广州市农业科学研究院、某某等物权保护纠纷民事一审民事判决书

广东省广州市海珠区人民法院

民 事 判 决 书

（2020）粤0105民初31025号

原告：广州市农业科学研究院，住所广州市海珠区琶洲大道17-19号。

法定代表人：张华。

委托代理人：刘海林，广东羊城律师事务所律师。

被告：***，女，1981年10月19日出生，汉族，住址广东省清远市清城区，

委托代理人：江泽明，被告***的丈夫。

被告：广州途乐投资管理有限公司，住所广州市花都区狮岭镇狮岭大道东30号2-6层及首层、狮岭大道东30铺11、12及2-6层。

法定代表人：周红卫。

委托代理人：彭越，该公司员工。

原告广州市农业科学研究院诉被告***、广州途乐投资管理有限公司物权保护纠纷一案，本院立案受理后，本案依法适用一审简易程序，由审判员龚锋独任公开开庭进行了审理。原告广州市农业科学研究院的委托代理人刘海林、被告***的委托代理人江泽明、被告广州途乐投资管理有限公司的委托代理人彭越到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称：2012年7月1日，原告将包括广州市海珠区新港东路33号首层自编103、104号铺场地（以下简称“该场地”）出租给被告2。2017年，原告与被告2因房屋租赁合同纠纷发生诉讼。2018年2月11日，广州市海珠区人民法院作出(2017)粤0105民初7605号《民事判决书》，判决原告与被告2的《房屋租赁合同》于2017年8月3日解除，被告2在判决生效之日起10日内将承租场地的经营权交还给原告。后被告2提起上诉。2018年6月14日，广州市中级人民法院作出（2018)粤01民终8560号《民事判决书》，仍然判决双方的《房屋租赁合同》于2017年8月3日解除。被告2在判决生效之日起10日内将承租场地经营权交还给原告。判决生效后，2018年6月27日，原告就上述案件向广州市海珠区人民法院申请了强制执行。广州市海珠区人民法院以(2018)粤0105执5054号立案。执行过程中，该场地中的17间商铺大部分与原告重新签约，原告顺利收回了相应的场地经营权。被告1在该场中承租使用了新港东路33号的103、104号两个铺位，并注册了广州市海珠区包喜美食店作经营食品之用。被告1一直不肯与原告协商签约，将其承租使用场地的经营权交还给原告。2018年12月12日。广州市海珠区人民法院执行局现场执法，告知原告与被告2的租赁合同已经解除，被告1等实际使用户应当将场地的经营权交还给原告。2018年12月21日，广州市海珠区人民法院出具《执行裁定书》。认为经营权已经执行完毕，该执行案件仅剩金钱给付部分需进一步执行，且被告2暂时没有财产可以执行，故终结该次执行。2019年9月24日。因为被告2向广东省高院申诉，广东省高院出具了(2018)粤民申9351号《民事裁定书》，裁定原告与被告2的上诉纠纷案件由广东省高院提审，再审期间，中止原判决的执行。2020年9月22日，广东省高级人民法院作出了(2019)粤民再433号《民事判决书》，仍然判决原告与被告2的租赁合同于2017年8月3日解除；被告2在判决生效之日起10日内将该场地经营权交还给原告。广东省高院的该判决已经于2020年10月9日发生法律效力。而后，原告多次上门向被告l告知释明，但被告1仍然不予理睬。被告1现在不愿意配合履行判决，与原告直接签约，将该场地经营权交还给原告，原告只能视为其不愿意继续租用该场地，只好诉请交还场地，并将从2020年11月10日起至实际交还场地止的场地使用费支付给原告，以维护原告合法权益。故起诉要求：1、请求依法判决两被告即刻交还广州市海珠区新港东路33号首层自编103、104号铺场地给原告；2、请求依法判决两被告即刻连带支付从2020年11月10日起至实际交还时止的场地使用费。（暂按照评估价格7620元每月计算至2020年12月10日止为7620元。3、请求依法判决由两被告承担本案所有诉讼费用。庭审过程中原告变更诉讼请求为：1、请求依法判决两被告即刻交还广州市海珠区新港东路33号首层自编103号铺场地给原告；2、请求依法判决两被告即刻连带支付从2020年11月1日起至实际交还时止的场地使用费。（暂计算至2020年12月31日止为11548元，从2021年1月1日按照1728元每月计算。）

***辩称：根据广东省高院（2019）粤民再433号民事判决书24页倒数第四行至25页的内容江泽明有转租权收取租金的权利，被告与江泽明是夫妻关系，海珠法院（2020）粤0105民初12816号判决书因为被告与江泽明是夫妻关系，所以江泽明有合法的使用权和收益权。

