商洛秦岭监理有限公司与某某房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

陕西省丹凤县人民法院

民 事 判 决 书

(2018)陕1022民初633号

原告:商洛秦岭监理有限公司。

住所地:陕西省商洛市通江路爱尚酒店八楼。

法定代表人:赵支龙，任公司董事长。

委托诉讼代理人:赵磊,男,住陕西省商洛市商州区，系商洛秦岭监理有限公司职工。

委托诉讼代理人:周超,男，汉族，住陕西省丹凤县,系商洛秦岭监理有限公司职工。

被告:***,女,住丹凤县。

委托诉讼代理人:李家虎，陕西商邑律师事务所律师。

原告商洛秦岭监理有限公司与被告***房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告商洛秦岭监理有限公司委托诉讼代理人赵磊、周超，被告***及其委托诉讼代理人李家虎到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告商洛秦岭监理有限公司向本院提出诉讼请求：

1、请求法院依法判令被告退还多付7个月房租2625元，预存电费591.31元；2、被告支付其母子二人的伙食费7035元；3、赔偿因被告中途涨房租导致原告重新租房、搬家增加费用1800元；停工损失2000元；4、由被告承担本案诉讼费。

事实和理由：2016年5月8日，商洛秦岭监理有限公司丹凤县南沟口至山阳界公路工程总监办到寺坪镇开展工作，租住本镇寺坪村刘家村组村民***新街三间两层半楼房，租期一年，租金约定一年4500元，合同到期后，根据工程进度在2017年5月初又协商续租至2018年4月30日，租金仍然是一年4500元，在租住房期间，聘用被告房东***为炊事员，月工资定为2300元。由于总监办人员平时吃饭不过四个人左右，上级主管部门为了节约开支，降低费用，欲将炊事员工资从2017年9月降至每月1200元，否则不予以报账，被告***嫌工资太低不同意，并要求我方另加房租和使用太阳能、电冰柜等财产的使用费，否则不再继续将房屋租给我方居住，让我方另寻他处租住。本来我方做出让步将房租在原来的基础上增加1500元，被告***仍然不同意，要求每月再增加400元，房租年计9300元，领导觉得房租悬殊过大，无法协商，无奈之下我方只有另寻他处租住，我方于2017年9月22日搬离被告***家。由于我方在租住期间已将全年的房租支付，而房屋合同是2018年4月底到期，所以被告方应该退还2017年10月至2018年4月七个月的房租共计2625元，另外我方预存的电费2017年9月份扣除过后还有591.31元，两项合计3216.31元。我方在工作期间，无义务承担被告母子二人的伙食费，计469天，母子二人伙食标准按每天共计15元计算，合计为7035元。因被告中途涨房租导致我方租房增加1500元，搬家费300元，计1800元。我方搬家导致5人停工两天，人工费每人每天200元，计2000元。

被告***辩称：不接受原告的诉讼请求，其诉讼请求无事实依据和法律依据，请法院依法驳回原告的诉讼请求。理由如下：1、答辩人无违约行为。原告在《房屋租赁合同》、《炊事员聘用合同》均未到期的情况下，擅自解除这两个合同，自行从所租被告房屋搬出另租房屋居住，也不让被告为其做饭，依法、依约被告都不应退其房租；2、原告要求被告支付母子二人的伙食费既无依据也不合乎情理，双方履行合同的时间说明被告是不需要支付伙食费的，另本案系房屋租赁合同纠纷，原告若坚持主张伙食费应另行起诉；3、原告租房期间对房屋设施造成毁损价值2682元，原告应恢复原状；4、原告应支付租住期间对被告房内太阳能、电冰箱、席梦思床、饭桌、电风扇、电视机等设施的使用费，每月500元，使用共计17个月，合计8500元；5、原告应支付被告2017年9月半个月的工资和打扫卫生的补贴，共计1150元。

经审理查明：2016年5月8日原告商洛秦岭监理有限公司与被告***签订房租租赁合同，合同约定原告租住被告位于丹凤县寺坪镇寺坪村刘家村组新街的三间两层半楼房，租期一年，年租金4500元，该合同于2017年4月底到期后，经原被告双方协商，于2017年5月1日又签订了《房屋续租合同》，续租房屋一年，期限从2017年5月1日至2018年4月30日，约定年租金4500元，并于合同签订之日一次性支付了一年房租4500元。同时约定，在房屋租赁期内如乙方使用不当损坏房屋及其设施的，由乙方负责恢复原状或予以经济赔偿。在原告租赁被告房屋期间，原告雇请被告为炊事员，约定月工资2200元，承担室内外卫生打扫每月补助100元，共计2300元，并签订了《炊事员聘用合同》。2017年9月，原告以平日吃饭人员减少为由欲将被告工资降至月1200元标准，被告不同意，遂向原告商洛秦岭监理有限公司丹凤县南沟口至山阳届公路工程总监办负责人赵磊手机发送短信，提出”你突然给我降工资就是不想让我做饭，房钱低是连在做饭工资里面的，现在你不让我做饭可以，你必须给我加房钱，还有太阳能钱，或者你可以从（重）找房住，我还可以退你几个月房钱，就这两个条件，你任选一个。”原告对被告提出的增加房租不同意，遂于2018年9月22日搬出租住被告的房屋重新租赁他人房屋居住办公。并于2018年10月6日将房屋钥匙交还被告丈夫魏建军。后双方因退还房租及预存未用的电费产生分歧，原告诉至本院，要求被告退还多付房租7个月2625元，预存电费591.31元；被告母子二人的伙食费7035元；赔偿因被告中途涨房租导致原告重新租房、搬家增加费用1800元；停工损失2000元。以上各项共计14051.31元。

