贵州省铜仁市建筑设计院与某某及第三人某某、某某房屋租赁合同纠纷民事判决书

贵州省铜仁市碧江区人民法院

民 事 判 决 书

（2014）碧民初字第383号

原告贵州省铜仁市建筑设计院。

住所地：铜仁市碧江区前进路45号。

法定代表人田茂富，该院院长。

委托代理人罗艳玲，黔东律师事务所律师，授权范围为特别授权。

被告***，女，1984年2月10日出生，侗族，贵州省玉屏县人，租住铜仁市碧江区。

委托代理人刘岚，贵州驰铭律师事务所律师，授权范围为特别授权。

第三人***，女，1987年8月20日出生，汉族，广东省陆丰市人，租住铜仁市碧江区。

第三人***，女，1963年3月4日出生，土家族，贵州省铜仁市人，住铜仁市碧江区。

原告贵州省铜仁市建筑设计院（以下简称铜仁市设计院）诉被告***及第三人***、***房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年3月20日立案受理后，依法由审判员饶和秀适用简易程序公开开庭进行了审理。原告铜仁市设计院委托代理人罗艳玲、被告***及其委托代理人刘岚、第三人***、***到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告铜仁市设计院诉称：原、被告双方于2011年5月16日签订了一份《门面出租合同》，约定：原告将其位于铜仁市碧江区中华路小十字建行对面建筑面积为36.80m2的门面房租赁给被告经营使用，租赁期限为5年，月租金为人民币6000元，租金按季度给付，门面租赁给被告，被告交纳押金人民币2000元，同时约定在租赁期限内被告不得转租，否则原告将无条件收回门面。合同签订后，原告将门面交付给被告经营使用，被告向原告交纳了押金人民币2000元。2011年12月21日，被告以生意差、经营处于亏损状态为由向原告提出申请，要求减少月租金人民币2000元。据此，原告考虑到被告的实际情况，便于2011年6月17日重新与被告签订了一份《租房合同》，合同内容除月租金变更为人民币4000元外，其他约定内容与2011年5月16日签订的《门面出租合同》内容无异，合同中同样强调约定了被告不得将门面转租他人，否则原告将收回门面。近期，被告在向原告交纳房屋租金时遗落了一份《门面租赁合同》在原告处，原告方知被告已将讼争门面房转租给了他人，后经原告方工作人员到该门面处走访，才知，现两间门面房的实际经营使用人分别为两第三人即***和***，***用于经营流行美饰品，***用于经营化妆品。被告未经原告同意，擅自将讼争门面房转租他人，其行为违背了诚实信用的原则，侵害了原告的合法权益，根据我国《民法通则》第九十一条规定：”合同一方将合同的权利、义务全部或者部分转让给第三人的，应当取得合同另一方的同意，并不得牟利。……。”《合同法》第二百二十四条第二款规定：”承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”《城市房屋租赁管理办法》第二十四条也明确规定了房屋出租人单方解除房屋租赁合同的法定事由之一，即”将承租的房屋擅自转租的”。被告的行为违背了双方合同的约定，其擅自转租租赁门面已构成违约，侵害了原告的合法权益，根据《合同法》第九十四条的规定，原告依法享有解除合同的权利。综上所述，请求人民法院：1、依法解除原、被告双方于2011年6月17日签订的《租房合同》；2、判令被告及第三人立即搬出原告位于铜仁市碧江区中华路39号小十字建行对面建筑面积约36.80m2的门面房两间，将该门面房返还原告；3、本案诉讼费由被告承担。

原告为证明其主张，在举证期限内提交并出示了以下证据：

《企业法人营业执照》、《组织机构代码证》、《事业单位法人证书》、法定代表人身份证明及身份证复印件各一份，用以证明原告的身份情况及主体资格。

《房屋所有权证》复印件一份，用以证明讼争房屋归原告所有。

2011年5月16日原、被告签订的《门面出租合同》复印件一份，用以证明双方约定讼争房屋月租金为人民币6000元，同时约定该房屋不能转租，否则原告有权收回房屋。

申请、2011年6月17日原、被告签订的《租房合同》复印件一份，用以证明经被告申请，双方重新签订了该合同，约定讼争房屋月租金为人民币4000元，房屋不能转租，否则原告有权收回房屋。

2012年6月6日被告与杨秀芬签订的《门面租赁合同》复印件一份，用以证明被告在将讼争房屋转租给本案两第三人之前就已将其转租给了杨秀芬，被告的行为已构成违约的事实。

