北京市高速公路交通工程有限公司与某某房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

北京市朝阳区人民法院

民 事 判 决 书

（2018）京0105民初69825号

原告（反诉被告）：北京市高速公路交通工程有限公司，住所地北京市通州区马驹桥镇东。

法定代表人：王彦涛，董事长。

委托诉讼代理人：刘晓雨，北京大成律师事务所律师。

委托诉讼代理人：王伟，北京大成律师事务所律师。

被告（反诉原告）：***，男，1982年9月25日出生，汉族，户籍地河北省涿州市双塔区。

委托诉讼代理人：萨日娜，北京市华泰律师事务所律师。

委托诉讼代理人：王志明，北京市华泰律师事务所律师。

原告（反诉被告）北京市高速公路交通工程有限公司（以下简称高速工程公司）与被告（反诉原告）***（以下简称***）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，组成合议庭公开开庭进行了审理。原告高速工程公司之委托诉讼代理人刘晓雨，被告***之委托诉讼代理人萨日娜、王志明，均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告（反诉被告）高速工程公司向本院提出本诉请求：1.请求判令***向高速工程公司支付租金218791.13元及从2015年5月1日至实际支付上述租金之日的滞纳金（以218791.13元为基数，按日1%利率计算）；2.请求判令***向高速工程公司支付迟延归还房屋的滞纳金：2016年5月1日至实际归还租赁房屋之日止的滞纳金（按照年租金为218791.13元的2倍计算）；3.请求判令***立即拆除其在北京市朝阳区十八里店吕家营自翻建的房屋并腾退土地、恢复原状；4.请求判令***承担本案全部诉讼费。事实与理由：2011年5月1日，高速工程公司与***签订《房屋租赁合同》，约定高速工程公司将位于北京市朝阳区十八里店吕家营的房屋（原北京市高速公路交通工程有限公司办公驻地）出租给***使用，约定租期为2011年5月1日至2016年4月30日，第一年租金为18万元，之后每年上调5%，支付方式为每年5月1日前交纳本年度租金。截至目前，***欠缴2015年5月1日至2016年4月30日期间租金218791.13元。2011年底，***未经高速工程公司同意擅自将原有租赁房屋推倒改建。高速工程公司发现后即要求***立即停工，但***没有停工并于2012年1月私自建起两层钢结构建筑主体工程用于对外经营使用。截至2016年4月30日租期届满，高速工程公司多次催告***腾退土地并将租赁房屋恢复原状，***仍拒不退还租赁房屋场地并违章建设经营儿童乐园。***上述行为已经构成明显违约，且严重损害高速工程公司合法权益。高速工程公司特依法向法院提起诉讼。

庭审期间，经本院释明合同效力问题，高速工程公司申请变更诉讼请求为：1.***向高速工程公司支付土地及房屋占有使用费：2015年5月1日至2016年4月30日期间占有使用费218791.13元，2016年5月1日至2017年4月30日期间占有使用费229730.68元，2017年5月1日至2018年4月30日期间占有使用费241217.22元，2018年5月1日至2019年4月30日期间占有使用费253278.08元，2019年5月1日至***腾退土地、恢复原状之日止占有使用费（每年按上一年占有使用费105%计算）；2.***立即拆除其在吕家营擅自翻建房屋并腾退土地、恢复原状；3.***承担本案全部诉讼费。

被告（反诉原告）***辩称：高速工程公司诉讼请求没有事实和法律依据。高速工程公司领导更换之后没有具体对接人员导致我方无法交费，滞纳金标准高于法律规定，我方翻建房屋经过高速工程公司同意。高速工程公司没有土地使用权证，我方对于高速工程公司主体身份存在质疑。涉诉土地使用绿地，高速工程公司无权建房对外出租并收取使用费。即便腾退，涉及主体身份问题，也不应该腾退给高速工程公司。整个租赁过程中，高速工程公司隐瞒无权出租事实。因此应赔偿我方建房损失。涉诉租赁物是危房，我方根本无法使用，必须重新建设，我方损失高速工程公司必须赔偿。高速工程公司以欺诈方式掩盖非法目的出租，改变土地用途，这些都是高速工程公司过错。

