广州市印象投资管理有限公司、广州市农业科学研究院租赁合同纠纷二审民事判决书

广东省广州市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2019）粤01民终11760号

上诉人（原审被告）：广州市印象投资管理有限公司，住所地广州市海珠区新港东路137号之五901房。

法定代表人：刘兆全，该公司董事长。

委托诉讼代理人：赵东亚，广东百思威律师事务所律师。

被上诉人（原审原告）：广州市农业科学研究院，住所地广州市海珠区琶洲大道*****号。

法定代表人：张华，该研究院院长。

委托诉讼代理人：刘海林，广东羊城律师事务所律师。

上诉人广州市印象投资管理有限公司（以下简称印象公司）因与被上诉人广州市农业科学研究院（以下简称市农科院）租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市海珠区人民法院（2018）粤0105民初1988号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理本案，现已审理终结。

上诉人印象公司上诉请求：1.撤销一审判决，驳回市农科院的全部诉讼请求；2.确认市农科院于2018年1月22日发函解除《房屋租赁合同》的行为无效；3.市农科院承担印象公司因承租标的质量问题导致的经济损失61342元（具体以评估机构评估鉴定的数额为准）；4.市农科院承担2016-2017年十个月围蔽施工给印象公司造成的经济损失506619元；5.本案一、二审诉讼费用由市农科院承担。事实与理由如下：一、一审法院对印象公司提起的反诉请求置之不理，属于严重违反法定程序，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条的规定将本案发回重审。依照最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百三十二条规定，印象公司在一审第一次庭审时有权提起反诉，但一审法院并未依法予以受理并处理。印象公司在庭审中明确指出，印象公司第三项反诉请求系依据《中华人民共和国合同法》第二百二十一条的规定要求减免租金，合议庭当庭表示，开庭后研究是否再行开庭处理。印象公司一审提起的反诉与对方的本诉均是基于相同事实而产生，性质相同，依照法律规定，法院应当受理印象公司的反诉。即使一审法院认为印象公司的反诉请求不符合法律规定，也应当作出裁定，但一审法院未对印象公司的反诉做出处理，违反前述法律规定，本案应发回重审。二、一审判决未查清房屋的实际使用情况，遗漏实际承租人作为本案当事人参加诉讼，本案应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条的规定发回重审。印象公司承租涉案物业后又转租给多个次承租人，一审法院对该事实未予查清。鉴于市农科院的第一项诉讼请求涉及承租物业的返还，而物业返还涉及其他实际承租人的利益，应追加实际承租人作为本案第三人参加诉讼。三、一审法院并未完全支持市农科院的诉讼请求，故应判决驳回市农科院的其他诉讼请求。也即一审决对市农科院的诉讼请求并未做出完整处理，属于严重违反法定程序，本案应发回重审。四、即使市农科院诉求有理，双方约定的违约金及房屋占用费标准过高，应依法进行调整。双方约定印象公司逾期支付租金的标准为千分之一，系同期银行贷款利率的五倍，而逾期场地占用费作为违约金，是同期租金的三倍，明显高于最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定，以损失的130％为最高界限。虽然一审判决对场地占用费标准做出一定调整，但仍然过高，应依法进行调整。综上，印象公司上诉请求二审法院依法改判。

被上诉人市农科院二审答辩称：不同意印象公司的上诉请求，一审判决认定事实清楚，程序正当，应予维持。一、印象公司提起上诉只是为了再次拖延时间，且其在拖延期间并没有支付任何费用，造成市农科院极大损失。市农科院属于全资国有企业，印象公司未付租金400多万元，请求二审法院尽快判决，依法驳回印象公司的上诉请求。二、印象公司的上诉请求、事实与理由均不能成立。印象公司提出的反诉不被一审法院支持，一审法院处理符合法律规定。印象公司向市农科院提起的反诉是基于侵权法律关系，与本诉并非同一法律关系。三、次承租人并非市农科院租赁合同的相对人，与本案没有直接关联，且本案处理至今，也没有任何次承租人提出异议。

市农科院于2018年1月29日向一审法院提起本案诉讼，请求判令：l.确认双方签订的《房屋租赁合同》于2018年1月24日解除合法有效；并判决印象公司即刻将该《房屋租赁合同》约定的租赁场地（新港东路137号之五印象琶洲公寓9-12层共52个单元物业）经营权交还给市农科院（庭审中明确为将涉案的52个物业交回给市农科院）；2.印象公司即刻支付拖欠的2017年9月至2018年1月23日的租金795962元及违约金51363.93元（暂计算至2018年1月15日）；3.印象公司支付从2018年1月24日起至实际交付场地经营权止的场地占用金（按照租金标准3倍计算，暂计至2018年2月23日止为503568元）；4.由印象公司承担本案的所有诉讼费用。