照片13张，用以证明被告已将租赁原告的讼争门面房分别转租给了两第三人，两间门面房由两第三人以不同的经营模式分别经营，被告的行为违背了双方合同的约定。

光碟一张，用以证明被告已将讼争的两间门面房分别转租给了第三人***和***，被告收取了***门面转让费人民币8万元的事实，被告违背双方合同约定，侵犯了原告的合法权利。

被告***辩称：1、原告称”近期，被告在向原告交纳房屋租金时遗落了一份《门面租赁合同》在原告处，原告方知被告已将涉案门面房转租了他人”不是事实。实际是在2012年6月被告经原告同意后才将讼争门面房转租给了杨秀芬。2011年6月，被告租赁原告讼争的两间门面房经营化妆品，约定租赁期限为5年。2012年，因经营亏损，被告经原告同意后将讼争门面房转租给杨秀芬经营波导手机，并应原告要求将被告与杨秀芬于2012年6月6日签订的《门面租赁合同》送达原告一份。后因杨秀芬办理营业执照需向工商部门提交讼争门面房的产权证明，被告便请求原告为其出具证明，原告便于2012年10月8日出具了小十字波导手机工厂店所租门面系其所有的产权证明。该事实足以证明原告已于2012年10月就已经知道且同意被告将讼争门面房转租他人。再者，该转租合同早在两年前签订，被告不可能随身携带，被告交纳租金仅需带钱，不可能携带该合同，故，原告的说法不符合情理也不是事实。原告于2012年10月就已认可并同意被告将讼争门面房转租杨秀芬。2、尽管原、被告双方合同约定讼争门面房不能转租，但在2012年原告已同意被告转租他人，双方在履行合同的过程中对该项约定已进行了变更，故被告在租赁期限内转租门面不存在违约。同时，讼争门面是被告在经营，只不过是与第三人***、***的侄媳妇谭蓉合伙经营使用。虽然原、被告双方合同约定不能转租讼争门面，但2012年6月被告经原告同意将该门面转租给了杨秀芬，之后，原告也未告知被告门面不能转租，故被告有理由相信原告是同意被告转租门面的。现该门面是被告加盟流行美后与第三人***合伙经营，并与***的侄媳妇谭蓉合伙经营化妆品。被告主要负责前期装修与购货，很少参与店面商品销售。原告起诉***是错误的，该门面房实际是谭蓉与被告在使用，在2013年底为了避税以***的名义办理营业执照，该门面的实际经营使用人并非是两第三人。同时，原告作为出租人以收取租金为对价将门面房交与被告占有、使用、收益，不论被告如何使用门面，也不论被告经原告同意转租门面是否获益，原告的租金并未受到损害，因此不存在侵害原告的合法权益，故原告以被告擅自转租构成违约，侵害其合法权益要求解除合同没有事实和法律依据。3、原告诉请要求解除合同违背了诚实信用的原则且不具备法律依据。原告在2012年10月就已知且同意被告转租，却矢口否认其同意转租的事实，违背了诚实信用的原则。根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条规定：”出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。”故原告请求解除合同应不予支持。4、若原告强行解除合同，应依法赔偿被告新装修讼争门面剩余租赁期限内装饰装修残值损失。原、被告双方合同约定租赁期限至2016年6月17日届满，在租赁过程中，被告因经营需要与第三人***于2013年11月投入资金人民币20余万元重新装修门面以经营流行美饰品。被告没有违约行为，若双方合同解除，必然造成被告较大的经济损失，原告若强行要求解除合同，应依法赔偿被告新装修的剩余租赁期内装饰装修的残值损失。综上所述，被告没有擅自转租讼争门面房且原告的合法权益没有受到损害，应依法驳回原告的诉讼请求。

被告***在举证期限内提交并出示了以下证据：

《个体工商户营业执照》、《税务登记证》复印件各一份、照片三张，用以证明被告承租原告的门面房用于经营化妆品。

《个体工商户营业执照》、”证明”、《门面租赁（转租）合同》复印件各一份，用以证明原告于2012年10月8日为杨秀芬办理营业执照出具产权证明，原告是同意被告转租讼争门面房的。

