贵溪市凯旋商贸有限责任公司与被上诉人江西省地质矿产勘查开发局赣东北大队租赁合同纠纷二审民事判决书

江西省鹰潭市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2016）赣06民终298号

上诉人（原审被告）：贵溪市凯旋商贸有限责任公司，住所地：江西省贵溪市106院内，注册号：XX。

法定代表人：黄磊，总经理。

委托代理人：张紧根、徐南京，江西东昇律师事务所律师。

被上诉人（原审原告）：江西省地质矿产勘查开发局赣东北大队，住所地：江西省上饶市信州区带湖路56号，组织机构代码：XX。

法定代表人：兰远明，队长。

委托代理人：宋秀刚，江西首达律师事务所律师。

委托代理人：黎学军，男，汉族，系该单位职工。

上诉人贵溪市凯旋商贸有限责任公司（以下简称凯旋公司）因与被上诉人江西省地质矿产勘查开发局赣东北大队（以下简称地矿局）租赁合同纠纷一案，不服贵溪市人民法院（2016）赣0681民初337号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年9月12日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人凯旋公司的委托代理人徐南京，被上诉人地矿局的委托代理人宋秀刚、黎学军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

凯旋公司上诉请求：一、撤销贵溪市人民法院（2016）赣0681民初337号民事判决，并改判被上诉人补偿上诉人投入资金402200元；二、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、上诉人与被上诉人签订的合同到期时间为2012年11月30日，合同终止时应当通知上诉人搬出，然近4年被上诉人皆未通知上诉人搬出，且2014年之后，被上诉人每次只向上诉人收取水电费，说因为要收回场地故而放弃租赁费。所以上诉人不存在拖欠租金的问题。二、被上诉人应当补偿上诉人在租赁期间安装轨道行吊及建简易房的投资。具体为：简易房四间面积为185㎡，按400元/㎡计算，共计72200元；填土方5000立方，按原价30元/㎡计算，共计150000元；建围墙，材料及工资80000元；拆行吊费100000元。以上共计402200元。

地矿局辩称，一、被上诉人在2015年1月30日和2015年10月22日，两次书面通知了上诉人，要求终止合同，将租赁物返还给被上诉人。上诉人称被上诉人每次只向上诉人收取水电费，说租赁费不收是因为要收回场地，从这可以看出上诉人早已知道被上诉人要终止合同收回场地。二、租赁合同第三条第六款明确规定在租赁期内如遇政府规划拆迁或甲方上级要求改造等政策性因素，甲方需提前一个月通知乙方，乙方无条件退还甲方，甲方不予补偿，租金按月计算。可见在租赁期内如遇政策性或甲方上级的要求都可终止合同并不予补偿。既然租赁期满上诉人仍然租赁被上诉人的场地，被上诉人也默认，根据合同法的规定，原租赁合同继续有效，租赁期为不定期。被上诉人可以随时要求终止合同，收回租赁场地。三、至于上诉人说其搭建的简易房屋及安装的行吊是被上诉人同意的，没有证据。当时场地租赁是双方自愿协商的，场地的现状上诉人是清楚的，再加上合同也明确约定不予补偿，上诉人自己愿意搭建或者平整，是上诉人自己的事，不存在补偿之说。因此一审判决事实清楚，适用法律正确，请二审法院驳回上诉人的上诉请求维持原判。

地矿局向一审法院起诉请求：一、判令终止场地租赁协议，返还租赁物，支付拖欠租金30375元。二、本案诉讼费由凯旋公司承担。

一审法院认定事实：2010年12月1日原告赣东北大队下属的贵溪物业管理中心（甲方）与被告凯旋公司（黄建钢公司监事，乙方），签订了《场地租赁协议》，协议约定：一、租赁范围……。二、租赁时间、租金及交款方式：1、租期自2010看12月1日至2012年11月30日止（租期为贰年）；2、年租金贰万肆仟元整（24000元）、卫生费及治安管理费叁佰元整（总计24300元）；3、交款时间为每年的十二月一日前一次性交清；4、水、电费等……。三、甲乙双方约定：1、……2、……3、……4、……5、……6、在租赁期内如遇政府规划拆迁或甲方上级要求整体改造等政策性因素，甲方须提前一个月通知乙方，乙方必须无条件退还甲方，甲方不予补偿，租金按月计算。合同到期，甲方有权另行租赁给他人。四、五、六、……。”协议签订后，在协议约定的租赁期内，甲乙双方都按协议履行了各自的义务。2012年11月30日租赁期满后，双方未续签协议，仍按原协议履行至2014年11月30日止。期间被告在其所租赁的场地内，建筑了一间简易房和经营钢材所需的行吊等设备。2014年12月1日至2016年2月29日止，被告未按约定交纳租金和卫生费及治安管理费。2015年1月28日原告江西省地质矿产勘查开发局赣东北大队向其下属贵溪基地管理中心发出了抄告单，该抄告单的内容为：”2015年1月14日大队第一次党政联席会议研究决定，贵溪租赁业务调整如下：从2015年1月起停止废品收购站及钢铁储备厂租赁相关等业务，其他租赁业随时做好停止租赁准备。执行时间：从2015年1月1日起执行。”原告下属单位贵溪市基地管理中心先后于2015年1月底、2015年10月下旬书面向被告凯旋公司、黄建钢及其工作人员等下达通知书：停止租赁钢材厂场地，限期迁出，清空场地内所有物品，交还租赁物。但被告一直未搬离租赁场地，尚欠原告租金、卫生费及治安管理费共计人民币30375元（自2014年12月1日至2016年2月29日止）。一审法院认为，合法的租赁关系应受法律保护。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。租赁期间届满，承租人应当返还租赁物；如承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效。但租赁期限为不定期。不定期租赁当事人可以随时解除合同，出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。赣东北大队将所属的场地、房屋租赁给被告凯旋公司，双方签订了一份租赁协议，该租赁协议是双方在自愿协商的基础上订立的，未违反法律规定，合法有效。该租赁协议于2012年11月30日到期。双方未继续签订租赁合同，凯旋公司继续租赁钢材厂场地，赣东北大队没有提出异议，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。原告可以随时要求与被告解除合同，被告按原协议交付租金等至2014年11月30日止。由于原告需收回租赁场地进行规划建设，已两次书面通知被告搬迁并给了一定的期限，原告的行为未违反相关法律规定。被告不予搬迁及拖欠了一定期限的租金等，应当承担相应的民事责任。原告诉讼请求合理合法，予以支持。庭审中，被告称其在租赁原告场地、房屋经营钢材期间，在场地内建造了简易房屋和行吊等，投入大，如要搬迁原告应给予其一定的经济补偿的理由于法无据，不予支持。一审法院依据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百一十五条、第二百二十七条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条之规定，判决如下：一、解除2010年12月1日地矿局与凯旋公司签订的《场地租赁协议》，终止履行。二、由凯旋公司在本判决生效后，三十日内将租赁物交还地矿局，搬离租赁场地。并在上述期限内交付尚欠租金等人民币30375元给地矿局。上述给付款，如未按判决书指定的期间履行给付金钱义务，逾期应当依据《中国人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费559元，由凯旋公司承担。

