西安市碑林区太乙路街道办事处与西安市城苑房地产实业有限公司,陕西秦建房地产开发公司买卖合同纠纷一审民事判决书

陕西省西安市长安区人民法院

 

民 事 判 决 书

（2019）陕0116民初3767号

 

原告：西安市碑林区太乙路街道办事处。住所地：西安市碑林区。

法定代表人：王国荣，该街办主任。

委托代理人：闫晶雨，陕西明萌律师事务所律师。

委托代理人：张文涛，陕西明萌律师事务所律师。

被告：西安城苑房地产实业有限公司。住所地西安市航天基地。

法定代表人：赵存芳，该公司董事长。

委托代理人：赵正莉。系该公司职员。

委托代理人：史宝文。系该公司职员。

被告：陕西秦建房地产开发公司。住所地：西安市碑林区。

委托代理人：毛远业，陕西国能律师事务所律师。

委托代理人：张玉莲，陕西国能律师事务所律师。

第三人：西安市城市规划设计研究院。住所地：西安市莲湖区。

法定代表人：李琪，该研究院院长。

委托代理人：吕金城，陕西大唐律师事务所律师。

原告西安市碑林区太乙路街道办事处（以下简称太乙路街办）与被告西安城苑房地产实业有限公司（以下简称城苑房地产公司）、被告陕西秦建房地产开发公司（以下简称秦建房地产公司）、第三人西安市城市规划设计研究院（以下简称西安规划设计院）买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告太乙路街办委托代理人闫晶雨、张文涛，被告城苑房地产公司委托代理人赵正莉、史宝文，被告秦建房地产公司委托代理人毛远业、张玉莲，第三人西安规划设计院委托代理人吕金城到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告太乙路街办诉称：其与被告城苑房地产公司签订了购房合同，被告城苑房地产公司未按约定向其交付房屋；涉案房屋为两被告联合开发，双方在合同中约定被告城苑房地产公司可对外销售涉案房屋，被告秦建房地产公司应对被告城苑房地产公司的义务承担连带责任。因被告交付涉案房屋已不可能，现要求解除与被告城苑房地产公司所签订的购房合同，被告城苑房地产公司返还其已付购房款185万元，被告城苑房地产公司赔偿其经济损失700万元，被告秦建房地产公司对被告城苑房地产公司的义务承担连带责任，本案诉讼费用由二被告承担。

被告城苑房地产公司辩称：其与原告签订购房合同之事属实，但原告在未向其通知的情况下诉讼解除双方所签合同之行为不符合法律规定；涉案房屋所属项目以被告秦建房地产公司名义开发出售，其并非法定意义上的出售人更未取得房屋预售证，对此原告知晓，依据相关规定双方所签订的合同应为无效；其收取原告185万元购房款之事属实，但该款已用于涉案项目的规划变更支出；其未能向原告交付房屋是因被告秦建房地产公司违反联建合同约定，未向其转交涉案房屋，退款义务应由被告秦建房地产公司承担；原告要求赔偿经济损失700万元之请求不合理且缺乏依据，应按同期贷款利率计算损失较为合理，故不同意原告的诉讼请求。

被告秦建房地产公司辩称：原告与被告城苑房地产公司之间为债权债务关系，其应向被告城苑房地产公司主张债权；原告要求其承担连带责任无法律规定，依据合同相对性原则，原告只能向被告城苑房地产公司主张权利；被告城苑房地产公司未在其公司破产重整期间申报债权，已丧失主张权利的资格，现其公司已无其他财产向被告城苑房地产公司清偿；被告城苑房地产公司曾于2018年起诉其公司主张权利，但庭审中自愿撤诉；原告起诉其公司属于滥用诉权，其请求应予以驳回。

第三人西安规划设计院述称：其仅为被告城苑房地产公司的股东，其未参与该公司的经营管理活动，也未享受利润分红；其未收取原告的购房款，其与西安市城市规划管理局机关工作委员会非同一单位；被告城苑房地产公司自设立以来独立法人资格始终存在，该公司具有独立承担民事法律责任的能力，原告将其列为第三人没有事实和法律依据。

经审理查明，2003年前，被告秦建房地产公司对西安市咸宁西路29号咸宁广场项目（地号为BL-（15）-19）进行开发，该项目后更名为兴庆宫馆。该项目建筑规模为地上18层（3-11层为裙楼）综合楼1栋，规划面积56056㎡（未含地下室），该项目具备国有土地使用证和建设用地规划许可证。

