某某与中国电信股份有限公司某某分公司、某某房屋租赁合同纠纷民事二审民事案件判决书

广西壮族自治区**市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）桂03民终2968号 上诉人（原审被告）：**，男，1976年2月1日出生，汉族，住广西壮族自治区**市秀峰区。 委托诉讼代理人：梁华娟，广西**律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：中国电信股份有限公司**分公司，住所地：广西壮族自治区**市中山中路53号，统一社会信用代码：914503007565130338。 负责人：***，该公司总经理。 委托诉讼代理人：**，广西***律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，广西***律师事务所实习律师。 原审被告：***，男，1974年11月18日出生，汉族，住广西壮族自治区**市七星区。 上诉人**因与被上诉人中国电信股份有限公司**分公司（以下简称电信**分公司）、原审被告***房屋租赁合同纠纷一案，不服广西壮族自治区阳朔县人民法院（2021）桂0321民初241号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年9月17日立案后，于2021年11月4日公开开庭进行了审理。上诉人**委托诉讼代理人梁华娟，被上诉人电信**分公司委托诉讼代理人**、***到庭参加了诉讼，原审被告***经本院合法传票传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 上诉人**上诉请求：一、撤销广西壮族自治区阳朔县人民法院(2021)桂0321民初241号民事判决；二、判决驳回被上诉人电信**分公司对上诉人**的诉讼请求；三、本案的一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院认定案涉合同是上诉人与被上诉人自愿签订、系双方真实意思表示与事实不符。上诉人并没有签订案涉《房屋租赁合同》，且该合同应当是无效的合同。首先，一审法院在确认法律事实部分已经查明“2020年3月24日，被告***持被告**身份证，以**名义与原告签订《房屋租赁合同》”，一审法院查明的这一事实已经明确了案涉合同是***冒用上诉人的名字签订，并不是上诉人签订。其次，在本案中，***与被上诉人签订案涉合同时，并未提供任何的证据证明是经上诉人授权委托。一审法院在没有任何证据证明***签字行为是上诉人授权或追认的情况下，就认定案涉合同是上诉人与被上诉人自愿签订，且系双方真实意思表示是错误的。最后，一审法院已经查明案涉的《房屋租赁合同》是***签订，并非是上诉人签订。***以及被上诉人都认可《房屋租赁合同》是***签订、上诉人并没有签订的事实。并且上诉人提供的***的《证明》，证明是***冒用上诉人的名义去招投标并且最后冒用上诉人的名字与被上诉人签订案涉《房屋租赁合同》。根据《民法总则》第一百四十三条的规定，案涉的《房屋租赁合同》订立的这一民事法律行为，并不具备有作为合同相对人即上诉人**的真实意思表示，因此订立案涉的《房屋租赁合同》这一民事法律行为是无效的，无效的民事法律行为下形成的《房屋租赁合同》当然是无效的。二、一审法院认定上诉人是承租人，并且行使了承租人的权利，履行了承租人的部分义务，是认定事实错误。***的《证明》已经充分证明了涉案的合同是***冒用上诉人的名字签订，上诉人并未参与过任何有关涉案房屋的有关事项，包括但不限于经营、转租、收取分租人租押金以及向**借款等行为。并且一审法院也查明了在案涉租赁合同签订前的2020年1月7日，***就单独与案外人***、***、***、***、***、***签订了有关案涉房屋的租赁合同，而这些合同中出租人并不是上诉人。 被上诉人电信**分公司辩称：一、一审判决认定事实正确，上诉人是本案《房屋租赁合同》的合同主体。首先，上诉人本人向被上诉人提交了身份证复印件及《关于承租阳朔县桂花路29-30》的投标文件。其次，上诉人确认中标后，委托***持其本人身份证与被上诉人签订《房屋租赁合同》。