上饶市康泰物业管理有限公司、江西省地质矿产勘查开发局赣东北大队物业服务合同纠纷二审民事判决书

江西省上饶市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2019）赣11民终756号

上诉人（原审原告）：上饶市康泰物业管理有限公司，住所地江西省上饶市信州区紫阳大道3号1幢1-902，统一社会信用代码913611026809228092。

法定代表人：童惠根，该公司总经理。

委托诉讼代理人：汪健，江西申民律师事务所律师，一般代理。

委托诉讼代理人：***，江西申民律师事务所律师，一般代理。

上诉人（原审被告）：江西省地质矿产勘查开发局赣东北大队，住所地江西省上饶市广信区紫阳大道秀水园小区8幢15-17层，统一社会信用代码913611004921930476。

法定代表人：李康东，该大队大队长。

委托诉讼代理人：王金掌，该大队办公室主任，一般代理。

委托诉讼代理人：余忠理，江西时空律师事务所律师，一般代理。

上诉人上饶市康泰物业管理有限公司与上诉人江西省地质矿产勘查开发局赣东北大队物业服务合同纠纷一案，不服江西省上饶市信州区人民法院（2018）赣1102民初2808号民事判决，向本院提起上诉，本院于2019年4月3日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。

上饶市康泰物业管理有限公司上诉请求：1、撤销原审判决，依法改判江西省地质矿产勘查开发局赣东北大队支付物业服务费299,373.36元；2、一审、二审诉讼费由江西省地质矿产勘查开发局赣东北大队承担。事实和理由：一、原审判决认定事实错误，判决物业费适用非商业标准错误。二、即便江西省地质矿产勘查开发局赣东北大队的不动产登记为纯住宅性质也不应以纯住宅计算物业费。

江西省地质矿产勘查开发局赣东北大队辩称，一、上饶市康泰物业管理有限公司未提供物业服务，相关物业服务均由江西省地质矿产勘查开发局赣东北大队自行采购，江西省地质矿产勘查开发局赣东北大队无需向上饶市康泰物业管理有限公司支付相应的管理费用。二、因上饶市康泰物业管理有限公司未提供服务，未增加其物业服务负担，即使按照一审判决需向上饶市康泰物业管理有限公司支付的话按1元每月每平方支付也是符合房屋的权属属性（住宅）。且本案已过诉讼时效。故江西省地质矿产勘查开发局赣东北大队无需向上饶市康泰物业管理有限公司支付相应的服务费。

江西省地质矿产勘查开发局赣东北大队上诉请求：1、撤销原审判决，依法改判驳回上饶市康泰物业管理有限公司的一审全部诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费用由上饶市康泰物业管理有限公司承担。事实和理由：一、因上饶市康泰物业管理有限公司未提供过物业服务，江西省地质矿产勘查开发局赣东北大队自行采购物业服务，故江西省地质矿产勘查开发局赣东北大队无需向上饶市康泰物业管理有限公司支付物业管理费用。二、退一万步讲，即使按1元每月每平方收取，本案存在诉讼时效问题及赠与部分。

上饶市康泰物业管理有限公司辩称，一、江西省地质矿产勘查开发局赣东北大队主张自行采购服务无需支付服务费的上诉主张于法无据，也违背了客观事实。因上饶市康泰物业管理有限公司依据物业合同为该小区提供物业服务，效力及于江西省地质矿产勘查开发局赣东北大队，江西省地质矿产勘查开发局赣东北大队所属楼层虽在15楼以上，但其共享和使用的物业是整个小区，比如供水供电维护、电梯维护、小区整体绿化等，对于江西省地质矿产勘查开发局赣东北大队主张自行采购，并未得到上饶市康泰物业管理有限公司的认可，不能成为拒付物业费的正当理由。二、本案未过诉讼时效。基于支付宽限期约定不明而未过诉讼时效，基于建设单位江西山水开发有限公司的连续承诺而未过诉讼时效，基于物业服务的连续性、分期支付义务而未过诉讼时效。三、本案不存在赠与的情况。开发商的确曾经以知会的形式通知过上饶市康泰物业管理有限公司，对其延期交房的客户承担部分物业费，而其中并未包括江西省地质矿产勘查开发局赣东北大队。

上饶市康泰物业管理有限公司向一审法院起诉请求：1、要求判令被告支付物业服务费299,373.36元；2、诉讼费由被告承担。

一审法院认定事实：2011年8月22日，原告与案涉房屋开发商江西山水房地产开发有限公司签订一份《秀水园物业管理委托合同》，合同约定由原告对“秀水园”小区进行物业管理，物业服务费最终按照物价批文执行。由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体暂定标准如下：多层住宅以0.6元每平方米、高层住宅以1元每平方米、商铺车库以1.5元每平方米收取物业服务费，合同期限约定截止至小区成立业主委员会重新签订物业管理合同止。案涉房产位于上饶市信州区紫阳大道1号8幢15层、16层、17层和20层，系“秀水园”小区H栋（上海公馆），其产权人为被告江西省地质矿产勘查开发局赣东北大队，产权面积为4515.96平方米，房屋类型为住宅。2013年12月，被告与案涉房屋开发商江西山水房地产开发有限公司签订案涉房屋买卖合同。案涉房屋所在的“上海公馆”于2014年7月1日起开始交付业主使用。2017年5月2日，因业主未交物业服务费，原告向本院提起诉讼，要求业主支付物业服务费。该案经本院调解确认：原告与案涉房屋开发商江西山水房地产开发有限公司签订的《秀水园物业管理委托合同》于2018年2月28日解除。从2014年7月至2018年2月“秀水园”小区H栋（上海公馆）15至20层及其他未以知会方式主张的物业服务范围所产生的物业服务费由原告自行收取。被告至今未向原告交纳物业服务费。

