某某与北京市高速公路交通工程有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

北京市第三中级人民法院

民事判决书

（2020）京03民终6309号

上诉人（原审被告、反诉原告）：***，男，1982年9月25日出生，汉族，住河北省涿州市双塔区。

委托诉讼代理人：霍明亮，北京市汉卓律师事务所律师。

委托诉讼代理人：耿昭，北京市汉卓律师事务所实习律师。

被上诉人（原审原告、反诉被告）：北京市高速公路交通工程有限公司，住所地北京市通州区马驹桥镇东。

法定代表人：段清乐，董事长。

委托诉讼代理人：刘晓雨，北京大成律师事务所律师。

上诉人***因与被上诉人北京市高速公路交通工程有限公司（以下简称高速工程公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2018）京0105民初69825号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

***上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判驳回高速工程公司的全部诉讼请求并支持***全部反诉请求；2.一、二审诉讼费用由高速工程公司承担。事实和理由：一、一审法院认定事实不清，有意回避并遗漏高速工程公司是否对涉案土地享有合法使用权的问题。北京市交通局于1992年4月向北京市人民政府就涉案土地使用用途提出请示，北京市人民政府于1993年11月发文（京政地字【1993】340号）明确指出涉案土地作为“绿化用地”。高速工程公司非请示主体，更不是涉案土地的合法使用权人。该等事实的认定关系到高速工程公司是否有权要求支付占有使用费和将场地腾退。二、一审法院认定事实不清、适用法律错误。第一，高速工程公司并非涉案土地及房屋的合法使用权人或所有权人，无权向***收取租金及占有使用费，且高速工程公司已收取的租金亦应返还给***。具体如下：首先，高速工程公司对涉案土地无合法使用权，当然也没有对外出租或收取租金、占有使用费等权利。即使本案***应支付租金或占有使用费，收取主体也不应是高速工程公司。其次，一审法院错误适用最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，并导致错误的判决***向高速工程公司支付占有使用费并驳回了***的反诉请求。根据《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定，房屋租赁合同无效，承租人应向出租人支付房屋占有使用费的前提条件是该房屋未取得建设工程规划许可证或未按照建设工程规划许可证的规定建设。但这与本案实际情况并不相符合，本案涉案房屋不仅未取得建设工程规划许可证或未按照建设工程规划许可证的规定建设，更重要的是高速工程公司对于涉案土地无合法使用权。故此，一审法院判定***向高速工程公司支付房屋占有使用费并驳回***的反诉请求显属适用法律错误。一审法院应依据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，判决高速工程公司返还***已支付的房屋租金。第二，高速工程公司并非涉案土地和房屋的合法所有权人或使用人。即使***应依法腾退涉案房屋和土地也不应向高速工程公司交付， 而应交付给合法的使用权人。三、一审法院对于高速工程公司应赔偿***的翻建损失的认定明显错误，且显失公平。首先，涉案房屋自2011年开始建设，高速工程公司对于***的建设行为并未提出反对或因此解除合同。这也是***在2017年继续施工的重要原因，高速工程公司应对施工损失承担全部责任。其次，一审法院判决高速工程公司向***支付的翻建损失仅占工程造价的14%，该判决不仅未对高速工程公司违法占用国家土地并违法出租行为予以惩戒并承担责任，反而在其存在违法的情况下使其非法获利了一千余万元，不符合公平原则。

