北京睿合通科技有限公司与北京某某景科技发展有限公司租赁合同纠纷一审民事判决书

" 北京市海淀区人民法院 北京市海淀区人民法院 民事判决书   （2021）京0108民初15922号   原告（反诉被告）：北京睿合通科技有限公司，住所地北京市海淀区西罗庄南里甲x号楼。 法定代表人：**，总经理。 委托诉讼代理人：***，男，该公司员工。 被告（反诉原告）：北京***景科技发展有限公司，住所地北京市海淀区蓟门里小区南商业楼三层306号。 法定代表人：***，总经理。 委托诉讼代理人：***，北京市盈科律师事务所律师。 原告北京睿合通科技有限公司（以下简称睿合通公司）诉被告北京***景科技发展有限公司（以下简称***景公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告睿合通公司委托诉讼代理人***，被告***景公司法定代表人***及委托诉讼代理人***，均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告睿合通公司向本院提出诉讼请求：1.判令自2021年1月20日解除双方签订的《房屋租赁合同》；2.请求支付自2018年7月1日至2021年1月1日期间欠交的房屋租金211 534元。（租金截止日为2021年1月19日）；3.判令***景公司支付违约3万元（未及时足额交纳租金的违约金）；4.判令***景公司支付违约金31 889元（合同无法履行的违约金）；5.判令***景公司支付赔偿我方解除合同后可得利益损失41 337元（我方年租金租金382 673元与住总年租金30万元差价的一半）。案件受理费由***景公司负担。事实和理由：2015年6月8日，我方与***景公司签订租赁协议，将我方承租的位于海淀区罗庄南里甲x号楼东配楼及西侧3间平房转租给***景公司，租赁期限自2016年7月1日至2021年6月30日。合同签订后，我方2016年7月1日前将上述房屋交付给***景公司使用，***景公司在2016年7月1日、2017年1月1日及时足额支付了租金。2017年7月1日前，***景公司通知我方自2017年7月1日以后的房租由案外人**交纳，后我方、***景公司法定代表人***、**共同协商，三方达成口头协议，自2017年7月1日后各期租金可以由**交纳，***景公司仍是交纳房屋租金的主体，如果**不能及时足额交纳房租，***景公司仍承担合同中约定的违约责任和补齐所欠的租金。**2017年7月1日及2018年1月1日足额代***景公司交纳了房屋租金，自2018年7月1日起至2021年1月1日，**共替***景公司交纳6次房屋租金，**每次都不能及时足额支付租金，租金总额为1 114 906元，**欠我方的租金为463 906元，现**通知我方称无力替***景公司支付租金，剩下的租金让我方向***景公司主张。***景公司自2018年7月1日至2021年1月1日共欠我方租金463 906元，由于每次都不能足额按时支付房屋租金，***景公司应为**的6次违约承担责任，每次向我方支付违约金5000元。 被告***景公司辩称，不同意睿合通公司的诉讼请求，我方给已向对方支付立刻全部房屋租金，不存在欠付租金的情况，也就没有违约行为。睿合通公司的请求没有事实和法律依据，请求法院全部予以驳回。 ***景公司另提出反诉请求如下：1.要求睿合通公司返还押金15万元；2.判令睿合通公司返还租金8.49万元。案件受理费由睿合通公司承担。 睿合通公司对***景公司的反诉请求辩称，不同意***景公司的全部反诉请求，第一，关于返还押金15万，在双方2016年7月所签的合同中没有押金这一项，所以我方没有向对方收取押金的事实和合同依据。第二，关于返还租金8.49万元，因2021年1月1日至2021年6月30日租金***景公司未向我方支付，我方未收到上述租金，所以不存在返还上述租金的事实。第三，***景公司违反双方的合同，在双方合同有效期内被告与第三方住宅总公司签订自2021年1月20日至2022年1月19日的合同，***景公司的行为是在没有解除双方之间的合同下与第三方签订合同，违反了合同规定，导致双方之间的合同无法履行，因此，***景公司应该承担违约责任和赔偿我方相应损失。 本院经审理认定事实如下：***景公司于2011年11月1日开始从睿合通公司处承租海淀区罗庄南里甲x号东配楼及西侧3间平房。