卢丽珍、广州途乐投资管理有限公司等物权保护纠纷民事二审民事判决书

广东省广州市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2021）粤01民终19118号

上诉人（原审被告）：***，女，1981年10月19日出生，汉族，住广东省清远市清城区。

上诉人（原审被告）：广州途乐投资管理有限公司，住所地：广东省广州花都区狮岭镇狮岭大道东30号2-6层及首层、狮岭大道东30铺11、12及2-6层。

法定代表人：周红卫，职务：总经理。

被上诉人（原审原告）：广州市农业科学研究院，住所地：广东省广州市海珠区琶洲大道17-19号。

法定代表人：张华，职务：院长。

委托诉讼代理人：刘海林，广东羊城律师事务所律师。

上诉人***、广州途乐投资管理有限公司（下简称途乐公司）因与被上诉人广州市农业科学研究院（下简称农科院）物权保护纠纷一案，不服广东省广州市海珠区人民法院（2020）粤0105民初31025号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年8月6日立案后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》适用普通程序，由审判员谭红玉独任审理。本案现已审理终结。

上诉人***、途乐公司上诉请求：1.撤销原审判决，改判驳回农科院的诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费由农科院承担。事实与理由如下：

一、原审法院无视广州市中级人民法院作出的(2018)粤01民终8560号民事判决（下简称8560号判决）及广东省高级人民法院作出的(2019)粤民再433号民事判决（下简称443号判决）的认定，作出错误的判决认定。其一，8560号判决及443号判决均已明确江泽明和梁润兴与农科院之间的租赁合同关系独立于其与途乐公司之间租赁合同关系，且在涉案场地腾退前，江泽明和梁润兴与农科院之间的租赁合同关系应受法律保护。其二，在2020年1月及之前，途乐公司也是每月按8560号判决向农科院支付使用费，农科院也未拒收退还或提出任何异议，途乐公司更未与农科院及法院办理涉案房屋经营权的任何移交手续。原审法院认为农科院粘贴公告就已依法收回经营管理权，与433号判决不符。其三，为保障与农科院的租赁合同权益，江泽明和梁润兴在2018年7月至2020年10月期间直接向农科院缴纳应付的合同租金，农科院也未拒收退还或提出任何异议。该事实充分表明农科院承认江泽明和梁润兴对涉案物业的承租权和出租权的合法性和有效性；

二、原审认为“***虽然抗辩江泽明从2018年7月至2020年10月期间向农科院支付租金(使用费)，但该性质尚未定性，且农科院在本案中主张的是从2020年11月起的占用费，与上述款项在时间上并无冲突，……”有违公正。其一，***与江泽明是夫妻关系，江泽明支付17间商铺的租金也是夫妻共同财产，江泽明和梁润兴与农科院之间从未发生债权债务关系，且每月向农科院支付的17间商铺租金已注明用途，当庭也表述了支付用途。***经营涉案物业的每月占用费是517.1元，而江泽明和梁润兴每月向农科院支付17间商铺的租金是26573.4元。农科院在明知江泽明和梁润兴每月支付26573.4元的用途是17间商铺的租金，且清楚其与江泽明和梁润兴之间不存在债权债务关系的情况下，连续28个月收取江泽明和梁润兴缴纳17间商铺的全部租金共计744055.2元。不管是不当得利应当退还或者是违法强行收取属于江泽明和梁润兴的租金(使用费)，按夫妻共有财产的法定原则，农科院尚欠***同为涉案物业的租金(使用费)远超原审判决认定***应付农科院使用费的数百倍。因此，原审法院认为江泽明和梁润兴向农科院缴纳的17间商铺租金总额7440555.2元的款项性质尚未定性，属认定事实错误。其二，江泽明和梁润兴自2020年11月起停止向农科院缴纳17间商铺的租金，是因为农科院在对同一物业连续28个月收取江泽明和梁润兴缴纳的租金的同时，强行收取了上述大部分商铺分租户应缴江泽明和梁润兴的租金300万元左右，并对江泽明和梁润兴于2020年12月3日发出的函告置之不理；

