北京睿合通科技有限公司与北京某某豪景科技发展有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

北京市第一中级人民法院 民事判决书 （2021）京01民终8852号 上诉人（原审原告、反诉被告）：北京睿合通科技有限公司，住所地北京市海淀区西罗庄南里甲1号楼。 法定代表人：**，总经理。 委托诉讼代理人：***，男，北京睿合通科技有限公司员工。 被上诉人（原审被告、反诉原告）：北京**豪景科技发展有限公司，住所地北京市海淀区蓟门里小区南商业楼三层306号。 法定代表人：***，董事长。 委托诉讼代理人：***，北京市盈科律师事务所律师。 上诉人北京睿合通科技有限公司（以下简称睿合通公司）因与被上诉人北京**豪景科技发展有限公司（以下简称**公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2021）京0108民初15922号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年10月20日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，于2021年11月12日公开开庭审理了本案。上诉人睿合通公司之委托诉讼代理人***，被上诉人**公司之委托诉讼代理人***到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 睿合通公司上诉请求：同意一审判决第一、二、五项，请求撤销一审判决三、四项，发回重审或依法改判：1、睿合通公司不同意返还**公司租金76 123.13元；2、请求**公司支付睿合通公司自2018年7月1日至2021年1月19日期间欠交的房屋租金211 534元；3、判令**公司支付睿合通公司违约金3万元（未及时足额交纳租金的违约金）；4、**公司赔偿睿合通公司解除合同后可得利益损失41 337元[睿合通公司年租金382 673元与北京住总商业资产管理有限公司（以下简称住总商业公司）年租金30万元差价的一半]；5、一、二审诉讼费由**公司承担。事实和理由：1、睿合通公司没有收到**公司支付的2020年7月1日至2021年1月19日的租金，所以睿合通公司不能返还**公司上述期间的租金。2、2018年7月1日**公司没有向睿合通公司支付租金，而是**替**公司支付的。所以睿合通公司要求**公司支付2018年7月1日至2021年1月19日期间欠交的租金。3、由于从第五期开始**公司均未足额向睿合通公司交纳租金，根据双方的租赁合同约定，一共有6次违约每次支付5000元的违约金。4、**公司与睿合通公司的合同签订日期到2021年6月30日，**公司擅自和住总商业公司签署了另一份租赁合同，使得睿合通公司的合同后续无法履行。睿合通公司与**公司的年租金为38.2673万元，**公司与住总商业公司年租金30万元，因为有半年的合同无法履行，所以睿合通公司要求**公司支付38.2673万-30万=8.2673万元的一半作为差价损失。 **公司辩称：同意一审判决，不同意睿合通公司的上诉请求理由。1、一审期间**公司提交了证据证明足额交纳了租金不存在拖欠。并且是按照租金的租约来看**公司多交了租金，睿合通公司应当返还。2、租金已经交付给了睿合通公司的代表人**，**是否把钱交给睿合通公司和**公司无关，**公司不存在违约的行为。3、睿合通公司和房屋产权人是口头的租赁协议，睿合通公司的租期也仅仅到2021年1月，从2021年1月到2021年6月的期间没有证据证明睿合通公司有权将房屋出租给**公司。租金的差价不是睿合通公司的可得利益。 睿合通公司向一审法院起诉请求：1.判令自2021年1月20日解除睿合通公司与**公司签订的《房屋租赁合同》；2.判令**公司支付睿合通公司自2018年7月1日至2021年1月1日期间欠交的房屋租金211 534元（租金截止日为2021年1月19日）；3.判令**公司支付睿合通公司违约3万元（未及时足额交纳租金的违约金）；4.判令**公司支付睿合通公司违约金31 889元（合同无法履行的违约金）；5.判令**公司支付赔偿睿合通公司解除合同后可得利益损失41 337元（**公司与睿合通公司年租金382 673元，**公司与住总商业公司年租金30万元差价的一半）。