北京飞利信电子技术有限公司、**（***）置业有限公司等建设工程合同纠纷执行异议执行裁定书

江苏省***市中级人民法院

执 行 裁 定 书

（2022）苏07执异1号

案外人：张丽艳，女，汉族，1964年6月14日生，住***市赣榆区。

委托诉讼代理人：胡龙梅，江苏公善民律师事务所律师。

委托诉讼代理人：寇兆君，江苏公善民律师事务所实习律师。

申请保全人：北京飞利信电子技术有限公司，住所地北京市海淀区。

法定代表人：杨惠超，该公司执行董事。

委托诉讼代理人：汤云雷，江苏韵律律师事务所律师。

委托诉讼代理人：张慧，江苏韵律律师事务所律师。

被保全人：**（***）置业有限公司，住所地江苏省***市赣榆区。

法定代表人：DOMINGOBLANCORODRIGUZ。

本院在执行申请保全人北京飞利信电子技术有限公司（以下简称飞利信公司）与被保全人**（***）置业有限公司（以下简称**公司）等建设工程施工合同纠纷一案财产保全过程中，案外人张丽艳向本院提出书面异议。本院于2022年2月7日立案后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。

经审查查明，本院在审理飞利信公司与**公司等建设工程施工合同纠纷一案中，飞利信公司于2020年4月30日向本院申请诉中财产保全，本院于2020年7月2日作出（2019）苏07民初187号之八民事裁定：冻结被保全人**公司银行存款60730501.61元或查封其他等值财产，查封期间，查封财产不得转让，不得设置抵押。2020年7月21日本院向赣榆区房管处送达上述裁定及协助执行通知书，查封**公司所有的位于赣榆区嘉会城剩余未销售的60套房产，其中包括××号楼××单元××层××公寓。

案外人张丽艳向本院提出异议称，2018年7月27日，张丽艳与**公司签订了《3#公寓认购书》一份，约定张丽艳购买其开发的位于赣榆区××××号楼×单元××层××××公寓××，面积92.29平米，单价6468元，并于当日支付了5万元定金，后于2018年10月16日付款10万元、2020年4月15日付款420167元(含维修基金3230元)，2020年9月11日支付306.85元款，合计570473.85元。根据《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条的规定，对案涉房屋应依法予以解除查封的措施，l、案涉房屋张丽艳在人民法院查封之前已签订了合法有效的《3#公寓认购书》，该认购书是双方的真实意思表示，合法签订的，不存在恶意串通、损害国家利益等无效的情形；2、张丽艳在人民法院查封之前已经合法占有案涉房屋。张丽艳已经全部交付了案涉房屋的价款，领取了案涉房屋的钥匙，缴纳了物业费等相关费用，进行了装修并已经居住，张丽艳已经对案涉房屋进行管理和使用，合法占有并实际入住；3、张丽艳已经支付案涉房屋的全部价款，并有**公司出具的相应收据；4、案涉房屋未办理过户登记是**公司的全部责任，属于**公司的义务范畴。案涉房屋未办理过户登记手续系**公司造成的，并非张丽艳自身原因造成的，张丽艳无任何过错；5、案涉房屋系张丽艳的唯一住房，除案涉房屋外，张丽艳名下无其他用于居住的房屋，张丽艳居住至今且已经缴纳了水、电、燃气等生活费用(有缴纳的相关票据为证)，案涉房屋为张丽艳人唯一居住使用，张丽艳系商品房消费者。张丽艳在办理房屋登记手续时，相关工作人员告知案涉房屋已经被法院采取了查封的措施。请求：撤销（2019）苏07民初187号之八民事裁定；解除对赣榆区××××号楼×单元××层××××公寓的查封措施。

飞利信公司辩称，法院对涉案房屋的查封，符合法律规定，涉案房屋为不动产，所有权应以登记为生效要件，涉案房屋未办理房屋过户手续，未过户到案外人张丽艳名下，故房屋的所有权人仍为**公司，贵院依法对涉案房屋的查封符合法律规定，不应解除。目前该案并未进入执行程序，张丽艳可待执行开始后提起异议，或是另案起诉**公司侵权赔偿。张丽艳未提供与**签署的××号楼××房屋的买卖合同、银行转账凭证，更未提供购房发票及产权证明，提交的相关证据不能证明其主张，恳请贵院依法予以驳回张丽艳异议请求。

