内蒙古乔泰国土勘测技术有限公司与呼和浩特市嘉和物业服务有限责任公司物业服务合同纠纷二审判决书

呼和浩特市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2014）呼商终字第00034号

上诉人（原审被告）内蒙古乔泰国土勘测技术有限公司，住所地呼和浩特市金桥开发区鸿都大厦六层。

法定代表人李君，总经理。

委托代理人董占军，内蒙古蒙信律师事务所律师。

委托代理人陈迎春，该公司行政总监。

被上诉人（原审原告）呼和浩特市嘉和物业服务有限责任公司，住所地呼和浩特市赛罕区昭乌达路颐和小区鸿都大厦411-412室。

法定代表人郄伟，总经理。

委托代理人高卫东，慧聪律师事务所律师。

委托代理人段君毅，慧聪律师事务所律师。

上诉人内蒙古乔泰国土勘测技术有限公司（以下简称乔泰公司）为与被上诉人呼和浩特市嘉和物业服务有限责任公司（以下简称嘉和公司）物业服务合同纠纷一案，呼和浩特市赛罕区人民法院于2013年4月8日作出（2012）赛商初字第84号民事判决，乔泰公司不服，向本院提起上诉，本院以（2013）呼商终字第53号民事裁定将本案发回重审。呼和浩特市赛罕区人民法院于2014年1月28日作出（2013）赛民初字第2899号民事判决，乔泰公司不服，向本院提起上诉。本院于2014年3月27日受理后，依法组成由审判员邢连珠担任审判长，白雪松、吴铁刚参加的合议庭，于2014年4月15日公开开庭进行了审理。上诉人的委托代理人董占军、被上诉人的委托代理人段君毅到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原审法院经审理查明，嘉和公司与内蒙古小环球房地产开发有限责任公司签订了《前期物业服务合同》。合同约定由嘉和公司为颐和小区提供前期物业管理服务，物业费服务标准为2元／月?平方米，业主或物业使用人应于物业交付使用之日起承担其物业的服务费用；合同还约定，在销售物业之前，制定《业主临时公约》并向物业买受人明示、说明，要求物业买受人书面承诺遵守《业主临时公约》，合同还约定了物业服务期限、双方权利义务、停车费的收取等事项（详见《前期物业服务合同》）。乔泰公司于2010年3月26日签署《承诺书》，承诺书确认乔泰公司为鸿都大厦六层整层的买受人，已详细阅读“颐和小区”业主临时公约，并同意遵守业主临时公约中规定的业主和物业使用人的所有责任和义务。《业主临时公约》第五条第一项约定：本公约所涉及物业管理区域的基本情况如下：物业名称为鸿都大厦；第三十一条约定：物业管理区域物业服务费为2元／月?平方米；第五十四条约定：业主违反本公约及前期物业服务合同的约定，未能按时如数缴纳物业管理费和专项维修资金的，应按每日万分之二点一的标准支付违约金。乔泰公司位于鸿都大厦六层，面积为l425.1平方米。2012年之前的物业服务费用乔泰公司一直按约定交纳。2012年年底，鸿都大厦的业主常利亘将大厦南墙的窗户拆除改为门，乔泰公司认为其行为损害了其以及其他业主的利益，并以此认为嘉和公司未尽物业服务的职责，2012年度（2012年7月1日起至2012年12月31日）物业服务费共计17101.2元未交纳。

原审法院经审理认为，嘉和公司与内蒙古小环球房地产开发有限责任公司所签订的《前期物业服务合同》合法、有效，该合同对业主均有约束力。嘉和公司履行了物业服务义务，乔泰公司作为业主，理应交纳物业服务费，并承担逾期交费的违约责任，对嘉和公司要求乔泰公司支付拖欠的物业费及逾期支付物业费的利息的诉请，予以支持。乔泰公司所诉嘉和公司未尽物业服务的职责，对其他业主将大厦南墙窗户拆除改为门的行为不予制止因而破坏了大厦的公共设施，据此不予交纳物业费用，此抗辩理由不予支持，且乔泰公司所述属另一法律关系。乔泰公司称嘉和公司未及时清理垃圾给其的经营造成影响，无相关证据加以佐证，对乔泰公司的抗辩理由不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条、第一百一十四条之规定，判决：内蒙古乔泰国土勘测技术有限公司于判决生效后十日内给付呼和浩特市嘉和物业服务有限责任公司物业管理费人民币l7101.2元及逾期利息480元，以上款项共计人民币17581.2元。案件受理费240元（嘉和公司已预交），由乔泰公司负担。如未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