案件受理费由**公司负担。 **公司向一审法院反诉请求：1.要求睿合通公司返还**公司押金15万元；2.判令睿合通公司返还**公司租金8.49万元。案件受理费由睿合通公司承担。 一审法院认定事实：**公司于2011年11月1日开始从睿合通公司处承租海淀区罗庄南里XXX。2010年9月3日签订的《房屋租赁合同》，约定**公司须向睿合通公司一次性交纳房屋押金15万元，房屋合同到期后，经睿合通公司检验，房屋无人为恶意损毁的情况下，睿合通公司将房屋押金返还给**公司。2015年6月8日双方续签《房屋租赁合同》，约定租期为2016年7月1日至2021年6月30日；租金每年34万元，每年递增3％，租金实行预付方式，每半年交纳一次，自合同签订之日起，开始交纳租金，付款日为每年7月1日；**公司逾期交付租金应及时如数补交外，还应支付违约金5000元；如果一方违约，造成本合同无法正常履行，应由违约方支付给守约方相当于房屋租金1个月金额的违约金。2015年6月17日，睿合通公司签署《补充协议》，载明**公司于2015年6月8日已经一次性向睿合通公司付清2016年度至2021年度房屋递增费用10万元整，以后每年只需付基础房租34万元即可。**亦在《补充协议》落款处签字。 睿合通公司称**曾是其公司负责与**公司接洽租赁事宜的员工，2017年以后**从睿合通公司离职；因为**公司不同意承担发票税金，所以租金不是通过双方之间的对公账户支付，2017年以前是**向**公司收取租金后将应该支付给房东的租金支付给房东，剩余部分交给睿合通公司；**因为与***合作炒期货，欠了***钱；睿合通公司从**处共收取1 001 000元，根据睿合通公司统计，诉争房屋2020年6月11日之前的租金已经付清，其本案中主张的租金是2020年6月11日至2020年12月31日期间的租金211 534元。**公司称其已经向**支付了2021年3月31日之前的全部房租，因为2010年双方签订合同时，睿合通公司就是由**作为代表，之后的合同履行也都是**代表睿合通公司与**公司沟通；因为在履行合同时，睿合通公司不能提供房租发票，为了走账方便，**公司将房租以现金的方式交付给**，续签的合同履行过程中，**提出睿合通公司有经济困难，要求**公司提前支付房租，**公司当时刚好账面资金充足，就同意向睿合通公司提前支付了全额租金。为证明上述主张，**公司提交2011年1月12日支票存根，显示收款人为**，金额为192 440元，用途为房租、电费、押金、供暖；**公司提交支出凭单显示**已经领取2018年1月1日至2021年3月31日期间的房租。睿合通公司对**公司上述主张不予认可，称其公司未足额收到**公司支付的租金；2011年1月12日支票存根所涉金额192 440元应当首先包含首期半年租金145 000元，**公司应该明确支票所涉金额的详细项目。**公司称2010年9月3日的合同签订后，2011年1月12日，**公司向睿合通公司支付的192 440元就包含了15万的押金，对该金额的组成部分，因其公司财务人员已经退休无法核实。 睿合通公司提交**2020年12月20日签署的《停止为北京**豪景科技发展有限公司支付租金通知》，称其因与***有债务纠纷，为了能够分期偿还***的债务，在2016年底和***协商替**公司支付房屋租金，后2017年6月**、***和睿合通公司达成口头协议，通知**代**公司按时足额支付租金，睿合通公司和***均同意如果**没有按时足额支付房租，**公司承担违约责任；**自2017年1月至2020年11月替**公司支付了第二期至第九期的租金共计101万元，自2018年7月至2020年7月（第五期至第九期房屋租金）每次房租均没有按时足额支付租金；自即日起，**无力再为**公司支付房屋租金，双方的债务问题由其与***另行解决，此后第十期租金和第五期至第九期未能足额支付的部分，由睿合通公司向**公司索要。庭审中，睿合通公司与**公司均表示无法联系到**。 睿合通公司称其公司从住总商业公司承租的诉争房屋，因为住总商业公司面临改制，所以没有与住总商业公司签订书面合同，都是每半年向住总商业公司交一次租金，双方只有口头协定，租赁合同租期截止至2021年1月20日。2021年1月14日，**公司与住总商业公司签订《写字楼租赁合同》，承租海淀区罗庄南里甲1号院东配楼，租期为2021年1月20日至2022年1月19日。