被告（反诉原告）***反诉请求：1.确认双方之间签订的房屋租赁合同无效；2.判令高速工程公司返还***已支付的房租775822.5元；3.判令高速工程公司偿付***翻建涉案房屋和附属设施的损失12193701.78元；4.高速工程公司承担反诉的诉讼费和鉴定费。事实与理由：2011年5月1日，双方签订房屋租赁合同，***承租北京市朝阳区十八里店吕家营的房屋，期限5年，至2016年4月30日。由于该房屋破烂不堪，根本不具备最基本的经营及安全使用条件，难以实现租赁房屋的基本目的，而高速工程公司又未对该房屋进行改建或修缮。为实现合同的目的和安全的要求，***只能自费对房屋翻建，自2011年底到2012年1月完成翻建。2016年4月30日合同期满后，***继续使用该房屋至今。2018年5月28日，高速工程公司突然向法院提起诉讼，要求***支付未付的租金并拆除房屋恢复原状。无论将翻建的房屋以现状交给对方或拆除，都会给***造成巨大损失，违反公平原则，侵犯***的合法权益。根据高速工程公司在本案诉讼中提供的资料，没有证据证明其享有涉案房屋及土地权属，反映出高速工程公司没有主体资格将涉案房屋及土地出租收取租金，签订的租赁合同无效，收取的租金应予返还。

原告（反诉被告）高速工程公司辩称：不同意反诉请求。涉诉租赁合同合法有效，双方已经履行了部分义务，***违反禁反言原则。***至今仍占有涉诉房屋和土地，要求返还房租诉求于法无据。***擅自建设未经我方同意，属于违章建筑。

当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院依法予以认定。本院经审理查明：

2011年5月1日，高速工程公司作为出租方(甲方)与***作为承租方（乙方）签订《房屋租赁合同》（以下简称涉诉合同），约定如下主要内容：甲方将位于朝阳区十八里店吕家营的房屋出租给乙方使用。出租面积共2280.78㎡，包括平房18间、仓库6间及院落，其中房屋面积占576.6㎡。该房屋租赁期共5年，自2011年5月1日起至2016年4月30日止。租赁期满，甲方有权收回出租房屋，乙方应如期交还。乙方如要求续租，则必须在租赁期满1个月之前书面通知甲方，经甲方同意后，重新签订租赁合同。租金第一年为18万元,以后每年上调5%。乙方应于每年5月1日前交纳本年度租金，如未按期支付，每日加收1%滞纳金，拖延半个月以上，甲方有权解除合同。乙方应合理使用其所承租的房屋及其附属设施。如因使用不当造成房屋及设施损坏的，乙方应立即负责修复或经济赔偿。承租期内，乙方如需对甲方的房屋、院落进行改扩建，要事先征得甲方的书面同意后方可施工，未经甲方书面同意擅自改变房屋主体结构、在院落私自搭建建筑物的，甲方有权解除合同，并向乙方收取恢复工程实际发生的费用。租赁期间乙方有下列行为之一的，甲方有权解除本合同……未经甲方书面同意，拆改变动房屋结构。租赁期满合同自然终止。租赁期满后，乙方应将房屋交回甲方，乙方交述甲方的房屋应当保持房屋及设施、设备的完好状态（合理损耗排除），不得留存物品或影响房屋的正常使用。对未经同意留存的物品，甲方有权处置。租赁期满后，乙方对该办公场地的装饰、装修、改造等投入，由甲方无偿享有。租赁期间，乙方有本合同第七条第二款规定的任一行为时，甲方有权终止合同,收回该房屋，乙方应按照合同总租金的5%向甲方支付违约金。若支付的违约金不足弥补甲方损失的，乙方还应承担赔偿责任。租赁期满，乙方应如期交还该房屋。乙方逾期归还，则每逾期—日应向甲方支付原日租金2倍的滞纳金，乙方还应承担因逾期归还给甲方造成的损失。该合同尾部签章处由双方签字或盖章确认。双方当事人还签订《房屋出租安全协议书》，约定***不得私自改变房屋结构和设备。

