付强、广西南宁赛源置业有限公司等房屋买卖合同纠纷民事一审民事判决书

广西壮族自治区南宁市兴宁区人民法院 民 事 判 决 书 （2022）桂0102民初9878号 原告：付强，男，1972年8月22日出生，汉族，住广西壮族自治区南宁市青秀区。 委托诉讼代理人：***，***臻律师事务所律师。 被告：广西南宁赛源置业有限公司，住所地广西壮族自治区南宁市西乡塘区相思湖东路1号聘望郦都居住小区C1栋2**601号，统一社会信用代码：91450100587101192U。 法定代表人：***，该公司总经理。 第三人：全洋电梯工程集团有限公司，住所地广西壮族自治区南宁市江南区白沙大道48号川泸国际A栋11层13、15、16、17、18号房，统一社会信用代码：914501030907328299。 法定代表人：付强，该公司执行董事。 原告付强与被告广西南宁赛源置业有限公司（以下简称赛源置业公司）、第三人全洋电梯工程集团有限公司（以下简称全洋电梯公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2022年12月13日立案受理后，适用简易程序于2023年2月1日公开开庭进行了审理。原告付强及其委托诉讼代理人***、被告赛源置业公司法定代表人***、第三人全洋电梯的法定代表人付强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告付强向本院提出的诉讼请求为：1、判令解除原被告于2020年11月5日签订的《合作建房合同》；2.判令被告向原告支付款项人民币400000元；3、判令被告向原告支付利息（计算方式为：以400000元为基数，按银行同期活期存款年利率1.3%，从2022年3月16日起，暂计至起诉之日，为2325元，以后计算至清偿全部款项之日止）；4、由被告承担本案的诉讼费用。 事实与理由：2020年11月3日，被告与第三人全洋电梯公司签订《电梯设备供货合同》，合同约定以锦钰城Ｃ区05层08号套房抵扣电梯货款40万。2020年11月5日，被告与原告付强签订《合作建房合同》，同日被告向原告出具金额为40万元收据。《合作建房合同》约定交房时间为2019年12月30日，直至2022年3月5日，被告没有按交付房产标准交付给原告使用，构成根本性违约。经原告多次催促，被告于2022年3月16日向原告发函通知解除合同。因被告尚欠原告全洋电梯公司多笔电梯款没有支付，第三人全洋电梯公司曾于2022年3月份以电梯买卖合同纠纷向南宁市江南区人民法院起诉并要求被告支付欠付电梯款，江南法院经开庭审理并作出判决认为：“房屋买卖纠纷与本案纠纷即原、被告之间的电梯买卖纠纷不属于同一个法律关系，就房屋买卖纠纷，原告可另行主张权利。”案涉锦钰城Ｃ区05层08号房产位于南宁市兴宁区××道××号，房屋买卖纠纷属专属管辖，由不动产所在地人民法院管辖。为此原告向本院起诉，请求支持原告的诉讼请求。 被告赛源置业公司辩称：原告与被告于2020年11月5日签订的《合作建房合同》是有效合同，是双方的真实意思表示，应依法驳回原告的诉讼请求。 第三人全洋电梯公司述称：签订合同的时候双方协商是以被告尚欠第三人的电梯款抵作购房款，第三人已经向被告交付安装的电梯，被告至今没有通知原告收房，且合同约定房产的水、电也都没有安装，房产根本无法交付，因被告无法向原告交付房产，为此要求解除合同和退还尚欠的电梯款。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，根据当事人**和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2020年11月5日，原告付强（乙方）与被告赛源置业公司（甲方）签订《合作建房合同》（合同编号：Ｃ5-08）。约定：第一条、合作建房依据。三塘国际商贸广场【现定名】锦钰城座落于南宁市兴宁区××道南面的三塘坡农民产业用地内，由甲方与南宁市兴宁区三塘镇三塘村三塘坡村民以合作经营的方式取得该地块的开发权和使用权。依据南规管［2012］543号，项目编号：ＹＤ0101201200243；南兴发改登字［2013］35号《关于三塘国际商贸广场项目的登记备案文件》和南宁市规划管理局批准的规划总平审批号ＧＨ2014-030等文件开发建设三塘国际商贸广场【现定名】锦钰城，甲方依据乙方合作建房的出资比例和约定合作建房款，确定乙方享有50年使用权的套房面积（以下简称“该套房”）。第三条、合作建房模式（一）甲乙双方同意以合作建房的模式建设该套房，甲方负责合作建房的相关手续和建设事宜，其所缴纳的合作建房款在支付土地开发、建设成本、办证费用和运营等相关费用后的结余部分归甲方所有。（二）乙方同意将合作享有该套房的建筑面积全权委托甲方负责开发建设，直至甲方将该套房交付给乙方使用之日止。第四条、套房位置和面积，甲方根据乙方合作建房的出资比例，确定乙方享有所得的自选套房位于南宁市兴宁区××道××层××号套房，总建筑面积89.61平方米（含公摊面积）。第七条乙方按一次性付款方式合作建房款总价共计400000元。第八条按合同约定乙方对该套房使用权从交付日2019年12月30日起到2067年8月30日止。第十条交付期限，在2019年12月30日甲方将该套房交付给乙方使用。合同还对其他事项进行约定。后附《套房交付标准》和《住宅平面图》。原告在合同中签名、被告在合同中盖章。 同日，被告向原告出具《收款收据》，载明“今收到付强交来锦钰国际商贸城C5-08号住宅合作建房款400000元，支付方式：电梯款抵房款”。 2022年3月16日，原告付强向被告发出《关于依约解除合作建房合同的函》，载明“广西南宁赛源置业有限公司：付强（乙方）曾与广西南宁赛源置业有限公司（甲方）协商，乙方同意抵扣电梯工程欠款40万的方式以换取甲方开发的锦钰城C区05层08号套房使用权（锦钰城位南宁市昆仑大道三塘国际商贸广场）。2020年11月5日，双方签订《合作建房合同》，同日甲方向乙方出具了一张40万元的建房款的收据。