北京开兴建筑工程有限责任公司与某某排除妨害纠纷一审民事判决书

北京市丰台区人民法院

民 事 判 决 书

(2021)京0106民初7610号

原告：北京开兴建筑工程有限责任公司，住所地北京市东城区长青园9号楼。

法定代表人：龙铁柱，董事长。

委托诉讼代理人：张广勇，男，该公司总经理。

委托诉讼代理人：鲍陈，男，该该公司职工。

被告：**，女，1951年8月26日出生，汉族，北京市测振仪器厂退休工人，住北京市丰台区。

委托诉讼代理人：徐永明（**之夫）。

委托诉讼代理人：徐适杨（**之女）。

原告北京开兴建筑工程有限责任公司（以下简称开兴建筑公司）与被告**排除妨害纠纷一案，本院于2021年2月25日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员独任审理，于2021年5月26日公开开庭进行了审理。原告开兴建筑公司的委托诉讼代理人张广勇、鲍陈，被告**的委托诉讼代理人徐永明、徐适扬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

开兴建筑公司向本院提出诉讼请求：1.判令**立即将2017年4月1日双方租赁合同下的位于丰台区分钟寺53号院一排5号房屋返还给原告；2.判令**支付原告房屋占用费37000元；3.诉讼费用由**承担。事实和理由：依据原告、被告于2017年4月1日双方达成的口头租赁合同的约定，被告承租原告位于北京市丰台区分钟寺53号院一排5号房屋1间，房屋租金每月1000元整，承租期限自2017年4月1日至2017年11月1日止。现租赁期限已届满，被告自2017年11月1日至今强行占用原告北京市丰台区分钟寺53号院一排5号房屋，原告物业项目部工作人员多次找被告协商归还房屋事宜，但被告都以各种理由推脱拒不搬离。故原告提出本诉，请求法院依法支持原告的诉讼请求。

**辩称，不存在我与被告2017年的口头约定租赁合同，也没有证据证明合同存在。实际上从2002年1月份至今19年了，有房租收据和水电、保洁票据作为证据。原告多次与我们协商归还，其实是暴力强拆、停水停电、破坏厨房门、墙体裂缝，房屋安全得不到保障，也有报警记录。2021年5月14日强拆，原告故意破坏财物、暴力强拆且恐吓，按照治安管理处罚法，要拘留罚款。民法典第1182条、第1183条、第1184条有相关规定。国有土地房屋征收补偿条例第27条明确规定先补偿后搬迁，任何单位和个人不得采取暴力、威胁、中断供水供电、供热供气迫使搬迁，第31、33条有违法暴力强拆的处罚责任，严重的要追究刑事责任。北京市国有土地房屋征收意见第15条有相似意见。我方要求原告对被告进行房屋安置和补偿。双方2002年签有租赁合同，根据分钟寺西北侧地区回迁安置房住宅房屋征收补偿方案14条对“户”的概念，我们属于承租户，应有搬迁补助、大病困难补助，原告没有给我们任何补偿，暴力强拆让我们搬走是不合理不合法的。双方是租赁关系，民法典第725-728条规定出租人在出卖房屋时应优先通知承租人，原告没有在合理时间内优先通知我们，妨碍我们行使优先购买权。关于原告要求支付租金，其与政府签订协议后，房屋由政府处理，原告无权出租，拆迁范围确定后，单位和个人都无法对房屋进行出租，房屋属于危房，我们居住人身安全得不到保障，要求我方支付租金属于无理要求。民法典第729条约定，不是承租方事由，房屋部分毁损灭失的，承租人可以减少或不支付租金。事实上，我方是老人，没有住房，没有积蓄，居住本案房屋接近20年，请求法院保障基本居住权。起诉案由是排除妨害纠纷，一般构成要件包括三点，标的物存在所有人占有，妨害人以占有以外的方法妨害权利人行使权力且这种行为持续进行，妨害必须是不正当的。我方没有造成实际损害，请求法院驳回原告的诉讼请求，案由不合适。

当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：

1994年3月28日，丰台区分钟寺农工商联合五分公司（甲方）、北京大方房屋中介信息事务所（乙方）、北京市崇文区城市建设开发公司（丙方）签订《租赁房屋协议书》，约定：甲方利用原有的旧厂区占地724平方米，建设三排居住用房，每排拾间，共计450平方米；每间配套厨房一间，共计120平方米；丙方愿意将建成的居住用房全部承租；甲方负责办理建设用地上、下水、电的配套设施，房屋建成后，产权归甲方所有；丙方为甲方提供预付租房款玖拾万元整；丙方有一次性分配权，丙方安排的住户拥有终身使用权；使用人可将住房转让他人，也可与他人调换。

