***、***等与上海宝祥置业有限公司、上海永大房地产开发经营有限公司等房屋拆迁安置补偿合同纠纷一审民事判决书

上海市虹口区人民法院

民 事 判 决 书

（2012）虹民（行）初字第38号

原告***。

原告***。

原告陈建英。

三原告委托代理人陈伟。

三原告委托代理人张允海，上海嘉创润华律师事务所律师。

被告上海宝祥置业有限公司。

法定代表人徐建华。

委托代理人李慈玲，上海市理诚律师事务所律师。

委托代理人葛文昱，上海市理诚律师事务所律师。

被告上海永大房地产开发经营有限公司。

法定代表人顾虹。

委托代理人邓叔平。

委托代理人游明兰，上海市天一律师事务所律师。

被告上海新虹口市政建设有限公司。

法定代表人刘斌。

委托代理人邓叔平。

委托代理人游明兰，上海市天一律师事务所律师。

原告毛某某、***、陈建英（以下简称原告）诉被告上海宝祥置业有限公司（以下简称宝祥置业）、上海永大房地产开发经营有限公司（以下简称永大房产）、上海新虹口市政建设有限公司（以下简称新虹口市政）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，于2013年4月18日公开开庭进行了审理。审理中，原告毛某某于同年5月22日因病去世。本案于同年5月24日裁定中止审理。同年7月5日，毛某某的配偶***作为法定继承人向本院表明参加诉讼，本院准其作为原告参加诉讼。本院于同年7月11日再次公开开庭进行了审理。原告***、***、陈建英的委托代理人陈伟、律师张允海，被告宝祥置业的委托代理人李慈玲、葛文昱律师，被告永大房产、新虹口市政的委托代理人邓叔平，律师游明兰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称：其系欧阳路XXX弄XXX号房屋所有人，三被告在既没有与原告签订动迁安置协议，也未经证据保全和任何裁决、申请执行等程序，非法拆除了原告的房屋。现要求法院判决，1、三被告支付原告欧阳路XXX弄XXX号房屋建筑面积约300平方米，按每平方米12万元计算，另有简屋建筑面积20平方米，按每平方米5万元计算，合计3，700万元补偿款；2、三被告赔偿原告欧阳路XXX弄XXX号东侧一、二楼房屋内的财产损失，合计人民币300万元；3、三被告赔偿三原告其他损失费150万元。审理中，原告变更第一项诉讼请求，将欧阳路XXX弄XXX号房屋的建筑面积约300平方米及简屋20平方米，变更面积合计为226.86平方米，该面积的确定，原告表示已扣除了房屋第三层另两位共有人毛甲、毛乙的面积47.73平方米，而第四层的面积其应得63.21平方米。面积确认后，原告要求以2012年同类地段被拆迁房屋的评估均价补偿；变更第二项诉讼请求，要求三被告按（1999）虹民初字第3223号民事调解书第六项确定的财产清单，折价赔偿100万元，该赔偿款归原告***所有。

被告宝祥置业辩称：其与被告永大房产、新虹口市政有约定，凡动迁未了事宜及善后矛盾处理，均由该两被告自行对外承担，与被告宝祥置业无关，故被告宝祥置业不承担原告的安置义务。

被告永大房产、新虹口市政辩称：其与原告屡次协商安置事宜不成，责任并不在两被告，现愿意继续与原告协商解决纠纷。原告变更诉讼请求后，其房屋总面积尽管随了两被告核算的226.86平方米，但双方的计算方法和每一层应确认多少面积以及适用法律，均存在分歧，其中第三层的房屋，另两位共有人毛甲、毛乙，在安置中已占用了61.71平方米，非原告诉称的47.73平方米；第四层的房屋，其测绘面积为90.30平方米，但该第四层房屋系毛丙兄弟三人的共有产权，应按各三分之一处理。故总面积扣除第三层房屋已安置的面积，按照房屋拆迁时的政策安置原告，才能体现公平合理的原则，否则对十多年前已安置的居民不公平。

经审理查明：原告的房屋坐落于本市欧阳路XXX弄XXX号东侧的一至四楼，该房屋原权利人系原告的父亲毛丙和母亲马某某，但该房屋无土地使用证和房屋产权证。毛丙夫妇育有毛某某、毛甲、毛乙、原告***、陈建英五个子女。1977年6月16日，原告母亲马某某去世，1990年12月9日，原告父亲毛丙去世。原告父亲生前曾于1986年6月24日立下遗嘱，对该欧阳路XXX弄XXX号东侧的一至四楼作了分配，五子女均有各自的份额。其父母去世后，五子女于1999年9月9日诉至本院，要求继承父母生前遗留的三处房产。同年10月19日，经法院调解，五子女达成调解协议，本市欧阳路XXX弄XXX号东侧的房屋，毛某某享有房屋的底层，***享有第二层，毛甲、毛乙各半享有第三层，第四层由陈建英享有，调解书未注明一至四层房屋的建筑面积。调解书最后明确，该房屋内的“大厨、箱柜、五斗橱、香红木方凳、红木桌、书柜、大沙发、小写字台”等家具归原告***所有。

