某某、山东逊通建筑工程有限公司等建设工程施工合同纠纷民事二审民事判决书

山东省潍坊市中级人民法院

民 事 判 决 书

(2022)鲁07民终3169号

上诉人（一审原告）***，男，1953年9月5日生，汉族，住重庆市渝中区。

委托代理人辛刚，山东衡明律师事务所律师。

委托代理人杨敬秋，山东衡明律师事务所律师。

被上诉人（一审被告）山东逊通建筑工程有限公司，住所地：山东省潍坊市寒亭区通亭街3259号正金大厦综合楼1号楼706室。

法定代表人孙玉彬，经理。

委托代理人党艳静，山东潍滨律师事务所律师。

委托代理人王子强，山东潍滨律师事务所实习律师。

被上诉人（一审被告）山东宇昊置业投资发展有限公司，住所地：山东潍坊经济开发区文化路777号紫御东郡小区1号楼7号房。

法定代表人李刚，执行董事。

委托代理人屠建东，山东翎鼎律师事务所律师。

上诉人***因与被上诉人山东逊通建筑工程有限公司（以下简称逊通公司）、山东宇昊置业投资发展有限公司（以下简称宇昊公司）建设工程施工合同纠纷一案，不服山东省潍坊市寒亭区人民法院（2021）鲁0703民初2544号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。

