成都润锦城实业有限公司
成都润锦城实业有限公司、某某等物业服务合同纠纷民事一审民事判决书
来源：中国裁判文书网
成都市双流区人民法院
民 事 判 决 书
（2021）川0116民初4450号
原告：成都润锦城实业有限公司。住所地：成都市青羊区顺城大街252号顺吉大厦7楼。
法定代表人：王维琨，董事长。
委托诉讼代理人：邱志成，北京蓝鹏（成都）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：谢欢，北京蓝鹏（成都）律师事务所律师。
被告：***，女，1970年9月26日出生，汉族，住四川省蓬溪县。
被告：邓益均，男，1970年7月1日出生，汉族，住四川省蓬溪县。
被告：全锐，男，1993年9月16日出生，汉族，住四川省蓬溪县。
原告成都润锦城实业有限公司（以下简称“润锦城公司”）与被告邓益均、***物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，依原告申请追加全锐作为共同被告参加诉讼，公开开庭进行了审理。原告润锦城公司的委托诉讼代理人谢欢到庭参加诉讼，被告***到庭参加第一次庭审，第二次庭审经本院合法传唤未到庭参加，被告全锐、邓益均经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。现已审理终结。
原告润锦城公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告向原告缴纳物业服务费5052.68元整（计算自2018年3月1日至2020年6月30日止）；2.请求判令被告按合同约定计算向原告支付逾期缴纳物业服务费的违约金4064.42元整（计算自2018年3月1日至2020年6月30日止）；3.请求判令被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：2018年1月1日原告与双流区东升街道人居都市阳光建筑区划业主大会（以下简称人居都市阳光业主大会）、人居都市阳光区划第二届业主委员会（以下简称人居都市阳光第二届业委会）签订“人居都市阳光”项目物业服务合同，约定由原告负责该项目的物业管理服务工作，业主负有缴纳物业费义务。被告为10-1-204号房屋业主，但被告从2018年3月1日起，截止起诉之日，被告未向原告缴纳物业管理费。该户的产权面积为139.19㎡，根据物业服务合同约定，被告应按照2019年1月1日前1.2元/㎡的标准，2019年1月1日后1.35元/㎡的标准向原告缴纳物业管理费。若逾期缴纳物业管理费，被告应从逾期之日起每天按应付物业管理服务费的3‰向原告支付违约金。被告拒不缴纳物业管理的行为严重损害了原告的合法权益，给原告造成了一定的经济损失，同时妨碍了小区的统一管理，侵害了已缴费业主的合法权益，故原告诉至法院。
被告***、邓益均、全锐辩称，原告未向被告催收物业费，故其不具备起诉的前提条件；原告出具的2019年2月27日签订的《物业服务合同》形成未经法定程序，侵害业主权利，且另案在审理该合同是否无效；原告在提供物业服务过程中损害被告利益，未尽到安全保障义务；被告不应支付违约金，即便合同有效，但原告在合同履行过程中存在严重违约行为，被告拒不支付物业费是依法行使抗辩权。综上，请求驳回原告的诉讼请求，待原告严格整改并达到服务标准后，再支付物业费。
本院经审理认定事实如下：2010年10月18日，被告邓益均、***购买了成都人居置业有限公司开发的位于普贤村“人居·都市房屋，建筑面积139.19平方米。2019年6月11日，被告邓益均、***将案涉房屋赠与被告全锐，并办理了变更登记。
2019年2月27日，人居都市阳光业主大会及人居都市阳光第二届业委会与原告签订《物业服务合同》，约定原告为“人居·都市阳光”小区提供物业服务；物业服务期限自2018年1月1日至2022年12月31日止；原告对建筑物共用部位及设施设备、公共绿化、环境卫生、秩序维护等项目进行维护、修缮、服务与管理；自合同生效之日起，业主及物业使用人按本合同的约定足额缴纳物业服务费，住宅用房物业服务费用为每月每平方米1.35元（合同期内2018年1月1日至12月31日，按照1.2元/月·平方米执行；2019年1月1日至2022年12月31日按照1.35元/月·平方米执行）按月交纳；业主应当在每月15日前足额交纳上月物业服务费履行交纳义务；业主逾期未交纳物业服务费用的，原告以催收函形式送达到业主的物业所在地，如业主或物业使用人拒签，原告可将催收函送达业主房屋所在楼栋的信箱，或者张贴在业主房屋门外，并进行拍照，即视为已经向该业主送达了催收通知。但业主交纳物业费以及原告起诉追讨物业费，不以原告催收为前提和条件。逾期之日起每日收取应交而未交物业服务费3‰的违约金。
自2018年3月1日起，被告以原告提供的物业服务不符合标准、小区管理存在诸多问题为由，未再缴纳物业费。2020年7月，原告采用邮寄送达催收函等方式向被告催缴物业费。
