某某、洛阳云顶城镇建设开发有限公司等房屋买卖合同纠纷民事一审民事判决书

洛阳市老城区人民法院

民 事 判 决 书

（2021）豫0302民初2210号

原告：***，男，1951年5月4日出生，汉族，住河南省洛阳市西工区。

委托诉讼代理人：刘啸晨，河南品缔晖诚律师事务所律师。

委托诉讼代理人：董爱华，河南品缔晖诚律师事务所律师。

被告：洛阳云顶城镇建设开发有限公司。住所地：洛阳市老城区中州东路318号怡和大厦四楼413。

法定代表人：冯延虎，该公司总经理。

委托诉讼代理人：贾波，河南君友律师事务所律师。

委托诉讼代理人：杨星云，河南君友律师事务所实习律师。

第三人：洛阳舒马克电梯有限公司。住所地：洛阳市西工区九都路75号四层东半层。

法定代表人：姚卫永。

原告***与被告洛阳云顶城镇建设开发有限公司（以下简称云顶公司），第三人洛阳舒马克电梯有限公司（以下简称舒马克电梯公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年10月22日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告***及其委托诉讼代理人刘啸晨、董爱华，被告云顶公司委托诉讼代理人贾波、杨星云到庭参加诉讼。第三人舒马克电梯公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告***向本院提出诉讼请求：1.要求确认***与云顶公司于2015年5月5日签订的《云顶绿城内部认购协议》及2016年7月28日签订的《云顶绿城储藏室内部认购协议》合法有效；2.要求云顶公司向***交付位于洛阳市及该小区6号楼1-3号储藏室，并配合***办理上述房产的产权过户手续，将上述房产过户至***名下；3.要求云顶公司向***支付因逾期交房而产生的利息损失（利息以258255元为基数，自2015年10月1日起至2019年8月19日期间按照中国人民银行同期贷款利率计算，自2019年8月20日起至实际交房之日期间按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，暂计至2021年10月19日为75609.53元）；4.本案诉讼费由云顶公司承担。事实和理由：2015年5月5日，***和云顶公司签订《云顶绿城内部认购协议》，协议约定***购买云顶公司开发的位于洛阳市，该房产建筑面积95.65平方米，单价2700元／㎡，房屋总价款258255元。协议还约定，云顶公司指定***将房款支付给第三人舒马克电梯公司，云顶公司应于2015年9月30日前向***交付房屋。2016年7月28日，云顶公司又与***签订《云顶绿城储藏室内部认购协议》，协议约定***购买涉案小区6号楼1-3号储藏室，该储藏室建筑面积16.86平方米，单价1200元／㎡，总价款20232元。上述协议签订后，***依约向云顶公司支付了合同价款，但云顶公司并未按照约定向***交付房屋，其逾期交房的行为已构成违约，并给***造成经济损失，经多次协商未果，特提起诉讼。

被告云顶公司辩称，***要求继续履行认购协议以及逾期损失赔偿的请求不能成立，依法应驳回***对云顶公司的诉讼请求。1.本案所涉的内部认购协议因损害他人合法权益应属无效，案涉房屋系***从舒马克电梯公司处购买，舒马克电梯公司并非案涉房屋所有权人及处分权人。云顶公司此前因云顶绿城项目拖欠河南省华夏工程建设监理有限公司部分监理费，后与河南省华夏工程建设监理有限公司协商一致，将所属项目云顶绿城6套住房（包含案涉房屋在内）折抵华夏监理公司剩余未支付监理费，双方签订了《抵账、购房合同书》及《抵账协议》。协议签订后，云顶公司将包含案涉房屋在内的6套住房按照约定折抵给了河南省华夏工程建设监理有限公司。舒马克电梯公司将案涉房屋出售给***的行为系无权处分，其并非案涉房屋的所有权人且并无处分权，其行为损害了河南省华夏工程建设监理有限公司的合法权益。根据《民法典》第一百五十四条的规定，行为人与相对人恶意串通，损害他人合法权益的民事法律行为无效。基于上述事实及法律规定，该内部认购协议应属无效，***的诉求依法应予驳回。2.本案所涉的内部认购协议实质上系房屋预约合同，双方目前并未签订正式的买卖合同，***要求云顶公司履行交付房屋、办理房屋所有权证等合同义务无事实根据，且涉案房屋不具备签订正式房屋买卖合同的要件，***的诉求不能成立，依法应予以驳回。首先，该内部认购协议在损害第三人合法权益的情况下应属无效；其次，该《云顶绿城内部认购协议》系预约合同，并不具备商品房买卖合同的主要条款，并不属于商品房买卖合同，而是商品房预约合同。从法律规定来看，对于预约合同，我国的民法典均未作明确的规定。依据《认购协议》双方仅负有就合同具体内容继续磋商，并在将来的一定期限内订立正式商品房买卖合同，将预约推进到本约的义务，并无必须缔约的义务，对《认购协议》不能强制实际履行。至于能否达成协议，应该视双方之后具体的协商结果而定。而正式商品房买卖合同的签订必须完全建立在双方平等、自愿、协商一致的基础上，为当事人合意的结果。此外，该房屋目前仍未取得商品房预售许可证，不具备继续履行的要件。3.***未向云顶公司实际支付定金或购房款，案涉《内部认购协议》也并未约定不能签订正式合同的缔约过失责任，***要求云顶公司支付违约利息损失的诉讼请求无合同及事实依据，依法应予驳回。案涉《内部认购协议》并未约定逾期交房的违约责任，同时并未对不能签订正式合同的缔约过失责任作明确约定，***要求云顶公司支付逾期交房利息损失无合同依据。且云顶公司与***之间不存在交付对等房价款的客观事实，在签订认购协议之前，***已经与舒马克电梯公司成立债权关系，其并未向云顶公司实际支付定金或购房款。同时，《内部认购协议》载明，***将购房款交付于第三人舒马克电梯公司，并在付款期限内容中明确约定，如***将来发生退款，也是到舒马克电梯公司办理退款手续。故***主张逾期交付的利息损失无事实依据，依法应予驳回。

