上饶市康泰物业管理有限公司与江西省地质矿产勘查开发局赣东北大队物业服务合同纠纷一审民事判决书

江西省上饶市信州区人民法院

民 事 判 决 书

（2018）赣1102民初2808号

原告：上饶市康泰物业管理有限公司，住所地江西省上饶市信州区紫阳大道3号1幢1-902，统一社会信用代码913611026809228092。

法定代表人：童惠根，该公司总经理。

委托代理人：汪健，江西申民律师事务所律师，特别授权。

委托代理人：***，江西申民律师事务所律师，特别授权。

被告：江西省地质矿产勘查开发局赣东北大队，住所地江西省上饶市广信区紫阳大道秀水园小区8幢15-17层，统一社会信用代码913611004921930476。

法定代表人：李康东，该大队大队长。

委托代理人：王金掌，该大队办公室主任，一般授权。

委托代理人：余忠理，江西时空律师事务所律师，一般授权。

原告上饶市康泰物业管理有限公司与被告江西省地质矿产勘查开发局赣东北大队物业服务合同纠纷一案，本院于2018年7月5日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告的委托代理人汪健、被告的委托代理人王金掌、余忠理到庭参加诉讼，本案现已审理终结。

原告上饶市康泰物业管理有限公司诉称，2011年8月22日，原告与开发商江西山水房地产开发有限公司签订《秀水园物业管理委托合同》，合同约定由原告对“秀水园”小区进行物业管理，并按照多层住宅以0.6元每平方米、高层住宅以1元每平方米、商铺车库以1.5元每平方米收取物业管理费，合同期限约定截止至小区成立业主委员会重新签订物业管理合同止。被告使用的秀水园小区8幢15层、16层、17层和20层共计4535.96平方米的房屋属于商业物业应按1.5元每平方米收取物业服务费，在原告提供物业服务期间被告违反合同约定不按时缴纳物业费，且经原告多次协商沟通、催收未果。原告遂诉至本院，要求：1、要求判令被告支付物业服务费299,373.36元；2、诉讼费由被告承担。

被告江西省地质矿产勘查开发局赣东北大队辩称：1、关于原告陈述的楼层面积与事实不符，面积应为4515.96平方米；2、关于物业费收取标准有异议，不符合被告使用的房屋产权性质，该产权性质为多层住宅，所以物业按商业物业1.5平方米计算，不符合合同约定和产权性质；3、原告未依约提供物业服务，被告所使用的产权面积的物业服务均为自己聘请，原告自始未向被告所使用的产权面积提供过或者说是管理过相关的物业服务。

经审理查明，2011年8月22日，原告与案涉房屋开发商江西山水房地产开发有限公司签订一份《秀水园物业管理委托合同》，合同约定由原告对“秀水园”小区进行物业管理，物业服务费最终按照物价批文执行。由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体暂定标准如下：多层住宅以0.6元每平方米、高层住宅以1元每平方米、商铺车库以1.5元每平方米收取物业服务费，合同期限约定截止至小区成立业主委员会重新签订物业管理合同止。案涉房产位于上饶市信州区紫阳大道1号8幢15层、16层、17层和20层，系“秀水园”小区H栋（上海公馆），其产权人为被告江西省地质矿产勘查开发局赣东北大队，产权面积为4515.96平方米，房屋类型为住宅。2013年12月，被告与案涉房屋开发商江西山水房地产开发有限公司签订案涉房屋买卖合同。案涉房屋所在的“上海公馆”于2014年7月1日起开始交付业主使用。2017年5月2日，因业主未交物业服务费，原告向本院提起诉讼，要求业主支付物业服务费。该案经本院调解确认：原告与案涉房屋开发商江西山水房地产开发有限公司签订的《秀水园物业管理委托合同》于2018年2月28日解除。从2014年7月至2018年2月“秀水园”小区H栋（上海公馆）15至20层及其他未以知会方式主张的物业服务范围所产生的物业服务费由原告自行收取。被告至今未向原告交纳物业服务费。

以上事实有原、被告提交的《秀水园物业管理委托合同》、原告提供的（2017）赣1102民初1575号民事调解书、被告提供的房产面积明细表、不动产权证书、房屋买卖合同以及原、被告的陈述为证，本院予以确认并在卷佐证。

本院认为，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第六条规定：“未约定履行期限的合同，依照合同法第六十一条、第六十二条的规定，可以确定履行期限的，诉讼时效期间从履行期限届满之日起计算；不能确定履行期限的，诉讼时效期间从债权人要求债务人履行义务的宽限期届满之日起计算”。根据上述规定，关于本案原告部分请求是否已过诉讼时效的问题。本院认为，由于物业管理委托合同并未对交纳物业服务费的期限进行约定，被告陈述原告从未向其收取过物业服务费，故诉讼时效应当以原告起诉之日作为诉讼时效起算点，不存在已过诉讼时效。关于被告是否应当承担物业服务费问题。本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”。根据上述规定和原、被告双方提供的《秀水园物业管理委托合同》约定以及被告作为业主入驻物业管理服务范围后并未就原告提供的物业服务提出过异议，应视为被告接受了原告提供的物业服务。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定:“……。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持”。原告作为小区物业服务企业提供了二次供水、绿化、电梯维护、消防、下水道疏通等服务，应当获得合同约定相对应的报酬，被告以其另行聘请了相关物业服务企业作为抗辩事由，本院不予支持。对于物业服务费应当按照多层住宅还是商铺的标准计算的问题。本院认为，即使被告系全民所有制单位，入驻至今均用于办公等商业活动，但这并未额外增加原告物业服务工作，且根据合同约定及不动产权证书登记，案涉房产系住宅性质，故应按照住宅标准计算物业服务费，即4515.96平方米×1元×44个月=198,702.24元。综上所述，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条和《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第六条的规定，判决如下：

一、被告江西省地质矿产勘查开发局赣东北大队在判决生效之日起十五日内向原告上饶市康泰物业管理有限公司支付物业服务费198,702.24元；

二、驳回原告上饶市康泰物业管理有限公司的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费5,791元，由原告负担1,947元，被告负担3,844元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省上饶市中级人民法院。

审　判　长　　叶丽萍

人民陪审员　　杨文胜

人民陪审员　　汪秋香

二〇一九年一月二十八日

书　记　员　　吕心悦