某某、北京飞利信电子技术有限公司等案外人执行异议之诉民事一审民事判决书

江苏省***市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2022）苏07民初167号 原告（案外人）：***，女，1964年6月14日生，汉族，住江苏省***市赣榆区××××号楼×**××层××××室。 委托诉讼代理人：***，江苏公善民律师事务所律师。 被告（申请保全人）：北京飞利信电子技术有限公司，住所地北京市。 法定代表人：***，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：***，江苏韵律律师事务所律师。 委托诉讼代理人：**，江苏韵律律师事务所实习律师。 第三人（被保全人）：**（***）置业有限公司，住所地江苏省***市赣榆区新城区。 法定代表人:DOMINGOBLANCORODRIGUEZ,该公司董事长。 原告***诉被告北京飞利信电子技术有限公司（以下简称飞利信公司）、第三人**（***）置业有限公司（以下简称**公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2022年4月25日立案后，依法组成合议庭，适用普通程序，于2022年7月11日公开开庭进行了审理。原告***的委托诉讼代理人***，被告飞利信公司的委托诉讼代理人***、**到庭参加诉讼，第三人**公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法进行缺席审理，本案现已审理终结。 经审理查明，本院在审理飞利信公司与**公司等建设工程施工合同纠纷一案中，飞利信公司于2020年4月30日向本院申请诉中财产保全，本院于2020年7月2日作出（2019）苏07民初187号之八民事裁定：冻结被保全人**公司银行存款60730501.61元或**其他等值财产，**期间，**财产不得转让，不得设置抵押。2020年7月21日本院向赣榆区房管处送达上述裁定及协助执行通知书，****公司所有的位于赣榆区某小区剩余未销售的60套房产，其中包括3号楼1**19层某公寓。 案外人***向本院提出异议称，2018年7月27日，***与**公司签订了《3#公寓认购书》一份，约定***购买**公司开发的位于赣榆区××××号楼×**××层××××公寓××，面积92.29平米，单价6468元，并于当日支付了5万元定金，后于2018年10月16日付款10万元、2020年4月15日付款420167元(***基金3230元)，2020年9月11日支付306.85元款，合计570473.85元。根据《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条的规定，对案涉房屋应依法予以解除**的措施，理由为：l.案涉房屋***在人民法院**之前已签订了合法有效的《3#公寓认购书》，该认购书是双方的真实意思表示，合法签订，不存在恶意串通、损害国家利益等无效的情形。2.***在人民法院**之前已经合法占有案涉房屋。***已经全部交付了案涉房屋的价款，领取了案涉房屋的钥匙，缴纳了物业费等相关费用，进行了装修并已经居住，***已经对案涉房屋进行管理和使用，合法占有并实际入住。3.***已经支付案涉房屋的全部价款，并有**公司出具的相应收据。4.案涉房屋未办理过户登记是**公司的全部责任，属于**公司的义务范畴。案涉房屋未办理过户登记手续系**公司造成的，并非***自身原因造成的，***无任何过错。5.案涉房屋系***的唯一住房，除案涉房屋外，***名下无其他用于居住的房屋，***居住至今且已经缴纳了水、电、燃气等生活费用(有缴纳的相关票据为证)，案涉房屋为***人唯一居住使用，***系商品房消费者。***在办理房屋登记手续时，相关工作人员告知案涉房屋已经被法院采取了**的措施。请求：撤销（2019）苏07民初187号之八民事裁定；解除对赣榆区××××号楼×**××层××××公寓的**措施。 本院于2022年2月18日作出（2022）苏07执异1号民事裁定书，本院在该裁定书中认为，本案系本院依据生效的民事保全裁定、实施**行为引起案外人异议，根据《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第二十七条之规定，人民法院对诉讼争议标的以外的财产进行保全，案外人对保全裁定或者保全裁定实施过程中的执行行为不服，基于实体权利对被保全财产提出书面异议的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条（现二百三十四条）的规定审查处理。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院**之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院**之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，首先，***与**公司之间签订的是《3#公寓认购书》，该认购书第四条约定，“乙方（***）应于2018年9月16日前与甲方（**公司）签订正式的《商品房买卖合同》”，但双方未签订正式的《商品房买卖合同》。其次，从***提交的相关票据来看，管道燃气安装费发票及物业费等收据显示的日期均在法院**之后，水费缴费凭据虽然收费日期在法院**之前，但用户姓名为赣榆某小区，其所提交的证据不足以证明其已合法占有该房屋。第三，对于购房款项，***仅提交了**公司开具的购房款收据，未有相应的转账凭证，也未开具正规销售发票。第四，对于未办理过户登记手续，***亦未提供证据证明非其自身原因未办理。综上，案外人***的异议请求不符合上述排除执行的规定，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十四条、《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，裁定驳回案外人***的异议请求。***不服上述裁定，提起本案执行异议之诉。 原告***向本院提出诉讼请求：一、判令停止对赣榆某小区3号楼1**19层某公寓的强制执行，并解除对该公寓的**措施；二、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2018年7月27日，原告与第三人**公司签订了《3号公寓认购书》一份，约定原告购买第三人开发的位于赣榆区××××号楼×**××层××××公寓××，面积92.29平米，单价6468元。