高速工程公司辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，应当驳回***的上诉请求，维持原审判决。一、关于土地权属的问题。1.一审法院曾经向高速工程公司的母公司发送过司法建议函，就权属问题进行了核实，而且高速工程公司的主管单位也进行了相应的回复，权属问题不存在任何争议；2.对于土地的历史遗留问题，一审法院也曾经向高速工程公司的代理律师出具过调查令，律师持调查令去北京市自然资源委员会等部门进行过调查，因为历史遗留问题涉案土地没有进行在册登记，也没有办理土地使用证；3.涉案土地一直由高速工程公司使用管理，并出租收取收益，在***承租本案土地之前也都是国有企业进行承租。4.北京市政府在1999年的一份政府会议纪要指出，相应的高速公路路段的资产包括了京津唐高速公路北京段，相应的资产一次性全部划转给首都公路发展有限责任公司，即高速工程公司的母公司。这块资产由高速工程公司实际管理和运营。5.土地的权属包括是否办理规划建设手续与土地取得的流程手续办理的问题并不能作为***继续占有土地的理由。二、关于***是否应向高速工程公司支付土地占有使用费以及高速工程公司应否向***退还租金的问题。1.根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定，涉案土地合同被认定为是无效合同，高速工程公司应当向***收取相应期限内的场地占有使用费。2.***在一审第一次开庭时明确认可其应当向高速工程公司支付相应金额的租金，并对于租金数额予以确认。现在***的诉求与之前的主张自相矛盾，违背了民事诉讼禁止反言的基本原则。3.***自2011年起占有使用涉案房屋已经九年了，其要求退还所有租金并且拒绝支付合同到期后的场地占用使用费违背公平原则，属于不当得利，也是滥用诉权的表现。三、关于涉案的房屋翻建损失的问题，一审判决赔偿翻建损失的金额没有任何问题。1.***擅自推倒原来的房屋，进行翻建，没有经过高速工程公司的同意。2.在***经营过程当中涉案房屋没有规划建设手续，属于违建，用于儿童乐园的经营存在重大安全隐患，这也是高速工程公司提起本案诉讼最直接的原因。3.因建筑属于违建，不具有使用价值，腾退后高速工程公司也不会继续使用，且房屋本身也是存在折旧的。因此，***要求按照整个房屋的造价鉴定去赔偿其损失是不合理的。

高速工程公司向一审法院起诉请求：1.请求判令***向高速工程公司支付租金218 791.13元及从2015年5月1日至实际支付上述租金之日的滞纳金（以218 791.13元为基数，按日1%利率计算）；2.请求判令***向高速工程公司支付迟延归还房屋的滞纳金：2016年5月1日至实际归还租赁房屋之日止的滞纳金（按照年租金为218 791.13元的2倍计算）；3.请求判令***立即拆除其在北京市朝阳区十八里店吕家营自翻建的房屋并腾退土地、恢复原状；4.请求判令***承担本案全部诉讼费。经一审法院释明合同效力问题，高速工程公司申请变更诉讼请求为：1.***向高速工程公司支付土地及房屋占有使用费：2015年5月1日至2016年4月30日期间占有使用费218 791.13元，2016年5月1日至2017年4月30日期间占有使用费229 730.68元，2017年5月1日至2018年4月30日期间占有使用费241 217.22元，2018年5月1日至2019年4月30日期间占有使用费253 278.08元，2019年5月1日至***腾退土地、恢复原状之日止占有使用费（每年按上一年占有使用费105％计算）；2.***立即拆除其在吕家营擅自翻建房屋并腾退土地、恢复原状；3.***承担本案全部诉讼费。

***向一审法院反诉请求：1.确认双方之间签订的房屋租赁合同无效；2.判令高速工程公司返还***已支付的房租   775 822.5元；3.判令高速工程公司偿付***翻建涉案房屋和附属设施的损失12 193 701.78元；4.高速工程公司承担反诉的诉讼费和鉴定费。