1994年5月25日，三方又签订《租赁房屋协议书》，约定：甲方利用53号院原有的企业倒闭厂房地址，翻建成村民居住使用房共计贰拾间，每间居室面积十五平方米；丙方愿意承租甲方建成的村民居住用房部分二十间（五排1-10#，六排1-10#），安排职工住房困难户居住；产权归甲方所有；丙方将职工集资住房承租款预付给甲方陆拾贰万元，丙方对所参加承租职工具有一次性分配权，承租的职工有终身使用权，使用权可将住房转让他人，也可自由调换使用权。

2010年9月19日，北京市崇文区城市建设开发公司名称变更为北京正阳恒瑞置业公司。北京正阳恒瑞置业公司于2015年6月8日出具关于分钟寺200号院、53号院委托管理经营的说明，内容为：开兴建筑公司是北京正阳恒瑞置业公司投资的控股公司。分钟寺200号院的48套平房，分钟寺53号院的50套平房是北京正阳恒瑞置业公司购置的使用权，委托开兴建筑公司管理经营。

2019年11月13日，北京市丰台区房屋征收事务中心与北京正阳恒瑞置业公司签订《北京市丰台区分钟寺桥西北侧地区回迁安置房项目住宅房屋征收补偿协议（货币补偿）》，位于北京市丰台区分钟寺53号院1、2、3、5、6排房屋被征收。

2020年11月14日，开兴建筑公司向**发出告知书，内容为：**你现在占用的房屋北京市丰台区分钟寺53号院1排5号房屋，权属北京正阳恒瑞置业公司，委托开兴建筑公司分钟寺物业项目部管理经营。北京正阳恒瑞置业公司已于2019年11月13日与北京市丰台区房屋征收中心签订了房屋征收补偿协议书，并已将房屋移交给了征收中心，办理了拆除交验单。**你现在占用的丰台区分钟寺53号院1排5号房屋已属于非法占用，你就是前些年在此院租过房屋，租赁期限也早已到期，房屋租赁合同已终止，所以现在是违法占用。现告知你**2020年11月20日前人员离开该房屋，并清空属于个人的物品，否则出现任何问题及纠纷，将由**你个人承担全部责任。

2020年12月5日，开兴建筑公司再次向**发出告知书，内容除前份告知书内容外，另增加：截止到12月5日，距告知你**离开该房屋已15日，现该地区已大面积拆迁完毕，该地区已不安全，该房屋也已不安全，我公司再次告知你**尽快离开该房屋，并清空属于个人的物品，否则出现任何安全问题及纠纷，将由**你个人承担全部责任。我们公司保留诉讼于你法律的权利。

庭审中，开兴建筑公司提交2002年1月16日其与徐永明签订的《房屋租赁合同》，该合同租期自2002年1月16日至2002年4月16日，证明该公司曾与**爱人徐永明签订过租赁合同，但早已到期。**对该份《房屋租赁合同》的真实性不予认可。

开兴建筑公司提交收费记录及租金收据，证明**按每月1000元标准交纳了2017年4月1日至2017年11月1日的租金。**对其交纳该期间租金的事实予以认可。

开兴建筑公司提交照片十张，证明**占用涉案房屋。**对真实性予以认可，但称没有补偿，不同意搬离。

**提交2002年内徐永明交纳的租金收据、物业公司代收费用专项收据，证明其一直交纳房租。开兴建筑公司对收据的真实性认可，但物业相关费用并未交给开兴建筑公司。

**提交照片五张，证明开兴建筑公司强拆。开兴建筑公司不予认可。

庭审中，开兴建筑公司称，其自2017年11月起未再收取房租，**占用涉案房屋，故坚持起诉**。**称，其经人介绍承租涉案房屋，房屋来源不是房屋置换也不是拆迁安置，房屋明确为拆迁区后，开兴建筑公司不再收取租金。

本院认为，妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。本案中，**实际占用开兴建筑公司管理的53号院一排5号房屋，但无法提交有效的房屋租赁合同等法律依据，开兴建筑公司自2017年11月起亦未再收取租金。开兴建筑公司作为该房屋管理人，有权要求**腾退房屋。故本院对开兴建筑公司的第一项诉讼请求予以支持。占用房屋应当支付占有使用费，但鉴于双方实际情况，本院对开兴建筑公司要求**支付房屋占用费的诉讼请求不予支持。

综上所述，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国物权法》第三十五条规定，判决如下：

一、**于本判决生效之日起十五日内将北京市丰台区分钟寺53号院一排5号房屋腾退并交付给北京开兴建筑工程有限责任公司；

二、驳回北京开兴建筑工程有限责任公司的其他诉讼请求。

案件受理费725元，由**负担（于本判决生效之日起七日内交纳）。

如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。

审判员　　魏敬贤

二〇二一年七月三十日

书记员　　郭欣欣