当日，原告向第三人支付定金5万元，2018年10月16日支付10万元、2020年4月15日支付420167元（***基金3230元），2020年9月11日支付306.85元款，合计支付570473.85元，至此，涉案房屋全款已付清。原告从第三人处领取了涉案房屋的钥匙，装修后入住至今。截至目前，该房仍系原告的唯一住房。后因原告想要办理产权登记时，才被相关工作人员告知，案涉房屋因被告申请而被法院采取了**措施。原告作为案外人向贵院提交了解除**申请书。2022年2月22日，原告收到了贵院作出的（2022)苏07执异1号之驳回异议请求裁定书，认为原告仅提交购房款收据未提交相应的转账凭证。事实上，原告一直在等待开庭通知，打算待开庭或听证时一并提交转账凭证等相关证据材料，但是，贵院既未开庭也未听证，且未告知原告将采取书面审理的形式，最终致原告未能完全举证，贵院因此作出错误裁定。综上，案涉房屋系原告在法院**之前购买并实际占有、居住，系原告的唯一住房，且已支付完毕全部房款。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》，原告认为，法院对涉案房屋的**、执行行为是错误的，特向贵院提起诉讼，请求贵院依法查明事实，判决支持原告诉求。 被告飞利信公司答辩称，法院对涉案房屋的**符合法律规定，涉案房屋为不动产所有权，应当以登记为生效要件，该房屋未办理过户手续，并未登记在案外人名下，故房屋所有权人为**公司，法院对涉案房屋的**符合法律规定，不应解除。且***与**公司并未签订房屋买卖合同，提交的相关证据不能证明其系涉案房屋的产权人，也不能排除执行。请求依法驳回***的诉讼请求。 第三人**公司未作答辩。 经审理查明，2018年7月27日，**公司（甲方）与***（乙方）签订《3#公寓认购书》，约定乙方购买甲方开发的位于某小区3号楼1**19层某公寓，并同意按本认购书要求与甲方签订正式的《商品房买卖合同》；该公寓建筑面积为92.29平方米，单价为人民币6468元/平方米，总价为596932元；认购书签订的同时，乙方应向甲方交纳公寓定金5万元，乙方足额缴纳公寓订金后，在签订《商品房买卖合同》时可以减免公寓总价款3万元；乙方应于2018年9月16日前携带本认购书、已交纳定金的收款凭证及乙方身份证至甲方售楼处与甲方签订正式的《商品房买卖合同》及相关文件，并按《商品房买卖合同》相应条款支付购房款，乙方依据本认购书支付的定金转作等额购房款；如乙方逾期签订《商品房买卖合同》及相关文件或逾期付款的，甲方有权无需通知乙方而将该公寓另行出售，乙方依据本认购书已交纳的公寓定金不予退还，定金作为赔偿金赔偿甲方的损失；本认购书签订后甲方不得另行出售该公寓，除非本认购书另行约定的出售条件具备或认购书失效；本认购书经甲、乙双方签字或**且乙方全额交纳定金后生效，在正式的《商品房买卖合同》签订后失效，乙方在甲方签订正式的《商品房买卖合同》时将本认购书原件交还给甲方。合同落款处加盖了**公司的印章，并由***本人签名。 合同签订后，***于当日通过银行转账5万元至**公司账户，**公司向***开具5万元“首付款”的收据。2018年10月16日，***通过银行转账9万元至**公司账户，并向**公司支付1万元现金，**公司向***开具10万元“首付款”的收据。2020年4月15日，***通过银行转账420167元至***小区商业管理有限公司账户，**公司分别向***开具416937元“公寓款”以及3230元“公寓维修基金”的收据。2020年9月11日，**公司向***开具306.85元“购房款”的收据。***以上共计支付**公司购房款金额为567243.85元。 ***向本院提供2018年12月19日***市青源水务有限公司开具的水费缴费凭据，其中载明：用户姓名赣榆某小区，用户地址赣榆某小区3号楼某室，仪表类型冷水表，金额合计为17.7元。 2020年9月11日，**公司向***开具收据，其中载明的交款事由为：物业费1218.76元、装修费230.84元、水费500元、电梯费300元，交款金额共2249.60元。 2021年4月29日，***赣榆京融管道燃气有限公司向***开具“建筑服务表后工程安装费”发票，金额为118元。 2022年1月21日，***小区商业管理有限公司向***开具收据，其中载明的交款事由：物业费1523.45元、水电费500元、电梯费300元。 另查明，***与***于1989年登记结婚。***与***两人名下未查询到不动产登记信息。 位于赣榆区××镇××路××号××××号楼××××室目前登记的使用权人为**公司，登记日期为2021年1月12日。 ***已对案涉房屋进行装修并实际入住。 2022年9月17日，**公司出具证明一份，内容为：“**（***）置业有限公司已于2020年4月15日将***3号公寓某室的钥匙交给房主***。” 还查明，***于2022年2月22日收到本院作出的（2022)苏07执异1号驳回异议请求裁定书，并于2022年3月6日向本院邮寄本案“执行异议起诉状”及相关诉讼材料。 上述事实，有原、被告提供的书证、当庭**等证据予以证实，本院予以确认。 本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第二十七条的规定，人民法院对诉讼争议标的以外的财产进行保全，案外人对保全裁定或者保全裁定实施过程中的执行行为不服，基于实体权利对被保全财产提出书面异议的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条（现二百三十四条）的规定审查处理并作出裁定。案外人、申请保全人对该裁定不服的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起执行异议之诉。本案中，案外人***对于本院作出的驳回其异议请求的裁定不服，有权提起本案案外人执行异议之诉。 根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定：金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院**之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案中，首先，***与**公司虽未签订正式的《商品房买卖合同》，但***与**公司在本院**之前已经签订了《3#公寓认购书》，该认购书中约定了双方当事人的名称、商品房的坐落及房号和面积等的基本状况、商品房的单价及总价等条款，已经具备了《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且**公司已经按照约定收受了***的全部房款，加之商品房已经实际交付，故本院认为《3#公寓认购书》应当认定为商品房买卖合同，该商品房买卖合同合法有效。