三、广东省高级人民法院已明确认定，涉案场地在腾退前，江泽明和梁润兴与农科院之间的租赁合同关系应受法律保护，江泽明和梁润兴据此取得向实际承租人收取租金的权利。因此，原审认定433号判决未认定江泽明的权利及其与途乐公司的法律关系，是错误的。

被上诉人农科院答辩称：不同意江泽明及途乐公司的上诉请求。其一，无论是农科院还是相关联的司法文书，均未确认江泽明和梁润兴为涉案场地的次承租人，同时，农科院从未主动向其收取过租金。其二，江泽明及途乐公司对关联的司法判决存在曲解。第一，将生效法律文书记载的其关联人员的陈述直接确认为生效法律文书确认的法律事实。第二，将途乐公司在生效之日起十日内归还涉案场地的经营权认定为归还涉案场地经营权的唯一途径，否认了农科院主动收回涉案场地经营权及通过广州市海珠区人民法院执行局强制收回的合法性。其三，农科院是在广东省高级人民法院作出关联判决之后才要求交还场地，故农科院的诉请完全符合法律法规的规定及广东省高级人民法院关联案件的判决。

农科院于2020年12月1日向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1.***、途乐公司即刻交还广州市海珠区XX路XX号首层自编X、X号铺场地给农科院；2.***、途乐公司即刻连带支付从2020年11月10日起至实际交还时止的场地使用费（暂按照评估价格7620元每月计算至2020年12月10日止为7620元）；3.由***、途乐公司承担本案所有诉讼费用。原审庭审中，农科院变更诉讼请求为：1.***、途乐公司即刻交还广州市海珠区XX路XX号首层自编103号铺场地给农科院；2.***、途乐公司即刻连带支付从2020年11月1日起至实际交还时止的场地使用费（暂计算至2020年12月31日止为11548元，从2021年1月1日按照1728元每月计算。）

原审法院经审理查明，农科院（甲方）与途乐公司（乙方）于2013年8月22日签订《房屋租赁合同》，约定农科院将坐落广州市海珠区XX路XX号江畔楼物业出租给途乐公司，其中商铺共17间，建筑面积为555平方米；住宅共16间（包含本案诉争商铺），建筑面积为1331.5948平方米，合同约定租赁期为2012年7月1日至2017年12月31日。上述租赁期满，如房屋未发生拆迁，农科院给予途乐公司顺延叁年租期（即由2018年1月1日至2020年12月31日），如到期房屋仍未发生拆迁，甲方再给予乙方顺延两年的租期，当合同期限届满后房屋仍未发生拆迁，如甲方将房屋继续出租的，同等条件下乙方享有优先租赁权，等。因农科院与途乐公司在履行上述合同过程中产生纠纷，农科院于2017年提起诉讼，以途乐公司没有按合同约定交纳租金等为由提出与途乐公司解除合同，原审法院于2018年2月11日作出（2017）粤0105民初7605号民事判决：1.确认农科院与途乐公司双方签订的2013082201《房屋租赁合同》于2017年8月3日解除；2.途乐公司在判决生效之日起十日内将广州市海珠区XX路XX号江畔楼物业（其中商铺共17间，建筑面积555平方米；住宅共16间，建筑面积1331.5948平方米）的经营权交还给农科院，并按每月40422元的标准向农科院支付从2017年8月4日起至途乐公司实际交还涉案房屋经营权时止的使用费；3.途乐公司在本判决生效之日起十日内向农科院支付2017年6月及7月的租金79908元及从2017年8月1日起至合同解除之日止的3天租金3912元；4.途乐公司在本判决生效之日起十日内向农科院支付违约金403751.52元；5.驳回农科院其他诉讼请求。途乐公司不服判决依法提出上诉，广州市中级人民法院于2018年6月14日作出（2018）粤01民终8560号终审判决：1.维持广东省广州市海珠区人民法院（2017）粤0105民初7605号民事判决第一项、第四项；2.撤销广东省广州市海珠区人民法院（2017）粤0105民初7605号民事判决第三项、第五项；3.变更广东省广州市海珠区人民法院（2017）粤0105民初7605号民事判决第二项为：途乐公司在本判决生效之日起十日内将广州市海珠区XX路XX号江畔楼物业（其中商铺共17间，建筑面积555平方米；住宅共16间，建筑面积1331.5948平方米）的经营权交还给农科院，并按每月40422元的标准向农科院支付从2017年8月4日起至途乐公司实际交还涉案房屋经营权时止的使用费，其中2017年8月、9月的使用费予以扣除；4.驳回农科院的其他诉讼请求。

