中国工商银行股份有限公司常州天宁支行与江苏太阳宝新能源有限公司金融借款合同纠纷执行裁定书

江苏省常州市天宁区人民法院 执 行 裁 定 书 （2017）苏0402执异22号 案外人：江苏联储能源科技有限公司，住所地常州市武进区常武中路**常州科教城创研港**C108。 法定代表人：**，该公司总经理。 申请执行人：中国工商银行股份有限公司常州天宁支行，，住所地常州市竹林北路** 负责人：**，该支行行长。 委托诉讼代理人：**，该公司员工。 被执行人：江苏太阳宝新能源有限公司，住，住所地常州市武进区湖塘镇常武中路**-常州科教城创研港**楼**/div> 法定代表人：***，总经理。 委托诉讼代理人：***，江苏常元律师事务所律师。 在本院执行中国工商银行股份有限公司常州天宁支行(以下简称工行天宁支行)与江苏太阳宝新能源有限公司（以下简称太阳宝公司）金融借款合同纠纷一案中，案外人江苏联储能源科技有限公司（以下简称联储公司）对本院执行常州市武进区湖塘镇常武中路801号-常州科教城创研港1号楼A1201房产提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 案外人联储公司异议称,异议人于2016年11月16日与被执行人签订了常州市武进区湖塘镇常武中路801号-常州科教城创研港1号楼A1201室房屋的买卖合同，合同就双方的权利义务进行了约定，当时被执行人未告知异议人就上述房产的抵押和查封情况，为此异议人也支付了部分款项。异议人认为：异议人购买被执行人的上述房屋系双方的真实意思表示，异议人已经支付了部分购房款，同时也已经进驻了上述房产，已视为交付。因此该房的实际所有人应该是异议人。异议人的购房行为无任何过错，在买卖过程中异议人不知情房产的抵押和查封情况，是善意第三人，其合法权利理应得到保护，法院如果执行上述房产也损害了异议人的合法权益。因此贵院执行过程中不应执行该房产,也应停止评估、拍卖。 申请执行人工行天宁支行辩称，一、异议人并未取得案涉房屋的所有权。根据物权法第九条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。异议人称已支付部分购房款，且已入驻案涉房屋，但这些都不足以取得房屋所有权，案涉房屋的所有权人仍为被执行人。二、答辩人作为抵押权人，根据生效法律文书，有权请求人民法院拍卖、变卖案涉抵押房屋。被执行人与答辩人于2013年12月6日签订最高额抵押合同，将案涉房屋抵押给答辩人，并于2013年12月11日办理了抵押登记，具有公示效力。异议人称其于2016年11月16日与被执行人签订房屋买卖合同，且不知该房屋已被抵押和查封，不合常理。另外，答辩人于2016年6月即向天宁区法院起诉，异议人与被执行人于2016年11月16日才签订买卖合同，该房屋买卖行为明显是恶意串通，以图阻碍司法执行。综上，请求驳回异议人的异议申请。 被执行人太阳宝公司未书面答辩。 经查明，本院于2016年12月29日就工行天宁支行诉太阳宝公司金融借款合同纠纷一案作出（2016）苏0402民初3214号民事判决：一、太阳宝公司于本判决发生法律效力之日起三十日内向工行天宁支行归还借款本金500万元以及自2016年4月21日起至实际给付之日止按合同约定的利率计算的利息、罚息、复利。 二、如太阳宝公司未能履行上述判决义务，工行天宁支行有权对抵押财产常州市武进区湖塘镇常武中路801号-常州科教城创研港1号楼A1201室房屋(常房他证武字第××号)以折价或拍卖、变卖所得价款在721.8万元范围内优先受偿。案件受理费46800元，减半收取23400元，保全费5000元，合计28400元，由太阳宝公司承担。诉讼中，本院于2016年10月24日办理了常州市武进区湖塘镇常武中路801号-常州科教城创研港1号楼A1201室房屋的查封登记。 2017年5月2日，工行天宁支行向本院申请强制执行，本院立案受理，案号为（2017）苏0402执1324号。执行中，本院于2017年6月9日作出了（2017）苏0402执1324号执行裁定：一、查封、冻结、扣押、划拨、提取被执行人太阳宝公司名下的动产、不动产、银行存款及其他财产权益。查封、冻结、扣押、划拨、提取金额以人民币600万元为限；二、评估、拍卖被执行人太阳宝公司常州市武进区湖塘镇常武中路801号-常州科教城创研港1号楼A1201室房屋。案外人太阳宝公司在执行中提出上述书面异议，本院于2017年6月9日立案审查。 另查明，本市武进区湖塘镇常武中路801号-常州科教城创研港1号楼A1201室房产所有权人为太阳宝公司。2013年12月6日，工行天宁支行（甲方）与太阳宝公司（乙方）签订了《最高额抵押合同》。该合同第十条乙方承诺中第10.2条约定：未经甲方书面同意，不将抵押物再设立任何形式的抵押、质押，也不将抵押物出租、转让、馈赠给任何第三人，并保护抵押物不受任何侵害。2013年12月11日，工行天宁支行作为抵押权人办理了上述房产的抵押登记手续。2016年11月16日，联储公司（乙方）与太阳宝公司（甲方）签订了《写字楼买卖合同》。合同约定，甲方所售写字楼总金额为人民币520万元整，乙方应于本合同生效之日向甲方支付定金50万元整，并于2020年12月30日前将房屋全部价款付给甲方。联储公司提交了一组货款和租金的交通银行电子回单。太阳宝公司的法定代表人***和联储公司的法定代表人**系父女关系。 本院认为，首先，物权法第九条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力。因此，本市武进区湖塘镇常武中路801号-常州科教城创研港1号楼A1201室房产所有权人为太阳宝公司。其次，担保法第三十三条规定：债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该（抵押）财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。因此，工行天宁支行对上述抵押财产享有法定优先权。（2016）苏0402民初3214号民事判决第二项判项即是对上述法律规定的具体判决。再次，太阳宝公司在上述房产设立抵押登记后，与案外人联储公司订立买卖合同违反法律规定、侵害债权人合法权益，该买卖合同应认定为无效合同。由于被执行人太阳宝公司未履行人民法院生效判决所确定的义务，本院依照民事诉讼法及其相关司法解释作出对本市武进区湖塘镇常武中路801号-常州科教城创研港1号楼A1201室房产进行查封、评估、拍卖的裁定依法有据。综上，案外人联储公司的异议不成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款第（一）项、第十七条第（一）项规定，裁定如下： 驳回江苏联储能源科技有限公司的异议请求。 案外人、当事人对裁定不服，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审判长　　*** 审判员　　*** 审判员　　*** 二〇一七年六月二十日 书记员　　***