舟山市规划建筑设计研究院有限公司与上海辉笙建筑设计有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

上海市杨浦区人民法院

民 事 判 决 书

（2022）沪0110民初1125号

原告（反诉被告）：舟山市规划建筑设计研究院有限公司，住所地：浙江省舟山市定海区临城街道金岛路58号。

法定代表人：郑英玮，董事长。

委托诉讼代理人：胡华权，浙江普俊律师事务所律师。

被告（反诉原告）：上海辉笙建筑设计有限公司，住所地：上海市奉贤区场中路629号。

法定代表人：于利海，执行董事。

委托诉讼代理人：陈凤，上海正贯长虹律师事务所律师。

原告舟山市规划建筑设计研究院有限公司（以下简称舟山公司）与被告上海辉笙建筑设计有限公司（以下简称辉笙公司）及反诉原告辉笙公司与反诉被告舟山公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2022年1月13日立案后，依法适用普通程序，由审判员独任审理，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）舟山公司的委托诉讼代理人胡华权、被告（反诉原告）辉笙公司的委托诉讼代理人陈凤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

舟山公司向本院提出诉讼请求：1.判令辉笙公司向舟山公司支付自2021年3月1日起至2021年12月16日止的房屋租金254,874.10元；2.判令辉笙公司向舟山公司支付逾期付款违约金，其中第一笔以79,470元为基数，自2021年2月19日起至其实际清偿日止，按每日397元计付；第二笔以79,470元为基数，自2021年5月22日起至其实际清偿日止，按每日397元计付；第三笔以81,854.10元为基数，自2021年8月22日起至其实际其清偿日止，按每日409元计付；第四笔以14,082.40元为基数，自2021年11月21日起至实际清偿日止，按每日70元计算；3.判令舟山公司与辉笙公司于2020年7月签订的《上海市房屋租赁合同》于2021年12月16日解除；4.辉笙公司支付违约金27,284.70元；5.辉笙公司支付自2021年12月17日起至其实际返还房屋之日止的房屋占用使用费，其中自2021年12月17日起至2022年8月31日，按每月27,284.70元计算，自2022年9月1日起至其实际返还房屋之日止，按每月28,103.30元计算；6.判令辉笙公司搬离上海市杨浦区国康路100号1404室房屋（以下简称系争房屋），并将该房屋返还给舟山公司。事实和理由：舟山公司将系争房屋出租给辉笙公司作办公使用，2020年7月，双方签订《上海市房屋租赁合同》，约定该房屋租期自2020年9月1日至2023年8月31日，租金每三个月支付一次，第一年租金为26,490元/月，第二年租金为27,284.7元/月，另约定，辉笙公司应在每期租金到期日前10日向舟山公司支付下一期租金，逾期支付的，每逾期一日则辉笙公司需按当期逾期应付租金的0.5%支付违约金。若辉笙公司逾期不支付租金单次超过10天，舟山公司可书面通知解除合同，辉笙公司应按月租金的壹倍支付违约金。现辉笙公司已拖欠三期房租，经多次催讨至今仍未支付，故作如上诉请。

辉笙公司辩称，不同意舟山公司的诉请。确实未支付自2021年3月1日起的房租，对舟山公司计算的原合同标准没有异议，但是不同意支付。因为租赁合同第6-1、6-3约定舟山公司应对房屋履行相应的维修义务，其出租的系争房屋，有两扇朝西南方向用于通风的窗户实际打不开。在2021年8月31日维修之前，辉笙公司一直通知舟山公司来履行相应的维修义务，但是其一直拒绝履行，直到2021年9月初才来修，故辉笙公司享有先履行抗辩权，在此期间有权拒绝支付相应的租金，不构成违约。对于诉请2，首先，辉笙公司不存在违约，即便存在违约的情况下，不可能一个违约行为承担两次违约责任。舟山公司按照每天计算违约金是有错误的。对于诉请3，不同意解除租赁合同，要求继续履行该租赁合同，合同约定的租期为三年，还没有到期，2021年8月31日是舟山公司违约在先，其没有法定解除权。关于诉请4，辉笙公司不存在违约行为，故不需要支付违约金。对于诉请5，舟山公司是擅自解除合同，其应当对其擅自解除合同所应承担的租金损失的法律风险有预期，在此期间的租金损失，舟山公司应当自行承担。基于疫情，且舟山公司是国企，国资委规定，应当给予6个月的免租，故自2022年1月1日起至2022年6月30日的房租不再支付。对合同约定的租金自2022年9月1日起是每月28,103.3元认可。对于诉请6，因为是舟山公司存在违约，辉笙公司在此过程中一直积极履行合同义务，故无须搬离系争房屋，应当继续履行租赁合同。如果舟山公司强行要求辉笙公司搬离，应当对辉笙公司的相应损失进行相应的赔偿。

