修工长住宿及办公使用，我公司保证借用房屋内的设备设施完好无损，并由我公司承担上述房屋借用期间的一切安全责任。借用期限为一个月，保证按时将上述借用房屋腾退，并与物业公司做好房屋交接记录。

2019年4月22日，新领域公司向鑫恒昌公司送达《关于贵司和的回复》，其中载明：由于霍营街道要求我司向紫金新干线居委会尽快移交设置在一期的居委会用房，请贵司即日起履行贵司承诺，腾退该两间借用房屋。并于2019年5月30日前履行贵司承诺腾退剩余两间借用房屋，以便我司向物业单位办理移交手续。同日，鑫恒昌公司向新领域公司送达《关于新干线住宅小区19栋楼维保、地下室堵漏工程结算、房屋腾退回复函》，其中载明：房屋腾退问题我司领导已经与贵司闫总商定5月30日前腾退两间，剩下的两间作为维保办公和工人住宿及库房等使用。现贵司函件提出又让我司腾退房屋，且贵我双方均已商定的事，贵司又反悔没有道理，此房贵司未与我司结算和未支付已签订的协议书的尾款我司无法腾退。

2019年9月29日，新领域公司向鑫恒昌公司送达《关于腾退借用房屋的函》，内容为：“贵司向我司借用新干线家园X室共计3套房屋，作为新干线家园一区外墙砖修复及屋面漏水维修工作期间办公使用。贵司向我司出具了房屋借用承诺书，承诺在维修工作结束后或应我司的要求，保证按时将上述借用房屋腾退，并与物业公司做好房屋交接记录。现新干线家园一区外墙砖修复及屋面漏水维修工作已经结束，请贵司于2019年10月10日前将上述3套借用房屋腾退归还我司。”2019年10月15日，新领域公司向鑫恒昌公司再次送达《关于腾退借用房屋的函》，要求鑫恒昌公司于2019年10月20日前将上述借用房屋腾退归还。2020年11月11日，新领域公司再次函至鑫恒昌公司，要求其立即腾退占用房屋。

2020年12月12日，鑫恒昌公司向新领域公司回函，内容为：“1、上述3套房屋不是借用，是我司承包你司维修工程期间，双方约定你司为我司提供的用于办公、材料、设备、机具用房及员工宿舍，交付我方无偿使用，提供房屋使用期直至我司施工的所有工程质保期结束且你司结清我司的所有工程款。现我司为你司施工的部分工程维修期还没有结束，且你司对部分到期质保金没有结清的情况下，我司有权按照你司原承诺合法无偿使用3套房屋。2、你司不守承诺，违反诚实信用原则。2019年10月26日在我司不知情的情况下，私自撬锁进入我司使用的房屋内，擅自搬出我方物品。你司采取粗暴强行抢房的方式，致使我司房屋内原存放的名贵字画、机械设备、施工工具、员工物品等，有的损毁、有的丢失。后我司报警，警察对此事宜也出警予以记录，我司又继续依约使用现有3套房屋。我司也曾致函你司，要求你司解决损坏物品的赔偿事宜，但你司至今都未对我方损坏及丢失的物品进行赔偿，请你司尽快解决对我司已损坏及丢失物品进行赔偿，我司暂保留通过法律途径向你司追究赔偿的权利。3、再次提醒你司，我司现是依约使用新干线家园X室的3套房屋，你司无权私自采取任何强行措施收回房屋，若发生人员肢体冲突造成人伤、经济损失及产生的一切损失都由你方承担”。

另查，X号房屋现仍由鑫恒昌公司占有使用。

本院认为，国家、集体、私人的物权和其他权利人的物权受法律平等保护，任何组织或者个人不得侵犯。无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。新领域公司作为案涉房屋所有权人，要求鑫恒昌公司腾退房屋，有事实与法律依据，本院予以支持。鑫恒昌公司辩称双方口头约定房屋借用至维保义务完成，但并未提供充分证据予以证明，本院对此不予采信。依据鑫恒昌公司员工出具的承诺书，新领域公司可随时要求其腾退房屋。故在新领域公司发函要求鑫恒昌公司于2019年5月30日前腾退案涉房屋，鑫恒昌公司仍不予腾退，其应支付此后的占有使用费。新领域公司要求鑫恒昌公司腾退房屋并支付占有使用费有事实及法律依据，但鑫恒昌公司应自2019年5月31日起支付占有使用费，且新领域公司主张的占有使用费金额过高，关于鑫恒昌公司应负担的占有使用费，本院参照一般房屋租金标准予以确定，对新领域公司主张的过高部分不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第二百零七条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第四十条第二款、六十七条之规定，判决如下：

一、北京鑫恒昌建筑装饰有限公司于本判决生效之日起十五日内将位于北京市昌平区新干线家园X号（房屋所有权登记簿中记载为X号）房屋腾退与北京新领域房地产开发有限公司；

二、北京鑫恒昌建筑装饰有限公司于本判决生效之日起十五日内向北京新领域房地产开发有限公司支付占有使用费（以每月5000元为标准，自2019年5月31日起支付至实际腾退之日止）；

三、驳回北京新领域房地产开发有限公司的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费70元，由北京鑫恒昌建筑装饰有限公司负担（于本判决生效之日起七日内交纳）。

如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。

审判员　　宋玉希

二〇二二年七月六日

书记员　　王婵娟