西安城苑房地产实业有限公司与西安市碑林区太乙路街道办事处、陕西秦建房地产开发公司买卖合同纠纷二审民事判决书

陕西省西安市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2020）陕01民终7552号

上诉人（原审被告）：西安城苑房地产实业有限公司，住所地：西安市航天基地东韦村韦曲东街**门面房。

法定代表人：赵存芳，该公司董事长。

委托诉讼代理人：赵正莉，女，1983年6月16日出生，汉族，系该公司职员,住西安市长安区。

委托诉讼代理人：史宝文，男，1982年12月17日出生，汉族，系该公司职员,住西安市雁塔区。

被上诉人（原审原告）：西安市碑林区太乙路街道办事处，，住所地：西安市碑林区建东街**

法定代表人：王国荣，该街办主任。

委托诉讼代理人：闫晶雨，陕西明萌律师事务所律师。

委托诉讼代理人：张文涛，陕西明萌律师事务所律师。

被上诉人（原审被告）：陕西秦建房地产开发公司，，住所地：西安市碑林区咸宁西路**

法定代表人：任永刚，该公司总经理。

委托诉讼代理人：张玉莲，陕西国能律师事务所律师。

原审第三人：西安市城市规划设计研究院，住，住所地：西安市莲湖区劳动南路**/div>

法定代表人：李琪，该研究院院长。

委托诉讼代理人：吕金城，陕西大唐律师事务所律师。

上诉人西安城苑房地产实业有限公司（以下简称城苑房地产公司）因与被上诉人西安市碑林区太乙路街道办事处（以下简称太乙路街道办）、陕西秦建房地产开发公司（以下简称秦建房地产公司）及原审第三人西安市城市规划设计研究院（以下简称西安规划设计院）买卖合同纠纷一案，不服西安市长安区人民法院（2019）陕0116民初3767号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。

城苑房地产公司上诉请求：1.请求撤销原审判决第三项、第四项，改判第三项为：城苑房地产公司向太乙路街道办赔偿经济损失1729441.67元；改判第四项为：秦建房地产公司对原判决第二项及改判后的第三项向太乙路街道办承担连带责任；2.一、二审诉讼费用及保全费均由太乙路街道办及秦建房地产公司承担。事实与理由：1.太乙路街办对城苑房地产公司与秦建房地产公司合作开发咸宁广场项目一事完全知情，其明知合作开发所存在的风险，并理应有所预期，因此太乙路街办签订合同时存在缔约过失责任。2.城苑房地产公司不存在故意违约的恶意，并且在纠纷发生后一直积极寻求解决方法。3.城苑房地产公司也是本案纠纷的受害者，太乙路街办支付的涉案房款全部用于项目建设，且规划建筑面积上调后，其至今未在该项目中得到任何收益。4.城苑房地产公司在调整方案（草案）中的所作承诺，是其与太乙路街办协商解决纠纷时的意思表示，不应作为一审判决的定案依据。5.秦建房产公司应当就返还购房款及赔偿相应损失与城苑房地产公司承担连带责任。其作为涉案咸宁广场项目的共同开发者，太乙路街办签订《购房合同》并交付房款均是基于对城苑房地产公司与秦建房产公司联合开发建设的信赖关系，且至今为止产秦建房地产公司是涉案纠纷中的唯一受益人。最重要的是，在2011年10月31日太乙路街办出具的《关于加快落实团购房问题的函》中，明确向秦建房地产公司主张了权利。

太乙路街道办答辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，上诉人上诉理由不成立，请求驳回上诉，维持原判决。为尽快解决纠纷，对一审判决金额予以认可。

秦建房地产公司辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，上诉人上诉理由不成立，上诉人要求秦建公司承担连带责任无事实及法律依据，要求驳回上诉。

西安规划设计院陈述：一审时太乙路街办将我院列为第三人，我院名义为股东，但从未参与过城苑公司的经营或分红。

太乙路街道办向一审法院起诉请求：解除与城苑房地产公司所签订的购房合同，城苑房地产公司返还其已付购房款185万元，城苑房地产公司赔偿其经济损失700万元，秦建房地产公司对城苑房地产公司的义务承担连带责任。