一审法院经审理查明：2012年11月13日，出租人（甲方）市农科院与承租人（乙方）印象公司签订了《房屋租赁合同》。该合同载明：第二条：甲方同意将坐落在广州市海珠区新港东路137号之五印象琶洲公寓的9-12层共计52个单元物业（下称该物业）出租给乙方作住宅用途使用，现测建筑面积3767.50平方米（最后以房地产证面积为准）。甲方以现状出租，乙方清楚房屋现状及房屋的使用性质并同意按现状接受房屋。第三条：甲乙双方协定的租赁期限、租金等情况如下：……2017年1月1日至2018年12月31日月租金额人民币167856元（大写：壹拾陆万柒仟捌佰伍拾陆元），2019年1月1日至2020年12月31日月租金额人民币177927元（大写：壹拾柒万柒仟玖佰贰拾柒元）……4.租金按月结算，由乙方在每月的15日前以支票或转账方式支付租金给甲方。第六条：2.甲方应负的修缮责任：承担建设部《住宅专项维修资金管理办法》和《广州市物业维修基金管理暂行办法》规定的维修项目。4.发现乙方擅自改变房屋结构，致使租赁物受到损失的，或者乙方拖欠租金1个月，甲方可解除合同，收回房屋，并要求赔偿损失。第七条：2.乙方应负的修缮责任：（1）因乙方使用不当或者人为造成房屋损坏的，应负责修复或赔偿维修费用。（2）门、窗及房屋屋内的小五金的更换，水电表或表内电线、电制、灯头、插座等更换。（3）排水管、厕兜及化粪池的清疏，饮用水池清洗。第八条：10.租赁期限届满或协议被解除，乙方不按规定时间交回该物业给甲方，乙方应按约定的租金标准的3倍向甲方支付房屋占用金，直至交回该物业给甲方为止。第九条：乙方逾期交付租金的，每逾期一日，乙方须按应付租金的1‰向甲方支付违约金。乙方逾期30天交付租金，甲方有权单方解除合同，所缴保证金不予退回，甲方有权收回房屋，由此而造成房屋内的财产损失或第三方的损失与甲方无关，由乙方自行承担。

另查明，双方确认印象公司从2017年9月份开始没有向市农科院支付租金。市农科院委托广东永通律师事务所向印象公司发出《律师催告函》，该函明确要求印象公司在收到函件之日起3天内支付所欠的全部费用，印象公司确认该函的真实性。市农科院于2018年1月22日向印象公司寄出《关于解除合同等事项的通知》，印象公司于2018年1月23日收到该《通知》。《关于解除合同等事项的通知》载明：…现在贵司已经拖欠我院2017年9月至2018年1月的租金未付。贵司拖欠租金已经超过30天（1个月）。我院现在特依约通知贵司：从2018年1月24日起解除与贵司签订的《房屋租赁合同》，贵司所缴保证金不予退回，请贵司在解除合同即日起将租赁场地交回我院，并将拖欠我院的租金、违约金等一并清缴。

再查明：双方确认涉案房屋具体为广州市海珠区新港东路x号之五901-913房、1001-1013房、1101-1113房、1201-1213房，共计52个物业。

以上事实有《房屋租赁合同》、《关于解除合同等事项的通知》、《律师催告函》、《产权证》以及双方的陈述为证，足以认定。

一审法院认为：双方在平等自愿的前提下签订的《房屋租赁合同》合法有效，双方应切实履行合同义务，双方的合法权益均依法受到保护。根据《中华人民共和国合同法》的规定，当事人迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行的，当事人可以解除合同，当事人主张解除合同，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。本案中，根据上述认定的事实，市农科院主张解除合同合法有据，一审法院予以支持，双方之间签订的《房屋租赁合同》于2018年1月23日解除。至于印象公司称其不支付租金的最直接原因是市农科院进行长达10个月的围闭施工，导致所承租的部分房屋窗户全部封闭无法使用，并导致印象公司收入下降，印象公司要求减免租金，市农科院拒绝，印象公司只能以拒交租金的方式与市农科院抗衡。另外，在市农科院围闭施工前，房屋因存在严重质量问题渗透发霉，应由市农科院承担维修义务并补偿印象公司损失，债务是发生在前，印象公司拒绝交付租金在2017年施工完毕后，印象公司有权行使合同法先履行抗辩权，市农科院无权单方解除租赁合同。对于上述主张，一审法院认为，印象公司虽然提供了照片及《减租申请》、《复函》等为证，但所提交的证据不足以证明房屋出现的问题为市农科院的责任，亦不足以证明是市农科院在围闭施工，同时亦未提供证据证明其实际受到的损失等，因此，印象公司的上述主张一审法院不予采纳，故印象公司应将涉案房屋全部返还给市农科院。