上诉人乔泰公司不服原审判决，向本院上诉称，一、上诉人并非鸿都大厦业主，并未购买鸿都大厦房屋，上诉人只是租用了鸿都大厦的房屋用于办公，故上诉人并非适格被告。一审认定上诉人是鸿都大厦六层整层的买受人，属于认定事实错误。二、被上诉人不仅未能对全体业主所有的鸿都大厦现状公共部分进行有效维护和管理，而且放任他人在楼顶搭建违法建筑，危及到整体楼房安全，极大的侵犯了业主利益。三、被上诉人未取得相应物业管理企业资质证书，不具有相应营业资质，主体不合法。四、被上诉人收费未取得物业管理甲级收费资格，物业收费未经审批，违规收费，上诉人有权拒交。五、未经业主同意，被上诉人将原有物业管理用房擅自改作他用。综上，原审认定事实错误，请求撤销原判，依法改判或驳回被上诉人原审诉讼请求，并判令被上诉人承担一、二审全部诉讼费用。

被上诉人嘉和公司答辩称，一、被上诉人认为，不论是业主，还是实际使用人，都应当承担支付物业费的责任。根据法律规定，业主与实际使用人应该承担连带责任。二、上诉人称楼顶有临时搭建没有事实依据，也不是本案审理范围。对于拆窗改门的事情，是案外人的行为，且上诉人不是大厦业主，是否影响大厦安全不涉及上诉人的责任。三、被上诉人是在房产部门审核领取的执照，是有资质的，被上诉人收费是在政府指导价的基础上和业主进行定价的，不属于乱收费。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应该依法予以维持。

本院经审理查明的事实除与一审法院查明的事实一致外，还查明，2011年12月28日，乔泰公司与李君签订《写字间租赁协议》，约定李君将位于呼和浩特市金桥开发区世纪五路鸿都大厦六层写字间出租给乔泰公司使用，面积830.55平方米，并约定物业管理、水、电、暖费用由李君承担。李君为上述租赁房屋的所有权人。

上述事实有乔泰公司与李君签订《写字间租赁协议》、房屋所有权证以及当事人陈述等在卷佐证，本院予以确认。

本院认为，本案中，嘉和公司要求乔泰公司向其支付物业服务费，理由为根据嘉和公司与物业开发商签订的《前期物业服务合同》约定，乔泰公司作为物业的实际使用人，应当按约向嘉和公司交纳物业服务费。对此，本院认为，嘉和公司是基于物业服务合同关系而提起的给付物业服务费的诉讼，而合同是当事人之间设立、变更、终止债权债务关系的协议，合同关系具有相对性，即在一般情况下，合同权利义务主要对合同当事人产生约束力。《前期物业服务合同》是嘉和公司与建设单位签订的，该合同的权利义务原则上由合同当事人即嘉和公司与建设单位享有和承担，除非法律另有规定。最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。据此，嘉和公司与建设单位签订的《前期物业服务合同》除对合同当事人具有约束力外，还对该物业即鸿都大厦的业主具有约束力。《物业管理条例》规定，房屋所有权人为业主。本案所涉的鸿都大厦六层的所有权人并非乔泰公司，所以乔泰公司不是鸿都大厦的业主，上述《前期物业服务合同》对乔泰公司不具有约束力，嘉和公司以《前期物业服务合同》为依据向乔泰公司主张合同权利的请求没有事实及法律依据，本院不予支持。嘉和公司对于其主张还提供了《业主临时公约》以及盖有乔泰公司公章印鉴的承诺书，意在证明乔泰公司自愿遵守公约中规定的业主和物业使用人的责任和义务。对此，本院认为，乔泰公司是以鸿都大厦六层买受人的名义作出的承诺，然而其实际并不是鸿都大厦六层的所有权人，故其也不是鸿都大厦的业主，乔泰公司不享有鸿都大厦业主的权利，其也不应承担公约规定的业主的义务和责任。该《业主临时公约》中规定的交纳物业服务费的义务人为业主，并未规定物业使用人应承担交纳物业服务费的义务，故乔泰公司作为鸿都大厦的物业使用人而非业主，不应承担向嘉和公司交付物业服务费的义务。

关于被上诉人“业主与实际使用人承担连带责任”的答辩理由，本院认为，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条规定，“业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费，物业服务企业请求业主承担连带责任的，人民法院应予支持”。该规定中由业主与承租人承担连带责任的前提是业主与承租人约定由承租人交纳物业费，而本案中，乔泰公司与业主李君签订的《写字间租赁协议》中明确约定物业管理、水、电、暖费用由甲方（即李君）承担，故本案并不适用该条司法解释的规定，被上诉人的这一答辩理由不能成立。

综上所述，嘉和公司请求乔泰公司交纳物业服务费的主张不能成立。原审认定部分事实错误，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项之规定，判决如下：

一、撤销呼和浩特市赛罕区人民法院（2013）赛民初字第2899号民事判决；

二、驳回呼和浩特市嘉和物业服务有限责任公司对内蒙古乔泰国土勘测技术有限公司的诉讼请求。

一、二审案件受理费360元，由呼和浩特市嘉和物业服务有限责任公司负担。

本判决为终审判决。

审判长　　邢连珠

审判员　　白雪松

审判员　　吴铁刚

二〇一四年六月十八日

书记员　　卜　芳