1999年7月27日，上海市虹口区房地产估价所（以下简称估价所）对原告享有的本市欧阳路XXX弄XXX号房屋进行面积测量和估价，“估价表”显示被测量房屋的类型为“2-3”，属花园式住宅，但该房屋的西侧和中部，原属毛丙的兄弟毛桂芬、毛桂爵所有。建国初期，毛桂芬、毛桂爵的房屋被社会主义改造后转为公房性质，约有20户居民居住。而毛丙夫妇所有的房屋，“文革”期间部分亦被充作公房出租，原本配套的花园，被辟为菜市场和招待所，故独立式的花园住宅成了“公、私同幢”的房屋，但估价所仍以原始记录作了房屋类型的登记。经测量，一至三层的房屋建筑面积为196.76平方米。根据图纸显示，第三层的测绘面积为47.73平方米，第四层的测绘面积为90.30平方米，总建筑面积共287.06平方米，另有简屋一间，建筑面积为16.89平方米。此后，估价所于2000年1月3日再次对该房屋进行了测量。审理中，原、被告均表示，房屋建筑面积以1999年7月27日测量的面积为依据。1993年1月1日起，欧阳路XXX弄XXX号房屋落实政策，四楼的401室、402室、403室房屋产权归还业主毛丙、毛桂芬、毛桂爵，但毛丙、毛桂芬、毛桂爵对四楼房屋分别享有多少面积，原、被告均未向本院提供相应证据，该三套落实政策后的房屋仍由房管部门代为经租管理。

1999年7月9日，被告宝祥置业取得沪房虹拆许字（99）第12号房屋拆迁许可证，委托被告新虹口市政、永大房产对原告继承所得房屋所在地实施房屋拆迁。该委托合同约定，宝祥置业全权委托被告新虹口市政、永大房产实施拆迁工作，全额包干，节约归新虹口市政、永大房产，超支被告宝祥置业不补。委托合同还约定，因拆迁未了事宜及善后矛盾处理，由被告新虹口市政、永大房产负全责解决，与被告宝祥置业无关。

1999年7月12日，被告宝祥置业向原告发出“私房拆迁征求意见书”，提供两套方案供选择，其一为“放弃房屋所有权，按照《上海市危棚简屋改造地块居住房屋拆迁补偿安置试行办法》规定进行安置，原私房估价补偿”；其二为“保留房屋所有权，由拆迁人提供宝山区大唐花园房屋”并“互补差价”，要求原告户务必于同年9月12日前作出答复，逾期视为按“第一套方案处理”。同年9月11日，原告作出“查清房产，落实政策后，毛某某所属房产按保留产权处理。具体采用何种方式安置，由产权人毛某某在签订动迁协议时，提出要求后再商定。如发生侵犯毛某某的合法权益，由侵权人负法律责任”的回复。

被告宝祥置业接回复后，与原告进行了多次协商。房屋产权人之一的毛乙，于1999年10月8日与被告宝祥置业达成了房屋拆迁补偿安置协议，协议显示的房屋所占建筑面积为30.58平方米，协议签订后，毛乙等房屋使用人迁出了被拆迁房屋。但毛某某、陈建英、***、毛甲户籍及居住均在外省市，该四位房屋共有人对被告宝祥置业认定的房屋面积、安置方案及适用的房屋拆迁政策无法接受，致双方协商不成。

因房屋使用人均已搬离原址，该欧阳路XXX弄XXX号房屋处于空置状态，被告新虹口市政、永大房产恐屋内物品遗失，遂用木条将门窗封闭。1999年12月6日，原告来沪后发现房屋内的物品、家具均遭盗窃，遂向虹口区欧阳警署（现上海市公安局虹口分局欧阳路派出所）报案，但失窃财产未能寻回。2000年1月13日，被告新虹口市政、永大房产接到欧阳路XXX弄XXX号“危房报告”，至现场查看后发现，房屋裂缝达“40-50公分”且底楼至四楼“房门已全部打开，屋内空无一物”，在民警及有关方面的见证下，被告新虹口市政、永大房产拆除了欧阳路XXX弄XXX号房屋。

此后，原告等房屋共有人通过信访向有关部门反映三被告违法拆迁的情况，被告新虹口市政、永大房产亦屡次与该户共有人协商安置事宜。2004年9月3日，另一房屋共有人毛甲与被告宝祥置业协商成功，签订了房屋拆迁货币化安置协议，协议显示的房屋建筑面积为31.13平方米。但毛某某、***、陈建英坚持己见，致协商未成，经多年信访无果，遂诉至本院。

