某某与矿冶科技集团有限公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

北京市第二中级人民法院

民 事 判 决 书

（2023）京02民终517号

上诉人（原审原告）：***，男，1937年10月10日出生，汉族，住北京市西城区。

委托诉讼代理人：王昊，北京市天元律师事务所律师。

委托诉讼代理人：王艺衡，北京市天元律师事务所实习律师。

被上诉人（原审被告）：矿冶科技集团有限公司，住所地北京市西城区西外文兴街1号。

法定代表人：韩龙，董事长。

委托诉讼代理人：丁冬成，北京晓生律师事务所律师。

委托诉讼代理人：李跃，北京晓生律师事务所律师。

上诉人***因与被上诉人矿冶科技集团有限公司（以下简称矿冶公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市丰台区人民法院（2022）京0106民初12644号民事判决，向本院提起上诉。本院于2023年1月10日立案后，依法适用第二审程序，由审判员独任审理。本案现已审理终结。

***上诉请求：撤销一审判决，改判支持***全部诉讼请求，诉讼费由矿冶公司承担。事实与理由：***主张矿冶公司未提供证据证明国家机关事务管理局对于***产权登记事项不予审核通过，一审判决认定事实错误；***并非中央国家机关各部门及直属事业单位职工，一审判决依据《中央国家机关职工住宅配售管理办法》认定***不符合申请职工住宅的条件属于认定事实错误，适用法律错误；即使***现住房面积超出规定标准面积，一审判决也属于认定事实错误，适用法律错误。

矿冶公司同意一审判决。

***向一审法院起诉请求判决：1.矿冶公司协助***办理位于403号的不动产产权证书，将上述房屋产权登记至原告名下；2.矿冶公司承担本案全部诉讼费用。

一审法院认定事实：2016年，北京矿业研究总院（甲方）与***（乙方）签订《北京矿冶研究总院售房协议书》，约定甲方根据《北京矿冶研究总院向职工出售住房办法》和《北京矿冶研究总院向职工出售住房实施细则》及上级房改部门审批备案的售房方案，对职工出售住房。乙方对院规定的购房条件及购房工作程序清楚并赞同。自愿购买403房屋，房屋用途为普通住宅。经双方协商，就该房屋的购房事宜订立本协议。第一条售房建筑面积：53.30平方米，售价在国家规定标准面积以内以评估公司按经济适用住房评估的价格每平米4434元，超过国家规定标准面积部分按《北京矿冶研究总院向职工出售住房办法》和《北京矿冶研究总院向职工出售住房实施细则》执行（最终按计入调节系数后的售价计算总房价款），甲乙双方同意按上述面积结算房价款。总房价款为323859元。第二条，乙方交购房定金后，在院里规定的时间内交纳首付款，首付款为购房款总额的30%，一个月内签订售房协议，并交纳第二次房款，第二次付款额应交到实际应交房款总额的100%。第三条，乙方应交纳住宅专项维修基金资金，多层住宅为100元/建筑平方米，高层住宅为140元/建筑平方米的标准交存。第四条，双方同意在办理房屋产权证手续时对发生的各项费用，由乙方依照规定交纳。第七条根据《北京矿冶研究总院向职工出售住房办法》和《北京矿冶研究总院向职工出售住房实施细则》，乙方按规定承诺交付旧住房才能分配新住房的需签订承诺保证书。第九条因国家相关政策及上级主管部门的审批等原因造成乙方不符合购买上述住房，应由售改租，租金标准以北京市公租房的价格为参考收取。其所交购房款抵扣租金，按其金额抵扣租金完毕后，由承租人继续缴纳租金。租金标准随国家政策调整而随之调整。第十二条房屋所有权证，在本协议规定之条件完备后，乙方协助甲方按规定办理，费用乙方自理。2016年4月29日，***与其配偶赵玉华签署《北京矿冶研究总院分配与调整住房职工承诺保证书》，承诺交还西城区真武庙五里2栋3门甲6（3）房屋。同日，***交纳购房款323859元，北京矿冶研究总院出具了《购旧房职工交购房款单据》。后403号房屋交付***使用至今。