一审法院经审理查明：2003年前，秦建房地产公司对西安市咸宁西路29号咸宁广场项目（地号为（地号为BL-（15）-19发，该项目后更名为兴庆宫馆。该项目建筑规模为地上18层（3-11层为裙楼）综合楼1栋，规划面积56056㎡（未含地下室），该项目具备国有土地使用证和建设用地规划许可证。2003年7月10日，秦建房地产公司与城苑房地产公司经协商签订联合开发建设咸宁西路咸宁广场项目合同书。该合同约定由乙方（城苑房地产公司）负责本项目的扩建报建手续，乙方负责将项目主体增高至28层，规划面积不低于总平面图面积；新增18层以上的商住部分房屋产权甲（秦建房地产公司）乙双方按6：4的比例分配，即60%归甲方，40%归乙方；甲方同意分配给乙方的商住房建安造价按1600元/㎡包干，除支付需分摊的建审费用、代理销售费用外一次性包死，乙方对拥有的房产具有全部处置权，在经营和销售中甲方需全力配合，并及时按乙方的要求提供所需各种手续，对于乙方的售房款甲方需保证直接汇入乙方账户；联建合同签订后，双方向城建开发管理机构和社会公示双方的合作关系，甲方仍享有本项目的经营决策权；作为本项目取得产权的条件，乙方必须负责办理完毕扩建所有合法手续，并负责协调外联各方面关系及支付扩建手续相关费用的义务和责任，其他正常费用由甲方承担；甲方保证按国家同类建筑工程工期定额的时限建成后交予乙方，甲方按双方统一的售房入住时限和为购房人签订的售房合同的约定，承担相关的经济法律责任；乙方完成双方预期的本项目扩建规划建设指标，力争半年内取得扩建后工程的《建设工程规划许可证》、《建设用地规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《国有土地使用证》、《销售许可证》；乙方负责缴纳本项目规划调整后其所得面积需补交缴的各项城建税费和各类押金；乙方负责办理本项目建审期间所需缴纳城建费用的减、免、缓手续，有关费用由双方按比例分摊；乙方负责按施工进度支付所取得房产的一切费用。同时，双方对其他内容亦进行了约定。2004年2月18日，两方签订了补充协议。该协议说明经甲乙双方努力，已使咸宁广场项目实现商业卖场、商住面积规模化扩建的预期目标，施工进展较为顺利。为明晰甲乙双方在“联建合同”中约定的商住面积产权划分范围，约定甲方同意将商住楼19层至28层中的第19、23、24、25层共四层的房产产权划归给乙方，归乙方所有；双方同意遵照价格保护原则共同向社会公开发售的商住房预售、销售价格并共同委托销售代理公司统一进行营销运作，双方同意可自行制定内部认购、团购销售价格；甲方须及时为乙方所有的售房客户办理所需手续，包括以甲方名义签订销售合同、办理按揭手续等，甲方须保证乙方的售房款直接汇入乙方账户。同时，双方对其他内容亦进行了约定。2004年1月10日，太乙路街道办与城苑房地产公司签订购房合同。该合同约定城苑房地产公司将咸宁国际广场综合楼19、21两层，面积2000余平方米，15套房屋出售太乙路街道办，单价为每平方米2500元（不含办理房产证各方应承担的契税）；双方约定合同订立的买卖房产面积以最终给各户（太乙路街道办以其名义代单位职工购买涉案房屋）签订《商品房买卖合同》上约定面积的总和为准，并依据产权产籍部门的测量结果按实核定；本合同一经签订，太乙路街道办向城苑房地产公司支付第一期购房款，共计200万元；太乙路街道办完成定购房产的内部分配后，城苑房地产公司根据太乙路街道办要求与其签订政府部门规定的商品房个人制式买卖合同，太乙路街道办同意个人购房的付款方式可为银行按揭和现款支付两种；现房标准为水、电、暖、气到位，毛墙毛地，厕所设备齐全，符合质量监督检验部门的验收标准；交房日期在双方签订的《商品房个人购房合同》中详细约定；鉴于太乙路街道办享受到房产买卖价格优惠，太乙路街道办同意咸宁国际广场项目以后的物业管理工作中给予全方位的支持，双方共同在物业管理中协作，太乙路街道办以后承担的物业管理费用双方另行协定；在个人购房合同未签订前，城苑房地产公司同意太乙路街道办方享有减购房产的权利，太乙路街道办方将按实结算房款多退少补。同时，双方对其它内容亦进行了约定。2004年1月13日，城苑房地产公司向太乙路街道办出具转款说明，要求太乙路街道办将购房款转入西安市城市规划管理局机关工会工作委员会账户，并于同日向太乙路街道办出具了收款收据，载明收到太乙路街道办购房定金200万元。太乙路街道办于2004年1月15日向西安市城市规划管理局机关工会工作委员会账户转款100万元，向城苑房地产公司账户转款50万元，两次转款备注均为购房款。2004年1月20日，城苑房地产公司向太乙路街道办出具收款说明，表示收到太乙路街道办购房款50万元，该款为太乙路街道办付购房款200万元中的一部分，此前太乙路街道办已向其两个指定账户转款100万元和50万元。2004年3月10日，城苑房地产公司再向太乙路街道办出具收款收据，载明收到太乙路街道办购房定金15万元。此后，太乙路街道办方购房人数减少4户，城苑房地产公司向太乙路街道办退还购房款30万元。对于涉案项目，城苑房地产公司就扩建手续的办理做出了一定的工作，对涉案项目的施工建设未予出资，秦建房地产公司对涉案项目进行了施工建设，但两方均未与太乙路街道办方签订商品房买卖合同。2009年初，城苑房地产公司通过改制变更为股份制企业，王德礼任该公司董事长，为该公司的法定代表人（此前法定代表人亦为王德礼）。2011年下半年，涉案项目主体外部粉刷已完成，太乙路街道办曾向城苑房地产公司发函要求其尽快落实购房合同内容，避免矛盾进一步升级。2012年底，太乙路街道办向西安规划设计院发函说明涉案楼盘已竣工交付使用，王德礼移居国外近一年未归，致使其单位团购房不能落实，鉴于城苑房地产公司隶属于西安规划设计院，王德礼为西安规划设计院在职员工，西安规划设计院仍持有被告城苑房地产公司10%的股权，希望西安规划设计院落实城苑房地产公司的法定代表人，解决与其单位的购房问题。2013年2月，城苑房地产公司董事长变更为李江玲，为该公司的法定代表人。2013年8月，李江玲以城苑房地产公司名义向太乙路街道办出具了关于太乙路街办认购咸宁广场住房的调整方案（草案）。该方案中说明由于秦建房地产公司未履行向其公司分配房产的约定，其公司执行太乙路街道办签订的认购协议有困难，故向太乙路街道办提供了四项调整方案，包括用其他项目房屋进行置换、双倍返还购房款等内容。太乙路街道办于2013年9月对上述调整方案中用其他项目房屋进行置换表示接受，但未接受单价的提高。城苑房地产公司于2013年10月向太乙路街道办出具了回复函，说明涉案项目建设延误、秦建房地产公司陷入破产重整、划分给其公司的房产得不到落实，其公司未获得收益；其公司向太乙路街道办所提供的房屋单价已经很低，对于收取太乙路街道办185万元购房预付款在当年的购买力有充分的考量。2015年5月，城苑房地产公司的法定代表人变更为赵存芳。2015年8月，太乙路街道办与城苑房地产公司相关人员经协商形成会纪要，双方同意按此前草案执行，具体执行哪种方案，由太乙路街道办讨论后再予以告知。此后，太乙路街道办与城苑房地产公司就购房问题并未实际解决。此前，涉案房屋已由秦建房地产公司向外出售并已交付购买人入住使用。