上述判决生效后，农科院申请强制执行，根据原审法院（2018）粤0105执5054号执行裁定书的记载，已于2018年12月12日前往涉案物业粘贴了公告，将广州市海珠区XX路XX号江畔楼物业（其中商铺共17间，建筑面积555平方米；住宅共16间，建筑面积1331.5948平方米）的经营权交还给农科院。

途乐公司不服8560号判决，向广东省高级人民法院提出申诉，广东省高级人民法院于2019年9月24日作出（2018）粤民申9351号民事裁定：1.本案由广东省高级人民法院提审；2.再审期间，中止原判决的执行。2020年9月22日，广东省高级人民法院作出443号判决，判决：1.撤销广东省广州市中级人民法院8560号判决；2.维持广东省广州市海珠区人民法院（2017）粤0105民初7605号民事判决第一项；3.撤销广东省广州市海珠区人民法院（2017）粤0105民初7605号民事判决第三项、第五项；4.变更广东省广州市海珠区人民法院（2017）粤0105民初7605号民事判决第二项为：途乐公司在本判决生效之日起十日内将广州市海珠区XX路XX号江畔楼物业（其中商铺共17间，建筑面积555平方米；住宅共16间，建筑面积1331.5948平方米）的经营权交还给农科院，并按每月40422元的标准向农科院支付从2017年8月4日起至途乐公司实际交还涉案房屋经营权时止的使用费，其中2017年8月、9月的使用费予以扣除；5.变更广东省广州市海珠区人民法院（2017）粤0105民初7605号民事判决第四项为：途乐公司在本判决生效之日起10日内向农科院支付违约金28163元；6.驳回农科院的其他诉讼请求。该判决书于2020年10月9日发生法律效力。其中该判决书本院认为部分载明：关于江泽明、梁润兴是否属于本案必须参加诉讼当事人的问题。途乐公司在本案中主张其已于2017年4月7日将涉案物业租赁给江泽明、梁润兴使用五年，并已经全部收到其二人支付的整个转租期租金165万元，江泽明、梁润兴据此申请作为第三人参加本案诉讼。从途乐公司及江泽明、梁润兴的主张及举证看，江泽明、梁润兴依据其与途乐公司订立的合同取得转租权，并据此取得向实际承租人收取租金的权利，即大部分租赁物业的实际承租人并非江泽明、梁润兴。即使按照江泽明、梁润兴的主张其将涉案租赁物业中的部分房屋用于自用，因农科院仅诉请途乐公司以指示交付的形式返还租赁物，并不涉及场地的腾退，不影响江泽明、梁润兴对自用场地的租赁使用，江泽明、梁润兴不属于本案必须参加诉讼第三人，二审法院对其参加本案诉讼的申请不予接纳并无不妥。

农科院陈述104号铺已经收回，本案只对103号铺主张权利。农科院陈述，2020年11月9日，农科院要求途乐公司签订场地使用协议，但途乐公司不愿意，故要求途乐公司返还涉案商铺。农科院为证明其履行了通知义务，提供了2018年12月11日向江畔楼各租户发出的《通知》及2020年11月6日向***发出的《告知函》为证。途乐公司否认收到上述《通知书》及《告知函》，否认签收人为其员工。

***主张其与江泽明是夫妻关系，提供了《结婚证》为证，该《结婚证》显示***与案外人江泽明于2005年1月13日登记结婚。***另主张，江泽明作为包括涉案商铺在内的次承租人，将涉案商铺交给其使用，其有合法的使用权和收益权。为此，***提供了江泽明与途乐公司签订的《房屋租赁合同》、《租金转账凭证》等证据予以证明。其中，《房屋租赁合同》记载：途乐公司将位于广州市海珠区XX路27、29、31、33号江畔楼物业首层（共17间），分别是：27号首层：自编101、102、103；29号首层：自编101、102、103；31号首层：自编101、102、103；33号首层：自编101,102、103、104、105、105、107、108，建筑面积合共555平方米出租给乙方。租赁期限由2017年7月1日至2022年12月31日；租金标准每平方45元/月；签约时间：2017年4月7日。《租金转账凭证》显示，2018年7月4日至2020年10月31日期间，案外人向农科院支付款项，款项性质备注为租金（使用费）。农科院对江泽明次承租人的身份不予确认，确认每月收到江泽明转账的4万多元，江泽明曾是途乐公司的法定代表人，之前农科院与途乐公司的纠纷中有场地使用费、违约金等未了，若款项是途乐公司的，农科院可以与途乐公司结算，若款项是江泽明本人的，江泽明可以向农科院要求退回。***的委托代理人江泽明当庭确认其于2013年至2015年期间为途乐公司的法定代表人。