另查明，该小区业主冯彪、曹贤能、严建设曾向本院另案提起诉讼，要求：1.撤销人居都市阳光第二届业委会、人居都市阳光业主大会于2019年1月28日公告通过的同意续聘润锦城公司的决议；2.撤销人居都市阳光第二届业委会、人居都市阳光业主大会于2019年1月28日公告通过的同意签订《人居都市阳光物业服务合同》的决议。本院对该案作出（2021）川0116民初6746号民事判决书，判决驳回冯彪、曹贤能、严建设的诉讼请求。冯彪、曹贤能、严建设不服，提出上诉。成都市中级人民法院于2021年12月3日作出（2021）川01民终21469号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。
上述事实，有当事人身份信息、房屋买卖合同、房屋信息摘要、物业服务合同、交房程序表、律师函、EMS邮寄投递情况通知单、（2021）川01民终21469号民事判决书、照片以及当事人的陈述等证据在卷佐证，本院予以采信。
本院认为，关于本案法律适用问题，《中华人民共和国民法典虽已于2021年1月1日施行，但根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”之规定，本案《物业服务合同》签订于2019年2月27日，且原告主张的物业费的产生时间为2018年3月1日至2020年6月30日期间，即本案纠纷发生于民法典施行前，故本案仍应适用当时有效的法律、司法解释的规定。
根据（2021）川01民终21469号民事判决书，且无其他相反证据的情况下，人居都市阳光业主大会、人居都市阳光第二届业委会与原告于2019年2月27日签订的《物业服务合同》系各方当事人真实意思表示，且不违反法律法规规定，应属合法有效。被告系案涉小区的业主，根据当时有效的《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”的规定，上述《物业服务合同》对被告具有约束力。
关于原告要求被告支付自2018年3月1日至2020年6月30日期间的物业服务费5052.68元，被告辩称，原告提供的物业服务存在诸多问题，未按合同约定提供服务，被告拒不支付物业费是依法行使抗辩权。本院认为，按照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持”的规定，被告如认为原告的物业管理行为侵犯了其合法权益，可要求其承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，但其以此为由拒绝缴纳物业费缺乏事实和法律依据。被告在审理中虽提出要求润锦城物业进行整改，但其仅以抗辩形式提出，并非独立的主张，故对于其上述抗辩意见本院不予支持。原告按约向被告提供了物业服务，被告应当按照合同的约定向其交纳2018年3月1日至2020年6月30日的物业费，即被告***、邓益均应支付2018年3月1日至2019年6月10日的物业费2672.44元（1.2元/月·平方米×139.19平方米×10个月＋1.35元/月·平方米×139.19平方米×5个月10天），被告全锐应支付2019年6月11日至2020年6月30日的物业费2380.15元（1.35元/月·平方米×139.19平方米×12个月20天）。
关于原告主张的违约金，本院认为，《物业服务合同》约定，“物业服务费用按月交纳。业主应当在每月15日前足额交纳上月物业服务费履行交纳义务；业主逾期未交纳物业服务费用的，润锦城公司以催收函形式送达到业主的物业所在地，如业主或物业使用人拒签，润锦城公司可将催收函送达业主房屋所在楼栋的信箱，或者张贴在业主房屋门外，并进行拍照，即视为已经向该业主送达了催收通知。但业主交纳物业费以及润锦城公司起诉追讨物业费，不以润锦城催收为前提和条件。逾期之日起每日收取应交而未交物业服务费3‰的违约金”。被告逾期未缴纳物业费，经原告催收后至今仍未缴纳的行为属违约，应当承担相应的违约责任。但原告主张的违约金过高，结合本案合同的签订时间、合同履行情况、双方过错程度以及原告的损失等因素，本院酌情将违约金调整为原告未收物业费的8%为宜。即被告***、邓益均应当承担的违约金为2672.44元×8%=213.8元，被告全锐应当承担的违约金为2380.15元×8%=190.41元。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，判决如下：
一、被告***、邓益均于本判决生效之日起十日内支付原告成都润锦城实业有限公司自2018年3月1日起至2019年6月10日止的物业费2672.44元及违约金213.8元；
二、被告全锐平于本判决生效之日起十日内支付原告成都润锦城实业有限公司自2019年6月11日起至2020年6月30日止的物业费2380.15元及违约金190.41元；
三、驳回原告成都润锦城实业有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费25元，由被告***、邓益均、全锐负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。
本判决书生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。
审 判 员 王 璇
二〇二一年十二月二十八日
法官助理 邓黎霞
书 记 员 赵 玲
