原告某某、某某诉被告自然资源部第一海洋研究所房屋买卖合同纠纷案一审民事裁定书

 

青岛市崂山区人民法院

民 事 裁 定 书

（2018）鲁0212民初5200号

原告：王中，女，汉族。

原告：徐露涵，女，汉族。

原告共同委托诉讼代理人：宋荫光，山东中信德律师事务所律师。

被告：自然资源部第一海洋研究所，住所地青岛崂山区仙霞岭路。

法定代表人：李铁刚，职务：所长。

委托诉讼代理人：岳喜芹，北京德和衡律师事务所律师。

原告王中、徐露涵诉被告自然资源部第一海洋研究所（以下简称海洋研究所）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告王中、徐露涵及其委托诉讼代理人宋荫光，被告委托诉讼代理人岳喜芹到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告向本院提出诉讼请求：1、被告赔偿原告因房屋非住宅用途所造成的损失270万元；本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2007年11月26日徐天宁与被告签订了《青岛市崂山区公有住房(成本价)买卖合同书》,双方约定将坐落于青岛市崂山区李山东路户住房(以下称涉案房屋)出售给原告,做住宅使用。该房屋购房款19454元,维修基金5349元,共计24803元。合同签订后,徐天宁及其配偶即原告王中依约支付了全部房款,被告出具了《国有住房出售收入专用收据》,2008年该房屋取得了房屋权属证件。2017年7月26日王中作为该房屋的共同共有人与徐天宁取得鲁(2017)青岛市崂山区不动产权第号的不动产权证书,其中土地用途载明为住宅用地,房屋用途为综合。2017年11月11日徐天宁去世。两原告为徐天宁遗产的法定继承人,徐天宁的母亲贾华作为法定继承人之一于2018年9月14日作出《放弃继承权声明书》,放弃该房屋的继承权。2018年9月17日山东省济南市齐鲁公证处对上述声明作出(2018)鲁济南齐鲁证民字第8510号《公证书》,两原告作为原告的诉讼主体资格适格。2018年10月,原告于青岛市崂山区不动产登记中心查询该房屋登记信息确认房屋类型为综合,房屋用途为商品非住宅,同时,原告在青岛市崂山区城建档案馆查询工程档案及图纸,可知被告申报的建设项目名称为住宅,该房屋用途标明为办公用房。

该房屋买卖合同书系双方当事人真实意思表示,不违反法律、行政法规的效力性强制性规定,合法有效,合同双方均应依约照行。合同约定该房屋做住宅使用，并办理发证后，即取得全部产权,住用5年后可依法进入市场交易。合同履行中,不动产权证载明的房屋用途为综合与合同约定不符，不动产登记中心登记系统显示房屋用途为商品非住宅,按照有关规定非住宅指的是除住宅以外其他的非居住用房屋。被告未如约履行合同即构成违约。被告的违约行为与原告房屋用途不符合合同约定,造成原告之所有权瑕疵及损失之间存在因果关系。被告因其违约行为对原告房屋因非住宅用途所造成的损失和可得利益损失应当承担赔偿责任。

不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。该房屋不动产登记房屋类型和用途已发生效力,原告的房屋所有权和合法利益已遭受损害,被告违反合同约定义务和法定义务,此违约行为是损害结果发生的原因。不论从合同责任还是侵权责任,被告明知该房屋用途为非住宅,明知会给原告带来不利后果,仍以住宅形式出售交付，并办理了产权登记手续。

按照法律法规之规定,房屋登记用途及实际用途应当与土地登记用途保持一致。《不动产登记暂行条例》及其实施细则都坚持房地的权利主体应当保持一致，两者用途也应当一致,特别是房屋用途应当与土地的用途保持一致。原告为了维护自身的合法权益,故提起诉讼。

