北京诺亚新洲资产管理有限公司与北京冠德房地产开发有限责任公司合同纠纷一审民事判决书

北京市海淀区人民法院

民事判决书

(2020)京0108民初10762号

原告：北京诺亚新洲资产管理有限公司，住所地北京市朝阳区酒仙桥南路9号院1号楼1至2层A-103。

统一社会信用代码：91110105770443983D

法定代表人：史某1，董事长。

委托诉讼代理人：闫涛，北京恒都（上海）律师事务所律师。

委托诉讼代理人：刘永康，北京恒都（上海）律师事务所律师。

被告：北京冠德房地产开发有限责任公司，住所地北京市密云区白檀小区9号楼11号。

统一社会信用代码：91110228102322780Q

法定代表人：李花梅，董事长。

委托诉讼代理人：刘某，女，该公司职员，住公司宿舍。

委托诉讼代理人：汤宁，北京中勉律师事务所律师。

第三人：矿冶科技集团有限公司，住所地北京市西城区西外文兴街1号。

统一社会信用代码：91110000400000720M

法定代表人：韩龙，董事长。

委托诉讼代理人：戚某，男，该公司员工，住公司宿舍。

委托诉讼代理人：孙诗玮，女，该公司员工，住公司宿舍。

第三人：史有章，男，1969年2月1日出生，汉族，住北京市海淀区。

原告北京诺亚新洲资产管理有限公司(以下简称诺亚公司)与被告北京冠德房地产开发有限责任公司(以下简称冠德公司)、第三人矿冶科技集团有限公司（以下简称矿冶公司）、第三人史有章合同纠纷一案，本院于2020年4月20日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告诺亚公司之委托诉讼代理人闫涛、刘永康与被告冠德公司之委托诉讼代理人刘某、汤宁，第三人矿冶公司之委托诉讼代理人戚某、孙诗玮，第三人史有章到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

诺亚公司向本院提出诉讼请求：1、被告就坐落于北京市海淀区增光路×号院×号楼×单元×室房屋，向原告指定人，即第三人史有章履行房屋产权过户义务；2、第三人矿冶公司对于第一项诉讼请求承担协助过户义务；3、被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由:2011年12月，原告诺亚公司（原名称北京佰嘉盈丰置业有限公司），与被告冠德公司签署了《合作开发意向协议书》终止协议。终止协议约定，鉴于原被告双方曾就顺义后沙峪“三山新新家园”项目三期进行合作，因被告提出终止，考虑到原告在合作期间投入了启动资金950万元以及前期协调筹备工作，被告同意向原告做出补偿。其中之一具体为坐落于北京市海淀区增光路×号院×号楼×单元×室房屋，并且被告承诺，无论什么原因，均在合同签署后五年内将该房屋补偿，并为原告或者原告指定的人办理完毕产权证。根据前述终止协议约定，被告将该房屋指定给第三人史有章，并且被告作为合同签约义务方，协调第三人矿冶公司即该房屋业主给予协助，将房屋实际交付给了第三人史有章实际居住至今。截止提起本诉之日，本案原告经多次催促被告以及第三人矿冶公司，依约履行办理产权过户义务，均无回应，被告之行为已严重违反合同约定。

冠德公司辩称，不同意原告的全部诉讼请求。原告提交的合作开发意向协议、终止协议及相关联的文件，均非我公司签署，是虚假文件，我公司将根据原告提交原件的情况提出鉴定请求。合同并不是有双方签章就成立，意思表示如果没有达到真实完成的程度，也是不成立的，即便本案合作协议未被查证虚假，但我公司没有填写协议签订日期，该日期涉及终止协议约定的重要条款第四条，属于双方意思表示重要核心的要素，根据原告当前提交的合作意向书签字情况，不能确定我公司协议签订日期，也不能证明双方就协议签订时间达成一致，合作意向书及终止协议就核心事项约定不完整不明确，原告无权据此向我公司主张权利。第三人史有章未就涉案房产签署有效的买卖合约，我公司有权拒绝办理过户，其现占有房屋属于侵权。