辉笙公司向本院提出反诉请求：1.判令舟山公司因违约支付辉笙公司违约金168,619.80元；2.判令舟山公司赔偿辉笙公司财产损失129,554元。事实和理由：2020年7月，辉笙公司经人介绍，租赁舟山公司的系争房屋，双方签订自2020年9月1日至2023年8月31日止的《上海市房屋租赁合同》，并对具体租赁事宜进行了约定。合同签订后，辉笙公司经舟山公司同意，对房屋内部进行了二次装修。但是辉笙公司入住后，发现主要用于办公通风的外墙玻璃（不在二次装修范围内）打不开，严重影响办公的通风、工作人员人身安全及疫情通风防控要求。辉笙公司多次给舟山公司反馈情况，要求其就交付的缺陷房屋履行维修义务，但是舟山公司一直拖延不履行，且在辉笙公司按照合同第10-1条约定，与其协商租金支付期间，擅自解除合同，给辉笙公司造成了重大的损失。故应当要赔偿辉笙公司装修及不可拆除设备的残余价值，附属不可拆除的装饰装修价值为61,792元，另一部分是不可拆除的桌椅等办公设备，折旧后为67,762元，两项相加就是129,554元。

舟山公司针对辉笙公司的反诉辩称，不同意辉笙公司的全部反诉请求。租赁合同第10-1条约定出租方违约，解除合同才会承担违约责任。但是本案中出租方舟山公司并没有违约，而是辉笙公司违约，拒绝支付租金，舟山公司行使单方解除权。且辉笙公司在本诉中要求继续履行租赁合同，该约定是要针对提前收回房屋。

当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：

系争房屋的产权人为舟山公司。

2020年7月，舟山公司作为出租方（甲方）、辉笙公司作为承租方（乙方）签订《上海市房屋租赁合同》，约定甲方将系争房屋出租给乙方，该房屋建筑面积为211.38平方米。乙方向甲方承诺，租赁该房屋作为办公使用。房屋租赁期共3年，自2020年9月1日至2023年8月31日止，2020年8月1日至2020年8月31日为甲方给予乙方的装修免租期，该期间乙方无须支付租金，但应支付该期间产生水电费用及物业管理费用。双方约定，月租金26,490元，第二年租金在第一年的基础上递增3%，第二年的月租底价为27,284.7元。第三年租金在第二年的基础上递增3%，第三年的月租金底价为28,103.3元。乙方应于每期租金到期日前10日向甲方支付下一期租金，首期租金应于合同签订后3个工作日内支付。逾期支付的，逾期一日，则乙方需按当期逾期应付租金的0.5%支付违约金。租金支付租金的方式如下：先付后用，租金每3个月支付一次。合同第六条房屋使用要求和维修责任：6-1：租赁期间，乙方发现该房屋及其附属设施有损坏或故障时，应及时通知甲方修复；甲方应在接到乙方通知后的3日内进行维修。逾期不维修的，乙方可代为维修，费用由甲方承担。6-2：租赁期间，乙方应合理使用并爱护该房屋及其附属设施。因乙方使用不当或不合理使用，致使该房屋及其附属设施损坏或发生故障的，乙方应负责维修，乙方拒不维修，甲方可代为维修，费用由乙方承担。6-3：租赁期间，甲方保证该房屋及其附属设施处于正常的可使用和安全的状态。甲方对该房屋进行检查、养护，应提前3日通知乙方。检查养护时，乙方应予以配合。甲方应减少对乙方使用该房屋的影响。合同第九条解除本合同的条件约定，9-2：甲、乙双方同意，有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同。违反合同的一方，应向另一方按月租金的壹倍支付违约金；给双方造成损失的，支付的违约金不足抵付一方损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分：（一）甲方未按时交付该房屋，经乙方催告后3日内仍未交付的；（二）甲方交付的该房屋不符合本合同的约定，致使不能实现租赁目的的：或甲方交付的房屋存在缺陷、危及乙方安全的。（三）乙方未征得甲方同意改变房屋用途，致使房屋损坏的；（四）因乙方原因造成房屋主体结构损坏的；（五）乙方擅自转租该房屋、转让该房屋承租权或与他人交换各自承租的房屋的；（六）乙方逾期不支付租金单次超过10天的。合同第十条违约责任约定，10-1：该房屋交付时存在缺陷的，甲方应自交付之日起的3日内进行修复、逾期不修复的，甲方同意减少租金并变更有关租金条款。10-2：因甲方未在该合同中告知乙方，该房屋出租前已抵押或产权转移已受到限制，造成乙方损失的，甲方应负责赔偿。10-3：租赁期间，甲方不及时履行本合同约定的维修、养护责任，致使房屋损坏，造成乙方财产损失或人身伤害的，甲方应承担赔偿责任。10-4：租赁期间，非本合同规定的情况甲方擅自解除本合同，提前收回该房屋的，并且乙方同意甲方提前收回的，甲方应按房屋租赁保证金的贰倍向乙方支付违约金。乙方另有权要求甲方赔偿装饰装修及不可拆除设备设施的余值损失，余值按照5年折旧。10-5：乙方未征得甲方书面同意或者超出甲方书面同意的范围和要求装修房屋或者增设附属设施的，甲方可以要求乙方恢复房屋原状。10-6：租赁期间，非本合同规定的情况，乙方中途擅自退租的，乙方应按房屋租赁保证金的贰倍向甲方支付违约金。若违约金不足抵付甲方损失的，乙方还应负责赔偿。甲方可从租赁保证金中抵扣。保证金不足抵扣的，不足部分则由乙方另行支付。