***上诉请求：1、请求二审法院依法查清事实，撤销原判，发回重审或改判。2、本案所有诉讼费由二被上诉人承担。事实与理由：一、一审判决认定事实错误、证据不足。1、上诉人要求二被上诉人支付自2015年4月27日至2019年4月26日期间的利息符合法律规定，应予支持。一审判决认为被上诉人宇昊公司不承担法律责任且仅判决逊通公司支付一个月的利息是错误的。(1)通过一审庭被上诉人宇昊公司提交的2013年7月3日宇昊公司与逊通公司的《交接证》可以证实涉案被上诉人逊通公司抵顶给上诉人的三套房屋(紫御东郡1-1-304、1-1-504、2-2-2601，其中，2-2-2601因被法院查封于2017年3月30日置换为2-2-1804)在2013年7月3日至2019年4月26日期间一直处于抵押状态，逊通公司对此是明知的，而逊通公司在2015年4月27日与上诉人签订顶房《协议书》时明知房屋已被抵押但却未告知上诉人，掩盖了事实真相，欺骗上诉人签订了该协议，且在2016年6月29日逊通公司向上诉人出具《证明》时，仍未告知上诉人房屋已被抵押的事实。如果签订《协议书》时上诉人知道房屋处于抵押状态的话，上诉人是不可能签订该《协议书》。(2)由于宇昊公司将案涉房屋作抵押向银行贷款，导致宇昊公司迟迟不能向原告交付房屋、办理房产登记手续，上诉人也就一直无法将案涉房屋对外转让，无法实现资金回笼。在上诉人不停向二被上诉人主张权利的情况下，直到2019年4月26日，宇昊公司才向上诉人交付上述房屋、办理房产登记手续。但是，在2015年逊通公司与上诉人办理顶房协议时，整个房地产市场的房价处于高位状态，因该房屋不能办理交付及登记手续，上诉人无法转让，而到了2019年4月份，此时的房地产市场已经处于颓势，房屋价格也处于下降状态，即便上诉人顺利转让，价格也会比2015年4月份时降低很多。综上，由于被上诉人宇昊公司将涉案三套房屋抵押借款、由于被上诉人逊通公司隐瞒案涉房屋已被抵押的事实，导致上诉人相当于三套房屋价款的1751359元工程款一直无法通过转让顶账房屋而实现资金回笼，给上诉人造成了重大的经济损失，而被上诉人宇昊公司、逊通公司在整个过程中是受益者，他们无任何损失。因此，上诉人要求二被上诉人承担自2015年4月27日签订《协议书》至2019年4月26日办理完毕房屋登记手续期间的同期银行贷款利息损失，符合法律规定，应予支持。2、一审判决以逊通公司向宇昊公司提交证明的落款时间2019年3月12日确认为上诉人向二被上诉人主张权利的起始时间，无任何事实和法律依据。(1)本案上诉人与被上诉人签订顶房《协议书》的起因是被上诉人逊通公司拖欠上诉人的工程款，双方签订该协议时，房屋已具备转让条件，若不存在抵押事实的话，在签订协议后便可交房、办理房屋登记手续，上诉人即可通过对外转让顶账房屋而实现资金回笼，这也是上诉人同意顶房协议的原因。但由于该房屋被抵押，无法交付和办理房屋登记手续，上诉人无法对外转让。而如果被上诉人不隐瞒该事实的话，上诉人完全可以不签订该顶房协议，要求被上诉人逊通公司支付拖欠工程款的本金、利息以及违约金等违约责任。因此，本案不同于一般的房屋买卖，其签订的前提是被上诉人逊通公司在签订协议书时已拖欠了上诉人的工程款，上诉人签订该协议就是为了尽快转让顶账房屋而实现资金回笼。一审判决以协议中没有约定交房及办理房屋登记时间以及上诉人未提供证据证明2019年3月12日前向二被上诉人主张权利为由，对于上诉人主张的自2015年4月27日起到2019年3月12日期间的利息不予支持，是错误的。(2)上诉人系因被上诉人拖欠工程款而签订的顶房协议，上诉人不可能在签订该协议后不向二被上诉人主张权利。而且，如果不是因上诉人主张权利，被上诉人逊通公司也不可能为上诉人出县2016年6月29日的证明，如果不是上诉人主张权利并同意借给被上诉人宇昊公司款项，案涉三套房屋甚至到现在都办不了交付和登记手续。本案中，上诉人作为一个小小的包工头，一个背井离乡的外地人，在潍坊承揽点工程维持生计，如此大的资金压在自己身上，其不可能不去向二被上诉人主张权利，一审判决以上诉人未提供证据就否定了上诉人向二被上诉人主张权利的事实，违背常理。本案中，作为强势的被上诉人逊通公司、宇昊公司，欺骗、搪塞上诉人，导致上诉人自2015年4月27日就签订了顶房协议，直到2019年4月26日才完成房屋交付和登记手续，且还是在上诉人同意借给宇昊公司12万元款项的情况下才实现的。(3)关于一审庭审中被上诉人宇昊公司提交的落款时间为2019年3月12日的证明问题。①该证明中的***三个字不是上诉人书写的，是被上诉人逊通公司单方伪造的。②被上诉人宇昊公司在本案中处于绝对的强势地位，哪套房屋可以解封、那套房屋可以办手续，完全是宇昊公司说了算。在宇昊公司有资金后决定解押哪几套房屋，就通知逊通公司办理哪几套房屋的证明。本案中，由于上诉人不停的在逊通公司、宇昊公司之间来回奔波、主张权利，直到2019年3月，二被上诉人才终于同意为上诉人的三套房屋解押、办理房屋登记手续。即便如此，被上诉人宇昊公司在向上诉人交付房屋、办理房屋登记手续时，还向上诉人借款12万元，如果不借也不能办理。上诉人没有办法，只好借给了被上诉人宇昊公司12万元后，才完成了涉案三套房屋的交付和登记手续。因此，何时间交付房屋、何时解押，是宇昊公司决定然后逊通公司配合，上诉人在其中只能像皮球一样在二者之间来回奔波，但却没有任何的话语权。一审判决以逊通公司向宇昊公司提交证明的落款时间2019年3月12日作为上诉人主张权利的时间没有依据。二、一审判决适用法律错误。《中华人民共和国民法典》第六条、第七条明确规定了民事法律行为的公平、诚信原则。本案中，签订顶房协议时被上诉人已拖欠上诉人工程款1751359元，而该款上诉人早已付出，本以为签订协议后就可尽快通过转让顶账房屋而实现资金回笼，但由于被上诉人宇昊公司用该顶账房屋抵押向银行借款，导致上诉人在签订协议后又等了整整四年(且还是上诉人又借给宇昊公司12万元款项的情况下)，才实现了顶账房屋的交付，无形中又让上诉人的1751359元工程款又拖了四年，而这四年期间，被上诉人逊通公司、宇昊公司无任何损失，他们白白的无息用了上诉人1751359元整整四年!如此大的数额，压在上诉人个人身上，对上诉人来说多么的不公平!而被上诉人逊通公司欠款不还且隐瞒房屋抵押的真相，骗取上诉人签订顶房协议；被上诉人宇昊公司，利用自己的强势地位，迟延解押，白用上诉人款项1751359元达四年之久。二被上诉人明显违背了诚信原则，一审判决无视上述事实，仅仅判决被上诉人逊通公司承担上诉人一个月的利息，与前述《中华人民共和国民法典》规定的公平、诚信原则相悖，无疑会进一步鼓励老赖、鼓励欠款不还的行为，请求二审法院予以纠正。鉴于上述事实和理由，上诉人向贵院提出上诉，请求二审法院依法查清事实并支持上诉人的上诉请求。