2003年7月10日，两被告经协商签订联合开发建设咸宁西路咸宁广场项目合同书。该合同约定由乙方（被告城苑房地产公司）负责本项目的扩建报建手续，乙方负责将项目主体增高至28层，规划面积不低于总平面图面积；新增18层以上的商住部分房屋产权甲（被告秦建房地产公司）乙双方按6：4的比例分配，即60%归甲方，40%归乙方；甲方同意分配给乙方的商住房建安造价按1600元/㎡包干，除支付需分摊的建审费用、代理销售费用外一次性包死，乙方对拥有的房产具有全部处置权，在经营和销售中甲方需全力配合，并及时按乙方的要求提供所需各种手续，对于乙方的售房款甲方需保证直接汇入乙方账户；联建合同签订后，双方向城建开发管理机构和社会公示双方的合作关系，甲方仍享有本项目的经营决策权；作为本项目取得产权的条件，乙方必须负责办理完毕扩建所有合法手续，并负责协调外联各方面关系及支付扩建手续相关费用的义务和责任，其他正常费用由甲方承担；甲方保证按国家同类建筑工程工期定额的时限建成后交予乙方，甲方按双方统一的售房入住时限和为购房人签订的售房合同的约定，承担相关的经济法律责任；乙方完成双方预期的本项目扩建规划建设指标，力争半年内取得扩建后工程的《建设工程规划许可证》、《建设用地规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《国有土地使用证》、《销售许可证》；乙方负责缴纳本项目规划调整后其所得面积需补交缴的各项城建税费和各类押金；乙方负责办理本项目建审期间所需缴纳城建费用的减、免、缓手续，有关费用由双方按比例分摊；乙方负责按施工进度支付所取得房产的一切费用。同时，双方对其他内容亦进行了约定。2004年2月18日，两被告签订了补充协议。该协议说明经甲乙双方努力，已使咸宁广场项目实现商业卖场、商住面积规模化扩建的预期目标，施工进展较为顺利。为明晰甲乙双方在“联建合同”中约定的商住面积产权划分范围，约定甲方同意将商住楼19层至28层中的第19、23、24、25层共四层的房产产权划归给乙方，归乙方所有；双方同意遵照价格保护原则共同向社会公开发售的商住房预售、销售价格并共同委托销售代理公司统一进行营销运作，双方同意可自行制定内部认购、团购销售价格；甲方须及时为乙方所有的售房客户办理所需手续，包括以甲方名义签订销售合同、办理按揭手续等，甲方须保证乙方的售房款直接汇入乙方账户。同时，双方对其他内容亦进行了约定。

2004年1月10日，原告与被告城苑房地产公司签订购房合同。该合同约定被告城苑房地产公司将咸宁国际广场综合楼19、21两层，面积2000余平方米，15套房屋出售原告，单价为每平方米2500元（不含办理房产证各方应承担的契税）；双方约定合同订立的买卖房产面积以最终给各户（原告以其名义代单位职工购买涉案房屋）签订《商品房买卖合同》上约定面积的总和为准，并依据产权产籍部门的测量结果按实核定；本合同一经签订，原告向被告城苑房地产公司支付第一期购房款，共计200万元；原告完成定购房产的内部分配后，被告城苑房地产公司根据原告要求与其签订政府部门规定的商品房个人制式买卖合同，原告同意个人购房的付款方式可为银行按揭和现款支付两种；现房标准为水、电、暖、气到位，毛墙毛地，厕所设备齐全，符合质量监督检验部门的验收标准；交房日期在双方签订的《商品房个人购房合同》中详细约定；鉴于原告享受到房产买卖价格优惠，原告同意咸宁国际广场项目以后的物业管理工作中给予全方位的支持，双方共同在物业管理中协作，原告以后承担的物业管理费用双方另行协定；在个人购房合同未签订前，被告城苑房地产公司同意原告方享有减购房产的权利，原告方将按实结算房款多退少补。同时，双方对其它内容亦进行了约定。2004年1月13日，被告城苑房地产公司向原告出具转款说明，要求原告将购房款转入西安市城市规划管理局机关工会工作委员会账户，并于同日向原告出具了收款收据，载明收到原告购房定金200万元。原告于2004年1月15日向西安市城市规划管理局机关工会工作委员会账户转款100万元，向被告城苑房地产公司账户转款50万元，两次转款备注均为购房款。2004年1月20日，被告城苑房地产公司向原告出具收款说明，表示收到原告购房款50万元，该款为原告付购房款200万元中的一部分，此前原告已向其两个指定账户转款100万元和50万元。2004年3月10日，被告城苑房地产公司再向原告出具收款收据，载明收到原告购房定金15万元。此后，原告方购房人数减少4户，被告城苑房地产公司向原告退还购房款30万元。