合同签订后，舟山公司将系争房屋交付给辉笙公司，辉笙公司对系争房屋进行了装修，此后其在系争房屋内办公，并向舟山公司支付了租赁保证金84,309.90元及截止至2021年2月的房租。

2021年6月16日，辉笙公司在和舟山公司微信聊天时提出，要求舟山公司维修西面的窗户，舟山公司回复，因为联系不太方便，辉笙公司可以找师傅来维修窗户，舟山公司可以报销发票。

2021年9月，舟山公司出资4,600元由装修公司维修了系争房屋中的两扇窗户。

2021年8月27日，舟山公司委托浙江普俊律师事务向辉笙公司发出《律师函》，主要内容为：辉笙公司已欠付两期租金（自2021年3月1日计算至2021年8月31日）共计158,940元，经多次催讨未果，欠付租金的行为已构成违约，要求辉笙公司于收函后三日内向舟山公司支付拖欠租金158,940元及合同约定的违约金。若逾期不付，则舟山公司将行使合同解除权。辉笙公司于2021年8月28日签收该函件。

2021年12月14日，舟山公司委托浙江普俊律师事务再次向辉笙公司发出《律师函》，主要内容为：辉笙公司截止至2021年12月14日，已实际欠付租金日达9个月零14天，租金253,352.5元，根据双方合同第九-9-2（六）项之约定，会审公司已经严重违约，舟山公司可以行使单方合同解除权，若辉笙公司尚未接到法院送达的起诉状副本，则至本律师函送达之日起双方房屋租赁合同解除，辉笙公司于收函后七日腾退房屋，并向舟山公司支付欠付租金及合同约定的违约金。辉笙公司于2021年12月16日签收该律师函。

审理中，舟山公司表示，对于辉笙公司支付的房屋租赁保证金84,309.90元，可以抵扣其应付的房租、违约金，如有多余可以返还，并表示辉笙公司可将系争房屋内能拆除的物品全部拆除，不能拆除的装修，不同意继续利用。