一审中，***提交的《交购房款明细》载明：***住房面积标准为90平方米，现住房地址为西城区，现住房建筑面积为93.7平方米，阳台面积为8.2平方米。购房地址为403号，建筑面积为53.30平方米，评估单价为4434元，面积标准内的面积为0.4平方米，上浮二档的面积为30平方米，超标面积为22.90平方米，购房款总额为323859元。应交住房维修资金为5330元。双方一致认可***的配偶赵玉华已于1994年自其单位华北电力科学研究院以成本价购买住宅一套。***提交的房屋产权证显示该房屋坐落于西城区，建筑面积为93.7平方米，使用面积为62.8平方米，其中建筑面积含阳台8.2平方米，系数1.3615。该房屋所有权证的填发日期为1998年10月14日。

2017年12月29日，北京矿冶研究总院变更名称为北京矿冶科技集团有限公司。2020年4月21日，北京矿冶科技集团有限公司变更名称为矿冶科技集团有限公司。

关于案涉房屋是否符合过户条件，矿冶公司称因***的配偶赵玉华已购买一套央产房，***目前的情况不符合《中央国家机关职工住宅配售管理办法》第七条规定的已购住房面积与本人住房补贴建筑面积标准差额较大，可再次申请购买职工住宅的条件，国家机关事务管理局对此不予审核通过，故该公司确实无法为其办理产权证。矿冶公司提交2009年下发的《中央国家机关职工住宅配售管理办法》，其中，第二条本办法适用于中央国家机关各部门（含国务院各部门、各直属事业单位、最高人民法院、最高人民检察院、各人民团体等）职工住宅的配售管理工作。第三条本办法所称职工住宅，是指中央国家机关集中建设及各部门利用自有土地和危旧房改造等方式自行建设、参照经济适用住房价格出售的新建住房，以及参照经济适用住房价格出售的旧有住房。第四条国务院机关事务管理局负责制定中央国家机关职工住宅配售的相关制度并组织实施。中央国家机关各部门负责本部门的职工住宅配售方案制定、职工购房资格初审和公示等工作。第五条职工申请购买职工住宅，须为中央国家机关正式职工且具有北京市城镇常住户口，并符合下列条件之一：（一）无房（含腾退不可售公房）；（二）现住房面积未达到本人住房补贴建筑面积标准；（三）因家庭特殊原因导致住房困难。第六条已购或承租政策性住房的职工，在按有关规定办理腾退手续后，方可申请购买职工住宅。本办法所称政策性住房，包括职工已购公房、职工住宅、经济适用房，以及承租公房和廉租住房等。第七条已购职工住宅的职工，再次申请购买职工住宅的，须符合下列条件：（一）已购住房面积与本人住房补贴建筑面积标准差额较大；（二）已购新建职工住宅满5年或已购旧有住房满3年，购房时间按签订购房合同时间计算；（三）按规定腾退已购政策性住房；（四）职工所在部门规定的其他配售条件。第九条职工只能购买与本人住房补贴建筑面积标准相当的一套职工住宅。职工住宅不得用于住房未达标职工的面积补差。第十一条集中建设的职工住宅，由国管局统一组织面向中央国家机关各部门配售。自行建设的职工住宅，经国管局审核后，由自建部门组织配售。

***则主张其系教授级高级工程师，为正处级，根据其单位规定可按120平方米享受住房待遇，故其可在家庭已有住房的基础上购买第二套职工住宅。***表示虽2008年以后出台了新的售房办法和实施细则等，将教授级高级工程师可享受的住房待遇标准从120平方米降低至90平方米，但此前其单位都是按120平方米标准执行的，***就此未提交相关证据。***另提出因其配偶赵玉华已购买的房屋为高层房，故在计算该房屋的建筑面积时，应按1.333的系数进行折算，而非直接按房产证上的建筑面积确定。***提出相关的政策依据为《国务院机关事务管理局、中共中央直属机关事务管理局关于房改售房工作中几个具体问题处理意见的通知》和《在京中央和国家机关职工住房面积核定及未达标、超标处理办法》。其中，《国务院机关事务管理局、中共中央直属机关事务管理局关于房改售房工作中几个具体问题处理意见的通知》第六条规定，关于职工住房面积核定的方式问题。核定职工住房面积时，多层住宅楼房既可采用实测的方法，也可采用按本套住房使用面积*1.333的计算方式；高层住宅楼房既可采用实测的方法，也可采用按本套住房使用面积*1.333的计算方式；若是按全部公共面积分摊计算建筑面积的，可采用减10%建筑面积的方式。住宅楼房面积核定方式的选择，由产权单位依据上述对多层和高层楼房面积核定的具体规定自主确定，但同一栋楼房只能采用一种核定方式。《在京中央和国家机关职工住房面积核定及未达标、超标处理办法》第八条规定，职工现有住房面积按建筑面积核定，建筑面积计算方法按有关规定执行。承租住房的，按租赁合同上注明的住房使用面积折算建筑面积；购买住房的，按产权证上注明的建筑面积计算。职工现住高层住宅建筑面积的核定，按全部公共面积分摊计算建筑面积的，可减少10%的建筑面积；按实际使用面积乘以1.333系数换算建筑面积的，不减少10%的建筑面积。