《流行美经销区域二级加盟商合作协议》、《合作经营协议》复印件各一份、出库明细表9张，用以证明被告加盟流行美后与第三人***合作经营流行美的事实。

退货单4张，送货单10张，用以证明被告承租讼争门面房后一直在经营化妆品。

第三人***陈述：被告***与***是合伙关系，***负责销售和管理店铺，***负责进货。

第三人***陈述：被告答辩状中没有提到***，***保持沉默，不予发言。

第三人***、***在举证期限内没有提交证据。

经庭审质证，对原告提交的证据，被告及第三人对1号、2号、3号证据表示无异议，上述证据予以确认。对4号证据，两第三人表示无异议，被告对其真实性表示无异议，证明目的有异议，认为原、被告双方签订的租赁合同确实约定了讼争门面房不能转租，但只能证明当时约定不能转租，不能证明以后不能转租。该4号证据予以确认，证明了原、被告之间的租赁合同关系，合同约定讼争门面房不能转租的事实。对5号证据，两第三人表示无异议，被告对其真实性表示无异议，证明目的有异议，认为被告将讼争门面转租给杨秀芬是征得原告同意的，被告没有违约。该5号证据予以确认，证明了本案被告曾将讼争门面房转租给杨秀芬的事实。对6号证据，两第三人表示无异议，被告对其真实性表示无异议，证明目的有异议，认为《个体工商户营业执照》的经营者虽然是***，但实际是被告与***的侄媳妇及第三人***合伙经营。该证据予以确认，证明了讼争门面房的经营现状。对7号证据，被告表示有异议，认为录音中不能反映是谁说的话，不能作证据使用。第三人***表示无异议。第三人***表示该录音内容是其与原告方办公室主任的对话，被告以人民币8万元的价款将讼争门面房转给***。该7号证据与前述证据及***的当庭陈述能相互印证，形成证据锁链，予以确认。

对被告提交的证据，原告及第三人对1号证据表示无异议，该证据予以确认。对2号证据，原告表示有异议，认为”证明”只能证明讼争房屋产权属原告所有，被告以此来证明原告对其转租行为是知晓的，系被告的主观臆断，恰好证明了被告已将讼争门面房转租他人的事实。第三人***表示对该证据其不清楚情况。第三人***表示无异议，认为原告是同意被告转租的。该证据的真实性予以认定，证明目的不予认定，”证明”仅能说明讼争房屋的产权属原告，不能证明原告同意被告转租的事实。对3号证据，原告对其真实性和证明目的均表示有异议，认为仅凭加盟合作协议不能证明加盟行为，应有规范的加盟、授权范围、营业范围，应交纳加盟费等；合作经营协议的内容与出库清单相矛盾；合作经营协议约定被告是空门面入股，进货、资金投入等事项由***负责，但明细表中体现是被告进货。两第三人对该证据表示无异议。结合庭审查实的情况，被告与第三人***对双方的投资比例、经营情况、营业盈亏情况、水电费多少及交纳情况、每月房屋租金多少及交纳情况等，两人在庭审中的陈述相互矛盾，不能自圆其说，不能证明被告与第三人***系合伙经营关系，该组证据不符合证据的三性，不予认定。对4号证据，原告对其真实性及证明目的均表示有异议，认为不能证明被告目前在经营化妆品。两第三人表示无异议。该证据不符合证据的三性，不予认定。

经审理查明：2011年5月16日，原告铜仁市设计院与被告***签订《门面出租合同》，约定：原告将其位于铜仁市碧江区中华路39号框混结构，建筑面积约36.80m2门面房两间租赁给被告***经营使用，月租金为人民币6000元，租赁期限为五年，租金按季度给付，在租赁过程中不允许被告私自转租，否则原告将强行收回门面，合同从2011年6月17日起生效。合同对双方的其他权利和义务进行了约定。后经被告申请，要求减少月租金人民币2000元，2011年6月17日，原、被告双方重新签订了一份《租房合同》，约定：原告将上述房屋以月租金人民币4000元租赁给被告经营使用，租赁期限为5年，即从2011年6月17日至2016年6月17日，租金按季度给付，租赁期内被告不得转租，否则原告将强行收回门面。合同签订后，原告将该门面交付给被告经营使用。2012年6月6日，被告与杨秀芬签订《门面租赁合同》，约定：上述讼争门面房两间月租金为人民币6000元，被告将其中一间租赁给杨秀芬经营使用，租金由被告和杨秀芬各承担一半，租赁期限为4年，即从2012年6月6日起至2016年6月5日止。合同对双方的其他权利和义务进行了约定。杨秀芬在经营使用过程中与被告解除租赁关系后，被告***将讼争的两间门面房分别转租给了本案的两第三人***和***，《个体工商户营业执照》中载明，***用于经营流行美饰品，***用于经营化妆品。庭审中***陈述，其经营使用的讼争门面房的月租金为人民币6000元，***陈述其经营使用的讼争门面房每季度租金为人民币15000元。原告铜仁市设计院为了维护其合法权益，特诉至我院，要求解除与被告签订的《租房合同》。

上述事实，有原告诉称、被告辩称、《企业法人营业执照》、《组织机构代码证》、《个体工商户营业执照》、租赁合同、被告出具的”申请”、照片、视听资料及原、被告和第三人的当庭陈述等证据予以证实，足以认定。