本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。

本院对一审查明的事实予以确认。

另查明，根据合同约定可得：2014年12月1日至2015年11月30日，租期一年租金为24000元，一年的卫生费及治安管理费为300元；2015年12月1日至2016年2月29日，租期三个月租金为6000元，三个月的卫生费及治安管理费75元；以上合计为30375元。

本院认为，本案二审争议焦点是：一、凯旋公司是否应支付租金、卫生费和治安管理费给地矿局，若应支付则相应金额为多少；二、地矿局是否应对凯旋公司在租赁期间安装轨道行吊及建简易房等的投资给予经济补偿，若应补偿则补偿金额为多少。

关于争议焦点一，地矿局赣东北大队贵溪物业管理中心与凯旋公司签订的《场地租赁协议》是当事人真实意思表示，内容和形式不违反法律、法规强制性规定，为有效合同。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条、第二百三十五条、第二百三十六条之规定，租赁期满后，凯旋公司继续使用租赁物，地矿局对此没有提出异议，该租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。因此承租人凯旋公司有按照合同约定继续支付使用期间租金的义务，出租人地矿局有解除不定期租赁合同要求承租人凯旋公司返还租赁物的权利。根据一审时地矿局提交的其在2015年元月30日及2015年10月22日发出的两份通知可见，地矿局履行了提前告知的义务要求凯旋公司限期搬迁交还租赁物，所以凯旋公司上诉称地矿局未通知其搬迁的陈述不成立。凯旋公司上诉称地矿局表示放弃租金，缺乏事实和法律依据。因此凯旋公司应当按照原合同约定继续支付其占有使用租赁物期间的租金及约定费用。根据合同约定可得：2014年12月1日至2015年11月30日，租期一年租金为24000元，一年的卫生费及治安管理费为300元；2015年12月1日至2016年2月29日，租期三个月租金为6000元，三个月的卫生费及治安管理费75元；以上合计为30375元。因此凯旋公司应当支付30375元给地矿局。

关于争议焦点二，一、根据《中华人民共和国合同法》第二百二十三条之规定，对租赁物进行改善或者增设他物应当取得出租人的明确、明示的同意。本案中凯旋公司安装轨道行吊、建简易房等，均无证据证明其得到了地矿局明确、明示的同意。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第十三条之规定，承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。凯旋公司在租赁地矿局的土地上建设房屋、安装行吊等，应当预见到租赁合同到期后，其应恢复租赁土地原貌并归还给地矿局，而不能在未得到地矿局明确表态的情况下自行安装行吊、建简易房等。二、根据《场地租赁协议》第三条第六款的约定，”在租赁期内如遇政府规划拆迁或甲方上级要求整体改造等政策性因素，甲方须提前一个月通知乙方，乙方必须无条件退还甲方，甲方不予补偿。”根据一审时地矿局提交的《抄告单》可知，签订该协议的甲方即地矿局赣东北大队贵溪物业管理中心的上级地矿局赣东北大队第一次党政联席会议于2015年1月14日研究决定停止租赁相关业务。之后，地矿局履行了提前告知的义务要求凯旋公司限期搬迁交还租赁物。此种情形符合该协议的该约定，因此凯旋公司应无条件退还租赁物，地矿局对此不予补偿。故而，根据法律规定及合同约定，凯旋公司要求地矿局对其在租赁期间安装的轨道行吊及建简易房等的投资给予经济补偿的上诉请求，于法无据，不予支持。

综上所述，凯旋公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费559元，由凯旋公司负担。一审案件受理费按一审判决执行。

本判决为终审判决。

审　判　长　　程志军

代理审判员　　孙长清

代理审判员　　马　涛

二〇一六年十一月十八日

书　记　员　　曹　萍