审理中，原告***提供证明称，其与毛某某未育有子女，毛某某去世后，继承人仅其一人。

上述事实，由原、被告提供的证据及庭审笔录、本院与原、被告的谈话笔录等为证。

本院认为：被告宝祥置业取得房屋拆迁许可证后，有权拆除房屋拆迁许可证核定范围内的房屋，但该权利的行使需以妥善安置动迁居民为前提。被告新虹口市政、永大房产认为被拆迁房屋已成“危房”，其拆除“危房”是为了避免险情的发生。但该理由所付诸的行为，并未履行法定程序，且拆除房屋后亦未及时给予安置，故三被告未经法定程序拆除房屋的行为，严重侵犯了原告的合法权益，三被告应依法承担安置原告的民事侵权责任。现原告要求按2012年同地段房屋的评估均价给予货币补偿，该请求可弥补原告十数年未获安置、房价上涨等因素造成的损失，本院予以支持。

对双方争议的第三层和第四层的房屋面积，本院认为，第三层的建筑面积47.73平方米，系被告永大房产、新虹口市政向本院提供的测绘图纸显示的面积，对该面积双方应无争议，而另两位共有人毛甲、毛乙分别与被告宝祥置业签订的协议总面积达61.71平方米，该超出第三层房屋测绘图纸范围的面积，不能摊至其他层面的房屋面积，只能视为双方协商过程中，被告宝祥置业自愿给予居民的面积补贴，故第三层房屋扣除的面积，应以47.73平方米为准；而第四层房屋的测绘面积90.30平方米，牵涉到“落实政策”时401室至403室发还给了“三位业主”。此后，三位业主对发还的房屋各占多少面积，并未经司法部门确认。现三位业主均已去世，原告可得三分之一面积或三分之二面积，已无法得到三位业主的证明，原、被告亦均未提供相应证据，但三被告对该90.30平方米的房屋面积有安置补偿的义务，应无异议。在双方无法解决90.30平方米房屋的面积分摊问题上，本院认为，以双方各50%的标准解决争议，亦属曲中求直，双方如在判决后掌握新证据，可依法进行诉讼或协商解决。

关于原告第二项要求赔偿财产损失的诉讼请求，因该财产的灭失在房屋被拆除之前，原告已报警称财产被窃，至拆除房屋时，有民警、居民委员会的人员在场，证明房屋内并无财产，故财物的灭失并无证据证明系被告永大房产、新虹口市政拆除房屋时损毁或遗失，该请求因证据不足，本院不予支持。

第三项诉讼请求，因原告未提供相应证据，难以构成其诉求的赔偿基础，故本院对该诉讼请求不予支持；关于房屋类型的争议，如前“经审理查明”中描述，该房屋的“花园住宅”性质，因历史原因，已经发生巨变，其功能和配套设施、独立式的使用权属，均已无法恢复，故主张“花园住宅”的依据发生了改变，继续要求以“花园住宅”标准补偿，本院难以支持，现原告愿意以“同类地段被拆迁房屋的评估均价补偿”，本院予以支持。

三被告要求仍按房屋拆迁许可证颁发之时的政策给予安置的理由，该理由缺乏合理性，无法补偿原告的损失。其14年前支付给居民的补偿款所购房屋，至今的增值有目共睹。但将当时给予的补偿款平移至今，当年居民所获增值，并不能同样给原告带来收益。故适用当时政策给予补偿，对原告的伤害将更严重，更不能体现公平合理，被告永大房产、新虹口市政的辩称意见，本院不予采纳。

对三被告互相推诿其安置义务的辩称意见，本院认为，被告宝祥置业系拆迁人，负有法定安置被拆迁居民的义务；被告永大房产、新虹口市政未经法定程序，直接实施了拆除房屋的违法行为，且负有“动迁未了事宜及善后矛盾处理”的义务，故三被告应承担安置补偿的共同责任，其辩称意见本院不予采纳。

综上所述，三被告的违法行为造成毛某某、***、陈建英十数年未获安置补偿，其依法应予补偿。毛某某去世后，其继承人***明确表示主张权利，该权利的主张依法有据，本院予以支持，毛某某可获房屋拆迁补偿，依法应由原告***继承取得。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款、第二款、第一百一十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：

一、被告上海宝祥置业有限公司补偿原告***、***、陈建英房屋安置补偿款670万元，该款由被告上海永大房地产开发经营有限公司、上海新虹口市政建设有限公司负连带补偿责任，于本判决生效之日起30日内履行，如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；

二、对原告***、***、陈建英的其他诉讼请求不予支持。

案件受理费80元，由被告上海宝祥置业有限公司、上海永大房地产开发经营有限公司、上海新虹口市政建设有限公司负担。

如不服本判决，可在接到本判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。

审　判　长　　邱　莉

审　判　员　　吴宪刚

人民陪审员　　张俊彪

二〇一三年七月二十四日

书　记　员　　袁　坚

附：相关法律条文

一、《中华人民共和国民法通则》

第一百零六条公民、法人违反合同或者不履行其他义务的，应当承担民事责任。

公民、法人由于过错侵害国家的、集体的财产，侵害他人财产、人身的，应当承担民事责任。

……。

第一百一十七条侵占国家的、集体的财产或者他人财产的，应当返还财产，不能返还财产的，应当折价赔偿。

……。

二、《中华人民共和国民事诉讼法》

第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。

……。