再者，《房屋租赁合同》签订后，上诉人将房转租给**，向**出具了《授权委托书》，明确表示：“根据甲方与中国电信股份有限公司**分公司签订《房屋租赁合同》签订的有关租赁合同，现全权委托乙方收取电信**分公司位于**阳朔县的物业租金事宜”，并由**代上诉人向被上诉人支付了履约保证金。最后，因上诉人迟延履行支付租金的义务，被上诉人要求解除《房屋租赁合同》，而相关的《律师函》及《合同终止函》也均由上诉人本人签收。因此，本案《房屋租赁合同》的整个签订过程足以证实，上诉人系自愿与被上诉人签订该合同，合同内容为双方真实意思表示的体现。二、案涉《租赁合同》合法有效，上诉人已行使了作为承租人的权利，应按照合同约定承担相应义务。上诉人通过与被上诉人签订《房屋租赁合同》取得了对涉案房屋的使用权，并以此将案涉房屋转租给**，通过转租收取了相应的房屋租金。请求法院依法驳回上诉人的上诉请求。 原审被告***未出庭，也未提交答辩意见。 电信**分公司向一审法院起诉请求：1、判令确认原、被告双方于2020年3月24日签订的《房屋租赁合同》已于2020年12月9日解除；2、判令被告将位于**市阳朔县房屋清空并返回给原告；3、判令被告向原告支付自2020年6月20日至2020年12月8日的租金共计人民币309833.33元；4、判令被告向原告支付逾期支付租金的违约金，自2020年4月24日起暂计至2020年12月28日为人民币162904.5元；5、判令被告向原告支付《房屋租赁合同》解除之日起至实际搬离之日止的房屋占用费，自2020年12月9日起暂计至2020年12月28日为人民币36666.67元；6、判令被告向原告支付房屋占用期内的违约金，自2020年12月9日起暂计至2020年12月28日为人民币1833.33元；7、判决被告承担原告支付的律师费用损失23450元；8、本案的诉讼费用全部由被告承担。 一审法院认定事实：2019年12月1日，案外人中国电信股份有限公司阳朔分公司委托原告电信**分公司出租位于阳朔县房屋。被告***与被告**系上下级关系。2019年12月16日，原告在出租房张贴及在媒体刊载《中国电信**分公司阳朔县桂花路29-30号比选招租的公告》（遗漏“***”）及《房屋招租》公告。被告**于2019年12月23日，按照上述公告，向原告提交身份证复印件及《关于承租阳朔县的经营方案》的投标资料。2020年3月24日，被告***持被告**身份证，以**名义与原告签订《房屋租赁合同》，合同约定：原告（甲方）将位于**市阳朔县房屋出租给**（乙方）；租赁期限为2020年3月20日（起租日）至2023年6月19日；2020年3月20日至2020年6月19日期间免收租金；每月租金55000元；租金按季结算，由乙方在每季度第1个月的30日前以转账方式缴付下一结算周期的租金给甲方；乙方应在起租日起30日内一次性向甲方支付首期租金；乙方在签订本合同后30日内需向甲方（原告）支付履约保证金人民币壹拾万元整；本合同租金及履约保证金的所有支付由乙方以【银行转账】付至甲方开户行为中国工商银行阳朔县支行、户名为中国电信股份有限公司阳朔分公司、账号为21×××29。该租赁合同的第五条第5.3款约定：逾期交付租金的，每逾期一日，一方须按当月租金的0.3%向甲方支付违约金。如果逾期30日仍不交付的，甲方有权解除本合同、收回房屋；乙方仍需支付违约金及赔偿甲方损失；第5.6款约定：甲方依据本合同约定解除合同、收回房屋的，乙方应当根据甲方要求搬迁完毕并交回房屋。否则，甲方有权要求乙方限期迁出和补交占用期内租金，并有权按占用期内租金总额的5%收取违约金。合同签订后，被告未按照约定支付租金及履约保证金。2020年9月3日原告向被告**邮寄《律师函》，要求被告支付履约保证金、欠付租金及违约金，2020年9月9日原告将该函件粘贴至租赁标的房屋门口处。2020年10月22日，案外人**代被告**向原告支付人民币壹拾万元履约保证金。2020年12月9日，因被告一直未履行支付租金的义务，原告召集被告**、***及案外人**到中国电信股份有限公司阳朔分公司接待室，按《房屋租赁合同》的约定通知被告解除租赁合同。**在原告发出的《律师函》和《合同终止函》上签名。2021年1月8日,***委托案外人刘蜡香向原告交付租金3万元。 