关于拖欠的租金以及违约金问题。双方均确认印象公司从2017年9月份开始拖欠租金，市农科院主张要求印象公司支付拖欠的租金合理合法，一审法院予以支持。结合前文论述的合同解除时间为2018年1月23日，故印象公司拖欠租金的期间为2017年9月1日至2018年1月22日，拖欠的租金经核算应为790547.61元。（167856元/月×4个月＋167856元/月÷31天×22天）。根据双方签订的《房屋租赁合同》，乙方逾期交付租金的，每逾期一日，乙方须按应付租金的1‰向甲方支付违约金。关于违约金的计算标准，是双方自愿约定的，无特殊理由，不宜调整，否则不能达到约束双方履行合同的目的。印象公司拖欠租金已成事实，且其拖欠租金的理由在目前证据看来不能归责于市农科院，故市农科院主张印象公司每日按应付租金的1‰向其支付违约金有理有据，一审法院予以支持，但违约金应以本金为限。印象公司主张违约金过高的意见，缺乏依据，一审法院不予采纳。

关于场地占用费问题。按合同约定，合同解除后，印象公司应交还涉案房屋给市农科院。印象公司现拒不履行，市农科院的合法权益受到侵害，故市农科院要求印象公司支付场地占用费的主张合理合法，一审法院予以支持。但印象公司主张标准太高，一审法院应予考虑。一审法院认为，双方对场地占用费的约定一是为了防止印象公司故意拖延交还房屋造成市农科院损失，二是印象公司如迟延交还房屋实际上是印象公司违反双方的约定，约定3倍租金的占用费实际上有让印象公司承担违约责任的因素。综合本案，印象公司拒交租金有涉案物业外墙围闭施工影响印象公司经营，印象公司寻求市农科院解决等客观因素，且参照违约金的法律规定，违约金不能超过本金，故场地占用费不宜超过租金的2倍。但为了尊重双方的合同约定，且防止印象公司故意拖延交还房屋，场地占用费的标准不宜太低。综上，一审法院将场地占用费的标准调整为原约定的租赁期限的租金的2倍，从2018年1月23日起至实际交还涉案房屋之日止。因双方签订的《房屋租赁合同》约定的租赁期限至2020年12月31日，月租金额也只是约定至2020年12月31日，因此，公平起见，印象公司在2021年1月1日起的场地占用费以有资质的评估机构评估的租金的2倍计算。

关于印象公司在庭审过程中提出要求减免租金，一审法院认为不属于本案处理范围，本案不予调处，印象公司另行途径解决。

综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第（三）项、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，一审法院于2018年9月27日判决如下：一、广州市农业科学研究院与广州市印象投资管理有限公司2012年11月13日签订的《房屋租赁合同》于2018年1月23日解除。广州市印象投资管理有限公司在本判决生效之日起10日内将广州市海珠区新港东路137号之五印象琶洲公寓的9-12层共计52个单元物业（广州市海珠区新港东路x号之五901-913房、1001-1013房、1101-1113房、1201-1213房）交还给广州市农业科学研究院。二、广州市印象投资管理有限公司在本判决生效之日起10日内向广州市农业科学研究院支付2017年9月1日至2018年1月22日的租金共计790547.61元及违约金（违约金按应付租金的1‰/天计算，从逾期之日起计算至实际全部清偿租金之日止，以拖欠的租金本金为限）。三、广州市印象投资管理有限公司在本判决生效之日起10日内向广州市农业科学研究院支付2018年1月23日起至实际交还涉案房屋之日止的场地占用金【2020年12月31日前（含当天）交还的，按《房屋租赁合同》相应租赁期限的租金的2倍计算，2021年1月1日后（含当天）交还的，按有资质的评估机构评估的租金的2倍计算】。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费16958元和保全费5000元由广州市印象投资管理有限公司负担。

二审期间，市农科院提交：印象琶洲物业情况汇总表、印象琶洲9、10、11、12层租户收回物业情况表以及接管通知，拟证明市农科院已经收回涉案14套空置房（2018年9月12日收回1套即901房、面积131.09平方米；2018年9月13日收回10套即1104、1108、1201、1204、1205、1207、1208、1211、1212、1213房，面积共766.36平方米；2018年11月5日收回1套即1113房、面积84.11平方米；2019年1月8日收回2套即1203、1206房，面积共113.65平方米），剩余未收回38套，由印象公司使用13套，其余出租。印象公司质证称：确认市农科院已经收回部分房屋，具体需要庭后核实书面答复。

本院二审经庭询调查确认一审查明事实。

另查明：一、一审法院2018年5月17日开庭笔录载明“审：被告（印象公司）当庭提交了反诉申请，经合议庭合议认为不符合反诉条件，被告可另循途径解决，同时因为被告方就反诉问题没有缴纳受理费，本院只当提了反诉申请，当庭告知被告，本院只就原告诉被告的问题进行审理”、“被：清楚，但被告未缴纳受理费是因为未开具受理费单据”。