一审法院认定事实：2011年5月1日，高速工程公司作为出租方(甲方)与***作为承租方（乙方）签订《房屋租赁合同》（以下简称涉诉合同），约定如下主要内容：甲方将位于朝阳区十八里店吕家营的房屋出租给乙方使用。出租面积共2280.78㎡，包括平房18间、仓库6间及院落，其中房屋面积占576.6㎡。该房屋租赁期共5年，自2011年5月1日起至2016年4月30日止。租赁期满，甲方有权收回出租房屋，乙方应如期交还。乙方如要求续租，则必须在租赁期满1个月之前书面通知甲方，经甲方同意后，重新签订租赁合同。租金第一年为18万元，以后每年上调5%。乙方应于每年5月1日前交纳本年度租金，如未按期支付，每日加收1%滞纳金，拖延半个月以上，甲方有权解除合同。乙方应合理使用其所承租的房屋及其附属设施。如因使用不当造成房屋及设施损坏的，乙方应立即负责修复或经济赔偿。承租期内，乙方如需对甲方的房屋、院落进行改扩建，要事先征得甲方的书面同意后方可施工，未经甲方书面同意擅自改变房屋主体结构、在院落私自搭建建筑物的，甲方有权解除合同，并向乙方收取恢复工程实际发生的费用。租赁期间乙方有下列行为之一的，甲方有权解除本合同……未经甲方书面同意，拆改变动房屋结构。租赁期满合同自然终止。租赁期满后，乙方应将房屋交回甲方，乙方交述甲方的房屋应当保持房屋及设施、设备的完好状态（合理损耗排除），不得留存物品或影响房屋的正常使用。对未经同意留存的物品，甲方有权处置。租赁期满后，乙方对该办公场地的装饰、装修、改造等投入，由甲方无偿享有。租赁期间，乙方有本合同第七条第二款规定的任一行为时，甲方有权终止合同，收回该房屋，乙方应按照合同总租金的5%向甲方支付违约金。若支付的违约金不足弥补甲方损失的，乙方还应承担赔偿责任。租赁期满，乙方应如期交还该房屋。乙方逾期归还，则每逾期—日应向甲方支付原日租金2倍的滞纳金，乙方还应承担因逾期归还给甲方造成的损失。该合同尾部签章处由双方签字或盖章确认。双方当事人还签订《房屋出租安全协议书》，约定***不得私自改变房屋结构和设备。

涉诉合同签订后，***如约向高速工程公司支付了2011年5月1日至2015年5月1日期间的租金。2015年5月1日之后，***未向高速工程公司支付租金。

涉诉合同履行期间，***对涉诉房屋进行了翻建，翻建之后工程名称为爱乐城儿童成长体验中心房屋及附属设施。***于一审庭审期间向法院提出鉴定申请，对前述工程的造价进行鉴定。一审法院启动鉴定程序，委托北京中威正平工程造价咨询有限公司开展鉴定。鉴定过程中，***向北京中威正平工程造价咨询有限公司表示，该工程主体钢结构框架工程2011年10月开始施工，现场勘测时的会所装修工程2017年5月开始施工、其他装修工程2017年4月开始施工。高速工程公司表示对施工时间无法核实。鉴定意见按照***主张开工时间进行计价。工程造价金额12 193 701.78元。对于前述鉴定意见，高速工程公司对于真实性、合法性认可，对于关联性和证明目的不予认可。***对于前述鉴定意见主张实际造价不低于2000万元。

另查一，1992年4月，北京市交通局向北京市政府发出请示，主要内容为：截止到90年底京津塘高速主线工程北京段已基本完工，由于工程影响及设计变更，尚留部分边角地不便耕种……拟征用朝阳区十八里店乡吕营村边角地三块30.6亩，全部用于高速公路绿化用地。1993年11月，北京市政府出具批复，主要内容为：同意你局因建京津塘高速公路工程，需要将不便耕种的边角地代征，作为绿化用地，共征用朝阳区十八里店乡吕家营村粮田地2.04公顷。

另查二，***提供《情况说明》的复印件，记载主要内容为：***于2011年5月1日将涉诉房屋承租后，发现该房屋年久失修、各种线路老化、房屋主体结构发生严重倾斜、房顶常年漏雨，对我方正常经营造成严重影响。为保障生活安全、生产经营和避免造成重大安全责任事故，在因房屋修缮翻新的方案及详细资料未商定前，本人已出资及时进行了房屋修缮翻新工作，保证正常经营和生活安全，其他事宜仍在协商。对于该证据，高速工程公司表示因无原件核对，故对该证据真实性不予认可。