矿冶公司述称，不同意关于我公司的相关诉讼请求，原告关于协助办理过户的请求已经超过诉讼时效。我公司与被告共同建设白堆子建设项目，根据双方最终分配结果，按照4.5、5.5的分配比例，涉案房屋分配给了被告。合作意向书及终止协议假设具备真实客观性，符合证明目的，被告是2011年12月取得终止协议，涉案房屋补偿给原告，自此原告享有该房屋的相关权益，但原告也从未提出过要求办理过户的要求，因此已经超过诉讼请求。产权代理费日期是2007年8月16日，但2011年12月双方才签订终止协议，因此原告不是房屋权利人的时候，就已经要求我公司为其办理产权登记，证据上矛盾。即使产权代理费收据是真实客观的，原告也没有在2007年之后提出办理过户的要求，也超过诉讼时效。原告关于协助办理过户的请求，违反了经济适用房的相关规定，根据国管房改［2009］211号文件，史有章不是国家机关正式职工，不具有购买相关房屋的资格，也就不具有要求办理过户的资格，不具有合法性。涉案房屋分配给了被告，是否办理应该是被告说了算。

史有章述称，我在涉案房屋住了很多年，孩子上学等一直受到困扰，希望能有好的结果，给生活带来方便。

当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：诺亚公司原名称为北京佰嘉盈丰置业有限公司。2004年12月30日，冠德公司与诺亚公司签订《合作开发意向协议书》，约定双方合作建设顺义后沙峪“三山新新家园”三期项目，冠德公司提供该项目全部建设资金及相关费用，诺亚公司在该项目经北京市相关政府部门批准后投入950万元作为该项目的前期费，在双方签定联建合同后诺亚公司再投入1550万元共合计2500万元作为该项目的启动建设资金。2006年3月10日，冠德公司（甲方）与诺亚公司（乙方）签订《账目清理确认协议》，约定：“2004年12月30日，甲乙双方就顺义后沙峪‘三山新新家园’项目三期合作开发事宜签署了《合作开发意向协议书》，约定乙方投入950万元前期费用，协议签订后，乙方分别在2005年1月21日投入550万元、2005年l月25日投入400万元，乙方参与了项目的前期筹备和审批协调等工作，现甲方提出要求乙方退出该项目，给予补偿，乙方表示同意。经协商，双方同意对于乙方已投入的950万元合作开发款折抵为本次亮马水晶项目的首付款，关于乙方退出该项目的补偿问题，双方另行签署协议。”2011年12月，冠德公司（甲方）与诺亚公司（乙方）签订《〈合作开发意向协议书〉终止协议》，约定：“2004年12月30日，甲乙双方就顺义后沙峪‘三山新新家园’项目三期合作开发事宜签署了《合作开发意向协议书》，根据协议规定，乙方已投入950万元作为前期费，并做了大量的前期筹备和审批协调工作。现项目前期工作已告一段落，甲方提出终止合作，经双方充分协商，就有关事项达成如下一致：一、甲方确认，《合作开发意向协议书》签订后，乙方已将前期费950万元全部投入到位，并为项目做了大量的前期筹备和审批协调工作，对于乙方为项目协调工作所做出的人力物力投入及其取得的良好成绩，甲方表示认同和感谢。二、基于项目进一步发展的实际情况和客观需要，甲方提出经乙方同意，终止2004年12月30日双方签订的《合作开发意向书》。三、双方一致同意，将乙方投入的950万元合作开发款折抵为乙方购买甲方开发的位于北京市朝阳区酒仙桥南路×号院亮马水晶×号楼整栋房屋的首付款。四、鉴于乙方在合作期间投入了启动资金以及前期筹备协调工作，甲方同意对乙方退出项目合作做出如下补偿：1、甲方将朝阳区亮马水晶项目B-×1、B-×2两套住宅，顺义区水青庭项目独栋别墅（×A Class或同户型别墅）一套及海淀区增光路×号院×号楼×单元×室房屋一套补偿给乙方；2、无论什么原因，如果甲方未能在本协议签订后五年内将上述四套房屋补偿给乙方，并为乙方或乙方指定的人办理完毕产权证的，应当按照不低于上述四套房屋的标准另行购置四套房屋予以交付，否则按照届时该四套房屋的市场价折价补偿给乙方，并另行支付额外补偿金400万元。五、本协议签订后，《合作开发意向协议书》全面终止，不再履行，项目后续的实施和收益均与乙方无关。因双方合作各自支出的费用各自承担。除本协议约定的补偿外，双方均不再提出其他任何形式的补偿或赔偿要求。六、任何一方违反本协议的，均应承担全部的法律责任，并赔偿守约方的经济损失。七、本协议一式两份，经双方盖章后生效，效力相同。”审理中,冠德公司对上述文件的真实性均不认可,表示内容不是其真实意思表示,与事实不符,并提交审定设计方案通知书、文件批复、建设工程规划许可证、竣工验收备案表，表示三山新新家园项目整体于2004年3月30日获得审定设计方案通知书，且仅就一二期工程指标做了确定，该项目整体可行性批复于2004年4月27日获得，三期项目于2006年1月20日获得正式批准，2006年12月11日竣工备案，诺亚公司提交的合作开发意向协议书及终止协议、账目清算确认协议内容、签署时间与事实不符。诺亚公司表示冠德公司提交上述证据与本案无关。