二、对于印象公司上诉请求中的第3-5项诉请，因为一审法院未受理印象公司的反诉，该上诉请求属于二审新增诉请，市农科院明确表示不同意对印象公司新增诉请进行调解，也不同意在本案二审中一并处理。印象公司回应称：一审法院应当受理印象公司的反诉，本案应当发回重审。

三、关于涉案场地收回情况，印象公司二审庭后答复称：（一）署期为2019年6月17日的《印象琶洲9、10、11、12层租户收回物业情况表》上所统计的901、1104、1108、1113、1201、1203-1208、1211-1213共14套房屋被收回的情况属实，收回时间与《情况表》记载一致；（二）除前述14套物业外，1101、1106-1107、1109-1112、1202、1210等9套物业也被市农科院收回。

本院认为，一审法院认定市农科院、印象公司签订的《房屋租赁合同》合法有效，因印象公司欠租违约，双方《房屋租赁合同》于2018年1月23日解除，印象公司应限期交还涉案场地，理据充分，双方均无异议，不作赘述。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条的规定，二审案件的审理应当围绕当事人的上诉请求以及有关的事实和适用法律进行审查。据此，针对印象公司的上诉请求，认定如下：

一、印象公司上诉主张一审法院未受理其反诉、未追加次承租人作为第三人参加诉讼、遗漏市农科院诉请，存在程序违法，应将本案发回重审的问题。

首先，印象公司一审当庭提起反诉申请，一审法院认定不符合反诉条件未予受理并当庭告知了双方。印象公司庭后至一审法院于2018年9月27日作出判决的四个多月期间，印象公司未对此提出任何异议。印象公司现以此为由提起上诉，有违诚信诉讼原则，本院不予接纳。基于此，印象公司部分上诉请求属于二审新增诉请，市农科院明确表示不同意对此部分诉请进行调解亦不同意本案作出处理，故依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十八条的规定，本院二审对此不作调处。

其次，关于一审法院未追加次承租人参加本案诉讼的问题，因本案系市农科院、印象公司之间的租赁合同纠纷，次承租人并非该租赁合同相对方。虽市农科院诉请收回涉案场地，但印象公司至今未向法院提交其与次承租人之间的租赁合同及主体资料，亦无任何次承租人向法院申报过权利，一审法院未追加次承租人参加本案诉讼，并无不妥。

第三，关于印象公司称一审判决遗漏市农科院诉请的问题。一审法院对于市农科院的诉请在一审中已作逐一阐述，并无遗漏，只是对于未支持部分未作出驳回市农科院其他诉讼请求的判项，本院可作纠正，但该处理对印象公司的诉讼权利和民事诉讼并无影响。

综上，印象公司以前述事由请求将本案发回重审，依据不足，本院不予支持。

二、印象公司上诉主张双方约定的违约金及房屋使用费标准过高的问题。印象公司从2017年9月份开始拖欠租金及房屋使用费至今，双方《房屋租赁合同》明确约定“乙方（印象公司）逾期交付租金的，每逾期一日，乙方须按应付租金的1‰向甲方（市农科院）支付违约金”。违约金原本即具有补偿和惩罚的性质。该约定对双方具有约束力，印象公司明知其违约付租应承担相应的法律后果，亦未依约履行付租义务。一审法院判决印象公司依约定的违约金标准承担违约责任，并无不妥。且一审法院也已经对违约金总额设定上限，合法有据。至于场地使用费标准的问题，双方租赁合同约定迟延交还房屋，应按租金3倍交付占用费，一审法院已经酌情将房屋使用费标准调低为按租金的2倍计算，公平合理。印象公司上诉主张违约金及场地占用费标准仍然过高，依据不足，本院不予支持。

另外，由于市农科院在一审判决之后收回了涉案部分场地，双方对于场地占用金可自行在履行判决阶段据实结算，本院对一审判决不作调整。

综上所述，一审判决查明事实清楚，适用法律准确，处理结果并无不妥，本院予以维持；因遗漏驳回市农科院其他诉请的判项，二审予以补正。上诉人印象公司的各项上诉主张，理据不足，依法应予驳回。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：

一、维持广东省广州市海珠区人民法院（2018）粤0105民初1988号民事判决及一审案件受理费负担的认定；

二、驳回广州市农业科学研究院的其他诉讼请求。

二审案件受理费16958元，由上诉人广州市印象投资管理有限公司负担。

本判决为终审判决。

审判长　　柳玮玮

审判员　　吴国庆

审判员　　谭红玉

二〇一九年八月二十九日

书记员　　纪惠敏