广州途乐投资管理有限公司辩称：根据广东省高院（2019）粤民再433号民事判决书与海珠法院（2020）粤0105民初12816号判决书，江泽明也有使用收益权，期限至2022年12月31号，且江泽明作为次承租人的身份代替被告二向原告支付17家商铺的租金，原告每月向江泽明收取租金后继续用非法的手段向其他分租户收取租金，江泽明多次发函给原告阻止并要求改正。

经审理查明：广州市农业科学研究院（甲方）与广州途乐投资管理有限公司（乙方）于2013年8月22日签订《房屋租赁合同》，约定广州市农业科学研究院将坐落广州市海珠区新港东路25-33号江畔楼物业出租给广州途乐投资管理有限公司，其中商铺共17间，建筑面积为555平方米；住宅共16间（包含本案诉争商铺），建筑面积为1331.5948平方米，合同约定租赁期为2012年7月1日至2017年12月31日。上述租赁期满，如房屋未发生拆迁，广州市农业科学研究院给予广州途乐投资管理有限公司顺延叁年租期（即由2018年1月1日至2020年12月31日）,如到期房屋仍未发生拆迁，甲方再给予乙方顺延两年的租期，当合同期限届满后房屋仍未发生拆迁，如甲方将房屋继续出租的，同等条件下乙方享有优先租赁权，等。因广州市农业科学研究院与广州途乐投资管理有限公司在履行上述合同过程中产生纠纷，广州市农业科学研究院于2017年向本院提起诉讼，以广州途乐投资管理有限公司没有按合同约定交纳租金等为由提出与广州途乐投资管理有限公司解除合同，本院于2018年2月11日作出（2017）粤0105民初7605号民事判决：1、确认广州市农业科学研究院与广州途乐投资管理有限公司双方签订的2013082201《房屋租赁合同》于2017年8月3日解除；2、广州途乐投资管理有限公司在判决生效之日起十日内将广州市海珠区新港东路25-33号江畔楼物业（其中商铺共17间，建筑面积555平方米；住宅共16间，建筑面积1331.5948平方米）的经营权交还给广州市农业科学研究院，并按每月40422元的标准向广州市农业科学研究院支付从2017年8月4日起至广州途乐投资管理有限公司实际交还涉案房屋经营权时止的使用费；3、广州途乐投资管理有限公司在本判决生效之日起十日内向广州市农业科学研究院支付2017年6月及7月的租金79908元及从2017年8月1日起至合同解除之日止的3天租金3912元；4、广州途乐投资管理有限公司在本判决生效之日起十日内向广州市农业科学研究院支付违约金403751.52元；5、驳回广州市农业科学研究院其他诉讼请求。广州途乐投资管理有限公司不服判决依法提出上诉，广州市中级人民法院于2018年6月14日作出（2018）粤01民终8560号终审判决：1、维持广东省广州市海珠区人民法院（2017）粤0105民初7605号民事判决第一项、第四项；2、撤销广东省广州市海珠区人民法院（2017）粤0105民初7605号民事判决第三项、第五项；3、变更广东省广州市海珠区人民法院（2017）粤0105民初7605号民事判决第二项为：广州途乐投资管理有限公司在本判决生效之日起十日内将广州市海珠区新港东路25-33号江畔楼物业（其中商铺共17间，建筑面积555平方米；住宅共16间，建筑面积1331.5948平方米）的经营权交还给广州市农业科学研究院，并按每月40422元的标准向广州市农业科学研究院支付从2017年8月4日起至广州途乐投资管理有限公司实际交还涉案房屋经营权时止的使用费，其中2017年8月、9月的使用费予以扣除；4、驳回广州市农业科学研究院的其他诉讼请求。

上述判决生效后，广州市农业科学研究院向本院申请强制执行，根据本院（2018）粤0105执5054号执行裁定书的记载，本院已于2018年12月12日前往涉案物业粘贴了公告，将广州市海珠区新港东路25-33号江畔楼物业（其中商铺共17间，建筑面积555平方米；住宅共16间，建筑面积1331.5948平方米）的经营权交还给广州市农业科学研究院。