一审法院认为，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第六条规定：“未约定履行期限的合同，依照合同法第六十一条、第六十二条的规定，可以确定履行期限的，诉讼时效期间从履行期限届满之日起计算；不能确定履行期限的，诉讼时效期间从债权人要求债务人履行义务的宽限期届满之日起计算”。根据上述规定，关于本案原告部分请求是否已过诉讼时效的问题。该院认为，由于物业管理委托合同并未对交纳物业服务费的期限进行约定，被告陈述原告从未向其收取过物业服务费，故诉讼时效应当以原告起诉之日作为诉讼时效起算点，不存在已过诉讼时效。关于被告是否应当承担物业服务费问题。该院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”。根据上述规定和原、被告双方提供的《秀水园物业管理委托合同》约定以及被告作为业主入驻物业管理服务范围后并未就原告提供的物业服务提出过异议，应视为被告接受了原告提供的物业服务。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：“……。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持”。原告作为小区物业服务企业提供了二次供水、绿化、电梯维护、消防、下水道疏通等服务，应当获得合同约定相对应的报酬，被告以其另行聘请了相关物业服务企业作为抗辩事由，该院不予支持。对于物业服务费应当按照多层住宅还是商铺的标准计算的问题。该院认为，即使被告系全民所有制单位，入驻至今均用于办公等商业活动，但这并未额外增加原告物业服务工作，且根据合同约定及不动产权证书登记，案涉房产系住宅性质，故应按照住宅标准计算物业服务费，即4515.96平方米×1元×44个月=198,702.24元。综上所述，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条和《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第六条的规定，判决如下：一、被告江西省地质矿产勘查开发局赣东北大队在判决生效之日起十五日内向原告上饶市康泰物业管理有限公司支付物业服务费198,702.24元；二、驳回原告上饶市康泰物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5,791元，由原告负担1,947元，被告负担3,844元。

二审中，当事人没有提交新证据。

二审经审理查明的事实与一审查明的事实一致。

本院认为，本案在二审中的主要争议焦点为：一、本案是否已过诉讼时效？二、上诉人上饶市康泰物业管理有限公司是否向上诉人江西省地质矿产勘查开发局赣东北大队提供过物业服务？三、案涉物业服务费的计算标准是按商铺收费标准计算还是按高层住宅收费标准计算？四、案涉物业服务费是否属于小区开发商承诺代缴的范围？

对于焦点一，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第六条规定：“未约定履行期限的合同，依照合同法第六十一条、第六十二条的规定，可以确定履行期限的，诉讼时效期间从履行期限届满之日起计算；不能确定履行期限的，诉讼时效期间从债权人要求债务人履行义务的宽限期届满之日起计算”。本案中，由于物业管理委托合同并未对交纳物业服务费的期限进行约定，上诉人江西省地质矿产勘查开发局赣东北大队陈述上诉人上饶市康泰物业管理有限公司从未向其收取过物业服务费，故诉讼时效应当以上诉人上饶市康泰物业管理有限公司起诉之日作为诉讼时效起算点，原审法院认定本案未过诉讼时效正确，上诉人江西省地质矿产勘查开发局赣东北大队住宅已过诉讼时效的上诉理由不能成立，本院不予支持。

对于焦点二，上诉人江西省地质矿产勘查开发局赣东北大队主张上诉人上饶市康泰物业管理有限公司未提供物业服务，并提供了其自行委托第三方公司进行保洁、保安服务的合同。但上诉人上饶市康泰物业管理有限公司是为“秀水园”提供整体的物业服务，上诉人江西省地质矿产勘查开发局赣东北大队所拥有的房产在“秀水园”范围内，其自行购买物业服务的行为，并不当然就排除了上诉人上饶市康泰物业管理有限公司所提供的物业服务。故原审认定上诉人上饶市康泰物业管理有限公司提供了二次供水、绿化、电梯维护、消防、下水道疏通等服务，应当获得相应的合同约定报酬并无不当。

对于焦点三，上诉人上饶市康泰物业管理有限公司与案外人江西山水房地产开发有限公司在2011年8月22日订立的《秀水园物业管理委托合同》中约定物业费的收取标准为高层住宅按1元/平方米/月和商铺/车库按1.5元/平方米/月，而案涉房产的不动产权证书中载明，房屋类型为住宅。故上诉人上饶市康泰物业管理有限公司主张按1.5元/平方米/月的商铺收费标准收取物业服务费没有事实和法律依据，本院不予支持。

对于焦点四，根据一审查明的事实，上诉人上饶市康泰物业管理有限公司曾与案外人江西山水房地产开发有限公司在一审法院的主持下达成调解协议，确认：从2014年7月至2018年2月“秀水园”小区H栋（上海公馆）15至20层及其他未以知会方式主张的物业服务范围所产生的物业服务费由上诉人上饶市康泰物业管理有限公司自行收取。可见，案涉房产属于上诉人上饶市康泰物业管理有限公司自行收取的范畴，不属于小区开发商即案外人江西山水房地产开发有限公司承诺代缴的范围。因此，上诉人江西省地质矿产勘查开发局赣东北大队以此主张其无需支付物业服务费的上诉理由也不能成立，本院不予支持。

综上所述，上诉人上饶市康泰物业管理有限公司与上诉人江西省地质矿产勘查开发局赣东北大队的上诉请求均缺乏事实和法律依据，不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚,适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费6,587元，由上诉人上饶市康泰物业管理有限公司负担2,313元，由上诉人江西省地质矿产勘查开发局赣东北大队负担4,274元。

本判决为终审判决。

审判长　　朱晖华

审判员　　周立峰

审判员　　李少琴

二〇一九年六月十二日

法官助理程云娟

书记员程建波