农科院主张，因***占用涉案商铺，故应支付占有使用费，占有使用费按照农科院提供的广东国众联行资产评估土地房地产估价规划咨询有限公司作出的粤国众联估字【2018】第14-09016号《房地产估价报告》评估结果标准支付。该评估结果显示：海珠区XX路33号自编103号建筑面积10.8平方米，每月租金为1728元，该报告的有效期为2018年9月21日至2019年9月20日。***表示要按照江泽明与途乐公司签订的租赁合同约定标准支付，途乐公司表示要按433号民事判决书处理（每月占有使用费的标准为40422元）。各方当事人均不申请评估。上述生效判决书依据2017年8月的租金标准确定占有使用费的标准，即商铺为每平方米47.88元/月。

原审法院认为，本案为物权保护纠纷，根据《中华人民共和国物权法》第三十九条规定：“所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。”，根据上述生效判决书的认定，诉争的商铺的产权人是农科院。本案的争议焦点是农科院是否有权要求***返还涉案商铺及要求支付占有使用费。原审法院分析如下：一、上述生效判决书判决农科院与途乐公司的租赁合同于2017年8月3日解除，经执行，原审法院已于2018年12月12日前往涉案物业粘贴了公告，将广州市海珠区XX路XX号江畔楼物业（包括涉案商铺）的经营权交还给广州市农业科学研究院，故农科院对涉案物业有经营管理的权利。经原审法院粘贴公告并执行，农科院发出通知，且***的丈夫为途乐公司的前法定代表人并主张是涉案物业的次承租者，在上述案件中又要求作为第三人参加诉讼，***按常理应该知道经营权变更事宜。故农科院关于其与***商讨签订租赁合同事宜遭到拒绝的主张予以采信。鉴于农科院为涉案商铺的所有人并依法收回了经营管理权，***没有与农科院签订租赁合同而占用涉案商铺，农科院要求其交还商铺并支付占用费，合理有据，予以支持。二、关于***主张其与江泽明是夫妻关系，其使用涉案商铺是基于江泽明向途乐公司承租，有合法的使用和收益权的辩解意见。首先，***陈述其丈夫江泽明为涉案物业的次承租人，农科院不予确认，广东省高院的再审判决只是针对其是否需要作为第三人参加诉讼进行论述，并未认定江泽明的权利及其与途乐公司的法律关系。其次，即使江泽明明与途乐公司曾签订过租赁合同，亦无法抗辩农科院的诉讼请求。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条规定：承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。涉案商铺为农科院所有，农科院于2013年将物业出租给途乐公司，再由途乐公司转租给各租户使用，农科院与途乐公司签订的《房屋租赁合同》于2017年8月3日解除，而江泽明的转租权源于上述《房屋租赁合同》。因此，江泽明从2017年8月3日开始已失去了承租涉案商铺的合法基础。另外，农科院与途乐公司的租赁合同约定租赁期为2012年7月1日至2017年12月31日。上述租赁期满，如房屋未发生拆迁，广州市农业科学研究院给予广州途乐投资管理有限公司顺延叁年租期（即由2018年1月1日至2020年12月31日），如到期房屋仍未发生拆迁，再顺延两年。而江泽明与途乐公司于2017年4月7日签订合同，约定租赁期限由2017年7月1日至2022年12月31日。农科院与途乐公司关于合同展期的约定是附条件的约定，只有条件满足时才对双方发生法律效力，其中必须满足两个条件，一是租期期满，二是未发生拆迁，但农科院与途乐公司签订的合同于2017年8月3日解除，未达到合同期满，故农科院与途乐公司签订的原合同期限应认定为2012年7月1日至2017年12月31日。另外，江泽明与途乐公司签订合同时亦未清楚涉案商铺是否需要拆迁，故根据上述规定，即使认定江泽明与途乐公司签订的租赁合同有效，超过2017年12月31日后的期限亦为无效约定。故***的上述主张，缺乏依据，不予支持，故认定农科院有权要求***返还涉案商铺及要求支付占有使用费。