睿合通公司称根据**公司与住总商业公司签订的《写字楼租赁合同》，租期从2021年1月20日起算，所以睿合通公司认为其公司与**公司之间的合同于2021年1月20日已经解除。**公司同意解除《房屋租赁合同》，但称睿合通公司与住总商业公司的租赁期限截止至2020年12月31日，故**公司与睿合通公司的租赁合同解除时间应为2020年12月31日，租金也只应支付至2020年12月31日。睿合通公司称**的付款时间只有第三期、第四期是没有延期的，剩余五次付款均存在**，且**公司至今仍拖欠2021年1月1日之后的租金，根据合同约定每次逾期应支付违约金5000元，所以主张违约金3万元；在双方合同有效期内，**公司在未与睿合通公司解除合同的情况下，与住总商业公司直接签订租赁合同，导致双方之间的租赁合同实际无法继续履行，**公司应当承担违约责任。睿合通公司称就可得利益损失双方合同没有约定，但其公司与**公司之间的租金标准为382 673元，而**公司与住总商业公司约定的租金标准是300 000元，其公司要求将差额的一半作为睿合通公司的可得利益损失。 一审法院认为：依法成立的合同，受法律保护。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，**公司与睿合通公司签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应系合法有效，双方均应据此履行。庭审中，双方均认可在《房屋租赁合同》履行过程中，实际由**从**公司出收取租金后转交给睿合通公司，**公司已经提交证据显示其公司向**支付了2021年3月31日之前的房租，睿合通公司称其公司未全额收到诉争房屋的租金，但未提交相反证据证明，且无法联系**到庭说明情况，故对**公司所述已经付清2021年3月31日之前的租金，法院予以采信，就睿合通公司主张的租金及逾期违约金，法院均不予支持。睿合通公司与**公司签订的《房屋租赁合同》约定的租期至2021年3月31日，**公司未提交证据证明睿合通公司存在违约的情形，即在《房屋租赁合同》租期届满前与住总商业公司就诉争房屋签订《写字楼租赁合同》，导致其公司与睿合通公司的《房屋租赁合同》无法继续履行，睿合通公司要求**公司按照合同约定支付1个月的租金作为违约金，具备合同依据，法院予以支持，睿合通公司主张31 889元，数额合理，法院予以支持。睿合通公司自述与住总商业公司未签订书面租赁合同，其公司要求**公司支付可得利益损失，无事实及法律依据，法院不予支持。根据**公司与住总商业公司签订的《写字楼租赁合同》，租期自2021年1月20日开始，睿合通公司要求确认其公司与**公司的《房屋租赁合同》于2021年1月20日解除，法院予以支持。**公司已向睿合通公司支付2021年1月1日至2021年3月31日期间的租金，故**公司要求睿合通公司退还2021年1月20日至2021年3月31日期间的租金，法院予以支持，具体数额核定为76 123.13元。**公司称其公司向睿合通公司支付租房押金15万元，但未提交充分证据证明，2015年6月8日双方续签的《房屋租赁合同》将双方2010年9月3日签订的《房屋租赁合同》中关于租房押金15万元的条款予以删除，睿合通公司亦否认收到押金15万元，故就**公司的该项主张，法院不予支持。 一审法院依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百七十七条之规定，判决：一、北京睿合通科技有限公司与北京**豪景科技发展有限公司2015年6月8日签订的《房屋租赁合同》于2021年1月20日解除；二、北京**豪景科技发展有限公司于判决生效后7日内支付北京睿合通科技有限公司违约金31 889元；三、北京睿合通科技有限公司于判决生效后7日内退还北京**豪景科技发展有限公司租金76 123.13元；四、驳回北京睿合通科技有限公司的其他诉讼请求；五、驳回北京**豪景科技发展有限公司的其他反诉请求。 二审期间，睿合通公司申请证人**出庭作证。证明内容：**原为睿合通公司员工，负责睿合通公司与**公司房屋出租的事宜，2015年**和***合作一个邮币卡的项目，双方约定由***出资150万元，***管资金账户，**管盈利账户，利益双方平分，亏损由**全额负责。