本案争议的焦点：1、原、被告双方签订的租赁合同是否合法有效；2、被告是否违反合同约定，将讼争租赁房屋转租他人；3、原告是否有权解除双方签订的租赁合同，要求被告及第三人退回讼争房屋。

本院认为：原、被告双方于2011年6月17日签订的《租房合同》系双方真实意思表示，未违反法律法规强制性规定，属合法有效，双方均应按约履行各自义务。双方在租赁合同中约定了讼争房屋不能转租，被告在未经原告同意的情况下擅自将房屋转租他人，其行为已构成违约。根据合同法有关规定，当事人可以约定一方解除合同的条件，原、被告签订的租赁合同约定了原告解除合同的条件，根据我国《民法通则》第九十一条规定：”合同一方将合同的权利、义务全部或者部分转让给第三人的，应当取得合同另一方的同意，并不得牟利。……。”我国《合同法》第二百二十四条规定：”承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”《城市私有房屋管理条例》第二十一条规定：”承租人有下列行为之一的，出租人有权解除租赁合同：（一）承租人擅自将承租的房屋转租、转让或者转借的；……。”《商品房屋租赁管理办法》第十一条规定：”承租人转租房屋的，应当经出租人书面同意。承租人未经出租人书面同意转租的，出租人可以解除租赁合同，收回房屋并要求承租人赔偿损失。”可见，合理使用租赁房屋是承租人应履行的基本义务，合理使用既包括不得擅自转租也指承租人按照合同约定的租赁用途和使用要求合理使用房屋。作为出租人的原告与承租人的被告签订租赁合同后，双方应当依据法律规定和合同约定享有权利、承担义务。被告擅自转租的行为，违反了原告应享有的权利，租赁物的的所有权不属于承租人，承租人无权处分租赁物，如果他要处分必须经有处分权的人同意，这是交易的最基本的条件，也是为了保护交易安全。因为无处分权的的民事行为是一种效力待定的行为，它的效力是不稳定的，一旦有处分权人予以否认，该处分行为是无效的，因此，允许承租人随意转租，不利于保护出租人的利益，也不利于保护第三人的利益。法律如此规定是为了保护出租人的利益的情况下，赋予出租人享有解除合同的选择权。被告***违背诚实信用的原则，擅自转租讼争房屋收取高额租金从中渔利，搅乱市场价格，侵犯了原告应享有的权利，原告要求解除与被告签订的租赁合同并要求被告及第三人返还讼争租赁房屋的诉讼请求，合法有据，本院予以支持。被告主张2012年6月其将讼争房屋转租给杨秀芬是征得原告同意的，对此被告没有证据予以证实，根据《最高人民法院﹤关于民事诉讼证据的若干规定﹥》第二条规定：”当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”故，本院对其主张不予支持。被告主张***经营的门面房系其与***的侄媳妇合伙经营，根据国务院《城乡个体工商户管理暂行条例》及《细则》相关规定：个体工商户应当以自己的名义自己从事生产经营，可以在规定的范围内带帮工和学徒，个人经营的个体工商户变更经营者时，应当重新申请变更登记。从而表明个人经营的个体工商户限定了特定的个体经营者的身份，其产生经营权受到特定经营者权利能力和行为能力的特殊限制，不能游离于登记的个体经营者而独立。本案中，《个体工商户营业执照》中载明***系被告主张的该讼争门面房的经营者，况且，被告也没有证据证实其与***的侄媳妇系合伙关系，故，被告的主张没有事实和法律依据，本院不予支持。庭审中，被告提出若解除租赁合同，原告应赔偿其装修残值损失，本案原告因被告的违约行为导致其行使合同解除权，原告没有过错也没有违约行为，被告的主张没有事实和法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第五条、第一百零六条第一款、《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条第一款、第二百二十四条第二款、《最高人民法院﹤关于民事诉讼证据的若干规定﹥》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：

解除原告贵州省铜仁市建筑设计院与被告***于2011年6月17日签订的《租房合同》；

被告***及第三人***、***于本判决生效后十日内搬出并返还原告位于铜仁市碧江区中华路39号框混结构，建筑面积约36.80m2门面房两间。

案件受理费已减半收取人民币100元，由被告***承担。

如不服本判决，可于本判决送达之日起十五日内提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省铜仁市中级人民法院。

逾期不上诉，本判决即发生法律效力。原告可于本判决所明确的履行期限届满之日起二年内，申请本院强制执行。

审　判　员　　饶和秀

二〇一四年五月九日

代理书记员　　帅清清