冠德公司提交借款协议、支票，表示其在诺亚公司初创时向公司股东出借1000万元，诺亚公司支付给其的950万元属于归还借款本金，账目清理确认协议、合作开发意向协议书终止协议所称诺亚公司投资950万元是虚假内容。对此诺亚公司提交有冠德公司盖章的《备忘录》，内容为“史某1个人于2001年1月5日与我司协商合作开发白堆子项目，本人并陆续投入现金300万人民币，由我司主导开发销售，约定项目建设完成后按固定回报率结算，投资期限不能超过5年，史某1负责协调白堆子项目前期规划、拆迁和验收工作，双方协商的投资回报金额为税后1000万（含本金300万）。2004年12月30日，北京佰嘉盈丰置业有限公司和我司就‘三山新新家园’三期项目签署了《合作开发意向协议书》，约定投资前期费用950万元，我司要求史某1把白堆子项目投资回报款到期直接转入该项目，但史某1要求成立自己的新公司，以新公司名义再投出去。基于投资回报款约定的期限未到，虽项目建设完成但财务结算并未终结，账目难以处理。因成立新公司需要1000万的注册资本金，鉴于双方多年友好合作及信任，故史某1先签署一份700万的借款协议，到期后折抵投资回报款，另外300万由我司委托焦某1暂时持有北京佰嘉盈丰置业有限公司30%股权质押，到期后双方700万借款协议自动作废，焦某1撤出，白堆子项目1000万的投资收益款财务抵扣完毕。”诺亚公司表示冠德公司提交借款协议所指的1000万元系折抵其公司法人史某1的白堆子项目投资回报款，并非借款，950万元是其实际投资的款项，并非还款。冠德公司表示备忘录为虚假文件，内容与事实不符。冠德公司提交产权证已领取证明、领取资料签收单，表示其已经给予史某1两套房产作为酬谢，在史某1始终不愿足额出资购买的情况下，其拒绝办理涉案房屋产权属于正当权利，且增光路×号院项目已于2004年交付，双方因涉案房屋的处理问题一直存在纠纷，其不可能签署合作开发意向协议书、终止协议及账目清理确认协议。诺亚公司对证明目的不认可。

审理中,冠德公司申请对《合作开发意向协议书》、《〈合作开发意向协议书〉终止协议》中，其印章的真实性、盖印时间、协议全部内容印制时间且是否与文件标称日期是否相符、协议全部内容形成时间、落款处盖章与冠德公司文字的朱墨时序、二者落款日期是否为同一人书写、骑缝处盖章与协议内容的形成时间进行鉴定，对《合作开发意向协议书》的落款日期是否为同一人书写进行鉴定，对《备忘录》中，其盖印的真实性、盖印时间、全部内容印制时间、全部内容形成时间、落款处冠德公司与盖章的朱墨时序、骑缝处盖章与文件内容的形成时间进行鉴定。本院委托北京法源司法科学证据鉴定中心对上述事项进行鉴定。2021年1月25日，该中心出具《不予受理告知书》，对形成时间的相关鉴定及《合作开发意向协议书》、《〈合作开发意向协议书〉终止协议》落款“12”、“30”的同一性鉴定不予受理。经冠德公司申请，本院重新委托北京盛唐司法鉴定所对上述事项进行鉴定，2021年4月16日，该所出具《不予受理通知书》，对盖印时间、印制时间、形成时间、无交叉部分的公章和打印内容的朱墨时序以及《合作开发意向协议书》、《〈合作开发意向协议书〉终止协议》落款“12”、“30” 的同一性鉴定不予受理。2021年6月30日，北京盛唐司法鉴定所出具司法鉴定意见书，鉴定结论为：《合作开发意向协议书》、《〈合作开发意向协议书〉终止协议》、《备忘录》的冠德公司印章印文与样本中的印章印文均是同一枚印章盖印；《合作开发意向协议书》、《〈合作开发意向协议书〉终止协议》打印字迹与冠德公司印章印文形成的先后顺序均为先打印文字后盖印印章；无法确定《备忘录》的打印字迹与冠德公司印章印文之间形成的先后顺序。冠德公司交纳了鉴定费22 100元。诺亚公司对鉴定结论认可。冠德公司表示不能排除上述文件是利用其盖章的空白文书填制的相关虚假内容，其提出的多数鉴定项目未得到满足，备忘录的真伪无法确定，且诺亚公司的诉讼请求已经超过诉讼时效。