广州途乐投资管理有限公司不服（2018）粤01民终8560号终审判决，向广东省高级人民法院提出申诉，广东省高级人民法院于2019年9月24日作出（2018）粤民申9351号民事裁定：1、本案由广东省高级人民法院提审：2、再审期间，中止原判决的执行。2020年9月22日，广东省高级人民法院作出（2019）粤民再433号民事判决：1、撤销广东省广州市中级人民法院（2018）粤01民终8560号民事判决；2、维持广东省广州市海珠区人民法院（2017）粤0105民初7605号民事判决第一项；3、撤销广东省广州市海珠区人民法院（2017）粤0105民初7605号民事判决第三项、第五项；4、变更广东省广州市海珠区人民法院（2017）粤0105民初7605号民事判决第二项为：广州途乐投资管理有限公司在本判决生效之日起十日内将广州市海珠区新港东路25-33号江畔楼物业（其中商铺共17间，建筑面积555平方米；住宅共16间，建筑面积1331.5948平方米）的经营权交还给广州市农业科学研究院，并按每月40422元的标准向广州市农业科学研究院支付从2017年8月4日起至广州途乐投资管理有限公司实际交还案涉房屋经营权时止的使用费，其中2017年8月、9月的使用费予以扣除；5、变更广东省广州市海珠区人民法院（2017）粤0105民初7605号民事判决第四项为：广州途乐投资管理有限公司在本判决生效之日起10日内向广州市农业科学研究院支付违约金28163元；6、驳回广州市农业科学研究院的其他诉讼请求。该判决书于2020年10月9日发生法律效力。其中该判决书本院认为部分载明：关于江泽明、梁润兴是否属于本案必须参加诉讼当事人的问题。途乐公司在本案中主张其已于2017年4月7日将案涉物业租赁给江泽明、梁润兴使用五年，并已经全部收到其二人支付的整个转租期租金165万元，江泽明、梁润兴据此向本院申请作为第三人参加本案诉讼。从途乐公司及江泽明、梁润兴的主张及举证看，江泽明、梁润兴依据其与途乐公司订立的合同取得转租权，并据此取得向实际承租人收取租金的权利，即大部分租赁物业的实际承租人并非江泽明、梁润兴。即使按照江泽明、梁润兴的主张其将案涉租赁物业中的部分房屋用于自用，因广州农科院仅诉请途乐公司以指示交付的形式返还租赁物，并不涉及场地的腾退，不影响江泽明、梁润兴对自用场地的租赁使用，江泽明、梁润兴不属于本案必须参加诉讼第三人，二审法院对其参加本案诉讼的申请不予接纳并无不妥。

原告陈述104号铺已经收回，本案只对103号铺主张权利。原告陈述法律文书生效后在2020年11月9日原告要求被告签订场地使用协议，但被告不愿意，故要求被告返还涉案商铺。原告为证明其履行了通知义务，提供了2018年12月11日向江畔楼各租户发出的《通知》及2020年11月6日向被告***发出的《告知函》为证。被告否认收到上述《通知书》及《告知函》，否认签收人为其员工。

被告主张其与江泽明是夫妻关系，提供了《结婚证》为证，该《结婚证》显示被告***与案外人江泽明于2005年1月13日登记结婚。被告另主张，江泽明作为包括涉案商铺在内的次承租人，将涉案商铺交给她使用，其有合法的使用权和收益权。为此，提供了江泽明与被告途乐公司的《房屋租赁合同》、《租金转账凭证》等证据予以证明。其中，该《房屋租赁合同》记载：被告途乐公司将位于广州市海珠区新港东路27、29、31、33号江畔楼物业首层（共17间），分别是：27号首层：自编101、102、103；29号首层：自编101、102、103；31号首层：自编101、102、103；33号首层：自编101,102、103、104、105、105、107、108，建筑面积合共555平方米出租给乙方。租赁期限由2017年7月1日至2022年12月31日。租金标准每平方45元/月。签约时间：2017年4月7日。《租金转账凭证》显示2018年7月4日至2020年10月31日期间，案外人向原告支付款项，款项性质备注为租金（使用费）。原告对江泽明次承租人的身份不予确认，确认每月是收到江泽明转账的4万多元，江泽明曾是被告途乐公司的法定代表人，之前原告与途乐公司的纠纷中有场地使用费、违约金等未了，若钱是途乐公司的，原告可以与途乐公司结算，若钱是江泽明本人的，江泽明可以向原告要求退回。被告***的委托代理人江泽明当庭确认其于2013年-2015年为被告途乐公司的法定代表人。

原告主张因为被告***占用涉案商铺，应该支付占有使用费，占有使用费按照原告方提供的广东国众联行资产评估土地房地产估价规划咨询有限公司作出的粤国众联估字【2018】第14-09016号《房地产估价报告》评估结果标准支付。该评估结果显示：海珠区新港东路33号自编103号建筑面积10.8平方米，每月租金为1728元，该报告的有效期为2018年9月21日至2019年9月20日。被告***表示按照江泽明与途乐公司签订的租赁合同标准支付，被告途乐公司表示按照省高院433号民事判决书处理（省高院判决每月占有使用费的标准为40422元）。原告、被告均不申请评估。上述生效判决书依据2017年8月的租金标准确定占有使用费的标准，即商铺为每平方米47.88元/月。