被上诉人山东宇昊置业投资发展有限公司辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，且程序合法，应予以维持。具体理由如下：首先，上诉人对涉案3套房产系基于逊通公司(变更前名称为潍坊天泰建筑工程有限公司)与宇昊公司之间因存在建设工程施工合同关系所形成的债权债务，并且根据其双方所签订的《紫御东郡建筑工程承包合同补充协议二》中：“逊通公司自愿用工程款抵顶宇昊公司所开发的紫御东郡商住楼66套(其中包含涉案房产)，包括地下储藏室66个，地下车位27个”的约定和逊通公司与上诉人存在债权债务关系的前提下签订《协议书》中关于抵顶约定所取得，并非基于各自之间的商品房买卖关系所取得的，以及2019年3月12日，逊通公司与上诉人共同向宇昊公司出具的关于涉案3套房产的《证明》亦能印证上述事实。再依照上述《证明》中载明：“该协议签订后，由上诉人与宇昊公司办理涉案住房的手续”等内容，可以证实，宇昊公司与上诉人于2019年4月12日签订的关于涉案3套房产的《商品房买卖合同》，其仅系依照上述《证明》的约定，为上诉人办理房产登记手续所签订的，故此，其双方之间并不存在真实的商品房买卖合同关系。因此，宇昊公司无需根据《商品房买卖合同》约定的合同义务向上诉人交付涉案3套房产；再根据2013年7月3日，宇昊公司与逊通公司签订的《交接证》及其抵押明细表，可以证实，宇昊公司已于2013年6月30日将约定的66套房产(其中包含涉案3套房产)交付给逊通公司，已完成双方所签订的《紫御东郡建筑工程承包合同补充协议二》中房产交付义务，其不存在逾期交付的事实；即使宇昊公司存在逾期交房的事实，根据上诉人取得涉案3套房产的方式和合同的相对性原则，其***作为《紫御东郡建筑工程承包合同补充协议二》中的案外人，无权突破该原则，向宇昊公司予以主张该权利。其次，本案中，宇昊公司对上诉人的合同义务仅为其办理涉案房产登记手续，根据《紫御东郡小区发票及房产证领取明细》所载明：“***于2019年4月26日领取涉案房产证”，可以证实，宇昊公司已履行完相应的合同义务；再根据2013年7月3日，宇昊公司与逊通公司签订的《交接证》中载明：“其中部分房产处于抵押状态(其中包含涉案3套房产)，如购房户需解押，由购房户提起一个月书面通知逊通公司，再由逊通公司通知宇昊公司解押”等内容，可以证实，宇昊公司将涉案3套房产存在抵押的事实，已明确告知逊通公司，以及宇昊公司在本案中应承担的责任仅为在收到通知的前提下，未及时解除抵押所造成购买者无法及时办理房产登记手续的违约责任，并非为逾期交房责任。因上诉人于2019年4月26日前并未书面通知逊通公司解除涉案房产的抵押，以及逊通公司亦未告知宇昊公司解除抵押，故上诉人主张因逾期交房所产生的损失应由宇昊公司承担，无事实和法律依据，不应被支持。综上所述，上诉人对宇昊公司的上诉主张，无事实和法律依据，其不应被支持。并且，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，且程序合法，应予以维持。为此，请求法院查清事实，依法驳回上诉，维持原判。