诺亚公司提交产权代理费收据，表示矿冶公司于2007年8月16日收取涉案房屋的产权代理费，负有为其指定的第三人史有章办理该房屋产权证书的义务。矿冶公司对收据的真实性认可。矿冶公司提交《白堆子住宅项目合作建设合同书》、冠德公司给其的函、国务院机关事务管理局印发的《中央国家机关职工住宅配售管理办法》的通知（国管房改［2009］211号），表示冠德公司曾通知其暂不办理涉案房屋产权登记，根据上述管理办法第五条的规定，涉案房屋只能按经济适用住房价格过户给中央国家机关正式职工，史有章不是中央国家机关正式职工，房屋不能过户至其名下，涉案房屋产权属其所有，涉案房屋分配权属于冠德公司，但冠德公司分配也必须满足管理办法的有关规定，2009年之后，冠德公司非中央国家机关或中央在京企业，目前也无法过户给冠德公司。诺亚公司对上述证据的真实性认可，提出涉案房屋具备办理产权的条件。诺亚公司提交户口本，表示史有章的户口已迁入涉案房屋。史有章表示其在新房交付时便居住在涉案房屋，冠德公司表示其不清楚房屋居住情况。

本院认为，民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但法律上或事实上不能履行的除外。诺亚公司与冠德公司签订的《〈合作开发意向协议书〉终止协议》系双方当事人真实意思表示，其内容未违反国家法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。按照终止协议的约定，冠德公司应当将涉案房屋补偿给其，并在协议签订后五年内为诺亚公司或诺亚公司指定的人办理完毕产权证。但受政策限制，涉案房屋只能出售给中国国家机关正式职工，且涉案房屋尚未进行过产权登记，因此涉案房屋尚不具备履行条件，诺亚公司要求冠德公司向其指定的第三人史有章履行产权过户义务，矿冶公司对此予以协助，本院不予支持。经鉴定，《合作开发意向协议书》、《〈合作开发意向协议书〉终止协议》、《备忘录》均盖有冠德公司的印章印文，冠德公司提出上述文件为虚假文件，内容与事实不符，缺乏充分证据，本院不予采信。冠德公司提出协议中提到的950万元合作开发款实为其借款1000万元的还款，诺亚公司提交《备忘录》证明了借款1000万元并不存在，1000万元实为其另外项目的投资收益款，故本院对冠德公司的该项主张不予采信。涉案房屋由第三人史有章居住使用，且诺亚公司系依据双方签署协议而主张不动产登记之诉，不适用诉讼时效的规定，冠德公司提出诺亚公司的诉讼请求超过诉讼时效，于法无据，本院不予采信。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条之规定，判决如下：

驳回北京诺亚新洲资产管理有限公司的全部诉讼请求。

鉴定费22100元，由北京冠德房地产开发有限责任公司负担，已交纳。

案件受理费70元，由北京诺亚新洲资产管理有限公司负担35元，已交纳;由北京冠德房地产开发有限责任公司负担35元,于本判决生效后七日内交纳

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。

审 判 长 郭 晶

人民陪审员 李绥奇

人民陪审员

范望白

二○二一年十一月二十六日

书 记 员 孔德翰