另查明原告搬出房屋时，在被告房屋电表预存电费结余590.31元。被告在诉讼中提出原告租赁房屋期间对被告房屋及部分设施造成损坏，要求原告恢复原状或经济赔偿共计2682元。本院派员前往现场查看，原告租住房屋二楼客厅墙面及一楼室外门楣上方墙面存在烟熏墙胶污损和水泥钉破损和墙皮部分脱落，室内有2个壁灯损坏，4个窗纱风化破损，卫生间2个热冷水转换开关损坏，抽水马桶水箱内置所料配件损坏，1个插座开关损坏，2个房门锁扣铁片脱落。经委托相关建筑技术人员现场勘查和市场调查，本院审核酌定墙面恢复原状约需费用为人民币958.56元；更换纱窗四个约48元；修复门扣两个约40元；更换壁灯两个约170元；更换卫生间冷热水转换开关两个约240元；更换马桶水箱配件一套约100元；更换插座开关一个约12元；更换太阳能管子一根约120元；以上各项损失恢复原状或折价赔偿需要费用为人民币1688.56元。

上述事实有原告提交的房屋租赁合同2份、领条、***向赵磊发送的短信打印件一份和被告提交的房屋租赁合同和炊事员聘用合同以及损坏物品清单和本院调查王宪宏笔录、现场勘查笔录、勘查座谈笔录以及当事人陈述在卷佐证。

本院认为，原、被告2016年5月8日书面签订的房屋租赁合同意思表示真实，且不违反法律规定，应属合法有效合同，该合同一经成立即对双方均产生法律约束力，双方均应按照合同约定全面履行各自义务。该案原、被告2017年5月1日重新订立的房屋租赁合同只在租赁期限上进行了重新约定，其他权利义务与此前合同并没有任何区别，该合同具有与双方2016年5月8日签订的房屋租赁合同同样的法律效力，双方的权利义务和法律后果也完全相同。双方在继续履行合同过程中，原告基于内部管理的原因提出调整被告为原告做饭的待遇，从而导致双方在是否应当增加房屋租金和继续履行房屋租赁合同方面发生争议，被告即通过短信提出要么增加房租，要么原告搬离房屋两个解决合同争议的方案供原告选择，其中被告关于搬离房屋的意见就其本质来看，其实是被告关于终止合同权利义务的意思表示。原告与被告就增加房屋租金的方案无法协商一致的情况下，选择按被告的意见终止合同，继而搬出房屋并向被告交还房屋钥匙，由于原、被告在合同履行出现纠纷后，采取协商一致的合同原则解决合同纷争并最终达成解除合同的一致意见，原、被告双方对解除合同均没有过错。而且原告于2017年9月22日搬离该租住房屋另行租赁房屋居住办公，并于2017年10月6日将钥匙交还被告方，虽然在诉讼中双方对合同解除的时间产生分歧，但是根据房屋租赁的性质判断，交还钥匙是行使房屋占有、管理等权属的日常惯例，故原、被告房屋租赁合同的实际解除时间应确定为2017年10月6日原告向被告丈夫交还钥匙之时。在原告交还钥匙后已经不能实际占有、利用被告房屋，而且被告收到钥匙后已经能够实际行使房屋权利，其继续占有并取得租金利益和原告多交的电费已无合同约定和法律依据，故原告要求被告退还原告提前预付的2017年10月6日至2018年4月30日的房租和预存的尚未使用的电费理由正当，本院予以支持。经核实，被告应退房租为6个月零25天即2562.50元，预存电费590.31元，两项合计3152.81元。

诉讼中，原告要求被告支付伙食费，因一方面原告并未提供证据证实双方在房屋租赁合同中曾就有偿向被告提供饮食的书面或口头约定，另一方面，原告也没有证据证实被告母子在原告处吃饭的时间、次数、价值等，故原告的这一诉讼请求因缺乏事实依据和法律依据，本院不予支持，依法应予驳回。另外，被告在解除合同导致原告重新租房中没有过错，故原告要求被告赔偿因解除合同重新租房造成的各项损失缺乏法律依据，本院亦不予支持。

另外，依据双方房屋租赁合同约定，原告负有确保被告房屋及设施完好以及造成损坏后给予修复、赔偿的的合同义务，故诉讼中被告提出要求原告赔偿房屋及附属设施损失的辩解符合合同约定和法律规定，本院予以支持。但其要求原告支付冰箱、太阳能等设施使用费共计8500元之请求，因其提供上述物品是为了房屋整体出租的辅助设施，合同未约定收取费用，故其这一主张本院不予支持；其要求原告支付2017年9月半个月工资和打扫卫生补助1150元，经查，在本案审理过程中被告与原告关于劳动关系已向丹凤县劳动仲裁委员会申请劳动仲裁，且该请求与本案不属同一法律关系，被告主张可另案处理，本案不予涉及。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十三条、第九十四条、第九十七条、第二百一十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：

一、由被告***于判决生效后十日内向原告退还预付房租和预存电费共计人民币3152.81元，同时由原告向被告折价赔偿房屋及部分设施损坏的损失共计人民币1688.56元，两项相抵后，被告需向原告退还预付房租及预存电费共计人民币1464.25元。

二、驳回原告其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费减半收取计75元，鉴定费200元，以上共计275元，由原告承担150元，被告承担125元。

如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省商洛市中级人民法院。

审判员　　周建煜

二〇一八年十月二十五日

书记员　　吴海平