第三人舒马克电梯公司未作答辩。

本院经审理认定事实如下：2015年5月5日，云顶公司与***签订《云顶绿城内部认购协议》，约定***自愿购买云顶公司所拥有的位于洛阳市；***认购房屋位于6号楼2单元1001号房，建筑面积约95.65平方米，其中套内建筑面积78.37平方米，公摊面积17.28平方米；按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米2700元，总金额258255元；***将内部认购房款支付给舒马克电梯公司，并开具收据，***凭收据至云顶绿城售楼部换取内部收据及《内部认购协议》；如***将来发生退房，应至云顶绿城售楼部提出退房申请，并交还所签订的《内部认购协议》及相关内部收据，并至舒马克电梯公司办理退款手续；云顶公司保证***于项目交房之日起24个月内签订《商品房买卖合同》并统一办理房产证；交房时间为2015年9月30日前等内容。当日，***洛阳银行账户显示其通过ＰＯＳ支出4笔50000元，共计200000元，转账1笔50000元，中国银行账户取现10000元。同日，云顶公司向***出具收据一份，载明：“今收到***交来云顶绿城6-2-1001房款人民币贰拾伍万捌仟贰佰伍拾伍元整￥258255”。

2016年6月6日，云顶公司向***出具收据一份，载明：“今收到***交来云顶绿城6-1-3储藏室订金壹仟元整￥1000”。2016年6月8日，云顶公司向***出具收据一份，载明：“今收到***交来云顶绿城6-1-3号储藏室尾款壹万玖仟贰佰叁拾贰元整￥19232”。2016年7月28日，云顶公司与***签订《云顶绿城储藏室内部认购协议》，约定云顶公司自愿将其储藏室使用权出售给***，该储藏室使用年限与小区住宅一致；储藏室的位置为云顶绿城五组团6号楼1-3号，建筑面积16.86平方米，其中套内建筑面积10.64平方米，公摊面积6.22平方米；该储藏室按建筑面积计算，单价为每平方米1200元整，总金额为20232元整；经双方协商，***自愿于签订本协议当日，一次性向云顶公司支付总金额等内容。

另查明，云顶绿城小区项目至今尚未取得建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、国有土地使用证及商品房销售（预售）许可证，云顶公司未向***交付房屋。

本院认为，《商品房销售管理办法》第十六条规定：“商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的办法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项”。本案中，原告***与被告云顶公司签订的关于云顶绿城小区6号楼2单元1001号房屋的《云顶绿城内部认购协议》中虽然对双方名称、房屋的基本状况、面积、单价、总价款、付款方式及交付日期作出约定，但对交付使用条件、配套基础设施、公共设施以及面积差异、违约责任等项目未作出明确约定，且该认购协议中有“交房之日起24个月内签订《商品房买卖合同》”的约定，故该认购协议依法应认定为商品房预约合同。原告***与被告云顶公司于2015年5月5日签订的《云顶绿城内部认购协议》以及于2016年7月28日签订的《云顶绿城储藏室内部认购协议》系双方当事人真实意思表示且不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。因此，原告***要求确认《云顶绿城内部认购协议》和《云顶绿城储藏室内部认购协议》合法有效的诉讼请求，本院予以支持。被告云顶公司抗辩称其未收到原告***支付的购房款，但被告云顶公司已向原告***出具《收据》，故对该抗辩意见本院不予采信。原告***要求被告云顶公司向其交付云顶绿城小区6号楼2单元1001号房屋并办理产权过户手续的诉讼请求，因双方未签订商品房买卖合同而无事实根据，故对该诉讼请求本院不予支持。关于原告***要求被告云顶公司向其交付云顶绿城小区6号楼1-3号储藏室并办理产权过户手续的诉讼请求，因双方约定出售的是储藏室使用权，且目前无法交付，故该诉讼请求，本院不予支持。关于原告***要求被告云顶公司赔偿其因逾期交房而产生的利息损失的诉讼请求，无合同依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：

一、原告***与被告洛阳云顶城镇建设开发有限公司于2015年5月5日签订的《云顶绿城内部认购协议》和2016年7月28日签订的《云顶绿城储藏室内部认购协议》合法有效；

二、驳回原告***的其他诉讼请求。

案件受理费减半收取3306元，由原告***负担900元，被告洛阳云顶城镇建设开发有限公司负担2406元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。

审判员　　席蕊

二〇二一年十一月三十日

书记员　　马翔