2009年3月，秦建房地产公司以资不抵债为由向本院申请重整获得受理。2010年8月，本院批准了秦建房地产公司的重整计划，终止了该公司的重整程序。太乙路街道办及城苑房地产公司均未在重整期间向秦建房地产公司的管理人主张债权。太乙路街道办于2018年9月向一审法院起诉要求城苑房地产公司履行购房合同中交付房屋的义务，后自愿撤回了起诉。太乙路街道办现再次起诉要求解除与城苑房地产公司所签订的购房合同，城苑房地产公司返还购房款185万元，承担经济损失700万元，秦建房地产公司对上述义务承担连带责任。一审审理中，太乙路街道办认为其与城苑房地产公司所签订的购房合同实为预售合同，合同内容出自双方意愿，该合同应为有效；城苑房地产公司客观不能与其签订商品房买卖合同，无法向其交付涉案房屋，故双方所签订的购房合同应予以解除；城苑房地产公司未能实现与其签订商品房买卖合同之目的，已构成违约，对其所遭受的经济损应予以赔偿；依据房屋现市场价格数据，房屋的单价已近每平方米10000元，差价达到6500元，房屋增值已达1300万元，结合其交纳了部分房款之事实，城苑房地产公司应赔偿其经济损失700万元；涉案房屋为联合开发，秦建房地产公司认可城苑房地产公司的出售行为，作为合作方所售房产的共同所有人，秦建房地产公司应对城苑房地产公司的义务承担连带责任。