被告辩称，原告与被告之间的纠纷属于单位内部建房引起的房地产纠纷，应依法驳回起诉。《最高人民法院关于房地产案件受理问题的通知》第三条规定：“凡不符合民事诉讼法、行政诉讼法有关起诉条件的属于历史遗留的落实政策性质的房地产纠纷，因行政指令而调整划拨、机构撤并分合等引起的房地产纠纷，因单位内部建房、分房等而引起的占房、腾房等房地产纠纷，均不属于人民法院主管工作的范围，当事人为此而提起的诉讼，人民法院应依法不予受理或驳回起诉，可告知其找有关部门申请解决”。

2000年被告将其为职工建造的涉案房屋分给职工徐天宁并将房屋性质告知徐天宁，徐天宁自愿接受此性质的房屋并按规定向原告缴纳购房款19454元。单位对职工进行分房，是单位行使行政管理权的行为，原告与被告之间所涉及的法律关系不能作为平等民事主体之间的合同关系来处理，不应受民事法律的调整，职工徐天宁在分房中所享有的权益是与其工龄、级别、工作考核等有关，其缴纳的购房款也不是按照市场价。本案纠纷是典型的单位内部房地产纠纷，不属于法院主管和受理范围，应依法驳回起诉。

经审理查明，2007年11月26日，案外人徐天宁（乙方）与被告（甲方）签订了青岛市崂山区公有住房(成本价)买卖合同书,约定将涉案房屋以成本价出售给徐天宁,合同载明“……经乙方申请，甲方同意将座落于青岛市崂山区李山东路（村）户住房壹套（附图）以成本价出售给乙方，做住宅使用。乙方已对售房政策做了充分了解，并已征得同住人同意，愿意购买该住房，现经双方协商，订立本合同。……二、买卖价格：甲方出售给乙方的住房，经核定售价为人民币（大写）贰万肆仟叁佰壹拾柒元（￥24317）；四、产权规定，乙方购买上述住房并办理登记发证后，即取得全部产权，住用五年后可依法进入市场交易，按规定补交土地使用权出让金或土地收益金并交纳有关税费后，到区房产管理局办理房产交易手续……”。合同并对其他事项做了约定。

2017年7月26日，涉案房屋办理不动产权证书，载明该房屋土地为住宅用地（划拨），房屋所有权类型为综合。

徐天宁于2017年11月11日死亡，原告王中系徐天宁之妻，原告徐露涵系徐天宁之女。

庭审中，原告认可徐天宁当时购买涉案房屋，可以购买何种房屋与其工龄、级别等有关。

上述事实，有原告提交的购房合同、公证书、不动产权证、规划许可证、图纸等证据及当事人陈述、庭审笔录在案为凭，业经本院开庭审理和质证，可以采信。

本院认为，两原告系徐天宁的法定继承人，具有原告主体资格。

根据《最高人民法院关于房地产案件受理问题的通知》第三条规定：“凡不符合民事诉讼法、行政诉讼法有关起诉条件的属于历史遗留的落实政策性质的房地产纠纷，因行政指令而调整划拨、机构撤并分合等引起的房地产纠纷，因单位内部建房、分房等而引起的占房、腾房等房地产纠纷，均不属于人民法院主管工作的范围，当事人为此而提起的诉讼，人民法院应依法不予受理或驳回起诉，可告知其找有关部门申请解决。”本案中，徐天宁与其工作单位即被告签订公有住房（成本价）买卖合同书，购买涉案房屋，徐天宁可以购买何种房屋，与其工龄、级别等有关，所以该房屋买卖不是平等民事主体之间发生的法律关系，不属于人民法院民事诉讼主管范围，对原告的起诉，本院依法予以驳回。

根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、第一百五十四条第一款第三项、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第二百零八条第三款规定，裁定如下：

驳回原告王中、徐露涵的起诉。

案件受理费28400元，退还原告。

如不服本裁定，可在判决书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。

根据《诉讼费用交纳办法》第22条规定，上诉人应于上诉期内到本院预交案件受理费，最迟可以在上诉期届满后七日内预交案件受理费，在上诉期届满后七日内仍未预交的，本院将不再催收，按未提起上诉处理。

审　判　长　　赵振飞

人民陪审员　　王　岩

人民陪审员　　李　芳

二〇一九年十一月十九日

书　记　员　　王艺霏