另认定，原告与被告***签订合同前，被告***提前在2020年1月7日分别与案外人***、***、***、***、***及***等人签订了《租赁合同》，将涉案房屋铺面出租给上述案外人。 再认定，2020年4月19日，被告**为乙方与案外人**为甲方，双方签订了《租赁合同》，**将涉案房屋转租给**，租期五年，自2020年4月20日起至2025年3月20日止，五年租金共计叁拾贰万元整。同时，**出具《授权委托书》，被告***也在《授权委托书》上签名作为担保人，委托**代收涉案房屋租金事宜。次日，**支付给被告**、***叁拾贰万元整。2020年10月23日，以**为甲方、**为乙方、***为丙方，三方签订了《借款合同》，约定：**借给**壹拾捌万元整，借款用途为支付**电信分公司款项。合同第11.3款约定：除甲方所承租使用物业外，其余物业租金均由甲方收取，甲方收取的租金不足以支付电信**分公司的租金时，乙方应及时补足相应的租金给电信**分公司，确保乙方与电信**分公司的租赁合同能够正常履行。 一审法院认为：本案的争议焦点为：1、二被告是否作为涉案合同主体；被告**是否承担本案民事责任；涉案合同是否有效；2、双方签订的房屋租赁合同解除的具体时间；3、2020年6月7日-2020年8月3日期间的租金是否应当减少；4、租金逾期支付违约金是否计算正确，是否予以调整；房屋占用费及违约金、律师费是否应当支持。 该院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第二十条规定“民法典施行前成立的合同，依照法律规定或者当事人约定该合同的履行持续至民法典施行后，因民法典施行前履行合同发生争议的，适用当时的法律、司法解释的规定；因民法典施行后履行合同发生争议的，适用民法典第三编第四章和第五章的相关规定”。本案中，原告在2020年12月9日，因被告一直未履行支付租金的义务，原告按《房屋租赁合同》的约定通知被告解除租赁合同，行使合同解除权。因此，双方的纠纷发生于民法典施行前，应适用当时的法律、司法解释的规定。 关于第一个争议焦点。该院认为，二被告均应作为本案涉案合同的主体。其理由如下：1、被告**于2019年12月23日，按照上述公告，向原告提交身份证复印件及《关于承租阳朔县的经营方案》的投标资料，原告认可被告**作为涉案房屋的承租人。2、2020年3月24日，***持**身份证，以**名义与原告签订《房屋租赁合同》。同时，从被告**与案外人**签订的《租赁合同》及被告***与案外人***等人签订的《租赁合同》看，二被告均作为合同主体将其承租的由原告管理的阳朔县房屋转租他人，收取了转让房屋的租金。3、2020年10月22日，案外人**代被告**向原告支付人民币壹拾万元履约保证金；2021年1月8日,***委托刘蜡香向原告交付租金3万元。上述事实表明二被告均行使承租人的权利，履行了承租人的部分义务。因此，二被告均应作为本案合同的承租人，即作为本案的被告，均应承担涉案合同的义务，即被告**及***均应承担本案的民事责任。虽然被告***出具《证明》，愿意承担本案全部民事责任，但**应当承担的责任，在***没有全部承担前不能免除。关于本案合同的效力，《中华人民共和国合同法》第四十四条“依法成立的合同，自成立时生效”。本案中，原告与被告**自愿签订《房屋租赁合同》，系双方当事人真实意思表示，没有违反法律法规强制性规定，涉案合同没有《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的情形，属于有效合同，双方应当依照合同法规定，全面履行合同。被告**以“该份合同的签订，不是被告**本人的真实意思表示”为由，主张涉案合同无效的辩称，该院不予采信。 关于第二个争议焦点。该院认为，因被告一直未履行支付租金的义务，原告于2020年12月9日，召集被告**、***及案外人**到中国电信股份有限公司阳朔分公司接待室，按《房屋租赁合同》的约定通知被告解除租赁合同，被告**在原告发出的《律师函》和《合同终止函》上签名。依据《中华人民共和国合同法》第九十七条“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除”的规定，原告主张2020年12月9日为双方解除合同的时间，该院予以支持。