关于占有使用费。***虽然抗辩江泽明从2018年7月4日至2020年10月31日期间向农科院支付租金（使用费），但该性质尚未定性，且农科院在本案中主张的是从2020年11月1日起的占用费，与上述款项在时间上并无冲突，故该辩解意见不予采纳。关于使用费的标准，双方均未提出评估申请，农科院提交的评估报告亦过了有效期。鉴于涉案房屋一直未交还给农科院，而上述生效判决书确定在整体物业交回经营管理权之前均按照每月40422元的标准支付使用费（商铺每平方米每月47.88元），对该阶段的占有费的标准生效判决书已经做了整体确定，予以遵从，经核算，涉案商铺每月占有使用费为517.1元（10.8平方米×47.88元）。

关于途乐公司是否承担责任的问题。涉案物业的整体经营权经执行已于2018年12月12日交还给农科院，换言之，途乐公司该义务已经履行，农科院再要求途乐公司履行交还义务及支付占有使用费没有事实和法律依据，不予支持。

综上所述，原审法院依据《中华人民共和国物权法》第三十九条、《中华人民共和国民法通则》第四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，于2021年4月29日判决如下：一、***在本判决生效之日起十日内向农科院交还广州市海珠区XX路XX号首层自编103号商铺并按每月517.1元的标准向农科院支付从2020年11月1日起至实际交还商铺之日止的使用费；二、驳回农科院的其他诉讼请求。本案受理费25元，由***承担。

经二审审查，原审判决查明事实无误，本院予以确认。

二审中，双方当事人均未提交新证据。

本院认为，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定，“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”。经查，本案纠纷涉及的事实发生在《中华人民共和国民法典》实施之前，故本案处理应适用《中华人民共和国民法典》施行前相关法律法规和司法解释的规定。

本案二审的争议焦点是***是否需向农科院腾空交还涉案103号商铺并自2020年11月1日起支付相应的占有使用费。***主张其系基于江泽明的交付而使用涉案商铺，而依据江泽明及途乐公司在另案中的陈述及举证，江泽明系基于其与途乐公司之间的租赁合同关系取得对包括涉案商铺在内的17间商铺使用权。故此，即使***对涉案商铺享有使用权，该项使用权也是源于途乐公司的让渡，而途乐公司系基于其与农科院之间的租赁合同关系取得涉案商铺的使用权。在农科院与途乐公司之间的租赁合同关系已解除，且农科院已通过粘贴公告的方式告知包括***在内的实际使用人的情况下，***继续占有使用涉案商铺已丧失合法基础。据此，农科院诉请***腾空交还涉案商铺并支付相应的占有使用费，合法有据，原审判决对此予以支持并无不当，应予维持。

***以433号判决确认江泽明对涉案商铺享有合法出租权为由，上诉认为其无需向农科院履行腾退及支付占有使用费的义务，但433号并未认可江泽明在2020年11月1日后仍享有涉案商铺的出租权。***以农科院实际接收江泽明和梁润兴支付的包括涉案商铺在内的17间商铺租金为由，上诉认为其无需向农科院履行支付占有使用费的义务，但***所称江泽明和梁润兴支付的租金对应租期并未包含在农科院于本案中所主张的占有使用费计付期间。故此，***的上诉理由不成立，本院不予采纳。

另，原审并未判决途乐公司在本案中承责，故途乐公司无权就本案提出上诉，其上诉予以裁定驳回，就此不再另行制作裁定书。

综上所述，上诉人***的上诉请求与理由均不成立，本院予以驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

本案二审案件受理费50元，由上诉人***负担。

本判决为终审判决。

审 判 员　谭红玉

二〇二一年十月二十七日

法官助理　王文杰

书 记 员　卢天凤