被上诉人山东逊通建筑工程有限公司未提交答辩状。

一审法院认定事实：2012年10月15日天泰公司与宇昊公司签订《紫御东郡建筑工程承包合同补充协议二》，约定：被告宇昊公司将包括本案所涉1-1-304、1-1-504、2-2-2601、2-2-1804房屋在内的66套房屋抵顶给天泰公司以清偿工程款。2013年6月30日宇昊公司已经将上述房屋交付给天泰公司，其中部分房屋处于抵押状态中。如购房户需解押，由购房户提前一个月书面通知天泰公司，由天泰公司通知宇昊公司解押。其中1-1-304、1-1-504、2-2-1804三套房屋处于抵押状态。2015年4月27日，天泰公司（甲方）与原告（乙方）签订协议书，约定：甲方王建峰施工的紫御东郡2#楼，水电安装承包给***施工。经甲乙双方协商同意，甲方以紫御东郡1-1-304、1-1-504、2-2-2601三套住房抵顶剩余工程款。双方协议签订后价款一次性抵清，（甲乙双方签订该协议后所有施工合同，债务，欠款条等全部作废），签订协议后乙方所抵顶住房自行买卖，甲方协助办理有关房产手续。2016年6月29日，天泰公司王建峰与原告共同签署《证明》载明：紫御东郡1-1-304、1-1-504、2-2-2601三套房屋抵顶给原告，由原告与宇昊公司办理以上三套住房的房产手续。2017年3月30日，天泰公司又与原告签订的协议书，约定：因2-2-2601房屋被法院查封，经双方协商同意，天泰公司用紫御东郡2-2-1804号房屋换取原告的2-2-2601；原2015年4月27日协议照样执行；该协议签订后，双方互换住房钥匙，因原告未带2-2-2601户钥匙，原告同意天泰公司找开锁公司换2-2-2601户钥匙。2019年4月10日，原告给天泰公司出具证明一份：天泰公司与***顶账房3套房屋手续已经全部完结，顶账协议及房屋收据全部由***取走，以后此房屋手续由***与宇昊公司对接办理，与天泰公司无任何关系。2019年4月12日，原告与被告宇昊公司签订了紫御东郡1-1-304、1-1-504、2-2-1804三套房屋的买卖合同。2019年4月15日原告交纳上述三套房屋买卖契税。原告2019年4月26日到不动产登记中心办理不动产登记手续后，不动产登记机关在2019年4月28日将本案所涉三套房屋的不动产产权证发给原告。在被告宇昊公司提交的紫御东郡小区发票及房产证领取明细中有原告***签字。另查明，2020年1月15日，“潍坊天泰建筑工程有限公司”名称变更为“山东逊通建筑工程有限公司”。