对于涉案项目，被告城苑房地产公司就扩建手续的办理做出了一定的工作，对涉案项目的施工建设未予出资，被告秦建房地产公司对涉案项目进行了施工建设，但两被告均未与原告方签订商品房买卖合同。

2009年初，被告城苑房地产公司通过改制变更为股份制企业，王德礼任该公司董事长，为该公司的法定代表人（此前法定代表人亦为王德礼）。2011年下半年，涉案项目主体外部粉刷已完成，原告曾向被告城苑房地产公司发函要求其尽快落实购房合同内容，避免矛盾进一步升级。2012年底，原告向第三人发函说明涉案楼盘已竣工交付使用，王德礼移居国外近一年未归，致使其单位团购房不能落实，鉴于被告城苑房地产公司隶属于第三人，王德礼为第三人在职员工，第三人仍持有被告城苑房地产公司10%的股权，希望第三人落实被告城苑房地产公司的法定代表人，解决与其单位的购房问题。2013年2月，被告城苑房地产公司董事长变更为李江玲，为该公司的法定代表人。2013年8月，李江玲以被告城苑房地产公司名义向原告出具了关于太乙路街办认购咸宁广场住房的调整方案（草案）。该方案中说明由于被告秦建房地产公司未履行向其公司分配房产的约定，其公司执行原告签订的认购协议有困难，故向原告提供了四项调整方案，包括用其他项目房屋进行置换、双倍返还购房款等内容。原告于2013年9月对上述调整方案中用其他项目房屋进行置换表示接受，但未接受单价的提高。被告城苑房地产公司于2013年10月向原告出具了回复函，说明涉案项目建设延误、被告秦建房地产公司陷入破产重整、划分给其公司的房产得不到落实，其公司未获得收益；其公司向原告所提供的房屋单价已经很低，对于收取原告185万元购房预付款在当年的购买力有充分的考量。2015年5月，被告城苑房地产公司的法定代表人变更为赵存芳。2015年8月，原告与被告城苑房地产公司相关人员经协商形成会纪要，双方同意按此前草案执行，具体执行哪种方案，由原告讨论后再予以告知。此后，原告与被告城苑房地产公司就购房问题并未实际解决。此前，涉案房屋已由被告秦建房地产公司向外出售并已交付购买人入住使用。

2009年3月，被告秦建房地产公司以资不抵债为由向西安市中级人民法院申请重整获得受理。2010年8月，西安市中级人民法院批准了被告秦建房地产公司的重整计划，终止了该公司的重整程序。原告及被告城苑房地产公司均未在重整期间向被告秦建房地产公司的管理人主张债权。

原告于2018年9月向本院起诉要求被告城苑房地产公司履行购房合同中交付房屋的义务，后自愿撤回了起诉。原告现再次诉至本院要求解除与被告城苑房地产公司所签订的购房合同，被告城苑房地产公司返还购房款185万元，承担经济损失700万元，被告秦建房地产公司对上述义务承担连带责任，本案诉讼费用由两被告承担。审理中，原告认为其与被告城苑房地产公司所签订的购房合同实为预售合同，合同内容出自双方意愿，该合同应为有效；被告城苑房地产公司客观不能与其签订商品房买卖合同，无法向其交付涉案房屋，故双方所签订的购房合同应予以解除；被告城苑房地产公司未能实现与其签订商品房买卖合同之目的，已构成违约，对其所遭受的经济损应予以赔偿；依据房屋现市场价格数据，房屋的单价已近每平方米10000元，差价达到6500元，房屋增值已达1300万元，结合其交纳了部分房款之事实，被告城苑房地产公司应赔偿其经济损失700万元；涉案房屋为两被告联合开发，被告秦建房地产公司认可被告城苑房地产公司的出售行为，作为合作方所售房产的共同所有人，被告秦建房地产公司应对被告城苑房地产公司的义务承担连带责任。两被告以其答辩理由进行抗辩。第三人以其述称理由发表了意见。