另查三，***主张为申请评估鉴定，其向北京中威正平工程造价咨询有限公司已经支付15万鉴定费。

一审法院认为，根据双方当事人的诉辩意见，本案争议焦点如下：1．涉诉合同的效力及高速工程公司的合同主体资格是否适格；2．***是否应向高速工程公司支付租金及滞纳金，高速工程公司是否应向***返还已支付的房租；3．***是否应拆除翻建房屋并腾退房屋所在的场地；4．高速工程公司是否应向***偿付翻建、附属设施损失12 193 701.78元。一审法院具体分析如下：

对于争议焦点一，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效；另参照《建设部关于加强村镇建设工程质量安全管理的若干意见》第三条第一款规定，对于建制镇、集镇规划区内的所有公共建筑工程、居民自建两层（不含两层）以上、以及其它建设工程投资额在30万元以上或者建筑面积在300平方米以上的所有村镇建设工程、村庄建设规划范围内的学校、幼儿园、卫生院等公共建筑，应严格按照国家有关法律、法规和工程建设强制性标准实施监督管理。涉案租赁物包括房屋面积576.6平方米，截止本案庭审辩论终结前，双方均未能提交合法有效的建设工程规划手续、相关主管部门批准建设手续、产权证明文件等，故涉诉合同中关于房屋（含仓库）部分的租赁合同关系应属无效。另除房屋之外涉诉合同还包括院落，从涉诉合同内容来看，未就房屋和院落分别约定租金和权利义务；从租赁物使用过程来看，院落作为经营配套用途与房屋在功能上具有不可分割性；从合同目的来看，承租人无法取得房屋将导致租赁目的整体落空，院落租赁也无法独立维持其效力。故一审法院对租赁合同效力的认定不再区分房屋和院落不同部分。综上，一审法院认定涉诉合同应属整体无效。对于主体资格一节，根据本案查明高速工程公司取得涉诉房屋和场地的历史背景、权利来源、发展过程及现实情况，一审法院对高速工程公司作为提出相关诉讼主张的主体资格不持异议，并对***的异议主张不予采信。

对于争议焦点二，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定：房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。据此，高速工程公司主张依据涉诉合同约定的租金标准由***支付占有使用费，一审法院不持异议，并根据前述标准以及***已实际支付的租金数额，确认***应向高速工程公司支付的占有使用费。关于滞纳金一节，高速工程公司一审庭审期间调整诉讼请求并放弃该项主张，视为对自己诉讼权利的行使，一审法院不持异议。关于***主张高速工程公司应返还房租一节，法律规定，合同无效后因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。涉诉合同被认定无效，但根据***已实际占有、使用租赁物的事实，以及参考租赁类合同的继续性合同特点，一审法院对***关于返还已支付的房租的主张，不予支持。

对于争议焦点三，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。涉诉合同无效，***继续占有涉诉房屋和场地的主张，缺乏合同和法律依据。故高速工程公司关于***腾退涉诉翻建房屋、场地的主张，于法有据，一审法院予以支持。高速工程公司还要求***拆除擅自建设的房屋，一审法院认为，高速工程公司未能证明***翻建后的房屋质量明显劣于之前存在的房屋和仓库，高速工程公司的该主张并非有利生产和社会资源节约，也缺乏紧迫性及必要性，故一审法院对高速工程公司的该项主张不予支持。