本院认为，舟山公司与辉笙公司于2020年7月签订的房屋租赁合同系双方当事人真实意思的表示，合法有效，双方均应按约履行。辉笙公司作为承租方租赁使用系争房屋，理应按约向出租方舟山公司支付房租，其至今拖欠自2021年3月1日起的房租，显属违约，理应承担相应的违约责任。舟山公司有权依据租赁合同的约定解除该租赁合同，结合舟山公司发出的律师函的内容，其现要求确认该租赁合同于2021年12月16日解除并要求辉笙公司支付2021年3月1日至2021年12月16日止的房租254,874.10元并支付违约金27,284.70元的请求，均符合合同约定，本院予以支持。合同解除后，辉笙公司理应搬离系争房屋，并将该房屋返还给舟山公司，而其至今仍占有系争房屋，理应向舟山公司支付房屋使用费。对于舟山公司按原租金标准要求辉笙公司支付自2021年12月17日起至辉笙公司实际搬离房屋之日止的房屋使用费，辉笙公司抗辩该期间受疫情影响，按照相关规定舟山公司作为国有企业应当减免六个月的房租，对此，本院认为，双方的租赁合同早于2021年12月16日解除，辉笙公司理应在合同解除后即行搬离系争房屋，其至今仍占有系争房屋，系其自行扩大损失，故本院对于辉笙公司的抗辩意见，难以采信，但本院考虑到上海疫情防控的实际情况及租赁合同已于2021年12月16日解除，对于辉笙公司应支付的房屋占有使用费中酌情扣除54,000元，并将2021年9月1日起的房屋使用费调整为合同解除时的房租标准即每月27,284.70元。依据上述所述，结合租赁合同的相关约定及本案的实际情况，对于舟山公司要求辉笙公司支付逾期付款违约金的请求，本院难以支持。

对于辉笙公司认为舟山公司拖延履行维修窗户的义务，属于违约，本院认为，辉笙公司作为承租方实际使用系争房屋，其于2021年6月向舟山公司提出维修窗户时，舟山公司明确表示可以由辉笙公司先行维修，由其承担相关费用，在此情况下，辉笙公司作为建筑设计公司完全有能力自己先行维修窗户，且实际舟山公司已于2021年9月完成了窗户维修义务，故即便房屋窗户有打不开的现象也属于瑕疵，并未影响合同目的的实现，辉笙公司不能以此为由拒绝支付房租，故舟山公司并无违约行为，综上所述，辉笙公司以舟山公司违约为由，要求舟山公司支付违约金168,619.8元及赔偿装修损失129,554元的反诉请求，缺乏事实与法律的依据，本院难以采信。

对于辉笙公司实际支付的房屋租赁保证金84,309.90元，舟山公司表示可以抵扣其应付的房租、违约金，如有多余可以返还，因此，舟山公司应向辉笙公司返还租赁保证金84,309.90元，届时双方可以自行结算。

据此，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、1999年《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百一十四条第一款、2009年《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定，判决如下：

一、舟山市规划建筑设计研究院有限公司与上海辉笙建筑设计有限公司于2020年7月签订的《上海市房屋租赁合同》于2021年12月16日解除；

二、上海辉笙建筑设计有限公司应于本判决生效之日起十日内搬离上海市杨浦区国康路100号1404室房屋，并将该房屋返还给舟山市规划建筑设计研究院有限公司；

三、上海辉笙建筑设计有限公司应于本判决生效之日起十日内支付舟山市规划建筑设计研究院有限公司自2021年3月1日起至2021年12月16日止的房租254,874.10元；

四、上海辉笙建筑设计有限公司应于本判决生效之日起十日内支付舟山市规划建筑设计研究院有限公司违约金27,284.70元；

五、上海辉笙建筑设计有限公司应于本判决生效之日起十日内支付舟山市规划建筑设计研究院有限公司自2021年12月17日起至其实际返还上海市杨浦区国康路100号1404室房屋之日止的房屋占有使用费，按每月27,284.70元计算，总数扣除54,000元；

六、驳回舟山市规划建筑设计研究院有限公司的其余诉讼请求；

七、驳回上海辉笙建筑设计有限公司的全部反诉请求；

八、舟山市规划建筑设计研究院有限公司应于本判决生效之日起十日内返还上海辉笙建筑设计有限公司租赁保证金84,309.90元。

负有金钱给付义务的当事人，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费9,859元，反诉案件受理费2,886元，均由上海辉笙建筑设计有限公司负担。

如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。

审判员　　金玮

二〇二二年十月十七日

书记员　　饶馨

书记员　　廖茜

附：相关法律条文