本院认为：本案为物权保护纠纷，根据《中华人民共和国物权法》第三十九条规定：“所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。”，根据上述生效判决书的认定，诉争的商铺的产权人是原告广州市农业科学研究院。本案的争议焦点是原告是否有权要求被告卢丽诊返还涉案商铺及要求支付占有使用费。本院分析如下：一、上述生效判决书判决原告与被告途乐公司的租赁合同于2017年8月3日解除，经执行，本院已于2018年12月12日前往涉案物业粘贴了公告，将广州市海珠区新港东路25-33号江畔楼物业（包括涉案商铺）的经营权交还给广州市农业科学研究院，故原告对涉案物业有经营管理的权利。经本院粘贴公告并执行，原告发出通知，且被告***的丈夫为被告途乐公司的前法定代表人并主张是涉案物业的次承租者，在上述案件中又要求作为第三人参加诉讼，被告***按常理应该知道经营权变更事宜。故原告关于其与被告***商讨签订租赁合同事宜遭到拒绝的主张本院予以采信。鉴于原告为涉案商铺的所有人并依法收回了经营管理权，被告***没有与原告签订租赁合同而占用涉案商铺，原告要求其交还商铺并支付占用费，合理有据，本院予以支持。二、关于被告***主张其与江泽明是夫妻关系，其使用涉案商铺是基于江泽明向被告途乐公司承租，有合法的使用和收益权的辩解意见。首先，被告***陈述其丈夫江泽明为涉案物业的次承租人，原告不予确认，省高院的再审判决只是针对其是否需要作为第三人参加诉讼进行论述，并未认定江泽明的权利及其与被告途乐公司的法律关系。其次，即使江泽明明与被告途乐公司曾签订过租赁合同，亦无法抗辩原告的诉讼请求。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条规定：承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。涉案商铺为原告所有，原告于2013年将物业出租给被告途乐公司，再由途乐公司转租给各租户使用，原告与途乐公司签订的《房屋租赁合同》于2017年8月3日解除。而江泽明的转租权源于上述《房屋租赁合同》。因此，江泽明从2017年8月3日开始已失去了承租涉案商铺的合法基础。另外，原告与被告途乐公司的租赁合同约定租赁期为2012年7月1日至2017年12月31日。上述租赁期满，如房屋未发生拆迁，广州市农业科学研究院给予广州途乐投资管理有限公司顺延叁年租期（即由2018年1月1日至2020年12月31日）,如到期房屋仍未发生拆迁，再顺延两年。而江泽明与被告途乐公司于2017年4月7日签订合同，约定租赁期限由2017年7月1日至2022年12月31日。原告与被告途乐公司关于合同展期的约定是附条件的约定，只有条件满足时才对双方发生法律效力，其中必须满足两个条件，一是租期期满，二是未发生拆迁，但原告与被告途乐公司签订的合同于2017年8月3日解除，未达到合同期满，故原告与被告途乐公司签订的原合同期限应认定为2012年7月1日至2017年12月31日。另外，江泽明与被告途乐公司签订合同时亦未清楚涉案商铺是否需要拆迁，故根据上述规定，即使认定江泽明与被告途乐公司签订的租赁合同有效，超过2017年12月31日后的期限亦为无效约定。故被告***的上述主张，缺乏依据，本院不予支持，故本院认定原告有权要求被告***返还涉案商铺及要求支付占有使用费。

关于占有使用费。被告***虽然抗辩江泽明从2018年7月4日至2020年10月31日期间向原告支付租金（使用费），但该性质尚未定性，且原告在本案中主张的是从2020年11月1日起的占用费，与上述款项在时间上并无冲突，故该辩解意见本院不予采纳。关于使用费的标准，原、被告双方均未提出评估申请，原告提交的评估报告亦过了有效期。鉴于涉案房屋一直未交还给原告，而上述生效判决书确定在整体物业交回经营管理权之前均按照每月40422元的标准支付使用费（商铺每平方米每月47.88元），对该阶段的占有费的标准生效判决书已经做了整体确定，本院予以遵从，经核算，涉案商铺每月占有使用费为517.1元（10.8平方米×47.88元）。

关于被告途乐公司是否承担责任的问题。涉案物业的整体经营权经执行已于2018年12月12日交还给原告，换言之，被告途乐公司该义务已经履行，原告再要求被告途乐公司履行交还义务及支付占有使用费没有事实和法律依据，本院不予支持。

综上所述，《中华人民共和国物权法》第三十九条、《中华人民共和国民法通则》第四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：

一、被告***在本判决生效之日起十日内向原告广州市农业科学研究院交还广州市海珠区新港东路33号首层自编103号商铺并按每月517.1元的标准向原告支付从2020年11月1日起至实际交还商铺之日止的使用费；

二、驳回原告广州市农业科学研究院的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案受理费25元，由被告***承担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。

当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。

审判员　龚　锋

二〇二一年四月二十九日

书记员　马智妍

庄婷婷