涉诉合同签订后，***如约向高速工程公司支付了2011年5月1日至2015年5月1日期间的租金。2015年5月1日之后，***未向高速工程公司支付租金。

涉诉合同履行期间，***对涉诉房屋进行了翻建，翻建之后工程名称为爱乐城儿童成长体验中心房屋及附属设施。***于庭审期间向法院提出鉴定申请，对前述工程的造价进行鉴定。本院启动鉴定程序，委托北京中威正平工程造价咨询有限公司开展鉴定。鉴定过程中，***向北京中威正平工程造价咨询有限公司表示，该工程主体钢结构框架工程2011年10月开始施工，现场勘测时的会所装修工程2017年5月开始施工、其他装修工程2017年4月开始施工。高速工程公司表示对施工时间无法核实。鉴定意见按照***主张开工时间进行计价。工程造价金额12193701.78元。对于前述鉴定意见，高速工程公司对于真实性、合法性认可，对于关联性和证明目的不予认可。***对于前述鉴定意见主张实际造价不低于2000万元。

另查一，1992年4月，北京市交通局向北京市政府发出请示，主要内容为：截止到90年底京津塘高速主线工程北京段已基本完工，由于工程影响及设计变更，尚留部分边角地不便耕种……拟征用朝阳区十八里店乡吕营村边角地三块30.6亩，全部用于高速公路绿化用地。1993年11月，北京市政府出具批复，主要内容为：同意你局因建京津塘高速公路工程，需要将不便耕种的边角地代征，作为绿化用地，共征用朝阳区十八里店乡吕家营村粮田地2.04公顷。

另查二，***提供《情况说明》的复印件，记载主要内容为：***于2011年5月1日将涉诉房屋承租后，发现该房屋年久失修、各种线路老化、房屋主体结构发生严重倾斜、房顶常年漏雨，对我方正常经营造成严重影响。为保障生活安全、生产经营和避免造成重大安全责任事故，在因房屋修缮翻新的方案及详细资料未商定前，本人已出资及时进行了房屋修缮翻新工作，保证正常经营和生活安全，其他事宜仍在协商。对于该证据，高速工程公司表示因无原件核对，故对该证据真实性不予认可。

另查三，***主张为申请评估鉴定，其向北京中威正平工程造价咨询有限公司已经支付15万鉴定费。

上述事实，有双方当事人提交的证据及双方当事人当庭陈述在案佐证。

本院认为，根据各方当事人的诉辩意见，本案争议焦点如下：1.涉诉合同的效力及高速工程公司的合同主体资格是否适格；2.***是否应向高速工程公司支付租金及滞纳金，高速工程公司是否应向***返还已支付的房租；3.***是否应拆除翻建房屋并腾退房屋所在的场地；4.高速工程公司是否应向***偿付翻建、附属设施损失12193701.78元。本院具体分析如下：

对于争议焦点一，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效；另参照《建设部关于加强村镇建设工程质量安全管理的若干意见》第三条第一款规定，对于建制镇、集镇规划区内的所有公共建筑工程、居民自建两层（不含两层）以上、以及其它建设工程投资额在30万元以上或者建筑面积在300平方米以上的所有村镇建设工程、村庄建设规划范围内的学校、幼儿园、卫生院等公共建筑，应严格按照国家有关法律、法规和工程建设强制性标准实施监督管理。涉案租赁物包括房屋面积576.6平方米，截止本案庭审辩论终结前，双方均未能提交合法有效的建设工程规划手续、相关主管部门批准建设手续、产权证明文件等，故涉诉合同中关于房屋（含仓库）部分的租赁合同关系应属无效。另除房屋之外涉诉合同还包括院落，从涉诉合同内容来看，未就房屋和院落分别约定租金和权利义务；从租赁物使用过程来看，院落作为经营配套用途与房屋在功能上具有不可分割性；从合同目的来看，承租人无法取得房屋将导致租赁目的整体落空，院落租赁也无法独立维持其效力。故本院对租赁合同效力的认定不再区分房屋和院落不同部分。综上，本院认定涉诉合同应属整体无效。对于主体资格一节，根据本案查明高速工程公司取得涉诉房屋和场地的历史背景、权利来源、发展过程及现实情况，本院对高速工程公司作为提出相关诉讼主张的主体资格不持异议，并对***的异议主张不予采信。