对于争议焦点四，法律规定，合同无效后，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。一审法院对双方存在过错及程度分析如下，***的过错在于，其明知涉诉合同及安全协议书规定了承租人不得改变房屋结构，但仍未予遵守；在翻扩建之前未向高速工程公司履行告知义务并获得同意，***虽提供《情况说明》，但说明仅起到事后通知作用，且说明中未如实、明确描述将原有租赁物全部重拆重建的事实，仅以“修缮翻新”等模糊性词语表述；***进行翻扩建之前未了解和掌握土地性质，未申报建设规划审批手续；出资投入之前未能结合剩余租赁期限的跨度审慎控制投入资金比例和规模，涉诉合同约定五年租赁期，***理应在前述期间内合理分摊、折旧其翻扩建费用；双方约定的租赁期间已经届满，***未交回涉诉房屋、场地，反而继续投入巨资进行施工建设，对扩大损失存在过错；涉诉合同约定年租金仅20余万，***投入千万进行翻扩建，难谓合理。高速工程公司明知涉诉租赁物占用土地的性质以及缺少规划审批手续，仍对外出租获利，也具有一定过错。综上，一审法院根据双方当事人各自过错程度，结合鉴定意见结果，以及翻扩建损失产生原因、翻扩建行为时间阶段等情形，酌情认定高速工程公司向***赔偿翻建损失     1 726 805元。

综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、***于判决生效之日起7日内向高速工程公司支付2015年5月1日至2019年4月30日期间的涉诉房屋和场地占有使用费共计94.3017万元，并支付自2019年5月1日起至实际腾退之日止的涉诉房屋和场地占有使用费（第一年占用使用费标准为253 278.08元／年，之后每年在上一年的基础上依次递增5％）；二、***于判决生效之日起30日内向高速工程公司腾退全部涉诉房屋和场地；三、高速工程公司于判决生效之日起7日内向***赔偿翻建损失1 726 805元；四、驳回高速工程公司的其他本诉请求；五、驳回***的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本院对于一审法院审理查明的事实予以确认。

本院认为，一审法院结合查明的涉诉合同标的物的具体情况以及双方合同订立的目的，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，认定涉诉合同整体无效，合法有据，且双方当事人对此均不持异议，故本院予以确认。关于***针对涉诉租赁物的权属以及高速工程公司的主体资格提出的异议，根据本案查明高速工程公司取得涉诉房屋和场地的历史背景、权利来源、发展过程及现实情况，本院对高速工程公司作为提出相关诉讼主张的主体资格不持异议，***的该项上诉意见，依据不足，本院不予采信。

根据《中华人民共和国合同法》第五十八条第一款的规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。根据上述规定，一审法院对于高速工程公司要求***腾退涉诉翻建房屋、场地的主张予以支持，并结合***已实际占有、使用租赁物的事实以及已经支付租金的情况，支持了高速工程公司要求***按照涉诉合同约定的租金标准支付占有使用费的请求，驳回了***要求高速工程公司返还已付房租的请求，并无不当，且论述翔实充分，本院予以维持。***拒绝向高速工程公司腾退租赁物以及支付占有使用费的上诉意见，依据不足，本院不予采信。

根据《中华人民共和国合同法》第五十八条第二款的规定，合同无效后，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条规定，承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。第十四条规定，承租人经出租人同意扩建，但双方对扩建费用的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）办理合法建设手续的，扩建造价费用由出租人负担；（二）未办理合法建设手续的，扩建造价费用由双方按照过错分担。本案中，***要求赔偿的扩建损失，应当以双方过错情况为基础，综合考虑扩建行为的时间以及扩建费用的情况进行判定。一审法院对于双方过错情况的认定清晰准确、有理有据，本院予以确认；其根据双方当事人各自过错程度，结合鉴定意见结果，以及翻扩建损失产生原因、翻扩建行为时间阶段等情形，酌情认定高速工程公司向***赔偿翻建损失的金额，并无不当，本院予以维持。***针对翻建损失的上诉意见，依据不足，本院亦不予采信。

综上所述，***的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费60 196元，由***负担（已交纳）。

本判决为终审判决。

审　　判　　长　　　咸海荣
审　　判　　员　　　王天水
审　　判　　员　　　于洪群

二〇二〇年六月二十九日

法　官　助　理　　　仉亭方
书　　记　　员　　　王秋岩