被告**关于合同解除时间“是被告知晓转租情况之日即2020年10月22日”的辩称，该院不予采信。 关于第三个争议焦点。被告***要求减少2020年6月7日-2020年8月3日期间的租金。该院认为，***提供的短信内容，不足以证实2020年6月7日-2020年8月3日期间停电。同时，***也没有提供停电造成损失的依据。故***应当承担举证不能的法律后果，其主张减少涉案房屋在停电期间的租金，该院不予支持。本案租金依照合同约定，合同解除后，履约保证金100000元应当抵充租金，***委托案外人刘蜡香向原告交付租金30000元，扣除后租金为179833.33元（309833.33元-130000元=179833.33元）。 关于第四个争议焦点。该院认为，1、关于房屋占用费。虽然原告与**签订的《房屋租赁合同》于2020年12月9日解除，但二被告仍然占有使用涉案房屋，故应当给付原告房屋占用费。具体金额参照《房屋租赁合同》关于租金的计算方式计算,原告请求自2020年12月9日起暂计至2020年12月28日止的占用费，即55000元／月×20天÷30天＝36666.67元。2、违约金。按照租赁合同的第五条第5.3款约定：逾期交付租金的，每逾期一日，乙方须按当月租金的0.3%向甲方支付违约金，但原、被告在合同中约定的给付标准过高，该院酌情调整为每月拖欠租金的年利率10%计算，计算基数应以当月未交租金即165000元为基数。同时，合同约定租金按季交纳，故本案违约金应分段计算：第一段依原告诉请从2020年4月24日计至2020年12月28日止共计248天；第二段从2020年10月20日计至2020年12月28日共计69天。具体计算为：（165000元×248×10%／年）＋（165000元×69×10%／年）＝14329元。3、关于房屋占用期间的违约金。根据《房屋租赁合同》第5.6款约定，原告依据本合同约定解除合同、收回房屋的，被告应当根据原告要求搬迁完毕并交回房屋。否则，原告有权要求被告限期迁出和补交占用期内租金，并有权按占用期内租金总额的5%收取违约金。故原告要求被告给付房屋占用期间（自2020年12月9日起暂计至2020年12月28日止）的违约金，该院予以支持。具体计算为55000元／月×20天÷30天×5%＝1833.33元。4、关于律师费。双方签订的《房屋租赁合同》并无关于律师费由被告承担的约定。故原告要求被告承担律师费，无事实依据，该院不予支持。依法判决：一、原告中国电信股份有限公司**分公司与被告**于2020年3月24日签订的《房屋租赁合同》，自2020年12月9日起解除；二、被告**、***自本判决生效后三十日内将位于**市阳朔县房屋清空并返回给原告中国电信股份有限公司**分公司；三、被告**、***向原告中国电信股份有限公司**分公司支付自2020年6月20日至2020年12月8日的租金共计人民币179833.33元；四、被告**、***向原告中国电信股份有限公司**分公司支付逾期支付租金的违约金人民币14329元；五、被告**、***向原告中国电信股份有限公司**分公司支付房屋占用费人民币36666.67元；六、被告**、***向原告中国电信股份有限公司**分公司支付房屋占用期内的违约金人民币1833.33元；七、驳回原告中国电信股份有限公司**分公司的其他诉讼请求。本案受理费9147元（原告已预交），由被告**、***共同负担。 本院二审期间，上诉人提交了两份证据，即证据1：受理案件通知书，拟证明2021年10月9日阳朔县人民法院受理***诉***租赁合同纠纷案，***起诉***支付案涉房屋的租金，故案涉房屋是***在经营和租赁；证据2：2021年10月2日***向***、***、***等人发出的房租催缴函，拟证明案涉房屋是***在经营和租赁以及与**的租赁合同没有实际履行，该房屋的实际承租人依然是***等人。被上诉人电信**分公司和原审被告***没有提交新的证据。被上诉人对上诉人提供的证据1的真实性、合法性没有异议，对关联性有异议，认为该事实在一审庭审中已查明，***确实将房屋的一部分转租给了***等人，但是案涉房屋是**和***将房屋拆分成不同的部分租赁给不同的人，上诉人据此认定**不是合同的主体没有依据；对证据2的真实性由法院认定，但即使真实也对证明目的不认可。