对于争议焦点二，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定：房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。据此，高速工程公司主张依据涉诉合同约定的租金标准由***支付占有使用费，本院不持异议，并根据前述标准以及***已实际支付的租金数额，确认***应向高速工程公司支付的占有使用费。关于滞纳金一节，高速工程公司庭审期间调整诉讼请求并放弃该项主张，视为对自己诉讼权利的行使，本院不持异议。关于***主张高速工程公司应返还房租一节，法律规定，合同无效后因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。涉诉合同被认定无效，但根据***已实际占有、使用租赁物的事实，以及参考租赁类合同的继续性合同特点，本院对***关于返还已支付的房租的主张，不予支持。

对于争议焦点三，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。涉诉合同无效，***继续占有涉诉房屋和场地的主张，缺乏合同和法律依据。故高速工程公司关于***腾退涉诉翻建房屋、场地的主张，于法有据，本院予以支持。高速工程公司还要求***拆除擅自建设的房屋，本院认为，高速工程公司未能证明***翻建后的房屋质量明显劣于之前存在的房屋和仓库，高速工程公司的该主张并非有利生产和社会资源节约，也缺乏紧迫性及必要性，故本院对高速工程公司的该项主张不予支持。

对于争议焦点四，法律规定，合同无效后，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本院对双方存在过错及程度分析如下，***的过错在于，其明知涉诉合同及安全协议书规定了承租人不得改变房屋结构，但仍未予遵守；在翻扩建之前未向高速工程公司履行告知义务并获得同意，***虽提供《情况说明》，但说明仅起到事后通知作用，且说明中未如实、明确描述将原有租赁物全部重拆重新的事实，仅以“修缮翻新”等模糊性词语表述；***进行翻扩建之前未了解和掌握土地性质，未申报建设规划审批手续；出资投入之前未能结合剩余租赁期限的跨度审慎控制投入资金比例和规模，涉诉合同约定五年租赁期，***理应在前述期间内合理分摊、折旧其翻扩建费用；双方约定的租赁期间已经届满，***未交回涉诉房屋、场地，反而继续投入巨资进行施工建设，对扩大损失存在过错；涉诉合同约定年租金仅20余万，***投入千万进行翻扩建，难谓合理。高速工程公司明知涉诉租赁物占用土地的性质以及缺少规划审批手续，仍对外出租获利，也具有一定过错。综上，本院根据双方当事人各自过错程度，结合鉴定意见结果，以及翻扩建损失产生原因、翻扩建行为时间阶段等情形，酌情认定高速工程公司向***赔偿翻建损失1726805元。

综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：

一、被告（反诉原告）***于本判决生效之日起七日内向原告（反诉被告）北京市高速公路交通工程有限公司支付二〇一五年五月一日至二〇一九年四月三十日期间的涉诉房屋和场地占有使用费共计94.3017万元，并支付自二〇一九年五月一日起至实际腾退之日止的涉诉房屋和场地占有使用费（第一年占用使用费标准为253278.08元/年，之后每年在上一年的基础上依次递增5%）；

二、被告（反诉原告）***于本判决生效之日起三十日内向原告（反诉被告）北京市高速公路交通工程有限公司腾退全部涉诉房屋和场地；

三、原告（反诉被告）北京市高速公路交通工程有限公司于本判决生效之日起七日内向被告（反诉原告）***赔偿翻建损失1726805元；

四、驳回原告（反诉被告）北京市高速公路交通工程有限公司的其他本诉请求；

五、驳回被告（反诉原告）***的其他反诉请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本诉案件受理费13200元，由***负担（于本判决生效之日起七日内交纳）；反诉案件受理费49808元，由北京市高速公路交通工程有限公司负担10170元（于本判决生效之日起七日内交纳），由***负担39638元（于本判决生效之日起七日内交纳）。

鉴定费15万元，由北京市高速公路交通工程有限公司负担2.12万元（***已预交，北京市高速公路交通工程有限公司于本判决生效之日起七日内直接给付***），***负担12.88万元（已交纳）。

如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。

审 判 长　　云　凝

审 判 员　　张玉倩

审 判 员　　赵　靓

二〇二〇年二月二十四日

法官助理　　陈逢源

书 记 员　　贾晓茜