一审法院认为，原告与天泰公司及案外人潍坊三强建筑安装工程有限公司2015年4月27日签订的协议书能够证实：被告天泰公司施工的紫御东郡2#楼水电安装工程由原告***承包施工。经原告与天泰公司协商同意，天泰公司以紫御东郡3套住房抵顶原告***的剩余工程款。双方协议签订后一次性抵清，（甲乙双方签订该协议后所有施工合同，债务，欠款条等全部作废），签订协议后乙方所抵顶住房自行买卖，甲方协助办理有关房产手续。从协议内容可以看出双方关于建设工程施工合同工程款已经因该协议的签订而一次性抵清，即采取以房抵债方式付清了工程款。天泰公司与原告之间对于抵账房屋的交付和房产手续的办理形成了新的合同关系。在该协议书约定“原告可于协议签订后对抵账房屋自行买卖，天泰公司协助办理有关房产手续”，而并未明确约定是否将房产手续办理至原告名下及办理时间。根据合同法的规定：当事人对合同履行期限约定不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。因此，不能以2015年4月27日协议书签订的时间确认为天泰公司协助办理有关房产手续的时间。在2016年6月29日的证明中原告与天泰公司约定由***与宇昊公司办理以上三套住房的房产手续，但也未约定办理时间。在2017年3月30日的协议书中天泰公司与***约定以2-2-1804户换取2-2-2601户房产及双方互换住房钥匙的有关事宜，但也未约定办理房产手续的时间。被告宇昊公司提交了落款时间为2019年3月12日的证明，主张宇昊公司与原告于2019年4月12日签订商品房买卖合同，宇昊公司不应承担逾期交房违约责任。原告提出该证明中的“***”并非原告本人所签、手印也并非原告所按，对真实性不予认可。但原告未提供证据证实2019年3月12日之前向二被告提出交付房产和办理房产手续要求的事实。本院根据证据规则确认原告要求二被告交付房屋和办理房屋手续的时间为2019年3月12日。在该证明中载明由***与宇昊公司办理以上三套住房的房产手续，虽未明确写明是解押，但解押应包括在办理房产手续的范围之内，该证明能够起到通知宇昊公司办理解押及其他有关房产手续的作用。结合2013年7月3日二被告签章的交接证明中“其中部分房屋处于在抵押状态中。如购房户需解押，由购房户提前一个月书面通知天泰公司，由天泰公司通知宇昊公司解押”。宇昊公司于2019年4月12日与原告签订商品房买卖合同，并于2019年4月28日领取房屋所有权证，在此过程中，宇昊公司并无明显的违约事实，原告要求宇昊公司承担违约责任，本院不予支持。房屋存在抵押是重要的房屋产权信息，在签订2015年4月27日的协议书时，天泰公司应将该事实告知原告，以便原告能够在需要的时候提前通知宇昊公司以顺利快捷的办理房屋登记手续。被告逊通公司在庭审中主张已经告知原告有关信息，但未提供证据证明该项主张，原告对被告逊通公司的陈述不予认可，本院对被告的主张不予确认，因存在抵押给原告造成迟延办理房屋手续而产生的损失，应由被告逊通公司负担，以协议约定的三套房屋总价款1751359元为基数自2019年3月12日至2019年4月11日按照银行同期贷款利率上浮50%计付利息。从原告与天泰公司之间先后形成的协议和证明中，能够看出原告已将2-2-2601号房屋的钥匙在2017年3月30日之前已经交付给原告，在2017年3月30日的换房协议中双方仅约定“原2017年4月27日的协议照样执行”，而未提出其他房屋钥匙未交付原告的问题，被告逊通公司提出已于2015年4月27日协议签订时将房屋交付原告，本院不予确认，不能以此免除被告天泰公司承担上述迟延利息的责任。因原告和天泰公司关于建设工程施工合同工程款支付问题已经于2015年4月27日签订协议书而一次性抵清，被告逊通公司提出原告应返还被告房价升高而产生的超过工程款数额的利益的抗辩主张，本院不予支持。被告逊通公司主张原告漏列潍坊三强建筑安装工程有限公司为被告，但因原告与被告逊通公司之间的债权债务和原告与潍坊三强建筑安装工程有限公司之间的债权债务能够明确区分处理，潍坊三强建筑安装工程有限公司不应作为本案被告。被告宇昊公司在2019年3月12日收到天泰公司为抵账的案涉三套房屋办理房产手续之前，宇昊公司与原告之间并无其他关于案涉三套房屋的合同关系，根据合同相对性原则，原告并不能直接依据原告与被告逊通公司之间的合同要求宇昊公司承担合同责任。根据原告与宇昊公司2019年4月12日的房屋买卖合同，被告宇昊公司并无明显违约行为。因此，原告要求被告宇昊公司承担迟延交房的违约责任，证据不足，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十二条、第九十一条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条第四款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十五条的规定，判决：一、被告山东逊通建筑工程有限公司偿付原告***迟延交付房屋及办理房屋登记手续的利息（以协议约定的三套房屋总价款1751359元为基数自2019年3月12日至2019年4月11日按照银行同期贷款利率上浮50%计付利息）二、驳回原告***的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6292元，由原告***和被告山东逊通建筑工程有限公司各负担3146元。

二审中当事人没有提交新证据。

本院查明的事实与一审法院认定的一致。

本院认为，根据在案证据，确认上诉人要求二被上诉人交付房屋和办理房屋手续的时间为2019年3月12日。宇昊公司于2019年4月12日与上诉人签订商品房买卖合同，并于2019年4月28日领取房屋所有权证，在此过程中，宇昊公司并无明显的违约事实，上诉人要求宇昊公司承担违约责任理由不成立。在签订2015年4月27日的协议书时，天泰公司应将房屋存在抵押的事实告知上诉人，以便上诉人能够在需要的时候提前通知宇昊公司以顺利快捷的办理房屋登记手续。逊通公司主张已经告知上诉人有关信息的主张缺乏证据支持。因存在抵押给上诉人造成迟延办理房屋手续而产生的损失，应由被上诉人逊通公司负担，逊通公司提出已于2015年4月27日协议签订时将房屋交付上诉人的主张不成立，不能以此免除天泰公司承担迟延利息的责任。因上诉人与天泰公司关于建设工程施工合同工程款支付问题已经于2015年4月27日签订协议书而一次性抵清，逊通公司主张上诉人应返还房价升高而产生的超过工程款数额的利益，不予支持。上诉人不能直接依据其与逊通公司之间的合同要求宇昊公司承担合同责任。根据上诉人与宇昊公司2019年4月12日的房屋买卖合同，宇昊公司并无明显违约行为。上诉人要求被上诉人宇昊公司承担迟延交房的违约责任，证据不足。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费6291元，由上诉人***负担。

本判决为终审判决。

审判长　　周建明

审判员　　林少华

审判员　　高艳丽

二〇二二年五月十一日

书记员　　赵　倩