2016年账户出现了亏损，期间**赔付给***人民币14.4万元。不足以弥补亏损，***提出由**向睿合通公司支付的后续4年的租金，用于弥补***的个人损失。***就拿着签好金额和时间的支出凭单，当时**签字确认，但是实际上没有收到***任何钱款。***以这种形式让**偿还债务，这是双方的私下约定，睿合通公司当时并不知情。**从2017年1月开始以帮**公司支付房租的形式偿还**与***的个人债务。2017年6月**的财务出现困难，最终**、**、***三人达成一个口头协议，由**支付**公司应支付的房租，如果**支付不了，再由**公司支付。2017年下半年**被睿合通公司辞退。从2017年1月开始**替**公司总计支付给睿合通公司117万元。**给**公司签的支出凭证总计有130、140万元，签了几次记不清了，不止签了五张支出凭单。这130、140万元与117万元的差额就是**公司欠睿合通公司的钱。睿合通公司认可证人**的**。**公司对证人****内容的真实性不认可，认为**关于其与***私下债务关系的**不符合常理；****其向睿合通公司支付117万元，与睿合通公司一审**收取**资金100.1万元，前后**差距大。 本院认为，**原系睿合通公司的员工，在**公司否认****内容真实性的情况下，本院对**所述的内容无法确认。 双方当事人未向本院提交其他二审新证据。本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为：**公司与睿合通公司签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反相关法律、法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应依合同约定履行。**公司与住总商业公司签订的《写字楼租赁合同》，租期自2021年1月20日开始，睿合通公司要求确认其公司与**公司的《房屋租赁合同》于2021年1月20日解除，本院对此不持异议。 在《房屋租赁合同》履行过程中，双方当事人均认可，睿合通公司的员工**负责从**公司收取租金后转交给睿合通公司。**公司在一审中提交有**签字的支出凭单，上述支出凭单显示**公司向**支付了2021年3月31日之前的房租。睿合通公司称其公司未全额收到诉争房屋的租金。本院审理过程中，**虽作为证人到庭说明情况，但**公司对****的内容均不认可。****其与睿合通公司法人**、**公司法人***三人就代付租金问题达成过口头协议，但没有充分证据可以证明真实存在，故本院不予采信。**作为睿合通公司的员工，多年来一直负责处理收取**公司房屋租金的相关事宜。**公司主张其公司已向**支付相应房屋租金，**也在**公司的支出凭单上签字确认，应视为**公司的支付行为已经完成。至于**是否将收取的租金交与睿合通公司，是睿合通公司内部管理的问题。至于****其与**公司法人***之间的个人债务是否真实存在，就本案中现有的证据情况无法确认，且即便**、***之间存在个人债务，也不是本案的审理范畴。 依据现有证据，对**公司所述已经付清2021年3月31日之前的租金，本院予以采信。睿合通公司主张**公司尚欠2018年7月1日至2021年1月19日期间的租金及逾期违约金的请求，依据不足，本院均不予支持。睿合通公司自述与住总商业公司未签订书面租赁合同，睿合通公司要求**公司向其公司支付可得利益损失，无事实及法律依据，本院不予支持。**公司已向睿合通公司支付2021年1月1日至2021年3月31日期间的租金，故**公司要求睿合通公司退还2021年1月20日至2021年3月31日期间的租金，本院应予支持。对一审法院此项判定数额，本院不持异议。 综上所述，睿合通公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）**规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费6395元，由北京睿合通科技有限公司负担（已交纳5423元，余款于本判决生效后七日内交纳）。 本判决为终审判决。 审　　判　　员　　　张　瑞 二○二一年十二月二十七日 法　官　助　理　　　*** 书　　记　　员　　　**姣