其次，***购买案涉房屋系用于居住，其本人名下以及其配偶名下均无其他用于居住的房屋。最后，***已经向**公司支付了案涉房屋的全部房款。综合以上三点，***提出的排除执行的请求有事实和法律依据。 《最高人民法院关于人民法院民事执行中**、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以**、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得**、扣押、冻结。本案中，首先，***已经向**公司支付了案涉房屋的全部房款。其次，***于2020年4月15日向**公司交纳了3230元的公寓维修基金，而维修基金一般系在开发商交房时由业主交纳，且**公司亦出具“证明”认可已于2020年4月15日将案涉房屋的钥匙交给房主***，故应当认定***在本院2020年7月21日**之前已经实际占有案涉房屋。最后，案涉房屋虽然未办理过户登记手续，但因案涉房屋的初始登记日期为2021年1月12日，且案涉房屋已于2020年7月21日被本院**，故***对案涉房屋未办理过户登记手续没有过错。综合以上三点，***提出的排除执行的请求有事实和法律依据。 关于原告***提出“请求解除对案涉公寓**措施的诉讼请求”，本院经审查认为，原告提出的该诉讼请求不属于案外人执行异议之诉的审查范围，故本院对其该诉求不予理涉。 综上所述，原告***请求停止对赣榆某小区3号楼1**19层某公寓强制执行的诉讼请求有事实和法律依据，本院予以支持。被告飞利信公司关于不应排除执行的抗辩理由不能成立，本院不予采纳。依据《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第二十七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中**、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百零四条、第三百零五条、第三百一十条第一款第一项、第三百一十二条第一款之规定，判决如下： 一、不得执行位于赣榆区××镇××路××号××××号楼××××室公寓； 二、驳回原告***的其他诉讼请求。 案件受理费9505元，由被告北京飞利信电子技术有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省高级人民法院。同时，根据国务院《诉讼费用交纳办法》的规定向江苏省高级人民法院预交上诉案件受理费。 审判长　周　淼 审判员　*** 审判员　*** 二〇二二年九月二十七日 书记员　张　丹 法律条文附录 一、《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》 第二十七条人民法院对诉讼争议标的以外的财产进行保全，案外人对保全裁定或者保全裁定实施过程中的执行行为不服，基于实体权利对被保全财产提出书面异议的，人民法院应当依照民事诉讼法第二百二十七条规定审查处理并作出裁定。案外人、申请保全人对该裁定不服的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起执行异议之诉。 人民法院裁定案外人异议成立后，申请保全人在法律规定的期间内未提起执行异议之诉的，人民法院应当自起诉期限届满之日起七日内对该被保全财产解除保全。 二、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第五条商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。 三、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十九条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院**之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋； （三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。 四、《最高人民法院关于人民法院民事执行中**、扣押、冻结财产的规定》 第十七条被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以**、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得**、扣押、冻结。 五、《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十四条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 六、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第三百零四条申请执行人提起执行异议之诉，除符合民事诉讼法第一百二十二条规定外，还应当具备下列条件： (一)依案外人执行异议申请，人民法院裁定中止执行； (二)有明确的对执行标的继续执行的诉讼请求，且诉讼请求与原判决、裁定无关； (三)自执行异议裁定送达之日起十五日内提起。 人民法院应当在收到起诉状之日起十五日内决定是否立案。 第三百零五条案外人提起执行异议之诉的，以申请执行人为被告。被执行人反对案外人异议的，被执行人为共同被告；被执行人不反对案外人异议的，可以列被执行人为第三人。 第三百一十条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理： (一)案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的； (二)案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。 案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。 第三百一十二条对案外人执行异议之诉，人民法院判决不得对执行标的执行的，执行异议裁定失效。 对申请执行人执行异议之诉，人民法院判决准许对该执行标的执行的，执行异议裁定失效，执行法院可以根据申请执行人的申请或者依职权恢复执行。