案外人张丽艳为支持其异议主张，提交以下证据：证据一：《3#公寓认购书》一份，证据二：付款明细一组（共五张），证据三：水、电、燃气费等一组，证据四：物业费、装修费、电梯费等一组，证据五：***市不动产登记信息证明。飞利信公司质证认为：对证据一的其真实性不予认可。(1)该认购书不能证明房屋实际买卖并过户，应提供正式的商品房买卖合同及房屋所有权证，否则飞利信公司有理由对其真实性合理怀疑；(2)该认购书第五条约定“乙方应于2018年9月16日前与**公司签订《商品房买卖合同》”。该认购书第六条约定：“如乙方逾期签订《商品房买卖合同》，**公司有权另行出售该公寓。”故飞利信公司对其真实性合理怀疑；(3)该认购书若真实存在，也只能代表**公司与张丽艳签署了该认购书，不代表双方已经实际买卖房屋，更不代表××号楼××房屋产权属于张丽艳。证据二，张丽艳提供的付款明细需要提供相应的银行转账凭证予以佐证，否则飞利信公司对其真实性不予认可。付款明细系**公司与张丽艳单方面制作，飞利信公司不能确认其真实性，更不能约束飞利信公司。且从明细看420473.85元房款均系飞利信公司起诉并申请查封涉案房产之后缴纳，假设付款是真实的，**公司在明知自身被起诉并被查封房产的情形下仍然收取被查封房产大部分房款，侵犯了张丽艳的合法权益，由此带来的侵权赔偿责任应由**公司承担。证据三，(1)水费发票显示用户名称是赣榆嘉会城，证明涉案房屋仍然登记在的**公司名下；(2)对于燃气费的真实性不予认可，不能达到其证明目的。证据四系**公司与张丽艳单方面制作，飞利信对其真实性不予认可。对证据五的真实性没有异议，因××号楼××房屋在**公司名下，故张丽艳名下是否有房产与本次异议无关联性。

本院认为，本案系本院依据生效的民事保全裁定、实施查封行为引起案外人异议，根据《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第二十七条之规定，人民法院对诉讼争议标的以外的财产进行保全，案外人对保全裁定或者保全裁定实施过程中的执行行为不服，基于实体权利对被保全财产提出书面异议的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条（现二百三十四条）的规定审查处理。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，首先，张丽艳与**公司之间签订的是《3#公寓认购书》，该认购书第四条约定，“乙方（张丽艳）应于2018年9月16日前与甲方（**公司）签订正式的《商品房买卖合同》”，但双方未签订正式的《商品房买卖合同》。其次，从张丽艳提交的相关票据来看，管道燃气安装费发票及物业费等收据显示的日期均在法院查封之后，水费缴费凭据虽然收费日期在法院查封之前，但用户姓名为赣榆嘉会城，其所提交的证据不足以证明其已合法占有该房屋。第三，对于购房款项，张丽艳仅提交了**公司开具的购房款收据，未有相应的转账凭证，也未开具正规销售发票。第四，对于未办理过户登记手续，张丽艳亦未提供证据证明非其自身原因未办理。综上，案外人张丽艳的异议请求不符合上述排除执行的规定，本院不予支持。

据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十四条、《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，裁定如下：

驳回案外人张丽艳的异议请求。

如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十五日内向本院提起诉讼。

审 判 长　李红梅

审 判 员　乔永礼

审 判 员　吴雪莹

二〇二二年二月十八日

法官助理　于学金

书 记 员　王　坤

法律条文附录

一、《中华人民共和国民事诉讼法》

第二百三十四条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。

二、《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》

第二十七条人民法院对诉讼争议标的以外的财产进行保全，案外人对保全裁定或者保全裁定实施过程中的执行行为不服，基于实体权利对被保全财产提出书面异议的，人民法院应当依照民事诉讼法第二百二十七条规定审查处理并作出裁定。案外人、申请保全人对该裁定不服的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起执行异议之诉。

人民法院裁定案外人异议成立后，申请保全人在法律规定的期间内未提起执行异议之诉的，人民法院应当自起诉期限届满之日起七日内对该被保全财产解除保全。