然而贵公司至今存在逾期交房的违约行为：双方签订的《合作建房合同》明示交房时间为2019年12月30日，而甲乙双方签订合同的日期为2020年11月5日，况且当天乙方已依约一次性将电梯工程款冲抵房款40万，故甲方于2020年11月5日当天就应将锦钰城C区05层08号套房按交付标准（附件二）房屋转交给乙方使用，可甲方直至2022年3月5日，都没有交付，逾期天数达485天，已构成根本违约。现依《合作建房合同》第十一条通知解除合同，并要求甲方自接到本函之日起，依约支付建房款40万及利息。以上意见，特此函告！”。 另查明：一、第三人全洋电梯公司（乙方）与被告赛源置业公司（甲方）于2020年11月3日签订《电梯设备供货合同》，约定：甲方以总价60万元向乙方订购怡达快速乘客电梯三台、威特乘客电梯一台，乙方提供符合标准的电梯产品并负责安装、调试。甲方用锦钰城3栋508号房89平方房子（按4500元每平米计算后总价为人民币：肆拾万抵电梯货款后，多退少补计算）。甲方未按合同约定期限付清货款，或乙方未按合同约定期限交货，违约方按逾期部分货款总额每天万分之四向守约方支付违约金。违约金不足以赔偿经济损失时，违约方对不足部分还应承担补偿责任。守约方通过诉讼方式要求违约方承担合同责任的，违约方应同时承担守约方因此支出的诉讼费、保全费、公告费、律师费、差旅费等费用。合同签订后，原告依约提供了电梯，并安装、调试完毕交付给被告使用。被告支付了部分货款。二、第三人曾于2022年4月18日并以本案的证据《合作建房合同》《收款收据》作为证据向南宁市江南区人民法院提起诉讼并要求被告支付电梯款，该院于2022年8月18日作出的（2022）桂0105民初第4699号民事判决书认为《合作建房合同》《收款收据》属于房屋买卖合同纠纷而不是电梯买卖合同纠纷，不属于同一法律关系，应另行主张权利，该判决书于2022年9月8日生效。三、本案讼争房屋以“南宁市兴宁区三塘镇三塘村三塘坡”名义办理了规划报建手续，但并未取得商品房预售许可证明。该房屋所属建设项目的建设用地为南宁市兴宁区三塘镇三塘村三塘坡的集体建设用地，集体建设用地使用权及商铺所有权的权利人亦均为南宁市兴宁区三塘镇三塘村三塘坡。 原告于2022年12月13日以被告无法交房导致合同解除为由诉至本院，请求如其诉请。 以上事实有《合作建房合同》（合同编号：C5-08）《套房交付标准》和《住宅平面图》《收款收据》《关于依约解除合作建房合同的函》（2022）桂0105民初4699号民事判决书和生效证明及当事人的**等证明证实，本院予以确认并作为定案依据。 本院认为：一、关于涉案合同的性质问题。原、被告签订的《合作建房合同》约定被告以其尚欠原告电梯货款抵作购房款，其实质并不属于合作建房的性质，从双方签订的《合作建房合同》内容来看，虽然约定了原告取得房屋的使用权，但是从合同的体例用词、使用权期限、交付房屋及支付房款等方面来看，其房屋买卖合同的特征更为突出，合同的本质目的是原告为了取得特定的房屋，故应认定双方签订的《合作建房合同》形成商品房预售合同法律关系。 二、关于涉案合同的效力问题。由于原、被告签订的《合作建房合同》实质为商品房预售合同，而被告作为出卖人，未提供证据证明其在本案诉讼前已取得《合作建房合同》所涉讼争房屋的预售许可证明，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定，原、被告于2022年3月16日签订的《合作建房合同》应属无效。 三、关于原告要求被告返还合作建房款及支付利息损失的问题。原、被告签订的《合作建房合同》属无效合同，依据《中华人民共和国民法典》第一百五十七条规定，“民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。法律另有规定的，依照其规定”。原告为被告安装电梯并交付被告使用，原告取得电梯款项，原告与被告以合同的形式抵作本案的房款，即原告已经支付案涉的房款，因此，被告应当返还原告已抵作合作建房款40万元并向原告赔偿利息损失，原告主张的利息为被告占用原告已付款期间产生的孳息损失，被告对此应当予以赔偿，并按LPR规定的利率计算。 综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第一百五十七条和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决如下： 一、原告付强与被告广西南宁赛源置业有限公司于2020年11月5日签订的《合作建房合同》（合同编号：C5-08）无效； 二、被告广西南宁赛源置业有限公司向原告付强返还电梯款抵作购房款40万元; 三、被告广西南宁赛源置业有限公司向原告付强支付利息损失（计算方式：以40万元为基数，自2022年3月16日起至实际清偿之日止，按利按LPR规定的利率计算）。 上述义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按本案生效判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行财产所在地人民法院申请执行。 案件受理费3667元，由被告广西南宁赛源置业有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：2001********。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审判员　　*** 二〇二三年三月十日 书记员　　张奕曈 附法律条文： 《中华人民共和国民法典》 第一百五十七条民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。法律另有规定的，依照其规定。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。