2010年9月3日签订的《房屋租赁合同》，约定***景公司须向睿合通公司一次性交纳房屋押金15万元，房屋合同到期后，经睿合通公司检验，房屋无人为恶意损毁的情况下，睿合通公司将房屋押金返还给***景公司。2015年6月8日双方续签《房屋租赁合同》，约定租期为2016年7月1日至2021年6月30日；租金每年34万元，每年递增3%，租金实行预付方式，每半年交纳一次，自合同签订之日起，开始交纳租金，付款日为每年7月1日；***景公司逾期交付租金应及时如数补交外，还应支付违约金5000元；如果一方违约，造成本合同无法正常履行，应由违约方支付给守约方相当于房屋租金1个月金额的违约金。2015年6月17日，睿合通公司签署《补充协议》，载明***景公司于2015年6月8日已经一次性向睿合通公司付清2016年度之2021年度房屋递增费用10万元整，以后每年只需付基础房租34万元即可。**亦在《补充协议》落款处签字。 睿合通公司称**曾是其公司负责与***景公司接洽租赁事宜的员工，2017年以后**从睿合通公司离职；因为***景公司不同意承担发票税金，所以租金不是通过双方之间的对公账户支付，2017年以前是**向***景公司收取租金后将应该支付给房东的租金支付给房东，剩余部分交给睿合通公司；**因为与***合作炒期货，欠了***钱；睿合通公司从**称共收取1 001 000元，根据睿合通公司统计，诉争房屋2020年6月11日之前的租金已经付清，其本案中主张的租金是2020年6月11日至2020年12月31日期间的租金211 534元。***景公司称其已经向**支付了2021年3月31日之前的全部房租，因为2010年双方签订合同时，睿合通公司就是由**作为代表，之后的合同履行也都是**代表睿合通公司与其沟通；因为在履行合同时，睿合通公司不能提供房租发票，为了走账方便，其将房租以现金的方式交付给**，续签的合同履行过程中，**提出睿合通公司有经济困难，要求***景公司提前支付房租，***景公司当时刚好账面资金充足，就同意向睿合通公司公司提前支付了全额租金。为证明上述主张，***景公司提交2011年1月12日支票存根，显示收款人为**，金额为192 440元，用途为房租、电费、押金、供暖；***景公司提交支出凭单显示**已经领取2018年1月1日至2021年3月31日期间的房租。睿合通公司对***景公司上述主张不予认可，称其未足额收到***景公司支付的租金；2011年1月12日支票存根所涉金额192 440元应当首先包含首期半年租金145 000元，***景公司应该明确支票所涉金额的详细项目。***景公司称2010年9月3日的合同签订后，2011年1月12日，***景公司向睿合通公司支付的192 440元就包含了15万的押金，对该金额的组成部分，因其财务人员已经退休无法核实。 睿合通公司提交**2020年12月20日签署的《停止为北京***景科技发展有限公司支付租金通知》，称其因与***有债务纠纷，为了能够分期偿还***的债务，在2016年底和***协商替***景公司支付房屋租金，后2017年6月**、***和睿合通公司达成口头协议，通知**代***景公司按时足额支付租金，睿合通公司和***均同意如果**没有按时足额支付房租，***景公司承担违约责任；**自2017年1月至2020年11月替***景公司支付了第二期至第九期的租金共计101万元，自2018年7月止2020年7与（第五期至第九期房屋租金）每次房租均没有按时足额支付租金；自即日起，**无力再为***景公司支付房屋租金，双方的债务问题由其与***另行解决，此后第十期租金和第五期至第九期未能足额支付的部分，由睿合通公司向***景公司索要。庭审中，睿合通公司与***景公司均表示无法联系到**。 睿合通公司称其从北京住总商业资产管理有限公司（以下简称住总商业公司）承租的诉争房屋，因为住总商业公司面临改制，所以没有与住总商业公司签订书面合同，都是每半年向住总商业公司交一次租金，双方只有口头协定，租赁合同租期截止至2021年1月20日。2021年1月14日，***景公司与住总商业公司签订《写字楼租赁合同》，承租海淀区罗庄南里甲x号院东配楼，租期为2021年1月20日至2022年1月19日。睿合通公司称根据***景公司与住总商业公司签订的《写字楼租赁合同》，租期从2021年1月20日起算，所以其认为双方之间的合同于2021年1月20日已经解除。***景公司同意解除《房屋租赁合同》，但称睿合通公司与住总商业公司的租赁期限截止至2020年12月31日，故其与睿合通公司的租赁合同解除时间应为2020年12月31日，其租金也只应支付至2020年12月31日。