一审法院认为，关于双方之间签订的《北京矿冶研究总院售房协议书》是否属于民事案件受案范围的问题。矿冶公司主张双方的售房协议书，不具有可诉性，非民事案件受案范围。但该协议书明确约定了合同主体、房屋坐落、房屋面积、房屋价格、交纳房款的时间和比例等内容，具备合同应有的要件，应当认定为民事合同。另外，自然人不应当因其与企业之间存在隶属关系、管理与被管理关系就不区分具体情况，一概否认双方系平等民事主体，本案中，虽然售房协议书具有福利性质，但是并不改变其为房屋买卖合同的性质，故双方之间形成房屋买卖合同关系。双方因合同履行产生争议，属于人民法院受案范围。

关于***主张将案涉房屋的产权登记至其名下的诉讼请求，鉴于双方之间的合同内容指向中央国家机关职工住宅配售，并不同于一般的普通商品房交易，故除需考虑双方的合同约定，亦需符合《中央国家机关职工住宅配售管理办法》等相关规定。本案中，***的职务级别为正处级，可享受的住房补贴建筑面积标准应为90平方米。***所称其应按120平方米标准享受住房补贴待遇未有相关证据佐证，本院对此不予采信。根据《中央国家机关职工住宅配售管理办法》规定，职工现住房面积未达到本人住房补贴建筑面积标准的，才符合申请职工住宅的条件，且已购职工住宅的职工，再次申请购买职工住宅的，须符合已购住房面积与本人住房补贴建筑面积标准差额较大这一条件。已知***现住房面积为93.7平方米，其本人住房补贴建筑面积为90平方米，不符合申请职工住宅的条件。退一步讲，即便根据《交购房款明细》显示的相关计算方式，将其已购房屋的阳台面积减少50%核算建筑面积为89.6平方米，其已购住房面积与本人住房补贴建筑面积标准的差额也仅为0.4平方米，不符合已购职工住宅的职工再次申请购买职工住宅的条件。另，住宅楼房面积核定方式的选择系由产权单位根据相关规定自主确定，***无权要求产权单位必须按1.333的系数进行折算，故对其相关主张，本院不予采信。综合上述情况，虽***与矿冶公司之间签订有售房协议书，但在目前的情况下，***要求矿冶公司配合将案涉房屋的产权登记至其名下的诉讼请求，不符合相关政策规定，故法院不予支持。

据此，一审法院于2022年10月判决：驳回***的全部诉讼请求。

二审中，***补充提交《北京矿冶研究总院向职工出售房屋办法》《北京矿冶研究总院向职工出售住房实施细则》《在京中央和国家机关职工住房面积核定及未达标、超标处理办法》（国房改字[2000]36号）及国家机关事务管理局《住房制度改革相关政策解答》，主张以此证明其上诉请求。矿冶公司对***补充举证的证明目的不予认可，并认为***补充提交的文件显示的制定时间距今久远，与现阶段情况差异较大，不足以直接证明其上诉请求。本院对一审法院认定的事实予以确认。

本院认为，***与矿冶公司签订的合同内容指向中央国家机关职工住宅配售，有别于一般的普通商品房交易，故上述合同的履行除应考虑双方的合同约定，亦须符合中央国家机关职工住宅配售管理的相关规定。一审法院考虑到目前政策管理规定的情况，对***在本案中的诉讼请求暂未予以支持，并无不当。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费6157.88元，由***负担（已交纳）。

本判决为终审判决。

审 判 员　　刘　洁

二〇二三年一月十八日

法官助理　　孙德一

书 记 员　　王远征

书 记 员　　陈　腾