本院认为，上诉人提供的证据1虽是复印件，但被上诉人对其真实性无异议，本院对该证据的真实性予以确认，但该证据不能证明***与***之间租赁的房屋就是案涉房屋的全部，不能否认上诉人就案涉租赁房屋的部分房屋出租给其他承租人的事实，本院对上诉人提供此证据的证明目的不予认可；上诉人提供的证据2是复印件，且部分复印件不清晰，无法辨认，对清晰的部分仅***的房租催缴函中租赁标的物与一审时***与***签订的租赁合同上的标的物相同，此外，房租催缴函中涉及的租赁物亦不能证明是案涉房屋的全部，不能否认上诉人就案涉租赁房屋的部分房屋出租给其他承租人的事实，本院对上诉人提供的此证据的证据目的也不予认可。上诉人对一审判决认定的***与**存在上下级关系、2019年12月23日**提交身份证复印件等投标资料、**与案外人**签订《租赁合同》《借款合同》等事实提出异议，认为***与**2019年1月1日后不存在上下级关系、2019年12月23日**没有提交身份证复印件等投标资料、**没有与案外人**签订《租赁合同》《借款合同》；对一审判决认定的其他事实没有异议。被上诉人对一审判决认定的事实无异议。本院认为，上诉人对其提出异议的事实没有提交证据证明，二审庭审时也承认***与**在2017年、2018年存在上下级关系。因此，本院对其异议不予支持。经核查，二审查明的事实与一审查明的事实一致。本院对一审认定的事实予以确认。 本院认为，本案的争议焦点为：上诉人是否是2020年3月24日签订案涉《房屋租赁合同》的合同主体，是否对案涉房屋的租金、占用费及违约金承担支付责任。从本案查明的事实看，2020年3月24日签订的案涉《房屋租赁合同》虽然是***持**的身份证，以**的名义与电信**分公司签订，但合同主体是**和电信**分公司。**辩称自己不是该《房屋租赁合同》的合同主体，该《房屋租赁合同》是***冒用自己的名字签订，其从未参与过任何有关案涉房屋的有关事项，并提供了***的《证明》。本院认为，***是本案的当事人，该《证明》系当事人的陈述，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第七十五条规定，人民法院对当事人的陈述，应当结合本案的其他证据，审查确定能否作为认定事实的根据。从案外人**2020年10月23日与**签订的《借款合同》以及2020年4月19日与**签订的《租赁合同》内容看，均能印证**是2020年3月24日签订《房屋租赁合同》的合同主体。**否认与案外人**签订《借款合同》和《租赁合同》的真实性，对两份合同上的签名不予认可，但没有对签名的真实性申请鉴定，也没有提供其他证据足以推翻。此外，电信**分公司向**发出的《律师函》和《合同终止函》中，明指**是2020年3月24日签订的案涉《房屋租赁合同》的合同主体，要求**按照合同约定的支付方式方法支付履约保证金及逾期未支付的租金，通知**解除2020年3月24日签订的案涉《房屋租赁合同》。在此情况下，**在《律师函》和《合同终止函》上签字时，并没有否认其不是2020年3月24日签订的案涉《房屋租赁合同》的合同主体。**在一审庭审时对《律师函》和《合同终止函》上的签字的真实性也予以认可。因此，一审法院认定**是2020年3月24日签订的案涉《房屋租赁合同》的合同主体是正确的；**辩称其不是该《房屋租赁合同》的合同主体的理由不能成立，本院不予支持。***自认其本人一直参与案涉房屋租赁和经营，亦有其与***等人签订的《租赁合同》等证据佐证。一审确认***与**共同行使了承租人权利，应共同作为合同主体，按照合同约定承担相应义务正确，本院予以确认。因上诉人**作为案涉《房屋租赁合同》的共同主体，一审法院判决其与***在案涉《房屋租赁合同》解除后共同返还房屋、支付房屋租金、房屋占用费及其违约金是正确的，本院予以维持。 综上所述，上诉人**的上诉请求理由不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费4790元，由上诉人**负担。 本判决为终审判决。 审 判 长　*** 审 判 员　黄　荣 审 判 员　*** 二〇二一年十一月十二日 法官助理　*** 书 记 员　***