睿合通公司称**的付款时间只有第三期、第四期是没有延期的，剩余五次付款均存在**，且***景公司至今仍拖欠2021年1月1日之后的租金，根据合同约定每次逾期应支付违约金5000元，所以主张违约金3万元；在双方合同有效期内，***景公司在未与睿合通公司解除合同的情况下，与住总商业公司直接签订租赁合同，导致双方之间的租赁合同实际无法继续履行，***景公司应当承担违约责任。睿合通公司称就可得利益损失双方合同没有约定，但其与***景公司之间的租金标准为382 673元，而***景公司与住总商业公司约定的租金标准是300 000元，其要求将差额的一半作为睿合通公司的可得利益损失。 本院认为，依法成立的合同，受法律保护。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，***景公司与睿合通公司签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应系合法有效，双方均应据此履行。庭审中，双方均认可在《房屋租赁合同》履行过程中，实际由**从***景公司出收取租金后转交给睿合通公司，***景公司已经提交证据显示其向**支付了2021年3月31之前的房租，睿合通公司称其未全额收到诉争房屋的租金，但未提交相反证据证明，且无法联系**到庭说明情况，故对***景公司所述已经付清2021年3月31日之前的租金，本院予以采信，就睿合通公司主张的租金及逾期违约金，本院均不予支持。睿合通公司与***景公司签订的《房屋租赁合同》约定的租期至2021年3月31日，***景未提交证据证明睿合通公司存在违约的情形，即在《房屋租赁合同》租期届满前与住总商业公司就诉争房屋签订《写字楼租赁合同》，导致其与睿合通公司的《房屋租赁合同》无法继续履行，睿合通公司要求***景公司按照合同约定支付1个月的租金作为违约金，具备合同依据，本院予以支持，睿合通公司主张31 889元，数额合理，本院予以支持。睿合通公司自述与住总商业公司未签订书面租赁合同，其要求***景公司支付可得利益损失，无事实及法律依据，本院不予支持。根据***景公司与住总商业公司签订的《写字楼租赁合同》，租期自2021年1月20日开始，睿合通公司要求确认其与***景公司的《房屋租赁合同》于2021年1月20日解除，本院予以支持。***景公司已向睿合通公司支付2021年1月1日至2021年3月31日期间的租金，故***景公司要求睿合通公司退还2021年1月20日至2021年3月31日期间的租金，本院予以支持，具体数额核定为76 123.13元。***景公司称其向睿合通公司支付租房押金15万元，但未提交充分证据证明，2015年6月8日双方续签的《房屋租赁合同》将双方2010年9月3日签订的《房屋租赁合同》中关于租房押金15万元的条款予以删除，睿合通公司亦否认收到押金15万元，故就***景公司的该项主张，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百七十七条之规定，判决如下： 一、北京睿合通科技有限公司与北京***景科技发展有限公司2015年6月8日签订的《房屋租赁合同》于2021年1月20日解除； 二、北京***景科技发展有限公司于本判决生效后7日内支付北京睿合通科技有限公司违约金31 889元； 三、北京睿合通科技有限公司于本判决生效后7日内退还北京***景科技发展有限公司租金76 123.13元； 四、驳回北京睿合通科技有限公司的其他诉讼请求； 五、驳回北京***景科技发展有限公司的其他反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 案件受理费3011元，由北京睿合通科技有限公司负担2706元，已交纳；由北京***景科技发展有限公司负担305元，于本判决生效后7日内交纳。 反诉案件受理费2412元，由北京***景科技发展有限公司负担1630元，已交纳；由北京睿合通科技有限公司负担782元，于本判决生效后7日内交纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的,按自动撤回上诉处理。               审  判  员        ***     二〇二一 年 七 月三 十日     书  记  员        *** "