一审法院认为，依法成立的合同，自成立时生效。当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。本案中，太乙路街道办与城苑房地产公司经协商签订购房合同，实为以其名义代单位职工团购涉案房屋，该合同内容并不完备，符合预约合同的性质。该合同内容出自双方的意愿，合同内容不违反法律强制性的规定，且在该合同签订时城苑房地产公司已与秦建房地产公司签订了联合开发合同，约定其对涉案房屋具有处分权，故该购房合同应为有效。当事人一方迟延履行债务或者其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。当事人在签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对于请求其预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。本案中，太乙路街道办与城苑房地产公司签订购房合同后，依据购房合同的约定促成签订各户商品房买卖合同是城苑房地产公司的义务，太乙路街道办曾多次与城苑房地产公司协商要求其解决购房问题，但城苑房地产公司均未解决，现涉案房屋已出售他人，购房合同目的已无法实现，太乙路街道办要求解除与城苑房地产公司所签订购房合同之请求，于法有据，依法应予支持。太乙路街道办向城苑房地产公司交付了185万元购房预付款，在双方购房合同被解除的前提下，城苑房地产公司占有太乙路街道办购房预付款已无法律依据，太乙路街道办要求其返还185万元购房款之请求，于法有据，依法应予支持。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行，采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。该法第113条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到因违反合同可能造成的损失。当事人在签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对于请求其预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。本案中，城苑房地产公司未能促成太乙路街道办方商品房买卖合同的签订，使太乙路街道办方无法实现购房的目的，且长期占有太乙路街道办方所交纳的购房预付款未予返还，给太乙路街道办方造成相应的损失，太乙路街道办要求其承担赔偿责任之请求，于法有据，依法亦应予以支持。对于赔偿的数额，应结合涉案购房合同的性质，结合双方在购房合同中的约定即价格的优惠、太乙路街道办方给予物业管理方面的支持，结合太乙路街道办交纳购房预付款的数额，结合城苑房地产公司在调整方案（草案）中的承诺，结合购房合同签订后房地产市场行情等因素综合认定为259万元，城苑房地产公司应向太乙路街道办予以赔偿。秦建房地产公司与城苑房地产公司虽签订了联合开发合同及补充协议，并对相关权利义务进行了约定，但依据合同相对性的原则及相关法律规定，在秦建房地产公司未向太乙路街道办任何承诺的情况下，在太乙路街道办此前从未向秦建房地产公司主张权利的情况下，太乙路街道办要求秦建房地产公司承担连带责任之请求，于法无据，不予支持。城苑房地产公司认为涉案购房合同无效之理由，与法相背，对其理由本院不予采纳。城苑房地产公司认为秦建房地产公司应向太乙路街道办承担赔偿责任之理由，于事实不符，于法律无据，对其理由亦不予采纳。依据《中华人民共和国民法通则》第五条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十三条及相关民事法律之规定，判决如下：一、原告西安市碑林区太乙路街道办事处同被告西安城苑房地产实业有限公司于2004年1月10日所签订的购房合同有效，予以解除。二、被告西安城苑房地产实业有限公司于本判决生效后三十日内返还原告西安市碑林区太乙路街道办事处购房预付款1850000元。三、被告西安城苑房地产实业有限公司于本判决生效后三十日内赔偿原告西安市碑林区太乙路街道办事处经济损失2590000元。四、驳回原告西安市碑林区太乙路街道办事处的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费73750元，保全费5000元，西安市碑林区太乙路街道办事处已预交，由西安市碑林区太乙路街道办事处承担31430元，西安城苑房地产实业有限公司承担47320元。