原告在庭审中向本院提出诉讼保全申请，请求对被告城苑房地产公司银行账户中的885万元予以冻结，但其仅提供了310万元的担保。本院裁定对被告城苑房地产公司在华夏银行股份有限公司西安分行的存款310万元予以冻结，冻结期限为一年，该冻结为第三轮侯冻结。

庭审中，促其协商，因各方分歧较大，调解未果。

以上事实有购房合同、转款说明、收款收据、转账支票、收款说明、函件、调整方案（草案）、建议函、回复函、会议纪要、联合开发合同书、补充协议、照片、民事裁定书、谈话笔录、庭审笔录等在卷佐证，足以认定。

本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。本案中，原告与被告城苑房地产公司经协商签订购房合同，实为以其名义代单位职工团购涉案房屋，该合同内容并不完备，符合预约合同的性质。该合同内容出自双方的意愿，合同内容不违反法律强制性的规定，且在该合同签订时被告城苑房地产公司已与被告秦建房地产公司签订了联合开发合同，约定其对涉案房屋具有处分权，故该购房合同应为有效。当事人一方迟延履行债务或者其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。当事人在签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对于请求其预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。本案中，原告与被告城苑房地产公司签订购房合同后，依据购房合同的约定促成签订各户商品房买卖合同是被告城苑房地产公司的义务，原告曾多次与被告城苑房地产公司协商要求其解决购房问题，但被告城苑房地产公司均未解决，现涉案房屋已出售他人，购房合同目的已无法实现，原告要求解除与被告城苑房地产公司所签订购房合同之请求，于法有据，依法应予支持。原告向被告城苑房地产公司交付了185万元购房预付款，在双方购房合同被解除的前提下，被告城苑房地产公司占有原告购房预付款已无法律依据，原告要求其返还185万元购房款之请求，于法有据，依法应予支持。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行，采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。该法第113条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到因违反合同可能造成的损失。当事人在签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对于请求其预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。本案中，被告城苑房地产公司未能促成原告方商品房买卖合同的签订，使原告方无法实现购房的目的，且长期占有原告方所交纳的购房预付款未予返还，给原告方造成相应的损失，原告要求其承担赔偿责任之请求，于法有据，依法亦应予以支持。对于赔偿的数额，应结合涉案购房合同的性质，结合双方在购房合同中的约定即价格的优惠、原告方给予物业管理方面的支持，结合原告交纳购房预付款的数额，结合被告城苑房地产公司在调整方案（草案）中的承诺，结合购房合同签订后房地产市场行情等因素综合认定为259万元，被告城苑房地产公司应向原告予以赔偿。两被告虽签订了联合开发合同及补充协议，并对相关权利义务进行了约定，但依据合同相对性的原则及相关法律规定，在被告秦建房地产公司未向原告任何承诺的情况下，在原告此前从未向被告秦建房地产公司主张权利的情况下，原告要求被告秦建房地产公司承担连带责任之请求，于法无据，本院不予支持。被告城苑房地产公司认为涉案购房合同无效之理由，与法相背，对其理由本院不予采纳。被告城苑房地产公司认为被告秦建房地产公司应向原告承担赔偿责任之理由，于事实不符，于法律无据，对其理由本院亦不予采纳。依据《中华人民共和国民法通则》第五条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十三条及相关民事法律之规定，判决如下：

一、原告西安市碑林区太乙路街道办事处同被告西安城苑房地产实业有限公司于2004年1月10日所签订的购房合同有效，予以解除。

二、被告西安城苑房地产实业有限公司于本判决生效后三十日内返还原告西安市碑林区太乙路街道办事处购房预付款1850000元。

三、被告西安城苑房地产实业有限公司于本判决生效后三十日内赔偿原告西安市碑林区太乙路街道办事处经济损失2590000元。

四、驳回原告西安市碑林区太乙路街道办事处的其余诉讼请求。

如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案受理费73750元，保全费5000元，原告已预交，由原告承担31430元，被告西安城苑房地产实业有限公司承担47320元。

如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于陕西省西安市中级人民法院。

审  判  长  徐峰章

人民陪审员  郭添学

人民陪审员  关茂慧

二0二0年四月一日

书  记  员  耿  华

 

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