二审中，双方当事人未提交新证据。经审理查明，一审查明事实属实。

本院认为，太乙路街道办与城苑房地产公司经协商签订购房合同，实为以太乙路街道办名义代其单位职工团购涉案房屋，该合同内容系双方真实意思表示，亦不违反法律强制性的规定，故该购房合同合法有效。现涉案房屋已出售他人，双方合同目的已无法实现，太乙路街道办请求解除与城苑房地产公司所签订购房合同，于法有据，应予支持。太乙路街道办要求城苑房地产公司返还185万元购房款，亦符合法律规定。一审判决认定双方合同有效，并支持太乙路街道办主张解除合同并返还185万购房款的请求，裁量适当；双方当事人亦未提出异议，本院对此予以确认。

结合双方当事人的诉辩意见，本案二审争议的焦点问题为：（一）太乙路街道办主张的经济损失如何认定；（二）秦建房地产公司是否对城苑房地产公司的债务承担连带责任。关于焦点问题（一）:《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定：出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收取定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。从太乙路街道办与城苑房地产公司签订购房合同内容来看，双方是为了在将来一定时间内订立商品房买卖合同,且城苑房地产公司出具的收款收据上亦注明了“购房定金”的字样，故太乙路街道办支付的185万元款项，应当属于定金的性质。现双方未能订立商品房买卖合同，其法律后果亦应当按照法律关于定金的规定处理。本案中，太乙路街道办系以城苑房地产公司违约为由主张赔偿损失，其主张的损失数额已超过了双方合同约定的定金，故应当根据法律规定结合本案事实认定其主张能否成立。2013年8月城苑房地产公司向太乙路街道办出具了关于购房合同的调整方案并提出了四项调整方案，太乙路街道办应于此时已经知道双方合同不能按原约定实际履行。在城苑房地产公司违约的情形下，太乙路街道办应当采取适当措施防止损失的扩大，但太乙路街道办仍与城苑房地产公司进行了数年的协商，并未采取措施防止损失的扩大。故从2013年起因房屋市场价格变动产生的损失，应当属于法律规定的扩大的损失，太乙路街道办现以其本次起诉时间即2019年的房屋市场价格主张其产生的损失于法无据。一审判决认定太乙路街道办的损失数额为259万元，没有明确的事实依据，裁量欠妥。太乙路街道办并未提供证据证明其遭受的损失超过了双方合同约定的定金数额，结合太乙路街道办曾与城苑房地产公司形成会议纪要同意按照关于购房合同的调整方案执行，该调整方案中其中包含了城苑房地产公司双倍返还185万元购房款的方案。本院认为对于太乙路街道办主张损失的请求，应当参照双方合同约定的185万元定金数额确定为宜。城苑房地产公司关于赔偿损失的上诉理由部分成立，本院对合理部分予以采纳。关于焦点问题（二）:秦建房地产公司与城苑房地产公司之间为联合建设开发关系，双方合同中并未约定秦建房地产公司应对城苑房地产公司出卖房屋承担相应的责任，且秦建房地产公司与太乙路街道办之间并无合同关系；本案中秦建房地产公司并不存在法律规定的应当承担连带责任的情形。据此，城苑房地产公司称秦建房地产公司应对其债务承担连带责任的上诉理由，没有事实和法律依据，不予采信。

综上所述，城苑房地产公司的上诉请求部分可以成立，一审判决应予部分变更。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第（二）项规定，判决如下：

一、维持西安市长安区人民法院（2019）陕0116民初3767号民事判决第一项、第二项、第四项。

二、变更西安市长安区人民法院（2019）陕0116民初3767号民事判决第三项为：西安城苑房地产实业有限公司于本判决生效后三十日内赔偿西安市碑林区太乙路街道办事处1850000元。

如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

一审案件受理费73750元，保全费5000元，共计78750元，由西安市碑林区太乙路街道办事处负担31430元，西安城苑房地产实业有限公司负担47320元。二审案件受理费42320元，由西安城苑房地产实业有限公司负担31120元，西安市碑林区太乙路街道办事处负担11200元。

本判决为终审判决。

审判长　何　强

审判员　张　楠

审判员　张　伟

二〇二〇年八月六日

书记员　周美丽